【正文】 明確本項(xiàng)目銷售推廣的目標(biāo) 15 客戶與項(xiàng)目招商租賃推廣的目標(biāo) 16 客戶的區(qū)別性和聯(lián)系性， 17 從而 18 制定不同 19 的推廣策略和手法， 20 以期達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo) 21 22 在租賃招商推廣節(jié)奏控制上須結(jié)合商場(chǎng)項(xiàng)目的工程進(jìn)度來(lái)執(zhí)行， 23 不 24 能出現(xiàn)與之脫節(jié)的情況， 25 避免影響項(xiàng)目的整體形象 6. 推廣傳播途徑選擇 1 以報(bào)紙硬性廣告、階段性電視廣告、 目標(biāo) 2 人群集中地點(diǎn)的戶外廣告為項(xiàng)目 推廣傳播的基礎(chǔ)手段 3 以公關(guān)活動(dòng)、宣傳單張為項(xiàng)目的 重要推廣傳播途徑 4 以中心城鎮(zhèn)路演、項(xiàng)目圖文展、招商文件作為 推廣傳播輔助手段 5 以新聞報(bào)道、新聞發(fā)布、報(bào)紙軟性文章炒作制造良好的 項(xiàng)目品牌和項(xiàng)目形象 8. 市場(chǎng)推廣策略 ―― 各階段推廣目標(biāo)、主題及措施構(gòu)想 1 階段劃分 初步把 [第一國(guó)際 ] 項(xiàng)目按 4年的開(kāi)發(fā)周期，分成 “滲透、蓄水期 ”、 “啟動(dòng)引爆期 ”、 “高速擴(kuò)張期 ”和 “強(qiáng)化鞏固期 ”四個(gè)階段，各階段時(shí)間劃分如下： 1 滲透、蓄水期： 從 20xx年 5月―― 20xx年 8月 2 啟動(dòng)引爆期 從 20xx年 9月―― 20xx年 12月 3 高速擴(kuò)張期 從 20xx年 1月―― 20xx年 2月 4 強(qiáng)化鞏固期 從 20xx年 3月―― 20xx年 5月 2 滲透（區(qū)位、板塊炒作）、蓄水（形象導(dǎo)入）期： 操作要點(diǎn)： 滲透、蓄水期 ―― 新 產(chǎn)品、 大 市場(chǎng) ―― 大力借勢(shì)、造勢(shì) 節(jié)奏與周期安排 1) 滲透期（板塊炒作期） 1 時(shí)間： 20xx年 5月―― 20xx年 7月中 2 節(jié)奏控制： ?? 5月 20日 [第一國(guó)際 ]項(xiàng)目簽約暨新聞發(fā)布會(huì) （核心策略之七） ――（詳見(jiàn)專題 1） ?? 5月 21日 ―― 7月 15日 系列新聞炒作 ?? 5月 21日 ―― 7月 15日 系列軟性文章炒作 3 營(yíng)銷動(dòng)作： ?? 準(zhǔn)備 ?? 在銷售中心設(shè)立 ?新東莞 新城市中心 ?展示中心的圖文資料 ?? ?商業(yè)聯(lián)誼會(huì) ?或 ?商業(yè)聯(lián)盟 ?的籌建 ?? ?記者俱樂(lè)部 ?的籌建 ?? 招商配合啟動(dòng) ?? 戶外廣告計(jì)劃準(zhǔn)備 ??（包括路牌選點(diǎn)、路牌策劃及實(shí)施、展示版策劃及實(shí)施、戶外廣告選點(diǎn) /設(shè)計(jì)、戶外廣告施工） 4 軟文配合思路： ?? 軟文炒作的目的主要用于解決目前 ?【第一國(guó)際】商圈 ?尚不 ??成熟， ?? 其區(qū)位 價(jià)值現(xiàn)階段不 ?? 能普遍被商家認(rèn)可的問(wèn)題。 7萬(wàn)㎡ ―― 20xx年啟動(dòng) 第四部分 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策略 推廣活動(dòng)，從理論上講： “是一個(gè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略過(guò)程，它是指制定、優(yōu)化、執(zhí)行并評(píng)價(jià)協(xié)調(diào)的、可測(cè)度的、有說(shuō)服力的商業(yè) 傳播活動(dòng)計(jì)劃，這些活動(dòng)的受眾包括消費(fèi)者、顧客、潛在顧客、內(nèi)部和外部受眾及其他目標(biāo)。典型的口號(hào)如： ?關(guān)系就是生產(chǎn)力 ? 2) 以 ?品牌營(yíng)銷模式 ?強(qiáng)化市場(chǎng) 1 建立與利用企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌的影響力來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品營(yíng)銷 5) 以 ?服務(wù)營(yíng)銷模式 ?鞏固市場(chǎng) ，樹(shù)立良好的口碑 7 通過(guò)把無(wú)形的服務(wù)附加到產(chǎn)品中去，為客戶提供超額價(jià)值，從而產(chǎn)生更好的銷售效果的營(yíng)銷模式。事實(shí)證明：有創(chuàng)意的事件營(yíng)銷無(wú)論是在投入還是在知名 ?度的提升方面， ?? 回報(bào)率 都超過(guò)其他廣告形式。它在公關(guān)營(yíng)銷中， ?? 屢屢被證明是一種強(qiáng)有力的手段和方式。典型的口號(hào)如： ?客戶決定一切 ?? ? ?? 事件營(yíng)銷模式―― 在真實(shí)與不 ?損害公眾利益的前提下， ?有計(jì)劃地策劃、組織、舉辦和利用具有新聞價(jià)值的活動(dòng)， ?? 通過(guò)制造有 ?熱點(diǎn)新聞 ?效應(yīng)的事件， ?? 吸引媒體和社會(huì)公眾的注意 與興趣， ?? 以達(dá)到提高社會(huì)知名 ??度、塑造企業(yè)良好形象，?? 和最終促進(jìn)銷售的目的。 按項(xiàng)目功能和主題概念分： （核心策略之四） 2) 首先以 “產(chǎn)業(yè)引擎、商業(yè)動(dòng)力 ”概念啟動(dòng)市場(chǎng)，營(yíng)造市場(chǎng)環(huán)境和商業(yè)氛圍 ——它相對(duì)容易啟動(dòng)，容易為人們所認(rèn)識(shí)和接受 5) 繼而以 “商務(wù)、休閑和健康 ”概念強(qiáng)化市場(chǎng)影響力，建立信心和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) ——休閑和健康均是長(zhǎng)期生活的保障性因素 8) 最終以 “生活、消費(fèi)和服務(wù) ”概念鞏固市場(chǎng)，建立良好的口碑 ——“生活、消費(fèi)和服務(wù) ”說(shuō)起來(lái)容易，做起來(lái)也不難，但真正做到有特色最難。 第三部分 銷售節(jié)奏的控制及不同階段訴求點(diǎn) 1 銷售節(jié)奏控制的營(yíng)銷理念及總體思路 產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、商務(wù)、休閑、健康、生活、消費(fèi)和服務(wù)八個(gè)方面分別滿足買家深層次的，不同角度的生活需求，共同構(gòu)成了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念和營(yíng)銷理念。必須有 3至 5年 開(kāi)發(fā)周期的思想準(zhǔn)備。然后通過(guò) “目標(biāo)營(yíng)銷 ”模式，對(duì)目標(biāo)客戶實(shí)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)攻擊，使項(xiàng)目信息直達(dá)目標(biāo)客戶。明確、響亮地提出開(kāi)發(fā)理念，將消費(fèi)者的注意力鎖定在［第一國(guó)際］ 6 傳達(dá)本項(xiàng)目在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式［城市運(yùn)營(yíng)］上的新嘗試使得其可投資性加強(qiáng) 7 展示［第一國(guó)際］理想的商居環(huán)境、樓盤的綜合素質(zhì)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)的投資關(guān)鍵在于后期經(jīng)營(yíng)保障 產(chǎn)品線 ―― 張揚(yáng)項(xiàng)目的品質(zhì) 12 強(qiáng)調(diào)專業(yè)公司和專家的資歷、經(jīng)典作品和權(quán)威性，對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者形成說(shuō)服力和沖擊力度 13 體現(xiàn)出真正關(guān)心消費(fèi)者利益，真正從專業(yè)角度出發(fā)，解讀產(chǎn)品品質(zhì)，展 示賣點(diǎn) 14 將［第一國(guó)際］精益求精、追求完美，東莞樓盤綜合素質(zhì)№１的特質(zhì)傳達(dá)給消費(fèi)者 8 項(xiàng)目傳播推廣策略設(shè)計(jì)原則 （核心策略之二） 營(yíng)銷策劃是一個(gè)十分復(fù)雜的體系，針對(duì)一個(gè)具體的營(yíng)銷策劃課題，一方面倡導(dǎo)要全面、深入、細(xì)致、創(chuàng)造性地進(jìn)行策劃思維，同時(shí)又要抓住主要矛盾，迅速作出方案，體現(xiàn)項(xiàng)目的營(yíng)銷效果。由此，將發(fā)現(xiàn) [第一國(guó)際 ]將擁有源源不斷的造勢(shì)傳播題材，就可以實(shí)現(xiàn) “從一頭牛身上扒幾層皮 ”的效應(yīng)。 借勢(shì) ――及時(shí)地抓住廣受關(guān)注的社會(huì)新聞、事件以及人物的明星效應(yīng)等，結(jié)合企業(yè)或產(chǎn)品在傳播上欲達(dá)到之目的而展開(kāi)的一系列相關(guān)活動(dòng) 造勢(shì) ――通過(guò)策劃、組織和制造具有新聞價(jià)值的事件，吸引媒體、社會(huì)團(tuán)體和消費(fèi)者的興趣與關(guān)注 城市線 ―― “借勢(shì)、造勢(shì) ” 在現(xiàn)代廣告?zhèn)鞑W(xué)理論下，傳播不再是以往限于廣告的狹隘概念，而是組織與外界一切的溝通行為客觀上都是對(duì)市場(chǎng)、對(duì)購(gòu)買、對(duì)投資的拉動(dòng)。） 沿城市線、項(xiàng)目線、產(chǎn)品線三條線炒作，互相彌補(bǔ)，互相滲透。 3 總體策略思路 1 開(kāi)發(fā)策略： 2 大規(guī)模、大配套、高姿態(tài)――專業(yè)合作 3 產(chǎn)品策略： 4 低成本、中價(jià)位、高質(zhì)量――降低門檻 5 營(yíng)銷策略： 6 大營(yíng)銷、大傳播、大服務(wù)――快速銷售 4 營(yíng)銷開(kāi)發(fā)理念問(wèn)題 2) “是物業(yè)經(jīng)營(yíng)不是商品經(jīng)營(yíng) ”理念 3) “做足區(qū)位的文章 ”理念 4) “打好產(chǎn)業(yè)牌 ”理念 5) “樹(shù)城市運(yùn)營(yíng)商品牌 ”理念 ―― 營(yíng)造區(qū)域中心，超越同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng) 5 項(xiàng)目形象定位 【第一國(guó)際】是東莞 “城市的引擎，財(cái)富的動(dòng)力 ” 1) 形象描述 新城市中心是現(xiàn)代東莞新時(shí)代形象的城市客廳和名片，【第一國(guó)際】是新城市中心的標(biāo)志性項(xiàng)目 2) 項(xiàng)目形象的中心概念 ——東莞新城市中心 ——東莞商業(yè)中心 ——東莞商務(wù)中心 6 策略設(shè)計(jì)的重點(diǎn) 4 基本思路： 由于【第一國(guó)際】項(xiàng)目是 “政府面子工程 ”、 “城市的形象工程 ”，所以必須強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目 “政策面和市場(chǎng)面 ”虛 、 實(shí) 結(jié)合，帶動(dòng)投資面的跟進(jìn)。 1 營(yíng)銷策略設(shè)計(jì)的目標(biāo) 2 使 [第一國(guó)際 ]成為今后相當(dāng)一個(gè)時(shí) 期內(nèi)萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)，以 “城市為引擎、財(cái)富為動(dòng)力 ”啟動(dòng)本項(xiàng)目，儲(chǔ)備大規(guī)模關(guān)注人氣、消費(fèi)客流和目標(biāo)客戶。 【第一國(guó)際】項(xiàng)目品牌的內(nèi)涵 2 為社會(huì)公眾提供合理的、人性化的 “建筑空間 ”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個(gè)性化的工作、生活方式及價(jià)值 3 高檔品質(zhì)、信譽(yù)的延伸 4 優(yōu)質(zhì)服務(wù)的延伸 5 生生不息的創(chuàng)新能力的延伸 第二部分 整體營(yíng)銷策略設(shè)計(jì) 整體營(yíng)銷推廣策略是一個(gè)復(fù)雜多變的矛盾綜合體，關(guān)鍵是要找到重點(diǎn)，抓住市場(chǎng)的牛鼻子。由于政府行為，將增加極強(qiáng)的 項(xiàng)目可信度 17 【第一國(guó)際】是東莞 “現(xiàn)代制造業(yè)名城 ”的主力形象，是東莞與國(guó)際接軌的重要砝碼，是未來(lái)東莞向世界展示的城市名片，同樣可為項(xiàng)目增加極佳的 美譽(yù)度 18 真正的一個(gè)品牌公司和一個(gè)項(xiàng)目品牌，其操作模式是： 營(yíng)銷策略后面有一個(gè) 品牌策略 去整合所有的東西，包括你的產(chǎn)品、管理、人事制度、廣告、公關(guān)、其他與品牌相關(guān)的行為 。也就是說(shuō)，單單只有傳播可能不足以成為品牌，中國(guó)人有句古話，我們不盡要聽(tīng)其言，還要觀其行。成功的品牌都擁有極高的 知名度與美譽(yù)度 ，往往在市場(chǎng)中居于領(lǐng)導(dǎo)地位。 為了使項(xiàng)目獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，工作室提出使項(xiàng)目立于不敗之地的三大競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略： ?? S O 戰(zhàn) 略 ―― 利用機(jī)會(huì)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì) ?? O T 戰(zhàn) 略 ――利用機(jī)會(huì)避免或減輕面臨的威脅和挑戰(zhàn) ?? W T 戰(zhàn) 略 ――弱化劣勢(shì)以應(yīng)對(duì)外來(lái)的威脅和挑戰(zhàn) 3 W T 戰(zhàn) 略――建立企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌 （核心策略之一：迅速確立 “城市運(yùn)營(yíng)商 ”品牌） 強(qiáng)化企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌建設(shè)，