【正文】 3． 1． 2 房地產(chǎn)中介及其特征 房地產(chǎn)中介實(shí)質(zhì)上應(yīng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)中介，它是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的介質(zhì)體系，是一系列中介介引等活動(dòng)的集合和系統(tǒng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)可以從狹義、廣義兩個(gè)層面來理解：狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)；廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中所有交換關(guān)系的總和，它不僅包括房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)，而且包括房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中涉及的土地、資金、勞動(dòng)力、信息、技術(shù)等要素市場(chǎng)。在房地產(chǎn)的交易中房地產(chǎn)商品具有所有權(quán)和使用權(quán)可以分離的特征。房地產(chǎn)商品交易，除了實(shí)物和貨幣物質(zhì)上的交換之外，同時(shí)還伴隨著其是權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。 八、市場(chǎng)營銷沒有整體思路，企業(yè)宣傳力度較弱，難以形成品牌較應(yīng)。 六、 乏完整的企業(yè)崗位責(zé)任制度，使考核和監(jiān)督缺乏明確的依據(jù)。 四、薪酬體系過于復(fù)雜，表面上很嚴(yán)密，實(shí)際執(zhí)行比較困難，在一定程度上影響了部分員工的工作積極性。 二、企業(yè)內(nèi)部管理制度和業(yè)務(wù)管理制度不夠健全，調(diào)整過于頻繁，使企業(yè)經(jīng)營狀況不十分穩(wěn)定，受人員素質(zhì)約束較大。在企業(yè)的信息系統(tǒng)建立之后，此項(xiàng)工作應(yīng)該能夠更加順利地開展。目前富房還缺乏對(duì)市場(chǎng)的整體營銷概念和實(shí)施策略，還沒有正式開展企業(yè)營銷過程。 深層次的企業(yè)文化建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，需要精心的設(shè)計(jì)和逐步導(dǎo)入。 但是應(yīng)該看到的是企業(yè)文化建設(shè)并非只是體現(xiàn)在 VI 方面，形象的統(tǒng)一只是企業(yè)文化表現(xiàn)的一個(gè)方面，真正的企業(yè)文化是滲透在企業(yè)管理的每一個(gè)毛孔中的，是企業(yè)內(nèi)在品質(zhì)和企業(yè)作風(fēng)的綜合體現(xiàn)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于企業(yè)文化的建設(shè)極為重視，自上而下、規(guī)范化的企業(yè)文化倡導(dǎo)是企業(yè)文化建設(shè)的有力保障。此外財(cái)務(wù)人員還不得不面對(duì)日常大量的業(yè)務(wù)核算和統(tǒng)計(jì)工作。 目前財(cái)務(wù)管理所面臨的問題是由于信息傳遞不暢所造成的財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的嚴(yán)重脫節(jié)。由于業(yè)務(wù)需要，目前各分店都有收款權(quán)，財(cái)務(wù)部門為各分店在銀行開立存折，分店只能存入不能取出。 2． 2． 6 財(cái)務(wù)管理及監(jiān)督 由于本次調(diào)研對(duì)財(cái)務(wù)部門的了解僅限于財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的銜接，以及財(cái)務(wù)對(duì)業(yè)務(wù)方面的要求和管理，因此這里只就對(duì)財(cái)務(wù)管理中涉及業(yè)務(wù)管理的部分進(jìn)行評(píng)述，不涉及企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)營狀況分析和資本構(gòu)成分析。公司目前還沒有建立完整的考核和激勵(lì)制度，只是由一些零散地與業(yè)務(wù)緊密結(jié)合的管理規(guī)定代替。人力資源管理包括對(duì)人員招聘、培訓(xùn)、激勵(lì)和考核等方面的制度安排，它滲透在企業(yè)的各個(gè)方面，貫穿企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營過程。房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)最終是靠經(jīng)紀(jì)人來完成的。 這部分業(yè)務(wù)由于涉及較多企業(yè)高級(jí)機(jī)密，因此在這里不作過多評(píng)論。從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，大宗業(yè)務(wù)將始終是企業(yè)一個(gè)高利潤增長(zhǎng)區(qū)，因此應(yīng)積極利用企業(yè)各 方資源開拓此項(xiàng)業(yè)務(wù)。 2． 2． 4． 2． 3 大宗業(yè)務(wù)： 由于企業(yè)的歷史淵源和背景關(guān)系，富房在大宗業(yè)務(wù)方面開展的比較有力。 目前存在的問題是：一方面由總部集中對(duì)各分店進(jìn)行直接的業(yè)務(wù)管理，使管理人員、財(cái)務(wù)人員經(jīng)常面對(duì)大量的事務(wù)性工作，管理力度實(shí)際上被削弱，并且使整體 辦事效率降低；另一方面，由于在權(quán)證和按揭辦理過程以及財(cái)務(wù)管理等業(yè)務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)上管理不夠嚴(yán)密，使得二手房合同執(zhí)行管理方面存在著較為明顯的漏洞，企業(yè)整體效益仍難以得到最大程度的保證。 企業(yè)對(duì)二手房買賣業(yè)務(wù)的管理難點(diǎn) 在于企業(yè)經(jīng)營者由于對(duì)交易過程中的細(xì)節(jié)問題不甚了解，因而難以制定有效的業(yè)務(wù)監(jiān)管制度，容易產(chǎn)生“飛單”現(xiàn)象，此外企業(yè)還面臨著由高收益率的非正常業(yè)務(wù)操作而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。 新生的交易品種由于存在著較大的法規(guī)管理空白和較大的市場(chǎng)需求空間，因而這項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為所有大型中介企業(yè)的經(jīng)營重點(diǎn)。 2． 2． 4． 2． 2 買賣業(yè)務(wù) 二手房買賣業(yè)務(wù)流程圖 房源科 房源科 發(fā)展研究部 財(cái)務(wù) 部 信貸科 權(quán)證中心 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)部 買方 賣方 物業(yè)需求 房源登記 分店管理員 房屋購買委托書 房屋出售委托書 分店業(yè)務(wù)員 實(shí)勘 看房 看房 房屋預(yù)定協(xié)議 定金 房屋出售授權(quán)委托確認(rèn)書 房屋購買委托確認(rèn)書 正式購買合同 一次性付款 付款 銀行按揭合同 按揭 銀行按揭手續(xù)辦理 權(quán)證辦理 銀行貸款承諾 財(cái)務(wù)審核 尾款支付 物業(yè)交割 銀行放款 銀行放款 尾款支付 房源信息上傳至房源科進(jìn)行錄入和同步 信貸科負(fù) 責(zé)簽定按揭合同并辦理相關(guān)手續(xù)；權(quán)證中心負(fù)責(zé)辦理過戶手續(xù)；財(cái)務(wù)部作相應(yīng)處理 確認(rèn)書、合同交發(fā)展研究部、財(cái)務(wù)部登記統(tǒng)計(jì)并通知房源科撤單 財(cái)務(wù)部對(duì)照合同執(zhí)行情況及手續(xù)辦理情況進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算 二手房買賣交易在國內(nèi)開始時(shí)間并不長(zhǎng)，由于我國商品房市場(chǎng)起步較晚，目前二手房交易涉及到比較復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系問題。但是目前此項(xiàng)業(yè)務(wù)開展的不夠順利，這主要源于以下幾個(gè)方面的制約： 第一，市場(chǎng)成熟度不高，客戶群體對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)認(rèn)知度較低； 第二，企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)不足，業(yè)務(wù)人員缺乏相關(guān)的培訓(xùn)，阻礙了業(yè)務(wù)的廣泛拓展； 第三，分層次市場(chǎng)存在供需不平衡，在供小于求的情況，業(yè)務(wù)生存空間較??； 第四，信息 來源渠道不暢，信息內(nèi)部交流和傳遞受到嚴(yán)重制約，無法發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。 確認(rèn)書及合同交發(fā)展研究部、房屋 銀行、財(cái)務(wù)部登記和房源科撤單 客戶 業(yè)主 物業(yè)需求 房源登記 分店 管理員 承租委托書 看房記錄 收款 房屋租賃合同 房源信息上傳至經(jīng)營二部房源科整理和同步 出租授權(quán)委托書 分店業(yè)務(wù)員 承租委托書確認(rèn)書 出租授權(quán)委托確認(rèn)書 房屋租賃合同 存房合同 交接鑰匙 銀行開戶 房屋租金劃款授權(quán)書 銀行開戶 定期交納房租 定期支付房租 房屋銀行部定期將應(yīng)付、應(yīng)收情況報(bào)財(cái)務(wù)部執(zhí)行 由于受地方市場(chǎng)狀況和企業(yè)發(fā)展時(shí)間較短的影響，富房目前并未把租賃業(yè)務(wù)作為經(jīng)營重點(diǎn)，其經(jīng)營占整體經(jīng)營額的比例較低，相對(duì)管理力度較弱。 2． 2． 4． 2 業(yè)務(wù)流程 這里我們將其日常業(yè)務(wù)（不包括大宗業(yè)務(wù)）目前所執(zhí)行的業(yè)務(wù)流程以流程圖的形式表示如 下： 2． 2． 4． 2． 1 租賃業(yè)務(wù) 租賃業(yè)務(wù)（包括一般租賃和房屋銀行）流程圖 分店 總部 房源科 發(fā)展研究部 房屋銀行部 房源科 財(cái)務(wù)部 房屋銀行部 財(cái)務(wù)部 租賃業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)中產(chǎn)生最早、交易過程最清晰、最簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)品種。 連瑣店 權(quán)證中心 信貸科 房源科 律師公證 2． 2． 4 業(yè)務(wù)品種、流程及其管理 目前富房置換主營業(yè)務(wù)包括：房產(chǎn)租賃、二手房買賣和大宗業(yè)務(wù)代理。 這里根據(jù)我們的調(diào)查將其實(shí)際執(zhí)行情況畫出： 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 房屋銀行部 發(fā)展研究部 網(wǎng)絡(luò)部 客戶服務(wù)中心 大宗業(yè)務(wù)二部 加盟店建設(shè) 經(jīng)營一部 經(jīng)營二部 大宗業(yè)務(wù)一部 財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理辦公室 連瑣店 。比如經(jīng)營一部、經(jīng)營二部、加盟店建設(shè)和房屋銀行，其工作性質(zhì)大致相同，所管理的對(duì)象也基本相同，使得管理制度難以推行，業(yè)務(wù)執(zhí)行困難重重。這種組織結(jié)構(gòu)形式在一定程度上減輕了上級(jí)主管的負(fù)擔(dān)，并且發(fā)揮了一部分權(quán)力制衡作用，但是這種結(jié)構(gòu)形式最大問題是妨礙了組織必要的集中領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng) 一指揮，容易形成多頭管理，造成一定程度上的管理混亂。 總經(jīng)理辦公室： 負(fù)責(zé)行政辦公事務(wù)、人員的招聘、企業(yè)文化建設(shè)及企業(yè)資產(chǎn)管理等工作 財(cái)務(wù)部： 全面負(fù)責(zé)企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)算和企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作。 大宗業(yè)務(wù)二部： 負(fù)責(zé)大宗業(yè)務(wù)開 拓、項(xiàng)目策劃、營銷策劃及個(gè)案地盤銷售代理等大宗業(yè)務(wù)的拓展及執(zhí)行。此外還負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)和合同管理。目前主要工作內(nèi)容集中在售后、統(tǒng)計(jì)和宣傳方面。 加盟店建設(shè)： 負(fù)責(zé)四家加盟店的常規(guī)業(yè)務(wù)管理和加盟店拓展。 經(jīng)營二部： 下設(shè)權(quán)證中心、房源科和信貸科三個(gè)二級(jí)管理部門，分別負(fù)責(zé)房源 管理、權(quán)證辦理、按揭手續(xù)辦理及其它與業(yè)務(wù)相關(guān)的事務(wù)性工作。其中吳總主要負(fù)責(zé)常規(guī)業(yè)務(wù)管理，孫總負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)品種的開發(fā)、業(yè)務(wù)拓展以及售后服務(wù)等。同時(shí)直接領(lǐng)導(dǎo)大宗業(yè)務(wù)一部、財(cái)務(wù)和辦公室三個(gè)部門。 2． 2． 3 組織結(jié)構(gòu) 企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)全體員工為實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)而進(jìn)行分工協(xié)作，在職務(wù)范圍、責(zé)任、權(quán)力方面所形成的結(jié)構(gòu)體系，從表現(xiàn)形式上來說，就是企業(yè)的部門設(shè)置及其相互之間的管理層級(jí)關(guān)系和聯(lián)系。 由于本次調(diào)研不涉及富房置換的股本結(jié)構(gòu)和股東構(gòu)成，因此無法對(duì)其法人治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行更深 入的了解和分析。日常執(zhí)行由兩位副總協(xié)同總經(jīng)理共同完成。 目前富房置換實(shí)行的是董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 2． 2． 2 管理體制 管理體制在這里指的是企業(yè)制度安排的基本依據(jù)，即企業(yè)所有權(quán)、決策權(quán)、經(jīng)營權(quán)和監(jiān)督權(quán)的表現(xiàn)形式。對(duì)各分店采取兩層管理，分部門指導(dǎo)的管理方式。目前富房置換實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由兩位副總經(jīng)理分管不同部門，協(xié)助總經(jīng)理完成企業(yè)的全面管理工作。 2． 2企業(yè)現(xiàn)狀及其評(píng)價(jià) 2． 2． 1．綜述 富房置換由富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司的一個(gè)部門發(fā)展為一個(gè)獨(dú)立運(yùn)營的有限責(zé)任制企業(yè)，雖然成立的時(shí)間較短，但是由于企業(yè)建立之初即應(yīng)用了現(xiàn)代企業(yè)管理制度理念，使企業(yè)在法人治理結(jié)構(gòu)安排上較為科學(xué)、合理，企業(yè)管理起點(diǎn)較高，管理體制先進(jìn)，企業(yè)文化建設(shè)好，管理隊(duì)伍年青化程度高，企業(yè)前期發(fā)展較為順暢。主要表現(xiàn)在：由于自身信息化程度低，信息系統(tǒng)建設(shè)滯后而使企業(yè)在信息處理、傳遞和管理等方面不能滿足業(yè)務(wù)需要，嚴(yán)重制約了企業(yè)的發(fā)展；由于企業(yè)發(fā)展時(shí)間短、發(fā)展速度過快，企業(yè)管理層從業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和管理經(jīng)驗(yàn)上準(zhǔn)備不夠充分，企業(yè)管理沒有整體思路，管理制度建設(shè)極不完善，使企業(yè)管理者成為“救火者”，窮于應(yīng)付日常的管理問題而無法自拔；由于信息不暢和細(xì)節(jié)管理不當(dāng)使企業(yè)市場(chǎng)反應(yīng)速度減慢 ，工作效率降低；由于機(jī)構(gòu)的重復(fù)設(shè)置使企業(yè)內(nèi)耗增加，員工之間、部門之間矛盾增加。目前企業(yè)擁有員工 名，其中管理人員 名，經(jīng)紀(jì)人 名，年?duì)I業(yè)額 萬元的，位居成都市場(chǎng)中介企業(yè)的前列。主要經(jīng)營內(nèi)容包括房屋租賃、二手房買賣、整盤包裝、策劃及代理等。 2 企業(yè)概述 2． 1富房置換的創(chuàng)立及發(fā)展 2． 1． 1 公司創(chuàng)立 成都富力房屋置換有限公司原為富力產(chǎn)業(yè)股份有限公司下屬的經(jīng)營部門，于 1999 年底開始 開展二手房買賣和房屋租賃等房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。 二、本報(bào)告不涉及企業(yè)股本構(gòu)成分析和設(shè)計(jì)，在企業(yè)投、融資策略方面只進(jìn)行方向性評(píng)述和建議。 1． 3． 4 內(nèi)容摘要 報(bào)告正文共分四部分，第一部分是對(duì)項(xiàng)目的簡(jiǎn)要說明；第二部分對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理狀況進(jìn)行概括描述和評(píng)價(jià)，提出目前企業(yè)經(jīng)營管理中所存在的主要問題；第三部分從戰(zhàn)略的角度對(duì)企業(yè)發(fā)展提出建議，設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略模型；第四部分從戰(zhàn)術(shù)的角度對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理的各個(gè)方面提出具體建議，設(shè)計(jì)企業(yè)階段 性管理模式。 1． 3． 2 原則 本報(bào)告本著尊重現(xiàn)實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、科學(xué)發(fā)展的原則，依據(jù)管理學(xué)的基本原理和房地產(chǎn)的專業(yè)特性，為企業(yè)內(nèi)部調(diào)整和改善治理結(jié)構(gòu)提供方向性建議和操作 模型，僅供企業(yè)管理層參考。經(jīng)過一周的訪談，在富房置換特派協(xié)調(diào)人員陳斌及全體富房管理成員的 大力配合下，小組成員順利完成了調(diào)研工作，搜集了大量的企業(yè)經(jīng)營管理資料和信息，了解了企業(yè)業(yè)務(wù)流程和基本運(yùn)營，并在企業(yè)發(fā)展等問題上與富房置換高層管理者達(dá)成了共識(shí)。 富房置換的企業(yè)信息化過程將在提交之后，根據(jù)企業(yè)調(diào)整情況進(jìn)行分步實(shí)施。 1． 2． 2 實(shí)施方法 項(xiàng)目整體實(shí)施采用調(diào)研――分析――總結(jié)――實(shí)踐――修改――正式運(yùn)行的實(shí)施思路。作為成都市大型房地產(chǎn)中介龍頭企業(yè)的成都富力房屋置換有限公司（以下簡(jiǎn)稱“富房置換”），面對(duì)巨大的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿图ち业母?jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，如何抓住機(jī)遇、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)？如何解決企業(yè)自身在迅速發(fā)展過程出現(xiàn)的問題？ MLS 網(wǎng)絡(luò)科技（中國）公司在深入調(diào)查、研究當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)及企業(yè)狀況的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身所積累的大量國際、國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)發(fā)展研究經(jīng)驗(yàn)，對(duì)富房 置換的經(jīng)營狀況作以診斷，為富房置換企業(yè)管理提出一整套發(fā)展建設(shè)方案，并將在此基礎(chǔ)上為富房置換量身定作一套具有較強(qiáng)開放性和擴(kuò)展性的企業(yè)信息管理系統(tǒng)，為企業(yè)的順利發(fā)展和全國性擴(kuò)展提供基本工具和保障。 成都富力房屋置換有限公司 企業(yè)管理咨詢報(bào)告 MLS科技（中國）公司 20xx 年 12 月 前言 ................................................................................................................................. 4 1 項(xiàng)目概述 ..................................