江蘇蘇州嘉安青劍湖項(xiàng)目定位及營(yíng)銷策劃報(bào)告-114ppt-文庫(kù)吧資料
2024-10-28 18:24本頁(yè)面
【正文】 現(xiàn),思 考,讓我們把本項(xiàng)目和園區(qū)科技城兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整合， 打出兩個(gè)重拳！,2008年， 園區(qū)青劍湖年。 他們是私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、城市白領(lǐng)等“富人階層”，他們的共同點(diǎn)是：對(duì)財(cái)富的增值欲望。 商業(yè)部分：區(qū)域內(nèi)對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)買商鋪?zhàn)誀I(yíng),他們是看好園區(qū)的富人,投資客：使財(cái)富增值。,中后期自營(yíng)客增多,中后期自營(yíng)客的比例會(huì)逐漸增多，不同的子產(chǎn)品有著不同的自營(yíng)客 LOFT辦公：一兩個(gè)人、工作室性質(zhì)辦公、商住。,第③抗性,消費(fèi)族群,前期投資客為主,前期預(yù)計(jì)大部分客戶為投資客： 他們是唯亭、園區(qū)、蘇州其它各區(qū)，甚至包括部分其它省市的投資客。,第②抗性,客群觀念,不是投資客、自營(yíng)客買不買得起的問題，而是他們想不想買，敢不敢買的問題； 而是他們對(duì)投資這類產(chǎn)品觀念的認(rèn)同。雖然物理距離不遠(yuǎn)，但是心理距離較遠(yuǎn)。 商業(yè)部分外觀和格局應(yīng)有強(qiáng)烈的視覺吸引力，有空間感，達(dá)到過目不忘的效果，讓人產(chǎn)生好奇，想要去體驗(yàn)一下。,區(qū)域性城市商業(yè)綜合體,占地面積:21700.76平米 容積率:≤ 2.5 用地性質(zhì):商業(yè) 建筑面積:54252平米 建筑密度:≤ 30% 綠地率:≥ 40% 限高:60米,星級(jí)酒店,商業(yè)可能產(chǎn)品,百貨購(gòu)物中心,辦公大廈,soho公寓,主題型商業(yè)廣場(chǎng),沿街商鋪,Loft辦公,地塊可建物業(yè)探討,大賣場(chǎng),關(guān)鍵詞,科技新城,人氣不足,地塊可建物業(yè)探討,產(chǎn)品類型定位,商住樓部分： LOFT辦公（空間可隨意組合,可變性大） SOHO公寓 (面積較小，商住功能) 商業(yè)部分： 建議做成中高端特色商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)、活力……； 要有集中式商業(yè)廣場(chǎng)，聚集人氣，方便舉辦商業(yè)活動(dòng)；,產(chǎn)品風(fēng)格趨向現(xiàn)代,主題性建筑突出，即商住樓的形體和外立面視覺抓人眼球。,城市綜合體特征,定位：萬達(dá)商業(yè)第三代產(chǎn)品——城市綜合體 地段：城市中心或次中心 業(yè)態(tài)：豐富、互補(bǔ)（購(gòu)物、娛樂、商務(wù)、酒店、公寓） 規(guī)模：大規(guī)模（ 數(shù)十萬方） 合作：商業(yè)大品牌聯(lián)盟（沃爾瑪） 地位：城市新地標(biāo) 運(yùn)營(yíng)：360度全程運(yùn)營(yíng),生存背景,借鑒參考,產(chǎn)品分析,思考,產(chǎn)品定位,推廣手法,創(chuàng)意表現(xiàn),產(chǎn)品分析,產(chǎn)品基礎(chǔ),面臨城市東進(jìn)的歷史背景,項(xiàng)目位于蘇州東面的蘇州工業(yè)園區(qū)北部，園區(qū)承載著蘇州未來城市發(fā)展的重任。,城市綜合體代表,哈爾濱開發(fā)區(qū)萬達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于哈爾濱開發(fā)區(qū)，總建筑面積28萬平方米，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積15萬平方米，白金五星級(jí)酒店面積4萬平方米。,城市綜合體代表,成都萬達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于成都市錦江區(qū),是新的城市商業(yè)副中心。,城市綜合體代表,無錫萬達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于無錫市濱湖區(qū)，是新的城市商業(yè)中心。,城市綜合體代表,蘇州萬達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于蘇州市平江區(qū)，是規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)。,城市綜合體代表,寧波萬達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于寧波市鄞州中心區(qū)，是寧波新的商業(yè)中心，是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項(xiàng)目。,城市綜合體代表,北京萬達(dá)廣場(chǎng) 目位于北京中央商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國(guó)貿(mào)中心，坐北朝南。 城市綜合體開發(fā)是萬達(dá)在中國(guó)或是在世界上的首創(chuàng)，起碼在中國(guó)是獨(dú)創(chuàng)，英文叫做HOPSCA（Hotel、 Office、Parking、Shopping mall、Convention、Apartment綜合體的縮寫）。 0405年：第二代產(chǎn)品是組合店式，即由一群樓組成的店鋪集群。 從“訂單地產(chǎn)” 到“月光經(jīng)濟(jì)”到“城市綜合體 ”，王健林創(chuàng)造了一個(gè)又一新概念。 企業(yè)總數(shù)在8300家，其中世界500強(qiáng)71家。 但同時(shí)我們對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景擔(dān)憂，為數(shù)眾多的各類專業(yè)市場(chǎng)，其規(guī)模都異常龐大，對(duì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、業(yè)種聚集、城市輻射力、配套設(shè)施建設(shè)……等多種外界因素要求較高。 一力物流園鋼材交易市場(chǎng)和新蘇州家居廣場(chǎng)。,專業(yè)市場(chǎng)在業(yè)態(tài)業(yè)種定位方面一般比較專一，依靠規(guī)模聚集產(chǎn)生的強(qiáng)大輻射能力生存發(fā)展。凱馬汽車廣場(chǎng)的重要組成部分凱馬大街、中澳廣場(chǎng)、東方錦城等商業(yè)項(xiàng)目均成功開盤銷售，推進(jìn)整個(gè)汽車主題公園加速建設(shè)。在蘇州，具有鮮明的特征和內(nèi)涵，特定的消費(fèi)客群的各類主題商業(yè)不斷涌現(xiàn)， 07年主題商業(yè)表現(xiàn)最為耀眼的當(dāng)屬李公堤二期水巷鄰里的招商開業(yè)。,主題商業(yè)不斷涌現(xiàn)。,商業(yè)物業(yè)遍地開花，競(jìng)爭(zhēng)激烈。進(jìn)入07年以來，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)量增價(jià)漲的急速擴(kuò)張時(shí)期，商業(yè)物業(yè)也面臨難得的發(fā)展機(jī)遇。,商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)差強(qiáng)人意。,2007年蘇州普通住宅全年銷售均價(jià)超過了6500元/平米，與2006年比較，房?jī)r(jià)漲幅在40％左右； 在購(gòu)房客戶中本市城區(qū)占76.6%，本市其他占2.0%；外地占18.8%，其中本省其他地區(qū)占7.9%，外省市占10.9%；境外占2.6%。,房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境,土地出讓持續(xù)放量， 別墅和商業(yè)用地增加明顯。 08年，政府的態(tài)度將不是一味的壓制，因?yàn)閲?guó)際市場(chǎng)的股市特別是歐美股市在
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