【正文】 比較緊湊，總價(jià)在 36~45 萬(wàn)之間，有效消除了銷售抗性，去化較為理想。 營(yíng)銷特色：以“黃浦新苑，實(shí)現(xiàn)新世紀(jì)上海人的黃浦心愿”的主題吸引向往黃浦區(qū)市中心地段的客戶。 三、 房型分析 房型 面積 （平方米） 總價(jià) （萬(wàn)元） 配比 利 弊 一房二廳 91 36~45 13% 大開(kāi)間 ,小進(jìn)深 朝向：由于其規(guī)劃布 局呈環(huán)狀，有 60%以上的房型偏東南或西南； 采光：部分房型中有暗室，并由于朝向及布局問(wèn)題影 響采光； 斜度：房型中有斜度，不夠?qū)嵱谩? 二、 價(jià)格分析 價(jià)格走勢(shì)：該案原為上實(shí)置業(yè)開(kāi)發(fā)的全裝修外銷房 —— 上實(shí)華苑，原 價(jià) 8000元 /平方米；后因外銷房市場(chǎng)疲軟調(diào)整為內(nèi)銷物業(yè)降價(jià)銷 售，目前售價(jià)為4000~6000 元 /平方米。 區(qū)內(nèi)環(huán)境： 該案分二期建設(shè)，一期 5幢高層和小高層，二期 2 幢高層。 黃浦新苑 一、 環(huán)境分析 周邊環(huán)境： 地處市中心陸家浜路、制造局路口。 2. 配套設(shè)施： 米首層架空大堂；小區(qū)變頻供水系統(tǒng)。 五、 客源分析 本案客源主要為區(qū)域客，以 市南的盧灣、徐匯、黃浦區(qū)為主，其中又以盧灣、徐匯的客戶較多。 4. 樓層銷售情況：僅剩下二幢樓。 2. 營(yíng)銷特色：“大師手筆， 26059 平方米的綠色放大鏡”、“一處和諧的空間，一種均衡的意蘊(yùn)”。 2. 房型面積規(guī)劃較為合理，主力總價(jià)在 70~80 萬(wàn)之間。 5. 價(jià)格分布：樓層價(jià)差較大，在 100~150 元 /平方米之間。但是戶型面積控制合理，降低了高總價(jià)的抗性。 2. 優(yōu)惠幅度：一次性付款 折，分期付款 折。 但該案規(guī)模相對(duì)較小，對(duì)于這樣價(jià)位的樓盤來(lái)說(shuō)，小區(qū)缺乏足夠的自身配套和會(huì)所設(shè)施。一梯兩戶、南北通透的正氣格局在本區(qū)域較為罕見(jiàn)。該案一期不緊臨肇家浜路，距肇家浜路還 有 100 米距離，地理位置鬧中取靜。 匯峰 3. 建筑細(xì)部：外立面設(shè)計(jì)較為亮麗；觀景陽(yáng)臺(tái)； 999 純金金頂迎賓大門等。會(huì)所內(nèi)設(shè)有恒溫泳池、屋頂網(wǎng)球場(chǎng)、餐飲、美容美發(fā)、舞廳等項(xiàng)目。其中包括文藝界人士；浙江和廣東等省的外來(lái)投資或經(jīng)商人士；在盧灣、黃 浦 、徐匯區(qū)域內(nèi)工作或生活的高收入家庭仍屬于主體客源。 樓層銷售情況：除二至五樓采光有問(wèn)題的樓層外，其余樓層去化較為順暢。在一期售罄后，二期先推出 1 幢 32 層板式高層上市銷售，利用一期市場(chǎng)余熱，開(kāi)盤一周即創(chuàng)下 30%的銷售率。如：“大同花園，大尺度生活的氣派”、“住大同花園，您擁有的豈止是 一座歐洲的花園”等。營(yíng)銷人員專業(yè)素質(zhì)較 高，態(tài)度溫和、親切。借助一期成功開(kāi)發(fā)銷售的勢(shì)頭，二期開(kāi)盤價(jià)即為 5600~8500 元 /平方米，均價(jià)在 6000~6100 元 /平方米之間；同 樣，隨著市場(chǎng)反應(yīng)漸熱，價(jià)格調(diào)整到 6000~9300 元 /平方米，目前均價(jià)在 6500~6600 元 /平方米左右； 5. 價(jià)格分布：除 2 樓單價(jià)低于 1樓外（底層送花園），價(jià)格和層高成正比，每層差價(jià)在 50~100 元之間。在銷售中，因市場(chǎng)反應(yīng)良好，價(jià)格上升到 5300~8 400 元 /平方米，均價(jià)約 6000 元 /平方米。整體房型規(guī)劃以大格局、大戶型為主導(dǎo)。一梯四、六戶格局，兩房 93~109平方米，三房 136~167 平方米。整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)大氣和諧，但是小 區(qū)整體布局的南高北低對(duì)多層樓宇 的采光通風(fēng)有一定阻礙。 2. 區(qū)內(nèi)環(huán)境： 一期建筑面積 萬(wàn)平方米，綠化環(huán)境及配套設(shè)施已形成。緊鄰南北高架，交通便捷，購(gòu)物環(huán)境較好 。隨著區(qū)域的舊 區(qū)環(huán)境改造和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，商業(yè)文化的進(jìn)一步發(fā)展，將導(dǎo)致該區(qū)域人氣的提升，區(qū)域投資類客戶的比例也將有所上升。從對(duì)區(qū)域的行業(yè)及客源的職務(wù)分析不難看出，區(qū)域的客源以中年及少數(shù)的青年事業(yè) 成功 人士為主，而且這一客源層的現(xiàn)狀將在未來(lái)幾年不會(huì)有太大改變。 4） 客源年齡層分析 對(duì)本區(qū)域已成交客源的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域客源以 3055 年齡段的人士為主，占總客源的 80%以上。區(qū)域內(nèi)高 檔寫字樓及高級(jí)商鋪林立，主要集中在淮海路沿線、復(fù)興中路沿線、打浦橋地區(qū)等，屬于上海市中心商業(yè)及外商投資相當(dāng)活躍的地區(qū)之一 ，眾多的這些行業(yè)的從業(yè)者成為地區(qū)商品房的主要購(gòu)買者，而隨著區(qū)域的舊區(qū)改造及招商引資的進(jìn)一步加深，未來(lái)區(qū)域客源上述行業(yè)比例 會(huì)有望進(jìn)一 步提高。 三． 客戶分析 通過(guò)對(duì)周邊市場(chǎng)大量競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案已成交客戶的統(tǒng)計(jì)與分析，結(jié)合本公司市場(chǎng)部數(shù)據(jù)庫(kù)中長(zhǎng)期積累的資料，我們對(duì)區(qū)域住宅項(xiàng)目的客源分析如 下： 1） 客源區(qū)域分析 作為上海傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)，本區(qū)域集中了相當(dāng)一部分的菁英人士在此落戶，客源的地域性 十分廣泛，盧灣區(qū)、黃浦區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū) 客戶比例最高，約占客戶總數(shù) 70%，港臺(tái)及外籍人士客戶的比例將近 20%。銷售人員穿著統(tǒng)一，講解詳盡并且極富銷售技巧，表現(xiàn)出良好的素 質(zhì)。相對(duì)于周邊市場(chǎng)，它相對(duì) 較低的總價(jià)能夠擴(kuò)大其目標(biāo)客源層。 2)物業(yè)特色： a. 俱樂(lè)部設(shè)施： 7000 平方米超大會(huì)所，專設(shè)豪華大堂、鋼琴酒吧、鮮花房、健身房、網(wǎng)吧、乒乓房、彈子房、多功能舞廳、圖書室、桑拿房、室內(nèi)游 泳池、露天網(wǎng)球場(chǎng)等。是繼大同一、二期之后，將于 20xx 年 4月推出的大同花園最后一期。 3).銷售及客源情況： 客源層以中高收入家庭、高級(jí)白領(lǐng)和部分港臺(tái)人士為主，目前整體銷售態(tài)勢(shì)良好，預(yù)計(jì)已達(dá)到 60%左右。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)將室內(nèi)和戶外 水景相融通，強(qiáng)化了人們的親水心理。 2)物業(yè)特色 : a. 外立面造型： 小區(qū)整個(gè)建筑群的外觀，再現(xiàn)了藝術(shù)裝飾（ ART— DECO）風(fēng)格，運(yùn)用豎面線條和塔樓強(qiáng)調(diào)了高聳感，強(qiáng)化外墻凹凸變化和分段式的 處理，延續(xù)了上海建筑文化的歷史文脈。 2．匯龍新城： 1).基本情況： 匯龍新城位于兩條城市快速干道（魯班路和徐家匯路）的交匯處，小區(qū)占地 35361平方米，總建筑面積 172833 平方米，綠化面 積 12765 平方米，總規(guī)劃戶數(shù) 1150戶左右。 e 戶型配比： 以面積在 平方米之間的三房二廳二衛(wèi)為主力房型，三房與二房的配比為 ： 1，比較特別的是本案其中 一幢獨(dú)棟的高層（ 30 層）為全復(fù)式樓，復(fù)式房的面積在 平方米之間。會(huì)所游泳池頗具新意，將 半圓形的兒童嬉水池、成人深水水底漂流池以及水療按摩池組合在一個(gè)帶有玻璃天穹的空間內(nèi)。 b 景觀特色： 泛亞易道及蘭格環(huán)境藝術(shù)公司設(shè)計(jì)庭園環(huán)境，具有濃厚淳樸的建筑歷史文脈及強(qiáng)烈的現(xiàn)代建筑氣息，它由噴泉廣場(chǎng)、傘亭、陽(yáng)光草坪、倒 影池、雕塑組群、對(duì)影樹(shù)、兒童樂(lè)園、健身小徑等景點(diǎn)組成，為住戶創(chuàng)造一個(gè)良好的居住氛圍。 2）、物業(yè)特色： a 建筑特色： 外立面鋪設(shè)高級(jí)面磚，局部鑲嵌玻璃幕體，四立面均做精心設(shè)計(jì)， 新型玻璃花飾陽(yáng)臺(tái)欄板，色彩典雅，著力突出大廈美觀大方，氣勢(shì)雄偉 。 二． 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 1．步高苑 1）、基本情況： 步高苑位于陜西南路、建國(guó)西路口，占地面積約 1 萬(wàn)平方米，總建面積近 5萬(wàn)平方米，綠化面積 3千平方米，總規(guī)劃戶數(shù) 260 戶左右。打浦橋地區(qū)文教，休閑設(shè)施眾多：設(shè)施完善的盧灣區(qū)體育館、曹燕華乒乓學(xué)校、20+保齡球館、黃金海岸沐浴廣場(chǎng) 、盧灣區(qū)工人俱樂(lè)部等都是休閑健身的好去處。更有數(shù)條公交線路： 1（瑞金南路 — 通北路） 4（南浦大橋 — 上海師大） 8（南浦大橋 — 田林路） 10（南浦大橋 — 上?；疖囌荆? 780、（三林城 —— 延安東路） 80（虹橋 機(jī)場(chǎng) — 好望角大飯店） 隧道一線、（昌里小區(qū) — 打浦橋） 隧道二線、（楓林路 — 洪山路） 隧道八線、（龍華路 — 梅園新村） 等穿梭往來(lái)于此，連接起城市的各個(gè)角落。南北高架道自區(qū)內(nèi)穿過(guò)，貫通上海市南北，淮海路商業(yè)街片刻可達(dá)； 8車道 的肇家浜路綠樹(shù)成蔭。 （ 3）、未來(lái)規(guī)劃 依照上海市人民政府和盧灣區(qū)政府的有關(guān)規(guī)劃，打浦橋地區(qū)將簡(jiǎn)稱 一個(gè)以商貿(mào)為重點(diǎn)，多種第三產(chǎn)業(yè)配套，多功能綜合性的地區(qū)性的商貿(mào) 中心和示范居住區(qū)域。 2. 本項(xiàng)目周邊環(huán)境資料分析 : （ 1）、所處位置分析 本項(xiàng)目位于盧灣區(qū)的中心地帶，周邊地理環(huán)境較好，徐家匯路與魯班路是本項(xiàng)目的重要交 通干道 ,南北高架就建在魯班路上 ,交通便利 , 周邊大多為老式里弄住宅和舊式花園洋房 ,居民整體素質(zhì)較高 ,隨著今后徐家匯路沿線舊區(qū)改造 ,將為該區(qū)域的樓市注入新的活力。 內(nèi)環(huán)線以外 —— 4800 元 /平方米以下。 復(fù)興中路至徐家匯路之間 —— 6500~9000 元 /平方米。目前盧灣區(qū)樓盤的均好性明顯，但特色物業(yè)、 主題物業(yè)略顯匱乏。銷售量雖因近年來(lái)盤量放大而有所上升，但價(jià)格攀升過(guò)快將引發(fā)客戶的外流， 因此開(kāi)發(fā)商對(duì)此都持謹(jǐn)慎態(tài)度。除此之外，盧灣區(qū)物業(yè)面臨競(jìng)爭(zhēng)廣泛，也影響了其銷售去化的速度。 此外， 區(qū)域內(nèi)均質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)也平分了有效消費(fèi)。 成交量平穩(wěn) —— 盧灣區(qū)的成交量不高，按月統(tǒng)計(jì)一般在幾百平方米到幾千平方米之間。 從目前在銷樓盤的銷售情況上看，盧灣區(qū)樓盤的商品房銷售中存在以下特性： 總價(jià)高 —— 受地段因素影響，該地段購(gòu)房者所承受的價(jià)位通常在 50至 60萬(wàn)左右。本案企劃著力工作的重點(diǎn)，就是在完善地段優(yōu)勢(shì)的前提下，使產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)更加豐滿。 為支撐產(chǎn)品的高價(jià)位，最大的出路就是營(yíng)造產(chǎn)品的高檔特性。 五、 重要提示： 就地段而言，本案實(shí)際位于思南路最南端，雖冠名為思南路但周邊的法式浪漫景致卻絲毫未見(jiàn)，與傳統(tǒng)印象大相徑庭。 大同花園三期小房型的推出 大同花園三期預(yù)計(jì)將于 20xx 年 5月左右正式銷售，從目前得到數(shù)據(jù)上看，其三期房型也走小房型、小面積路線，與本案較為接近。 A、 B 幢樓預(yù)售許可證的獲得間隔 由于建造進(jìn)度不同，本案兩幢樓的預(yù)售證將分期到達(dá)。 會(huì)所的修改設(shè)計(jì)確定 作為市級(jí)高檔物業(yè)，會(huì)所在 銷售中的作用不可低估。 文化藝術(shù)街的招商進(jìn)度 泰康路雖已定名為文化藝術(shù)街，但目前啟動(dòng)的只是沿思南路進(jìn)口的一兩百米距離，原地段居民對(duì)其破舊的印象并未因此改變。 “思南路”概念能否支撐房?jī)r(jià) 作為可預(yù)見(jiàn)