【正文】 比較緊湊，總價在 36~45 萬之間，有效消除了銷售抗性，去化較為理想。 營銷特色：以“黃浦新苑，實現(xiàn)新世紀上海人的黃浦心愿”的主題吸引向往黃浦區(qū)市中心地段的客戶。 三、 房型分析 房型 面積 （平方米） 總價 （萬元） 配比 利 弊 一房二廳 91 36~45 13% 大開間 ,小進深 朝向：由于其規(guī)劃布 局呈環(huán)狀，有 60%以上的房型偏東南或西南； 采光：部分房型中有暗室，并由于朝向及布局問題影 響采光； 斜度：房型中有斜度，不夠?qū)嵱谩? 二、 價格分析 價格走勢：該案原為上實置業(yè)開發(fā)的全裝修外銷房 —— 上實華苑，原 價 8000元 /平方米；后因外銷房市場疲軟調(diào)整為內(nèi)銷物業(yè)降價銷 售，目前售價為4000~6000 元 /平方米。 區(qū)內(nèi)環(huán)境： 該案分二期建設，一期 5幢高層和小高層，二期 2 幢高層。 黃浦新苑 一、 環(huán)境分析 周邊環(huán)境： 地處市中心陸家浜路、制造局路口。 2. 配套設施： 米首層架空大堂；小區(qū)變頻供水系統(tǒng)。 五、 客源分析 本案客源主要為區(qū)域客，以 市南的盧灣、徐匯、黃浦區(qū)為主，其中又以盧灣、徐匯的客戶較多。 4. 樓層銷售情況：僅剩下二幢樓。 2. 營銷特色：“大師手筆， 26059 平方米的綠色放大鏡”、“一處和諧的空間，一種均衡的意蘊”。 2. 房型面積規(guī)劃較為合理，主力總價在 70~80 萬之間。 5. 價格分布：樓層價差較大，在 100~150 元 /平方米之間。但是戶型面積控制合理，降低了高總價的抗性。 2. 優(yōu)惠幅度：一次性付款 折，分期付款 折。 但該案規(guī)模相對較小，對于這樣價位的樓盤來說，小區(qū)缺乏足夠的自身配套和會所設施。一梯兩戶、南北通透的正氣格局在本區(qū)域較為罕見。該案一期不緊臨肇家浜路，距肇家浜路還 有 100 米距離，地理位置鬧中取靜。 匯峰 3. 建筑細部：外立面設計較為亮麗；觀景陽臺； 999 純金金頂迎賓大門等。會所內(nèi)設有恒溫泳池、屋頂網(wǎng)球場、餐飲、美容美發(fā)、舞廳等項目。其中包括文藝界人士；浙江和廣東等省的外來投資或經(jīng)商人士；在盧灣、黃 浦 、徐匯區(qū)域內(nèi)工作或生活的高收入家庭仍屬于主體客源。 樓層銷售情況：除二至五樓采光有問題的樓層外，其余樓層去化較為順暢。在一期售罄后，二期先推出 1 幢 32 層板式高層上市銷售，利用一期市場余熱，開盤一周即創(chuàng)下 30%的銷售率。如：“大同花園，大尺度生活的氣派”、“住大同花園，您擁有的豈止是 一座歐洲的花園”等。營銷人員專業(yè)素質(zhì)較 高，態(tài)度溫和、親切。借助一期成功開發(fā)銷售的勢頭，二期開盤價即為 5600~8500 元 /平方米，均價在 6000~6100 元 /平方米之間；同 樣，隨著市場反應漸熱，價格調(diào)整到 6000~9300 元 /平方米，目前均價在 6500~6600 元 /平方米左右； 5. 價格分布：除 2 樓單價低于 1樓外（底層送花園），價格和層高成正比，每層差價在 50~100 元之間。在銷售中，因市場反應良好，價格上升到 5300~8 400 元 /平方米，均價約 6000 元 /平方米。整體房型規(guī)劃以大格局、大戶型為主導。一梯四、六戶格局，兩房 93~109平方米，三房 136~167 平方米。整個規(guī)劃設計大氣和諧，但是小 區(qū)整體布局的南高北低對多層樓宇 的采光通風有一定阻礙。 2. 區(qū)內(nèi)環(huán)境： 一期建筑面積 萬平方米，綠化環(huán)境及配套設施已形成。緊鄰南北高架，交通便捷，購物環(huán)境較好 。隨著區(qū)域的舊 區(qū)環(huán)境改造和基礎設施的不斷完善，商業(yè)文化的進一步發(fā)展，將導致該區(qū)域人氣的提升，區(qū)域投資類客戶的比例也將有所上升。從對區(qū)域的行業(yè)及客源的職務分析不難看出，區(qū)域的客源以中年及少數(shù)的青年事業(yè) 成功 人士為主，而且這一客源層的現(xiàn)狀將在未來幾年不會有太大改變。 4） 客源年齡層分析 對本區(qū)域已成交客源的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域客源以 3055 年齡段的人士為主，占總客源的 80%以上。區(qū)域內(nèi)高 檔寫字樓及高級商鋪林立，主要集中在淮海路沿線、復興中路沿線、打浦橋地區(qū)等，屬于上海市中心商業(yè)及外商投資相當活躍的地區(qū)之一 ，眾多的這些行業(yè)的從業(yè)者成為地區(qū)商品房的主要購買者，而隨著區(qū)域的舊區(qū)改造及招商引資的進一步加深，未來區(qū)域客源上述行業(yè)比例 會有望進一 步提高。 三． 客戶分析 通過對周邊市場大量競爭個案已成交客戶的統(tǒng)計與分析，結合本公司市場部數(shù)據(jù)庫中長期積累的資料，我們對區(qū)域住宅項目的客源分析如 下： 1） 客源區(qū)域分析 作為上海傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)，本區(qū)域集中了相當一部分的菁英人士在此落戶，客源的地域性 十分廣泛，盧灣區(qū)、黃浦區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū) 客戶比例最高，約占客戶總數(shù) 70%，港臺及外籍人士客戶的比例將近 20%。銷售人員穿著統(tǒng)一，講解詳盡并且極富銷售技巧，表現(xiàn)出良好的素 質(zhì)。相對于周邊市場，它相對 較低的總價能夠擴大其目標客源層。 2)物業(yè)特色： a. 俱樂部設施： 7000 平方米超大會所，專設豪華大堂、鋼琴酒吧、鮮花房、健身房、網(wǎng)吧、乒乓房、彈子房、多功能舞廳、圖書室、桑拿房、室內(nèi)游 泳池、露天網(wǎng)球場等。是繼大同一、二期之后，將于 20xx 年 4月推出的大同花園最后一期。 3).銷售及客源情況： 客源層以中高收入家庭、高級白領和部分港臺人士為主，目前整體銷售態(tài)勢良好，預計已達到 60%左右。小區(qū)環(huán)境設計將室內(nèi)和戶外 水景相融通，強化了人們的親水心理。 2)物業(yè)特色 : a. 外立面造型： 小區(qū)整個建筑群的外觀，再現(xiàn)了藝術裝飾（ ART— DECO）風格，運用豎面線條和塔樓強調(diào)了高聳感，強化外墻凹凸變化和分段式的 處理，延續(xù)了上海建筑文化的歷史文脈。 2．匯龍新城： 1).基本情況： 匯龍新城位于兩條城市快速干道（魯班路和徐家匯路）的交匯處，小區(qū)占地 35361平方米，總建筑面積 172833 平方米，綠化面 積 12765 平方米，總規(guī)劃戶數(shù) 1150戶左右。 e 戶型配比： 以面積在 平方米之間的三房二廳二衛(wèi)為主力房型，三房與二房的配比為 ： 1，比較特別的是本案其中 一幢獨棟的高層（ 30 層）為全復式樓，復式房的面積在 平方米之間。會所游泳池頗具新意，將 半圓形的兒童嬉水池、成人深水水底漂流池以及水療按摩池組合在一個帶有玻璃天穹的空間內(nèi)。 b 景觀特色： 泛亞易道及蘭格環(huán)境藝術公司設計庭園環(huán)境，具有濃厚淳樸的建筑歷史文脈及強烈的現(xiàn)代建筑氣息，它由噴泉廣場、傘亭、陽光草坪、倒 影池、雕塑組群、對影樹、兒童樂園、健身小徑等景點組成，為住戶創(chuàng)造一個良好的居住氛圍。 2）、物業(yè)特色： a 建筑特色： 外立面鋪設高級面磚，局部鑲嵌玻璃幕體，四立面均做精心設計， 新型玻璃花飾陽臺欄板，色彩典雅，著力突出大廈美觀大方，氣勢雄偉 。 二． 重點競爭個案分析 1．步高苑 1）、基本情況： 步高苑位于陜西南路、建國西路口，占地面積約 1 萬平方米，總建面積近 5萬平方米，綠化面積 3千平方米，總規(guī)劃戶數(shù) 260 戶左右。打浦橋地區(qū)文教，休閑設施眾多：設施完善的盧灣區(qū)體育館、曹燕華乒乓學校、20+保齡球館、黃金海岸沐浴廣場 、盧灣區(qū)工人俱樂部等都是休閑健身的好去處。更有數(shù)條公交線路： 1（瑞金南路 — 通北路） 4（南浦大橋 — 上海師大） 8（南浦大橋 — 田林路） 10（南浦大橋 — 上?；疖囌荆? 780、（三林城 —— 延安東路） 80（虹橋 機場 — 好望角大飯店） 隧道一線、（昌里小區(qū) — 打浦橋） 隧道二線、（楓林路 — 洪山路） 隧道八線、（龍華路 — 梅園新村） 等穿梭往來于此，連接起城市的各個角落。南北高架道自區(qū)內(nèi)穿過，貫通上海市南北，淮海路商業(yè)街片刻可達； 8車道 的肇家浜路綠樹成蔭。 （ 3）、未來規(guī)劃 依照上海市人民政府和盧灣區(qū)政府的有關規(guī)劃，打浦橋地區(qū)將簡稱 一個以商貿(mào)為重點，多種第三產(chǎn)業(yè)配套，多功能綜合性的地區(qū)性的商貿(mào) 中心和示范居住區(qū)域。 2. 本項目周邊環(huán)境資料分析 : （ 1）、所處位置分析 本項目位于盧灣區(qū)的中心地帶，周邊地理環(huán)境較好，徐家匯路與魯班路是本項目的重要交 通干道 ,南北高架就建在魯班路上 ,交通便利 , 周邊大多為老式里弄住宅和舊式花園洋房 ,居民整體素質(zhì)較高 ,隨著今后徐家匯路沿線舊區(qū)改造 ,將為該區(qū)域的樓市注入新的活力。 內(nèi)環(huán)線以外 —— 4800 元 /平方米以下。 復興中路至徐家匯路之間 —— 6500~9000 元 /平方米。目前盧灣區(qū)樓盤的均好性明顯，但特色物業(yè)、 主題物業(yè)略顯匱乏。銷售量雖因近年來盤量放大而有所上升，但價格攀升過快將引發(fā)客戶的外流， 因此開發(fā)商對此都持謹慎態(tài)度。除此之外，盧灣區(qū)物業(yè)面臨競爭廣泛，也影響了其銷售去化的速度。 此外， 區(qū)域內(nèi)均質(zhì)競爭也平分了有效消費。 成交量平穩(wěn) —— 盧灣區(qū)的成交量不高，按月統(tǒng)計一般在幾百平方米到幾千平方米之間。 從目前在銷樓盤的銷售情況上看，盧灣區(qū)樓盤的商品房銷售中存在以下特性： 總價高 —— 受地段因素影響，該地段購房者所承受的價位通常在 50至 60萬左右。本案企劃著力工作的重點，就是在完善地段優(yōu)勢的前提下，使產(chǎn)品本身的優(yōu)勢更加豐滿。 為支撐產(chǎn)品的高價位，最大的出路就是營造產(chǎn)品的高檔特性。 五、 重要提示： 就地段而言，本案實際位于思南路最南端，雖冠名為思南路但周邊的法式浪漫景致卻絲毫未見，與傳統(tǒng)印象大相徑庭。 大同花園三期小房型的推出 大同花園三期預計將于 20xx 年 5月左右正式銷售，從目前得到數(shù)據(jù)上看，其三期房型也走小房型、小面積路線，與本案較為接近。 A、 B 幢樓預售許可證的獲得間隔 由于建造進度不同，本案兩幢樓的預售證將分期到達。 會所的修改設計確定 作為市級高檔物業(yè)，會所在 銷售中的作用不可低估。 文化藝術街的招商進度 泰康路雖已定名為文化藝術街，但目前啟動的只是沿思南路進口的一兩百米距離，原地段居民對其破舊的印象并未因此改變。 “思南路”概念能否支撐房價 作為可預見