【正文】 向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設和區(qū)域中心城市建設做出積極的貢獻。同時要減免部分 稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產業(yè)的健康有序發(fā)展。健康有序 的房地產業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。進一步放活二手房交易市場。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的 影響。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關 注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。加強城市配套建 設，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產企業(yè)征收的稅費共50余項:其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負擔，損害了政 府形象。公開稅費項目，規(guī)范稅費征管行為。隨著市民對房地產開發(fā)品質要求的 提高，房地產企業(yè)必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要 精心考慮。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業(yè)本身的特點，決定著消 費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導致開發(fā)水平參差不齊。未來要使榆林房地產飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進的開發(fā)城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發(fā)展。鄂爾多 斯市除了能源的推動外，以房地產業(yè)為代表的第三產業(yè)的強勢增長也功不可沒。榆林城 市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。開發(fā)理念要不斷提高，進一步增強房產企業(yè)的市場競爭力。七是做好宣傳工作。七是加 強房地產中介服務機構的監(jiān)督管理。六是信息 要透明、公開。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地 行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用 地的監(jiān)管力度。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。因此，一定要加強土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。%，356個項目比例在15%30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。加強土地管理，確保房地產業(yè)的土地供需平衡?！靶‘a權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規(guī)房產。四是要進一步規(guī)范房地產市場開發(fā)秩序。因此，政府要重點支持一些誠信守 法好、經(jīng)濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經(jīng)營效益好的房地產企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養(yǎng)造就幾個全省、全 國的品牌房地產企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉(xiāng)一體化建設中的作用。目前，全市共有房地產開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質的開發(fā)企業(yè) 12個，三級資質開發(fā)企業(yè)31個，四級資質開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質開發(fā)企業(yè)13個，有項目的房地產開發(fā)企業(yè)僅占總房地產開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產企 業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統(tǒng)計分析，科學掌握購房需求 信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關統(tǒng)計信息進行定期發(fā)布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業(yè)的健康發(fā)展提 供一個權威、科學的獲取信息的平臺。二是定時發(fā)布房地產有關信息制度。要通過建設經(jīng)濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟適用住房的建設過程中，既要 把握規(guī)劃建設時機，確保經(jīng)濟適用住房建設真正起到抑制房價作用；又要科學、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。房地產業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。榆林房地產業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟快速發(fā)展，促進區(qū)域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。2009年1—10月份，房地 產行業(yè)稅收完成6256萬元，%，%。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。此外，房地產業(yè)對就業(yè)增長、相關產業(yè)的拉動等作用也非常明顯。2009年1—10月份，房地產營業(yè)稅入庫9877萬元，%。2006年—2007年房地產稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。%，是占消費份額最大的行業(yè)。房地產對投資增長的貢獻。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資對gdp增 長的直接貢獻率從不到1%%。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù) 下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標的實施，榆林的房產企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控 政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。在省內其他地區(qū)房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產市場良性發(fā)展 政策的具體體現(xiàn)。房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。土地開發(fā)投資是房地產開發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。三是受拆遷成 本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素?？傮w來講當前支撐房價 上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格（現(xiàn)價），從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元 /㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。榆林市房地產開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2008年金融危機以來，房地產企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定 因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。房地產企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升（見表4）：2005年以前，而2006—，基本與 2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。土地供應和土地儲備 是房地產企業(yè)進行房產開發(fā)的前提和先決條件。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推 動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀 望。投資型購房減少，消費者趨于理性。同時，房價也存在較大差異。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產業(yè)之一的房產業(yè)也存在明顯的不平衡性。金融機構為 積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億 元，較年初增加137億元，%，同比多增76億元，%，增幅分別高于全國、 。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發(fā)熱情，進而引燃了2009年三季度樓市的大爆 發(fā)。7縣區(qū)2009年第一季度較去 年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，%、%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源 自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房 ㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營 銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，榆林的 房地產市場迎來了快速發(fā)展的階段。在實物配租方面，榆、神、㎡（1540套），㎡、850套。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主 要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。2006年至2009年10月份，㎡，㎡，㎡，%，㎡，㎡。視察結束后，又召集榆林 城區(qū)有代表性的房地產企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為 完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產、統(tǒng)計等8個相關部門及規(guī)模較大的房地產企業(yè)征集相關資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。房產建設面積、購買量、人均收入水平都保持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，為了加大遼陽市房產市場的不斷上升，應總結過去的經(jīng)驗，彌補過去的不足。要進一步完善房地產開發(fā)市場，積極引導房產業(yè)向規(guī)?；?、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設和區(qū)域中心城市建設做出積極的貢獻。同時要減免部分 稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動遼陽市房地產業(yè)的健康有序發(fā)展。健康有序 的房地產業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。進一步放活二手房交易市場。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對遼陽房地產市場產生積極而深遠的 影響。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。加強城市配套建設，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。隨著市民對房地產開發(fā)品質要求的提高，房地產企業(yè)必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業(yè)本身的特點，決定著消 費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導致開發(fā)水平參差不齊。未來要使遼陽市房地產飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進的開發(fā)城市理念進入遼陽市，帶動遼陽市房地產更好地發(fā)展。首先開發(fā)理念要與遼陽市發(fā)展同步。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等 手段，有效抑制投資需求和超前需求。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發(fā)商的利潤情況等信息。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。四是做好征地計劃。對因企業(yè)破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進行 招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。對閑置土地要 按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的