【正文】 它是房地產(chǎn)市場運(yùn)作的介質(zhì)體系，是一系列中介介引等活動(dòng)的集合和系統(tǒng)。 房地產(chǎn)市場 可以從狹義、廣義兩個(gè)層面來理解：狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)產(chǎn)品市場；廣義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中所有交換關(guān)系的總和，它不僅包括房地產(chǎn)產(chǎn)品市場，而且包括房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中涉及的土地、資金、勞動(dòng)力、信息、技術(shù)等要素市場。在房地產(chǎn)的交易中房地產(chǎn)商品具有所有權(quán)和使用權(quán)可以分離的特征。房地產(chǎn)商品交易，除了實(shí)物和貨幣物質(zhì)上的交換之外，同時(shí)還伴隨著其是權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。 八、市場營銷沒有整體思路，企業(yè)宣傳力度較弱，難以形成品牌較應(yīng)。 六、 乏完整的企業(yè)崗位責(zé)任制度，使考核和監(jiān)督缺乏明確的依據(jù)。 四、薪酬體系過于復(fù)雜，表面上很嚴(yán)密，實(shí)際執(zhí)行比較困難，在一定程度上影響了部分員工的工作積極性。 二、企業(yè)內(nèi)部管理制度和業(yè)務(wù)管理制度不夠健全，調(diào)整過于頻繁，使企業(yè)經(jīng)營狀況不十分穩(wěn)定，受人員素質(zhì)約束較大。在企業(yè)的信息系統(tǒng)建立之后，此項(xiàng)工作應(yīng)該能夠更加順利地開展。目前富房還缺乏對市場的整體營銷概念和實(shí)施策略，還沒有正式開展企業(yè)營銷過程。 深層次的企業(yè)文化建設(shè)是一個(gè)長期的過程，需要精心的設(shè)計(jì)和逐步導(dǎo)入。 但是應(yīng)該看到的是企業(yè)文化建設(shè)并非只是體現(xiàn)在 VI 方面，形象的統(tǒng)一只是企業(yè)文化表現(xiàn)的一個(gè)方面，真正的企業(yè)文化是滲透在企業(yè)管理的每一個(gè)毛孔中的，是企業(yè)內(nèi)在品質(zhì)和企業(yè)作風(fēng)的綜合體現(xiàn)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對于企業(yè)文化的建設(shè)極為重視，自上而下、規(guī)范化的企業(yè)文化倡導(dǎo)是企業(yè)文化建設(shè)的有力保障。此外財(cái)務(wù)人員還不得不面對日常大量的業(yè)務(wù)核算和統(tǒng)計(jì)工作。 目前財(cái)務(wù)管理所面臨的問題是由于信息傳遞不暢所造成的財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的嚴(yán)重脫節(jié)。由于業(yè)務(wù)需要，目前各分店都有收款權(quán)，財(cái)務(wù)部門為各分店在銀行開立存折，分店只能存入不能取出。 2． 2． 6 財(cái)務(wù)管理及監(jiān)督 由于本次調(diào)研對財(cái)務(wù)部門的了解僅限于財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的銜接，以及財(cái)務(wù)對業(yè)務(wù)方面的要求和管理，因此這里只就對財(cái)務(wù)管理中涉及業(yè)務(wù)管理的部分進(jìn)行評述，不涉及企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況分析和資本構(gòu)成分析。公司目前還沒有建立完整的考核和激勵(lì)制度，只是由一些零散地與業(yè)務(wù)緊密結(jié)合的管理規(guī)定代替。人力資源管理包括對人員招聘、培訓(xùn)、激勵(lì)和考核等方面的制度安排，它滲透在企業(yè)的各個(gè)方面，貫穿企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營過程。房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)最終是靠經(jīng)紀(jì)人來完成的。 這部分業(yè)務(wù)由于涉及較多企業(yè)高級機(jī)密，因此在這里不作過多評論。從企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，大宗業(yè)務(wù)將始終是企業(yè)一個(gè)高利潤增長區(qū)，因此應(yīng)積極利用企業(yè)各方資源開拓此項(xiàng)業(yè)務(wù) 。 2． 2． 4． 2． 3 大宗業(yè)務(wù)： 由于企業(yè)的歷史淵源和背景關(guān)系，富房在大宗業(yè)務(wù)方面開展的比較有力。 目前存在的問題是：一方面由總部集中對各分店進(jìn)行直接的業(yè)務(wù)管理，使管理人員、財(cái)務(wù)人員經(jīng)常面對大量的事務(wù)性工作，管理力度實(shí)際上被削弱，并且使整體辦事效率降低；另一 方面，由于在權(quán)證和按揭辦理過程以及財(cái)務(wù)管理等業(yè)務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)上管理不夠嚴(yán)密，使得二手房合同執(zhí)行管理方面存在著較為明顯的漏洞，企業(yè)整體效益仍難以得到最大程度的保證。 企業(yè)對二手房買賣業(yè)務(wù)的管理難點(diǎn)在于企業(yè)經(jīng)營者由于 對交易過程中的細(xì)節(jié)問題不甚了解，因而難以制定有效的業(yè)務(wù)監(jiān)管制度，容易產(chǎn)生“飛單”現(xiàn)象，此外企業(yè)還面臨著由高收益率的非正常業(yè)務(wù)操作而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。 新生的交易品種由于存在著較大的法規(guī)管理空白和較大的市場需求空間，因而這項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為所有大型中介企業(yè)的經(jīng)營重點(diǎn)。 2． 2． 4． 2． 2 買賣業(yè)務(wù) 二手房買賣業(yè)務(wù)流程圖 房源科 房源科 發(fā)展研究部 財(cái)務(wù)部 信貸科 權(quán)證中心 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)部 買方 賣方 物業(yè)需求 房源登記 分店管理員 房屋購買委托書 房屋出售委托書 分 店業(yè)務(wù)員 實(shí)勘 看房 看房 房屋預(yù)定協(xié)議 定金 房屋出售授權(quán)委托確認(rèn)書 房屋購買委托確認(rèn)書 正式購買合同 一次性付款 付款 銀行按揭合同 按揭 銀行按揭手續(xù)辦理 權(quán)證辦理 銀行貸款承諾 財(cái)務(wù)審核 尾款支付 物業(yè)交割 銀行放款 銀行放款 尾款支付 房源信息上傳至房源科進(jìn)行錄入和同步 信貸科負(fù)責(zé)簽定按揭合同并辦理相關(guān)手續(xù)；權(quán)證中心負(fù)責(zé)辦理過戶手續(xù)；財(cái)務(wù)部作相應(yīng)處理 確認(rèn)書、合同交發(fā)展研究部、財(cái)務(wù)部登記統(tǒng)計(jì)并通知房源科撤單 財(cái)務(wù)部對照合同執(zhí)行情況及手續(xù)辦理情況進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算 二手房買賣交易在國內(nèi)開始時(shí)間并不長，由于我國商品房市場起步較晚，目前二手房交易涉及到比較復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系問題。但是目前此項(xiàng)業(yè)務(wù)開展的不夠順利，這主要源于以下幾個(gè)方面的制約： 第一，市場成熟度不高，客戶群體對此項(xiàng)業(yè)務(wù)認(rèn)知度較低； 第二，企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)不足，業(yè)務(wù)人員缺乏相關(guān)的培訓(xùn)，阻礙了業(yè)務(wù)的廣泛拓展； 第三，分層次市場存在供需不平衡，在供小于求的情況，業(yè)務(wù)生存空間較?。? 第四，信息來源渠道不暢，信息 內(nèi)部交流和傳遞受到嚴(yán)重制約，無法發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。 確認(rèn)書及合同交發(fā)展研究部、房屋銀行、財(cái)務(wù)部登記和房源科撤單 客戶 業(yè)主 物業(yè)需求 房源登記 分店 管理員 承租委 托書 看房記錄 收款 房屋租賃合同 房源信息上傳至經(jīng)營二部房源科整理和同步 出租授權(quán)委托書 分店業(yè)務(wù)員 承租委托書確認(rèn)書 出租授權(quán)委托確認(rèn)書 房屋租賃合同 存房合同 交接鑰匙 銀行開戶 房屋租金劃款授權(quán)書 銀行開戶 定期交納房租 定期支付房租 房屋銀行部定期將應(yīng)付、應(yīng)收情況報(bào)財(cái)務(wù)部執(zhí)行 由于受地方 市場狀況和企業(yè)發(fā)展時(shí)間較短的影響，富房目前并未把租賃業(yè)務(wù)作為經(jīng)營重點(diǎn)，其經(jīng)營占整體經(jīng)營額的比例較低，相對管理力度較弱。 2． 2． 4． 2 業(yè)務(wù)流程 這里我們將其日常業(yè)務(wù)（不包括大宗業(yè)務(wù)）目前所執(zhí)行的業(yè)務(wù)流程以流程圖的形式表示如下： 2． 2． 4． 2． 1 租賃業(yè)務(wù) 租賃業(yè)務(wù)（包括一般租賃和房屋銀行）流程圖 分店 總部 房源科 發(fā)展研究部 房屋銀行部 房源科 財(cái)務(wù)部 房屋銀行部 財(cái)務(wù)部 租賃業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)中產(chǎn)生最早、交易過程最清晰、最簡單的業(yè)務(wù)品種。 連瑣店 權(quán)證中心 信貸科 房源科 律師公證 2． 2． 4 業(yè)務(wù)品種、流程及其管理 目前富房置換主營業(yè)務(wù)包括：房產(chǎn)租賃、二手房買賣和大宗業(yè)務(wù)代理。 這里根據(jù)我們的調(diào)查將其實(shí)際執(zhí)行情況畫出： 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 房屋銀行部 發(fā)展研究部 網(wǎng)絡(luò)部 客戶服務(wù)中心 大宗業(yè)務(wù)二部 加盟店建設(shè) 經(jīng)營一部 經(jīng)營二部 大宗業(yè)務(wù)一部 財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理辦公室 連瑣店 。比如經(jīng)營一部、經(jīng)營二部、加盟店建設(shè)和房屋銀行，其工作性質(zhì)大致相同，所管理的對象也基本相同，使得管理制度難以推行，業(yè)務(wù)執(zhí)行困難重重。這種組織結(jié)構(gòu)形式在一定程度上減輕了上級主管的負(fù)擔(dān)，并且發(fā)揮了一部分權(quán)力制衡作用，但是這種結(jié)構(gòu)形式最大問題是妨礙了組織必要的集中領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)一指揮，容易形成多 頭管理，造成一定程度上的管理混亂。 總經(jīng)理辦公室： 負(fù)責(zé)行政辦公事務(wù)、人員的招聘、企業(yè)文化建設(shè)及企業(yè)資產(chǎn)管理等工作 財(cái)務(wù)部： 全面負(fù)責(zé)企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)算和企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作。 大宗業(yè)務(wù)二部： 負(fù)責(zé)大宗業(yè)務(wù)開拓、項(xiàng)目策劃、營銷 策劃及個(gè)案地盤銷售代理等大宗業(yè)務(wù)的拓展及執(zhí)行。此外還負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)和合同管理。目前主要工作內(nèi)容集中在售后、統(tǒng)計(jì)和宣傳方面。 加盟店建設(shè)： 負(fù)責(zé)四家加盟店的常規(guī)業(yè)務(wù)管理和加盟店拓展。 經(jīng)營二部： 下設(shè)權(quán)證中心、房源科和信貸科三個(gè)二級管理部門，分別負(fù)責(zé)房源管理、權(quán)證辦理、按 揭手續(xù)辦理及其它與業(yè)務(wù)相關(guān)的事務(wù)性工作。其中吳總主要負(fù)責(zé)常規(guī)業(yè)務(wù)管理，孫總負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)品種的開發(fā)、業(yè)務(wù)拓展以及售后服務(wù)等。同時(shí)直接領(lǐng)導(dǎo)大宗業(yè)務(wù)一部、財(cái)務(wù)和辦公室三個(gè)部門。 2． 2． 3 組織結(jié)構(gòu) 企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)全體員工為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)而進(jìn)行分工協(xié)作，在職務(wù)范圍、責(zé)任、權(quán)力方面所形成的結(jié)構(gòu)體系，從表現(xiàn)形式上來說，就是企業(yè)的部門設(shè)置及其相互之間的管理層級關(guān)系和聯(lián)系。 由于本次調(diào)研不涉及富房置換的股本結(jié)構(gòu)和股東構(gòu)成，因此無法對其法人治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行更深入的了解和分析。日常執(zhí)行由兩位副總協(xié)同總經(jīng)理共同完成。 目前富房置換實(shí)行的是董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 2． 2． 2 管理體制 管理體制在這里指的是企業(yè)制度安排的基本依據(jù)，即企業(yè)所有權(quán)、決策權(quán)、經(jīng)營權(quán)和監(jiān)督權(quán)的表現(xiàn)形式。對各分店采取兩層管理，分部門指導(dǎo)的管理方式。目前富房置換實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由兩位副總經(jīng)理分管不同部門，協(xié)助總經(jīng)理完成企業(yè)的全面管理工作。 2． 2企業(yè)現(xiàn)狀及其評價(jià) 2． 2． 1．綜述 富房置換由富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司的一個(gè)部門發(fā)展為一個(gè)獨(dú)立運(yùn)營的有限責(zé)任制企業(yè)，雖然成立的時(shí)間較短，但是由于企業(yè)建立之初即應(yīng)用了現(xiàn)代企業(yè)管理制度理念，使企業(yè)在法人治理結(jié)構(gòu)安排上較為科學(xué)、合理，企業(yè)管理起點(diǎn)較高，管理體制先進(jìn)，企業(yè)文化建設(shè)好，管理隊(duì)伍年青化程度高，企業(yè)前期發(fā)展較為順暢。主要表現(xiàn)在：由于自身信息化程度低，信息系統(tǒng)建設(shè)滯后而使企業(yè)在信息處理、傳遞和管理等方面不能滿足業(yè)務(wù)需要，嚴(yán)重制約了企業(yè)的發(fā)展；由于企業(yè)發(fā)展時(shí)間短、發(fā)展速度過快，企業(yè)管理層從業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)上準(zhǔn)備不夠充分，企業(yè)管理沒有整體思路，管理制度建設(shè)極不完善，使企業(yè)管理者成為“救火者”，窮于應(yīng)付日常的管理問題而無法自拔；由于信息不暢和細(xì)節(jié)管理不當(dāng)使企業(yè)市場反應(yīng)速度減慢，工作效率降低；由 于機(jī)構(gòu)的重復(fù)設(shè)置使企業(yè)內(nèi)耗增加，員工之間、部門之間矛盾增加。目前企業(yè)擁有員工 名，其中管理人員 名，經(jīng)紀(jì)人 名，年?duì)I業(yè)額 萬元的，位居成都市場中介企業(yè)的前列。主要經(jīng)營內(nèi)容包括房屋租賃、二手房買賣、整盤包裝、策劃及代理等。 2 企業(yè)概述 2． 1富房置換的創(chuàng)立及發(fā)展 2． 1． 1 公司創(chuàng)立 成都富力房屋置換有限公司原為富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司下屬的經(jīng)營部門，于 1999 年底開始開展二手房買賣和房 屋租賃等房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。 二、本報(bào)告不涉及企業(yè)股本構(gòu)成分析和設(shè)計(jì)，在企業(yè)投、融資策略方面只進(jìn)行方向性評述和建議。 1． 3． 4 內(nèi)容摘要 報(bào)告正文共分四部分，第一部分是對項(xiàng)目的簡要說明；第二部分對企業(yè)經(jīng)營管理狀況進(jìn)行概括描述和評價(jià)，提出目前企業(yè)經(jīng)營管理中所存在的主要問題；第三部分從戰(zhàn)略的角度對企業(yè)發(fā)展提出建議，設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略模型；第四部分從戰(zhàn)術(shù)的角度對企業(yè)經(jīng)營管理的各個(gè)方面提出具體建議，設(shè)計(jì)企業(yè)階段性管理模式。 1． 3． 2 原則 本報(bào)告本著尊重現(xiàn)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、科學(xué)發(fā)展的原則，依據(jù)管理學(xué)的基本原理和房地產(chǎn)的專業(yè)特性，為企業(yè)內(nèi)部調(diào)整和改善治理結(jié)構(gòu)提供方向性建議和操作模型，僅供企業(yè)管理 層參考。經(jīng)過一周的訪談，在富房置換特派協(xié)調(diào)人員陳斌及全體富房管理成員的大力配合下，小組成 員順利完成了調(diào)研工作，搜集了大量的企業(yè)經(jīng)營管理資料和信息，了解了企業(yè)業(yè)務(wù)流程和基本運(yùn)營，并在企業(yè)發(fā)展等問題上與富房置換高層管理者達(dá)成了共識。 富房置換的企業(yè)信息化過程將在提交之后，根據(jù)企業(yè)調(diào)整情況進(jìn)行分步實(shí)施。 1． 2． 2 實(shí)施方法 項(xiàng)目整體實(shí)施采用調(diào)研――分析――總結(jié)――實(shí)踐――修改――正式運(yùn)行的實(shí)施思路。作為成都市大型房地產(chǎn)中介龍頭企業(yè)的成都富力房屋置換有限公司（以下簡稱“富房置換”），面對巨大的市場發(fā)展?jié)摿图ち业母偁帒B(tài)勢，如何抓住機(jī)遇、應(yīng)對挑戰(zhàn)？如何解決企業(yè)自身在迅速發(fā)展過程出現(xiàn)的問題？ MLS 網(wǎng)絡(luò)科技（中國）公司在深入調(diào)查、研究當(dāng)?shù)厥袌黾捌髽I(yè)狀況的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身所積累的大量國際、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展研究經(jīng)驗(yàn)，對富房置換的經(jīng)營狀況作以 診斷，為富房置換企業(yè)管理提出一整套發(fā)展建設(shè)方案，并將在此基礎(chǔ)上為富房置換量身定作一套具有較強(qiáng)開放性和擴(kuò)展性的企業(yè)信息管理系統(tǒng)，為企業(yè)的順利發(fā)展和全國性擴(kuò)展提供基本工具和保障。 ： ； :； 群： 成都富力房屋置換有限公司 企業(yè)管理咨詢報(bào)告 MLS科技（中國）公司 20xx年 12月 前言 ................................................................................................................................. 4 1 項(xiàng)目概述 ...................................