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正文內(nèi)容

思南路88號(hào)企劃報(bào)告-文庫(kù)吧資料

2025-07-23 07:12本頁(yè)面
  

【正文】 比較緊湊,總價(jià)在 36~45 萬(wàn)之間,有效消除了銷(xiāo)售抗性,去化較為理想。 營(yíng)銷(xiāo)特色:以“黃浦新苑,實(shí)現(xiàn)新世紀(jì)上海人的黃浦心愿”的主題吸引向往黃浦區(qū)市中心地段的客戶。 三、 房型分析 房型 面積 (平方米) 總價(jià) (萬(wàn)元) 配比 利 弊 一房二廳 91 36~45 13% 大開(kāi)間 ,小進(jìn)深 朝向:由于其規(guī)劃布 局呈環(huán)狀,有 60%以上的房型偏東南或西南; 采光:部分房型中有暗室,并由于朝向及布局問(wèn)題影 響采光; 斜度:房型中有斜度,不夠?qū)嵱谩? 二、 價(jià)格分析 價(jià)格走勢(shì):該案原為上實(shí)置業(yè)開(kāi)發(fā)的全裝修外銷(xiāo)房 —— 上實(shí)華苑,原 價(jià) 8000元 /平方米;后因外銷(xiāo)房市場(chǎng)疲軟調(diào)整為內(nèi)銷(xiāo)物業(yè)降價(jià)銷(xiāo) 售,目前售價(jià)為4000~6000 元 /平方米。 區(qū)內(nèi)環(huán)境: 該案分二期建設(shè),一期 5幢高層和小高層,二期 2 幢高層。 黃浦新苑 一、 環(huán)境分析 周邊環(huán)境: 地處市中心陸家浜路、制造局路口。 2. 配套設(shè)施: 米首層架空大堂;小區(qū)變頻供水系統(tǒng)。 五、 客源分析 本案客源主要為區(qū)域客,以 市南的盧灣、徐匯、黃浦區(qū)為主,其中又以盧灣、徐匯的客戶較多。 4. 樓層銷(xiāo)售情況:僅剩下二幢樓。 2. 營(yíng)銷(xiāo)特色:“大師手筆, 26059 平方米的綠色放大鏡”、“一處和諧的空間,一種均衡的意蘊(yùn)”。 2. 房型面積規(guī)劃較為合理,主力總價(jià)在 70~80 萬(wàn)之間。 5. 價(jià)格分布:樓層價(jià)差較大,在 100~150 元 /平方米之間。但是戶型面積控制合理,降低了高總價(jià)的抗性。 2. 優(yōu)惠幅度:一次性付款 折,分期付款 折。 但該案規(guī)模相對(duì)較小,對(duì)于這樣價(jià)位的樓盤(pán)來(lái)說(shuō),小區(qū)缺乏足夠的自身配套和會(huì)所設(shè)施。一梯兩戶、南北通透的正氣格局在本區(qū)域較為罕見(jiàn)。該案一期不緊臨肇家浜路,距肇家浜路還 有 100 米距離,地理位置鬧中取靜。 匯峰 3. 建筑細(xì)部:外立面設(shè)計(jì)較為亮麗;觀景陽(yáng)臺(tái); 999 純金金頂迎賓大門(mén)等。會(huì)所內(nèi)設(shè)有恒溫泳池、屋頂網(wǎng)球場(chǎng)、餐飲、美容美發(fā)、舞廳等項(xiàng)目。其中包括文藝界人士;浙江和廣東等省的外來(lái)投資或經(jīng)商人士;在盧灣、黃 浦 、徐匯區(qū)域內(nèi)工作或生活的高收入家庭仍屬于主體客源。 樓層銷(xiāo)售情況:除二至五樓采光有問(wèn)題的樓層外,其余樓層去化較為順暢。在一期售罄后,二期先推出 1 幢 32 層板式高層上市銷(xiāo)售,利用一期市場(chǎng)余熱,開(kāi)盤(pán)一周即創(chuàng)下 30%的銷(xiāo)售率。如:“大同花園,大尺度生活的氣派”、“住大同花園,您擁有的豈止是 一座歐洲的花園”等。營(yíng)銷(xiāo)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)較 高,態(tài)度溫和、親切。借助一期成功開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的勢(shì)頭,二期開(kāi)盤(pán)價(jià)即為 5600~8500 元 /平方米,均價(jià)在 6000~6100 元 /平方米之間;同 樣,隨著市場(chǎng)反應(yīng)漸熱,價(jià)格調(diào)整到 6000~9300 元 /平方米,目前均價(jià)在 6500~6600 元 /平方米左右; 5. 價(jià)格分布:除 2 樓單價(jià)低于 1樓外(底層送花園),價(jià)格和層高成正比,每層差價(jià)在 50~100 元之間。在銷(xiāo)售中,因市場(chǎng)反應(yīng)良好,價(jià)格上升到 5300~8 400 元 /平方米,均價(jià)約 6000 元 /平方米。整體房型規(guī)劃以大格局、大戶型為主導(dǎo)。一梯四、六戶格局,兩房 93~109平方米,三房 136~167 平方米。整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)大氣和諧,但是小 區(qū)整體布局的南高北低對(duì)多層樓宇 的采光通風(fēng)有一定阻礙。 2. 區(qū)內(nèi)環(huán)境: 一期建筑面積 萬(wàn)平方米,綠化環(huán)境及配套設(shè)施已形成。緊鄰南北高架,交通便捷,購(gòu)物環(huán)境較好 。隨著區(qū)域的舊 區(qū)環(huán)境改造和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善,商業(yè)文化的進(jìn)一步發(fā)展,將導(dǎo)致該區(qū)域人氣的提升,區(qū)域投資類(lèi)客戶的比例也將有所上升。從對(duì)區(qū)域的行業(yè)及客源的職務(wù)分析不難看出,區(qū)域的客源以中年及少數(shù)的青年事業(yè) 成功 人士為主,而且這一客源層的現(xiàn)狀將在未來(lái)幾年不會(huì)有太大改變。 4) 客源年齡層分析 對(duì)本區(qū)域已成交客源的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),本區(qū)域客源以 3055 年齡段的人士為主,占總客源的 80%以上。區(qū)域內(nèi)高 檔寫(xiě)字樓及高級(jí)商鋪林立,主要集中在淮海路沿線、復(fù)興中路沿線、打浦橋地區(qū)等,屬于上海市中心商業(yè)及外商投資相當(dāng)活躍的地區(qū)之一 ,眾多的這些行業(yè)的從業(yè)者成為地區(qū)商品房的主要購(gòu)買(mǎi)者,而隨著區(qū)域的舊區(qū)改造及招商引資的進(jìn)一步加深,未來(lái)區(qū)域客源上述行業(yè)比例 會(huì)有望進(jìn)一 步提高。 三. 客戶分析 通過(guò)對(duì)周邊市場(chǎng)大量競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案已成交客戶的統(tǒng)計(jì)與分析,結(jié)合本公司市場(chǎng)部數(shù)據(jù)庫(kù)中長(zhǎng)期積累的資料,我們對(duì)區(qū)域住宅項(xiàng)目的客源分析如 下: 1) 客源區(qū)域分析 作為上海傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū),本區(qū)域集中了相當(dāng)一部分的菁英人士在此落戶,客源的地域性 十分廣泛,盧灣區(qū)、黃浦區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū) 客戶比例最高,約占客戶總數(shù) 70%,港臺(tái)及外籍人士客戶的比例將近 20%。銷(xiāo)售人員穿著統(tǒng)一,講解詳盡并且極富銷(xiāo)售技巧,表現(xiàn)出良好的素 質(zhì)。相對(duì)于周邊市場(chǎng),它相對(duì) 較低的總價(jià)能夠擴(kuò)大其目標(biāo)客源層。 2)物業(yè)特色: a. 俱樂(lè)部設(shè)施: 7000 平方米超大會(huì)所,專(zhuān)設(shè)豪華大堂、鋼琴酒吧、鮮花房、健身房、網(wǎng)吧、乒乓房、彈子房、多功能舞廳、圖書(shū)室、桑拿房、室內(nèi)游 泳池、露天網(wǎng)球場(chǎng)等。是繼大同一、二期之后,將于 20xx 年 4月推出的大同花園最后一期。 3).銷(xiāo)售及客源情況: 客源層以中高收入家庭、高級(jí)白領(lǐng)和部分港臺(tái)人士為主,目前整體銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好,預(yù)計(jì)已達(dá)到 60%左右。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)將室內(nèi)和戶外 水景相融通,強(qiáng)化了人們的親水心理。 2)物業(yè)特色 : a. 外立面造型: 小區(qū)整個(gè)建筑群的外觀,再現(xiàn)了藝術(shù)裝飾( ART— DECO)風(fēng)格,運(yùn)用豎面線條和塔樓強(qiáng)調(diào)了高聳感,強(qiáng)化外墻凹凸變化和分段式的 處理,延續(xù)了上海建筑文化的歷史文脈。 2.匯龍新城: 1).基本情況: 匯龍新城位于兩條城市快速干道(魯班路和徐家匯路)的交匯處,小區(qū)占地 35361平方米,總建筑面積 172833 平方米,綠化面 積 12765 平方米,總規(guī)劃戶數(shù) 1150戶左右。 e 戶型配比: 以面積在 平方米之間的三房二廳二衛(wèi)為主力房型,三房與二房的配比為 : 1,比較特別的是本案其中 一幢獨(dú)棟的高層( 30 層)為全復(fù)式樓,復(fù)式房的面積在 平方米之間。會(huì)所游泳池頗具新意,將 半圓形的兒童嬉水池、成人深水水底漂流池以及水療按摩池組合在一個(gè)帶有玻璃天穹的空間內(nèi)。 b 景觀特色: 泛亞易道及蘭格環(huán)境藝術(shù)公司設(shè)計(jì)庭園環(huán)境,具有濃厚淳樸的建筑歷史文脈及強(qiáng)烈的現(xiàn)代建筑氣息,它由噴泉廣場(chǎng)、傘亭、陽(yáng)光草坪、倒 影池、雕塑組群、對(duì)影樹(shù)、兒童樂(lè)園、健身小徑等景點(diǎn)組成,為住戶創(chuàng)造一個(gè)良好的居住氛圍。 2)、物業(yè)特色: a 建筑特色: 外立面鋪設(shè)高級(jí)面磚,局部鑲嵌玻璃幕體,四立面均做精心設(shè)計(jì), 新型玻璃花飾陽(yáng)臺(tái)欄板,色彩典雅,著力突出大廈美觀大方,氣勢(shì)雄偉 。 二. 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 1.步高苑 1)、基本情況: 步高苑位于陜西南路、建國(guó)西路口,占地面積約 1 萬(wàn)平方米,總建面積近 5萬(wàn)平方米,綠化面積 3千平方米,總規(guī)劃戶數(shù) 260 戶左右。打浦橋地區(qū)文教,休閑設(shè)施眾多:設(shè)施完善的盧灣區(qū)體育館、曹燕華乒乓學(xué)校、20+保齡球館、黃金海岸沐浴廣場(chǎng) 、盧灣區(qū)工人俱樂(lè)部等都是休閑健身的好去處。更有數(shù)條公交線路: 1(瑞金南路 — 通北路) 4(南浦大橋 — 上海師大) 8(南浦大橋 — 田林路) 10(南浦大橋 — 上?;疖?chē)站) 780、(三林城 —— 延安東路) 80(虹橋 機(jī)場(chǎng) — 好望角大飯店) 隧道一線、(昌里小區(qū) — 打浦橋) 隧道二線、(楓林路 — 洪山路) 隧道八線、(龍華路 — 梅園新村) 等穿梭往來(lái)于此,連接起城市的各個(gè)角落。南北高架道自區(qū)內(nèi)穿過(guò),貫通上海市南北,淮海路商業(yè)街片刻可達(dá); 8車(chē)道 的肇家浜路綠樹(shù)成蔭。 ( 3)、未來(lái)規(guī)劃 依照上海市人民政府和盧灣區(qū)政府的有關(guān)規(guī)劃,打浦橋地區(qū)將簡(jiǎn)稱 一個(gè)以商貿(mào)為重點(diǎn),多種第三產(chǎn)業(yè)配套,多功能綜合性的地區(qū)性的商貿(mào) 中心和示范居住區(qū)域。 2. 本項(xiàng)目周邊環(huán)境資料分析 : ( 1)、所處位置分析 本項(xiàng)目位于盧灣區(qū)的中心地帶,周邊地理環(huán)境較好,徐家匯路與魯班路是本項(xiàng)目的重要交 通干道 ,南北高架就建在魯班路上 ,交通便利 , 周邊大多為老式里弄住宅和舊式花園洋房 ,居民整體素質(zhì)較高 ,隨著今后徐家匯路沿線舊區(qū)改造 ,將為該區(qū)域的樓市注入新的活力。 內(nèi)環(huán)線以外 —— 4800 元 /平方米以下。 復(fù)興中路至徐家匯路之間 —— 6500~9000 元 /平方米。目前盧灣區(qū)樓盤(pán)的均好性明顯,但特色物業(yè)、 主題物業(yè)略顯匱乏。銷(xiāo)售量雖因近年來(lái)盤(pán)量放大而有所上升,但價(jià)格攀升過(guò)快將引發(fā)客戶的外流, 因此開(kāi)發(fā)商對(duì)此都持謹(jǐn)慎態(tài)度。除此之外,盧灣區(qū)物業(yè)面臨競(jìng)爭(zhēng)廣泛,也影響了其銷(xiāo)售去化的速度。 此外, 區(qū)域內(nèi)均質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)也平分了有效消費(fèi)。 成交量平穩(wěn) —— 盧灣區(qū)的成交量不高,按月統(tǒng)計(jì)一般在幾百平方米到幾千平方米之間。 從目前在銷(xiāo)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況上看,盧灣區(qū)樓盤(pán)的商品房銷(xiāo)售中存在以下特性: 總價(jià)高 —— 受地段因素影響,該地段購(gòu)房者所承受的價(jià)位通常在 50至 60萬(wàn)左右。本案企劃著力工作的重點(diǎn),就是在完善地段優(yōu)勢(shì)的前提下,使產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)更加豐滿。 為支撐產(chǎn)品的高價(jià)位,最大的出路就是營(yíng)造產(chǎn)品的高檔特性。 五、 重要提示: 就地段而言,本案實(shí)際位于思南路最南端,雖冠名為思南路但周邊的法式浪漫景致卻絲毫未見(jiàn),與傳統(tǒng)印象大相徑庭。 大同花園三期小房型的推出 大同花園三期預(yù)計(jì)將于 20xx 年 5月左右正式銷(xiāo)售,從目前得到數(shù)據(jù)上看,其三期房型也走小房型、小面積路線,與本案較為接近。 A、 B 幢樓預(yù)售許可證的獲得間隔 由于建造進(jìn)度不同,本案兩幢樓的預(yù)售證將分期到達(dá)。 會(huì)所的修改設(shè)計(jì)確定 作為市級(jí)高檔物業(yè),會(huì)所在 銷(xiāo)售中的作用不可低估。 文化藝術(shù)街的招商進(jìn)度 泰康路雖已定名為文化藝術(shù)街,但目前啟動(dòng)的只是沿思南路進(jìn)口的一兩百米距離,原地段居民對(duì)其破舊的印象并未因此改變。 “思南路”概念能否支撐房?jī)r(jià) 作為可預(yù)見(jiàn)
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