【正文】 包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營 銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松 散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平 臺上。 你的廣告計劃描寫所有廣告活動重要元素，包括媒體的配置及創(chuàng)意性的結(jié)合，而訊息本身，具主題性及創(chuàng)意的 每一支廣告，準備購物中心的廣告，它包括的預算應含有創(chuàng)意與制作兩項服務所需。 如何與媒體合作 (Working with the Media) 你有兩項管道可供你傳遞訊 息，你期望傳遞購物中心訊息：付費廣告與免費公共關系。 外部策略（ External Strategies) 外部策略是指須委外作業(yè)事項以便達成特定的市場行銷目標，它們包括： 內(nèi)部策略 (Internal Strategies) 這些事項是指在公司內(nèi)部或購物中心內(nèi)部所 必須準備實現(xiàn)市場目標的素材，有時候內(nèi)部的工作策略常常忘記加 以陳述而當發(fā)覺時又往往太遲了，其實這一系列的準備工作將為達成特定目標立下穩(wěn)固的基礎，它們可能包括： 在 12 月 31 日以前應用 $5000 費用，增加禮券銷售額 10％，至 $250000。與社區(qū)整體互動，你可能決定將你所經(jīng)營的購物中心成為社區(qū)的好鄰居，例如： 你可在購物中心開幕的第一年為社區(qū)慈善團體舉辦二次募款活動。提高購物中心獲益率，例如你可擬定租賃策略目標將出租率提升，從目前的 80％提升到88％的出租率。提高商家分攤的促銷活動經(jīng)費比例。 目標 /宗旨所在 (Goals/Objectives) 你的計劃必須包含目標且必須依照其重要性按序排列，目標必須是可達成的，它幫助你將目 標視為一行動構(gòu) 想。 記得，可分辨優(yōu)勢能根植于消費者心中，因此，它可以成為真實或被感覺到的，其案例包括： 對消費者而言，購物中心能夠加以區(qū)分的優(yōu)勢， 往往可將你的購物中心與其它購物中心有所分別并能根植于消費者心中，分析本購物中心與其它競爭者的優(yōu)劣所在 可以讓你了解是什么原因促使本購物中心不 同或為什么比同區(qū)其它購物中心具優(yōu)勢。 其它服務性設施。 飲食。 動線便利性 。 你的產(chǎn)品進出動線也必須方便簡明，發(fā)現(xiàn) 任何可能阻礙消費者的路線，例如車道寬度是否足夠與車位數(shù)是否足 夠 ?在店家，擁擠的信道及顯目的擺設是否侵占走道空間而影響消費者購物 ? 檢視購物中心實質(zhì)環(huán)境與視覺因子，你應同時檢視： 景觀設施。 經(jīng)常在購物中心附近走動，問問不同觀察者的意見 —例如清潔維護人員、安全警衛(wèi)或中介代理 —并伴隨你指出 你從未聽過或看過的問題所在。 有時購物中心經(jīng)理人過于了解他所經(jīng)營管理的購物中心，而無法客觀分析中心本身的優(yōu)劣，則以下方式可嘗 試： 家庭甲擁有渡假休閑車、游艇及每位家庭成員一部登山腳踏車，家庭乙可能在其地下室有一家庭媒體中心，積 極參與社區(qū)活動并常在家中宴客，你可以預料每至周末假期家庭甲有可能離城而在周日時至購物中心購物，而家庭 乙則可能在周末至購物中心消費，這里所述，每一家庭的購買行為除了受一般人口資料影響外也受其生活模式的影 響。 當你開車行經(jīng)該商圈時你會經(jīng)過多少與你競爭的購物中心 ? 確認誰是你真正目標客源 (Find Out Who Your Shoppers Are) 你需要下列的資料： 顧客如何至你的購物中心 ? 區(qū)域內(nèi)主要道路網(wǎng)絡系統(tǒng)為何 ? 區(qū)內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)為何 ?是否有裁員或重大變更計劃 ?他們的行為模式為何？例如假使區(qū)內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)其薪資核發(fā)日 為每月 15 及 30 日，則你可配合發(fā)薪日舉辦促銷活動。 定義你的商圈范圍 (Define Your Trade Area) 購物中心業(yè)者必須了解消費者居住所在，在美國郵遞區(qū)號就是一相當不錯的定義商圈的方式，某些小型的購物 中心其商圈范圍有時候比一郵遞區(qū)號分區(qū)還小，在這種情況下，商圈定義可藉由消費者的住址按政府的人口統(tǒng)計分 類。 新的住宅社區(qū)展開。 購物中心所在附近有重大道路建設完成。 不動產(chǎn)經(jīng)紀商 (他們了解附近社區(qū)平均房價及轉(zhuǎn)換率 )。 大學。 瓦斯、電話、電力公司資料。 地方報紙雜志。 一些較佳的資料來源包括： 政府人口資料公報。 意見調(diào)查表 (Contests Entry Analysis and Survey Card)在辦理特別促銷活動時的意見調(diào)查也可同時收集居 住地點人文背景及顧客對活動的意見。 電話訪談 (Telephone Surveys)－在購物中 心所在商圈范圍內(nèi)以電話向居民作市場意見調(diào)查。 研究有第一手資料乃是經(jīng)由下列方式的收集： 現(xiàn)場訪談（ Intercept Interviews）－在購物中心現(xiàn)場訪問消費者，期望是當他們離去時作業(yè)。 市場處境分析 (Situation Analysis) 基本資料研究是擬定市場行銷計劃的根本基礎，必須先行了解購物中心所在 商圈及其客源層的特質(zhì)，以便建立 正確的執(zhí)行計劃。 策略 /執(zhí)行方式 (Strategies/Tactics) 而市場行銷計劃書的成效包括： 問題 /機會點 (Problems/Opportunities) 市場行銷計劃 (The Marketing Plan) 有效的購物中心行銷計劃是購物中心整體行銷成功與否最重要的一環(huán)，它是一項指導計劃，市場行銷計劃應是 一正式書面性文件，很多公司已經(jīng)建立有固定形式的表格文件可供他們自己的購物中心應用，而其主要內(nèi)涵則包 括： 市場行銷計劃的根本 (The Basics of Marketing) 購物中心行銷計劃對購物中心各參與者皆很重要，更仔細的說就是： 有效的市場行銷計劃是促銷任何購物中心的基礎，計劃本身 需要購物中心業(yè)主的承諾及購物中心所有相關團體持續(xù)不斷的支 持，行銷計劃必須成為購物中心全體員工作業(yè)的工具，應該很容易取得，并定期地檢討，每季重新評估而每 年予以 更新。若房東堅持需法院公證，則要求公證費由房東自付 (最多公司只 能負 責一半 ) (3)法院公證所需文件 (可在法院購買 ) 、營利事業(yè)登記證影本各一份 (洽談者 )印鑒、身份證 、印鑒章 購物中心的市場行銷計劃 市場行銷不僅僅只是一種策略，而是一種使購物中心的商品 及服務吸引顧客注意的工作方式，當把購物中心整體視為 “產(chǎn) 品 ”時，有一系列的途徑可以成功地創(chuàng)造及維系正當?shù)男蜗笠愿? 知并吸引顧客。 G. 注明店鋪改裝時須辦理的手續(xù)。 :必須具體規(guī)定解除契約時要進行哪些手續(xù)、及會導致何種結(jié)果等事項。 :要注意電力狀況、瓦斯狀況、給排水設備的狀況，以及日后可能發(fā)生的問題，詳細記載于 契約書中。定下將來若有讓渡、轉(zhuǎn)借時，名義書 轉(zhuǎn)讓費怎么支付，押金又該在什么條件下被歸還。 綜上所述，我們認為，真正的購物中心決不是一個零售企業(yè)，而是一個管理企業(yè)、一個服務企業(yè)！ 租店簽約內(nèi)容及注意事項 (1)房屋稅捐、地價稅、所得稅、印花稅應由房東負責 (2)租期屆滿后避免恢復原狀，否則應在合約書內(nèi)說明恢復內(nèi)容 最好拍照留底 (3)房屋裝璜改造，避免填寫先征求房東書面同意，否則應請房東另開立書面同意書以防違約，切記需與簽立合約同時辦理 (4)其它特殊條文 ,＆ nbsp 應先經(jīng)公司主管及法務同意后始可簽立 (1)簽約階段有下幾點必須注意 : :面積不足的部份，可以按單位面積比例來減款，明載于契約書內(nèi)。而自營百貨管理的業(yè)務核心簡言之是進、銷、存與專柜管理。換句話說，忽視了服務或者服務不到位，增值鏈將斷裂！ 經(jīng)過最后的決策分析，結(jié)合租戶、部門和員工的 KPI 指標進行分析與考核，進行必要的調(diào)整、提升與淘汰。 夯實了這些基礎，租約維護、產(chǎn)生銷售提成、相關費用、出具帳單和收款將在購物中心管理系統(tǒng)的支撐下一氣呵成的完成，每一步都將是一個增值的過程。 下圖顯示了偏物業(yè)型購物中心業(yè)務操作增 值模型： 規(guī)劃準備工作是將購物中心的戰(zhàn)略規(guī)劃在戰(zhàn)術(shù)上實現(xiàn)，并通過購物中心管理系統(tǒng)描述出來。那么針對不同管理機制的購物 中心，微觀上是如何獲得盈利的呢？根據(jù)管理機制的不同，分偏物業(yè)和偏百貨兩種類型。由此，管理與服務水平才會得到持續(xù)的提升！ 上圖中每一個節(jié)點都是一個最簡的增值過程，步步推進，循環(huán)往復。此時，購物中心的運營管理者不僅僅需要管理購物中心，還需要管理業(yè)主及其定期回報。同時，財務管理對外也是一項服務 能否清晰、準確、及時的提供帳單明細（固定租金、提成租金、臨時租金、科目費用、保證金、滯 納金、押金、服務明細，等）、能否便捷的為租戶管理好預付款并進行帳單自動抵扣，等等，這些細節(jié)都顯示出購物中心的規(guī)范管理水平。會員管理將使購物中心以更加統(tǒng)一的形象、統(tǒng)一的服務、統(tǒng)一的推廣、統(tǒng)一的活動來面對客戶。這是未來購物中心有效、健康運作的堅實基礎。 海鼎對購物中心的運作增值分析 完整的標準購物中心運作增值鏈如下圖所示： 俗話說， 謀定后動。 （十一）其它承租戶 包括 mall 內(nèi)的小販賣亭、 mall 廣場內(nèi)的路邊咖啡座、自動販賣機（包括食物及飲料）、廣告招牌、寄物柜、電 話等在 mall 中都可以找到 。同時它們也適 于面對面地相連配置，顧客在這一家店選逛時可看到下一家店。這類商店需要的配置形式為 L 型及 T 型的平面配置，且需要大的展示空間。大型商店，尤其是家具店，需要小型出入口的大面積賣場。 （九）家具、汽車用品及家庭用品 這部分包括許多家居所需用品，包括硬件、電器用品、電視及收音機、家具、布料及古董。在 mall 關閉時，能有通路可以進入，如果可能也盡量 配置于停車場附近。專家的意見是將其散置于購物中心中，且于主要區(qū)域內(nèi)，且占所有面積的 5％。 （七）餐廳 對于購物中心而言，這是非常重要的商店。最好的配置位置是位于主要 mall 的端點。它們需要 2 至 5 層的低租金的樓層。這類商 店特別能適應不同的店面面積及外貌。 （五）特殊性商店 這類商店包括販售皮制品、禮品、文具、攝影器材、花材、玩具及布料，需要良好的、顯眼的區(qū)位及良好的展 示正面。因為顧客會傾向于自己去尋找服務性商店。這些店有兩種做法，其一是這類店 可設有兩個正面，當晚上 mall 關閉之后，顧客仍可自外部的停車場得到服務；或者是可獨立于 mall 外，但位于 mall 的 入口附近。因而最好的方法是將它們集中于 一處，使其能依其本身的特點形成一個吸引點以招徠顧客。這些店需要位于重要的區(qū)位上，最適于購物中心的主要 mall 上，且遠 離食品店。 （二）食品店 如洋酒專賣店、南北貨專門店等，需要有小面積展示空間的店面，適于配置于超級市場入口及出口周圍，但并 不是位于主要區(qū)位上，也不是最高租金的地方。雖然如此，商店的寬度仍然是很重要的，因為它影響到結(jié)帳柜臺 的數(shù)目。 下列數(shù)點為各類商店在購物中心區(qū)位的指導原則： （一）超級市場 最好是與停車場位于同一層，以便利購物者購物推車可直接推至停車場。 （九）人行步道的配置細節(jié)是重要的，如從停車場進來的入口及公車站、樓梯、電梯及手扶梯等其配置細節(jié)皆 需注意。 （七）糖果、糕點、禮物、香煙及撲克牌等店鋪，可設在人行動線交會點，零星分布于購物中心內(nèi)。 （五）販售同類商品的商店應聚集開設于一處，以利用聚集效應，活絡交易，像食物、仕女服飾、家居服及家 庭用品等。 （三）一般購物中心的商店配置，應該將主要商店放于中心店，若為有數(shù)個端點的聚集性的mall ，則可將主要 商店放在各個端點，使其成為相對應的吸引點。第二種吸引源如銀行、郵局、快餐店及其他服務業(yè)（酒吧、美容美發(fā)、皮鞋修理、洗衣店）也同樣是 吸引顧客前來購物中心的動力。 （二）某些形態(tài)的商店是促使顧客自發(fā)性前 來的吸引源，像百貨公司、精品店、大型專門店、流行服飾店，及 超級市場等等。但大體上而言購物中心內(nèi)的商店配置主要可依循如下的原則： （一）購物中心的商店區(qū)位配置基本原則是將店面開設于步行交通量最大的動線上，并使動線集中于某些通 路，同時使其形成回路。目的在于避免大型商業(yè) 空間使用超高層空間，并 考慮消防云梯設施的能力，以確保購物人群遇急難時疏散安全。果真有此需求則建議將辦公室、須 預約及特殊的攤位（電影院、圖書館、舞廳等）置于上層。 二、垂直配置形式 除非是坡度的關系使購物中心自然形成兩層的形式，否則建議最好將 Mall 設在一圍封的單層購物中內(nèi)。 Mall 內(nèi)通道的寬度是很重要的，因為對于購物者心理上的影響很大。而根據(jù)針對美國的 Mall 所做的研究來看，最合適的長度是 180 公尺，最長不要超過 240 公尺。 以美國的經(jīng)驗而言，最成功的配置形式為簡單的形式，如 I 型、 T 型及 L 型等，而復雜的平面配置則不易成功。如商店可有兩個正面，分別向外部及中 庭；或利用人車不同層方式促使人車分離，而使車輛也能穿越購物中心內(nèi)部空間而不影響步行者，使購物者有更多 的便利等。商店，特別是主要 的賣點，都配置在人