【正文】 一期已正常營業(yè)，二期已銷售 90%左右，總建為 15000 平方米。 福山區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)與調(diào)研分析： 1）、福山大型商廈與專業(yè)市場（見附件） 2）、福山區(qū)大型商廈旁小區(qū)與街道租金租價(jià)調(diào)研（見附件） 3） 區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)分析 類型 代表項(xiàng)目 專業(yè)市場 煙臺福山五金家電市場（銷售 /招商） 煙臺北方汽車配件交易中心（銷售 /招商） 購物中心席位型商鋪 百貨大樓（瀕臨破產(chǎn)） 德勝商城（一期招商，二期銷售 /招商） 亞東 商城（正常營業(yè)） 富盛商城（銷售，僅剩一套） 底商 曙光名都，麗水灣，東華商住樓，環(huán)宇小區(qū)（在建 /在售） 商業(yè)街商鋪 百貨大樓附近服裝一條街及家電一條街（正常營業(yè)） 銀河名都商業(yè)步行街（在建 /在售） 月光心境（在售） 社區(qū)商鋪 富豪花園二期（已營業(yè)） 4）項(xiàng)目地塊所在板塊商業(yè)部分開發(fā)建設(shè)動態(tài)分析 例表：參考富豪城開發(fā)量統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 基本情況 德勝商城 德勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售 /招商，福山區(qū)一二期均以開發(fā)完畢，總計(jì)為 40000 平方米，一期在招商，二期銷售與招商同時(shí)進(jìn)行，除一層外整體 招商效果不甚理想 煙臺五金家電市場 和平家電 銷售 /招商，已銷售 95%以上，目前主要為招商階段，招商形勢喜人，總建為 60000 平方米 煙臺（福山）汽車配件交易市場 國家、山東省汽車行業(yè)協(xié)會與銷售 /招商，共分三期開發(fā)，總建面積為 68萬平方米，目前一期已開發(fā)完畢，二、三期開發(fā)地點(diǎn)還未選好，一期為 萬平方米，銷售率已達(dá) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 32 頁 煙臺北方汽車配件交易中心聯(lián)合開發(fā) 98%以上，招商也達(dá) 85%以上 銀河名都商業(yè)步行街 山東邦界邦捷集團(tuán)有限公司 在建 /在售，總建為 23000 平方米，共計(jì) 166 套商鋪，西側(cè)已銷售 80%左右 ，北側(cè)銷售一般，銷售率不到 20%，剩余 15000 平方米， 2020 年年底交房 曙光名都底商 煙臺市玉森房屋綜合開發(fā)有限公司 在建 /在售，目前為一期銷售，銷售狀況不太理想，總建為 20000 平方米，一期為 14000 平方米，二期即將施工，為典型的社區(qū)底商。但由于舊村改造存在眾多弊端，如回遷量、拆遷成本等問題，推進(jìn)步驟緩慢。 另外，在高新區(qū)也再現(xiàn)幾個(gè)新建項(xiàng)目，如曙光名座、麗水灣等，但居住戶數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于主力居住版塊。 3） 居住區(qū)域簡析 從福山區(qū)住宅供應(yīng)區(qū)域分布來看，新建、在建、在售住宅多集中在天府街以南永安街以北的福山區(qū)中間地帶，如富豪花園、名河銀都、東華新苑、永福苑、百舸豪苑、月光心境等，為福山區(qū)主力居住區(qū)。從總量上來分析， 120 ㎡以上戶型約占供應(yīng)總量的 5%左右。 大面積戶型，尤其是 120 ㎡以上戶型，戶型結(jié)構(gòu)比較多樣化，有錯(cuò)層、復(fù)式等，多存在于幾個(gè)較大的社區(qū)或新建的社區(qū)中，如富豪花園、天府小區(qū)、福祥新苑、曙光名座、銀河名都等。 次主力戶型面積為 50— 60 ㎡左右，戶型結(jié)構(gòu)為二室一廳。從目前總供應(yīng)量來看， 70、 80㎡戶型占總供應(yīng)量的 60%左右，且多存在于一些較老的小區(qū)，如松霞小區(qū)、三聯(lián)小區(qū)、河濱小區(qū)等。 （具體數(shù)據(jù)見《區(qū)域人口構(gòu)成分析》附表） 附：福山高新區(qū)主要企業(yè)人數(shù)（單位：人） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 32 頁 世剛纖維 :800 韓日服裝 :300 元生藥業(yè) :100 福寶食品 :500 新大洋食品 :400 新世界纖維 :100 佳隆納米產(chǎn)業(yè) :60 福山果汁廠 :80 永進(jìn)服裝廠 :100 新光紡織有限公司 :220 荏原空調(diào) :800 冰輪集團(tuán) :200 首鋼磁性材料 :200 矢崎汽車配件 :4000 山村果園： 1600 迪帕爾空調(diào)： 1000 冰輪： 3000 截止 2020 年，福山高新區(qū)企業(yè)職工人數(shù)為 萬人。 這一版塊人口大多屬于福山區(qū)原生人口，從人口構(gòu)成上看，農(nóng)村人口、企事業(yè)單位職工、個(gè)體私營戶較為集中，在購物消費(fèi)習(xí)慣上，對價(jià)格的承受能力普遍不高，消費(fèi)較為謹(jǐn)慎，并且受舊有商業(yè)中心的影響，多在本區(qū)域內(nèi)滿足消費(fèi)需求。 從福山區(qū)的規(guī)劃來看，縣府街以南為舊有生活區(qū)，家家悅、龍大超市等區(qū)內(nèi)大型商業(yè)去集于此。在幾個(gè)配套較好的社區(qū)，如富豪花園、福祥新苑等大型社區(qū)里，還存在相當(dāng)一部分非本區(qū)人口，約占總?cè)丝诘?1/4，這部分人群的消費(fèi)能力較強(qiáng)，對中高檔次購物場所的需求比較明顯。 對本版塊人口進(jìn)行綜合分析，年齡層次偏重于中年人群，消費(fèi)能力也是三個(gè)版塊中最強(qiáng)的。 原有生活社區(qū)：松霞小區(qū)、天府小區(qū)、銀河小區(qū)、河濱小區(qū)、福利萊小區(qū)、崇文苑以及大量的企事業(yè)單位家屬樓 這些原有的生活社區(qū)是福山區(qū)人口的主力居住區(qū)域，共容納總戶數(shù)約13000 戶，總?cè)丝诩s 39000 人。同時(shí)，幾乎一半同類型的平房小院內(nèi)劃分出 5— 8 個(gè)小間對外出租。 天府街到縣府街 舊有村落居民區(qū)：鹽場村、宋家疃、姜?jiǎng)㈩?、城西村、城里村等? 另外，從工業(yè)人口來說，一部分在開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)居住，一部分在周邊村落平房租住小房，并有一部分居住在企業(yè)提供的職工公寓。從消費(fèi)習(xí)慣來看，由于距離福山區(qū)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，且交通并不是很便利，相對來說到開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)更容易一些， 因此在消費(fèi)區(qū)域的選擇上寧愿選擇開發(fā)區(qū)的德勝商城一帶或芝罘區(qū)的三站一帶。綜合以上發(fā)展性因素來看，高新區(qū)未來職工人口將達(dá)到 45000人左右。 2020 年，福山政府加大對工業(yè)產(chǎn)業(yè)對支持力度，降低準(zhǔn)入門檻，相當(dāng)一部分企業(yè)開始 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 32 頁 在此版塊建廠準(zhǔn)備入駐。現(xiàn)泊子村已屬于規(guī)劃改造范圍，改造后戶數(shù)增加，并且有一個(gè) 350000 ㎡的項(xiàng)目正在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)總戶數(shù)將達(dá) 8000 戶左右，該版塊人口總數(shù)有望突破 24000 人。 福山區(qū)人口構(gòu)成主要可分為三個(gè)版塊，天府街以北為工業(yè)人口集中區(qū)，主要以工業(yè)廠礦職工構(gòu)成；天府街至縣府街為新住宅小區(qū)人口為主，包括政府、企業(yè)家屬區(qū)及新建住宅小區(qū)；縣府街以南為舊有居住區(qū)，以福山區(qū)舊有居民及農(nóng)業(yè)人口為主。 機(jī)械制造業(yè)： 沃爾姆真空、恒源空調(diào)、天富、百川多功能輪椅、天威工貿(mào)、標(biāo)準(zhǔn)件、港華公司、大櫻桃氣調(diào)庫、珍晟產(chǎn)業(yè)、新峰機(jī)械、上汽變速器、捷林達(dá)通用齒輪箱、德潤化工、上汽變速器、捷林達(dá)通用齒輪箱、福爾精機(jī)、首鋼機(jī)加部、迪帕爾空調(diào)、 中聯(lián)鋼構(gòu)物流園、矢崎汽配、首鋼 磁性材料、建設(shè)集團(tuán)鋼結(jié)構(gòu)、冰輪成套設(shè)備、冰輪冷藏集裝箱、重稅工程、雙河金屬、華都管業(yè)、大有混凝土、 110KV 變電站、矢崎汽配、中和網(wǎng)具、矢崎汽配、鑫達(dá)彩鋼夾心板、北方玻璃模具、五星工程機(jī)械、普潤包裝、中嘉包裝、慶元機(jī)械、天林精密機(jī)械、亞東印刷機(jī)械、白馬包裝、愛開天隆模具、天府汽修廠、金麟機(jī)械、豐實(shí)精密機(jī)械、空地、永盛塑料、宇光企業(yè)、匯豐包裝、福山氣缸墊、模具廠 、鑫海礦業(yè)機(jī)械、海洋漁業(yè)制網(wǎng)廠、華德建材、三環(huán)銅材、奧成制冷保溫廠、利豐紙箱廠、福山精密磨具廠、福山閥門廠、寶瑞塑料包裝、橡膠塑料機(jī)械、出口包裝、冶 金礦山機(jī)械、義豐包裝彩印、愛開天隆模塑公司、工具廠、華東機(jī)電、匯隆鋼結(jié)構(gòu)有限公司、鑫匯鋼構(gòu)、航空液壓控制公司、精密機(jī)械有限公司、金麟機(jī)械有限公司、荏原空調(diào)、冰輪速凍有限公司、愛開天隆模塑公司、迪帕爾空調(diào)、首鋼磁性材料、煙建鋼構(gòu) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 32 頁 紡織服裝業(yè)： 恩派服裝、百豪特服裝、金陽染業(yè)、宗信服裝、新光紡織、永進(jìn)服裝、新世界纖維、太華服裝、宇成服裝、鑫源亞麻、韓日服裝、世剛服裝、新光服裝、麗人服裝、三美刺繡、杰華制革、天一服裝、海德亞麻、嘉億刺繡、光明染織、集利制衣、北方家紡夢三奇服裝、衫松制衣、新郎西服、光明染織、天 一特種紡織公司、紡織服裝進(jìn)出口、益豐燈芯絨、北方家紡、光明染織、天一特種紡織公司、紡織服裝進(jìn)出口、益豐燈芯絨、新世界纖維、太華服裝 電子信息業(yè)： 偉華電子、北極星電子、華宇電子、新型能源、環(huán)保電池、瑪格瑪電子、萬盛 IT 工業(yè)園、利時(shí)達(dá)鐘表、新飛特儀表 怡和精密電子、大一機(jī)電、帝元電子、山川精密電子、宇科電池、瑞東科技、同興科技、信一精密工業(yè)、霸王鐘表、福時(shí)達(dá)鐘表、帝元電子、霸王鐘表 高檔食品加工： 康樂達(dá)食品、桃山果疏、康迪工業(yè)園、福山果汁廠工業(yè)園、新大洋食品、福寶食品、正大葡萄酒、大三元食品、康樂 達(dá)食品、山村果園、恒潤食品、由米食品、永益食品、福寶食品有限公司、新大洋食品 四、區(qū)域人口構(gòu)成調(diào)研分析 福山區(qū)總面積 ，轄 4個(gè)鎮(zhèn)、 2個(gè)街道辦事處和 1個(gè)省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，179個(gè)行政村， 52個(gè)居委會。建成投產(chǎn)項(xiàng)目 190個(gè)，園區(qū)產(chǎn)出能力達(dá)到 80億元人民幣。依據(jù)煙臺市政府對福山區(qū)現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)的功能定位，福山高新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物工程、新材料、機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，同時(shí)吸收符合國家產(chǎn)業(yè)政策的其他各類工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)發(fā)展的科技工業(yè)園區(qū)。限額以上企業(yè) 89 個(gè)，完成工業(yè)增加值 億元，實(shí)現(xiàn)利稅 億元。 工業(yè) 福山區(qū) 2020 年全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，銷售產(chǎn)值 億元，增加產(chǎn)值 億 元，實(shí)現(xiàn)利稅 億元，利潤 億元。 福山區(qū)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)范圍主要集中在清洋河?xùn)|南，包括煙臺市高新農(nóng)業(yè)區(qū)，以林果、蔬菜和奶牛養(yǎng)殖為重點(diǎn)形成了三大高效主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。糧經(jīng)產(chǎn)值比 1 ： 。福山區(qū)實(shí)有耕地面積 萬公頃，農(nóng)作物播種面積 萬公頃，其中糧食作物播種面積 萬公頃，經(jīng)濟(jì)作物播種面積 4700公頃， 其中全區(qū)大櫻桃種植面積 7萬畝，無公害蔬菜基地面積 3000畝。社會 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 32 頁 消費(fèi)品零售總額 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8586 元，人均居住面積 14 平方米，農(nóng)民人均純收入 3939 元，人均居住面積 26平方米；城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 29億元。共完成全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元。天然氣工程 8 月底具備供氣條件；供熱工程 10 月底具備供熱條件；城區(qū)新增污水干管 7月底前完工。全年計(jì)劃完成舊村拆遷 20萬平方米，總開發(fā)面積 45 萬平方米，其中：舊村開發(fā) 20萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā) 25 萬平方米，逐步消滅城中村，使城區(qū)面貌有較大的改變，城市化水平有新的提高。重點(diǎn)抓好河濱路、福海路、南山路、永安街、崇文街、匯福街和永達(dá)街，產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展區(qū)、西拓區(qū)及南拓區(qū)已建成道路的環(huán)境綜合整治力度，規(guī)范燃?xì)馐袌龊图泄峁芾恚钩鞘兄刃蚓?、面貌煥然一新。結(jié)合福海路的整體改造，大力實(shí)施沿路霓虹燈改造和內(nèi)光外透工程，以及對縣府街進(jìn)行全面的燈光工程改造，營造城市的夜晚景觀，使城市白日有景，夜晚有亮，不斷提升城市的品位和檔 次。 6 月底完成南山路至西外環(huán)段的綠化拓寬改造工程； 5 月底前完成銀河廣場建設(shè)工程。6 月底前完成產(chǎn)業(yè)區(qū)、發(fā)展區(qū)及西拓區(qū)部分綠化工程。 10月底前高標(biāo)準(zhǔn)完成河濱路向南延伸已完工路段的綠化任務(wù) 。 10 月底前完成福海 路的全面改造工程；做好永達(dá)街與紅旗路對接及 802省道改線工程的準(zhǔn)備工作。11 月底前完成西山路翻修工程 。分期完成河濱路向南延伸工程 。 二、區(qū)域規(guī)劃分析 —— 2020 年重點(diǎn)工程 （一） 道路工程。投巨資建成了寬帶城域網(wǎng)，具備了千兆到小區(qū)，百兆到大樓，十兆到桌面的能 力，實(shí)現(xiàn)可供選擇的不同層次的多種上網(wǎng)方式。準(zhǔn)備開修永達(dá)街和紅旗路的直線通車，實(shí)現(xiàn)福山、芝罘和萊山的三區(qū)連接。藍(lán)（村）煙（臺）鐵路縱貫?zāi)媳?，境?nèi)有 4處鐵路客貨站；規(guī)劃建設(shè)中的德龍煙鐵路橫貫?zāi)媳薄ｃy河名都小區(qū)計(jì)劃投資 億，開發(fā) 萬平方米，正在進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)。 2）開發(fā)進(jìn)度 2020 年累計(jì)完成