【正文】 98 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 高效節(jié)能設(shè)備、節(jié)水器具。水和電由建設(shè)單位向西安市供水、供電部門申請報批，滿足項 目建設(shè)使用要求，所有材料按比質(zhì)比價的原則進行擇優(yōu)采購。 項目所需主材均采購于陜西本地，運輸方便。 26 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 第五章 資源開發(fā)及綜合利用 資源開發(fā)和利用方案 本項目主要耗用水泥、建筑砂石、墻磚及防腐保溫等原材料和木 材等，所有原輔材料的來源立足國內(nèi)市場，均在本地市場采購，建筑 施工臨時用水和生活用水均采用本地城市自來水，做好施工現(xiàn)場雨 水、污水的收集處理和循環(huán)利用，對本地地表（下）水等其它資源不 會造成不利影響。總 投資 萬元，項目建設(shè)期約 30 個月。 25 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 2）基于上述原因和項目自身的環(huán)境特點，在進行本地塊的整體 規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù) 設(shè)計。 （ 3）環(huán)境藝術(shù)設(shè)計說明 1）隨著人們生活水平的提高， “買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民 所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。 2）每戶設(shè)獨立的水、電、燃氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及 自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 4）在建筑材料方面，盡可能的采用新型節(jié)能建筑 材料。正如人們所說： “以 人為本，就是以孩子為本” 。 24 陜 西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 2）住宅設(shè)計充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每 一細節(jié)的處理都體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重 ,實現(xiàn)動靜分開 ,潔污分開。 建筑方案的幾點說明 （ 1）住宅建筑設(shè)計說明 1）住宅的設(shè)計滿足普通住宅相關(guān)要求。 （ 5）燃氣 項目內(nèi)部統(tǒng)一供氣。 3）電氣照明 照度按現(xiàn)行國家標(biāo)準《建筑照明設(shè)計標(biāo)準》GB500342021 執(zhí)行。 （ 3）電氣設(shè)計 1）設(shè)計依據(jù) a、小區(qū)概況； b、相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計資料； 23 陜西德 祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 c、建設(shè)單位提供的《設(shè)計任務(wù)書》及《設(shè)計要求》 ； d、國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準； e、其它有關(guān)現(xiàn)行國家標(biāo)準、行業(yè)標(biāo)準及地方標(biāo)準。并設(shè)混凝土基礎(chǔ)。室外排水管道采 用承插式 PVCU 雙壁波紋管，橡膠圈接口，并采用混凝土基礎(chǔ)。排水管道除地下室內(nèi)為明裝外，其余部分均暗裝在管道井、吊 頂或墻槽內(nèi)。本工程生活污水匯集 排放至西安市污水管網(wǎng)。室內(nèi)采用糞便污水與洗浴廢水合流排水管道系統(tǒng)。 d、保溫：在保證經(jīng)濟成本的前提下，盡可能采用先進的節(jié)能技 術(shù)與材料實現(xiàn)保溫。立管采用 PSP 鋼塑復(fù)合壓力管，采用內(nèi)外壁雙熱熔連接。 在地下設(shè)備層設(shè)食品級不銹鋼生活飲用水箱和變頻加壓 泵組。本工程水源為 西安市自來水公司。 d、本項目建筑、結(jié)構(gòu)、暖調(diào)、電氣和總圖等專業(yè)提供的作業(yè)條 件圖和設(shè)計資料。 b、建設(shè)方提供的有關(guān)設(shè)計條件。 并利用地形變化， 根據(jù)地形特點， 自然環(huán)境、 氣候特點， 使之形成樓與樓之間搭配，形成風(fēng)格獨特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建 筑群體與環(huán)境。 平面布置和功能要求 （ 1）住宅平面設(shè)計和功能要求 以兩室兩廳、兩室一廳的中小戶型為主，另建有少量的三室兩廳 以滿足多人口家庭居住需要；最小戶型面積為 45 平方米，最大戶型 21 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 為 123 平方米。 9）屋頂根據(jù)建筑風(fēng)格，設(shè)計簡潔明快、經(jīng)濟實用。 7）外立面裝修主 要以外墻磚和涂料為主，盡可能采用更多的節(jié) 能材料。 5）局部設(shè)計，要更能體現(xiàn)人性化的特點。 3）建筑單體的設(shè)計要相對簡約。 （ 2）建筑單體設(shè)計與功能 20 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 1）對于本項目來說，以兩室兩廳、兩室一廳的中小戶型為 主， 另建有少量的三室兩廳以滿足多人口家庭居住需要。 建筑造型設(shè)計首先注 重整體形態(tài)的塑造，強調(diào)天際輪廓線的流暢和韻律美。 本項目以現(xiàn)代風(fēng)格為主。 建筑方案描述 （ 1）建筑特征與風(fēng)格 本項目在建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)現(xiàn)代化城市的風(fēng)格， 同時要求功能 實用、配套設(shè)備齊全。高層設(shè)計采用剪力墻結(jié)構(gòu)，嚴格按 國家規(guī)范及有關(guān)標(biāo)準，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及 報警設(shè)施。建筑形體與周圍商業(yè)居住社區(qū)的空間關(guān) 系是建設(shè)性契合。 區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、 消防的道路和停車場外， 均為綠化用地。 規(guī)劃設(shè)計圖選定主要參數(shù)指標(biāo) 項目產(chǎn)品定位為普通商品房，建筑形式采用高層剪力墻結(jié)構(gòu)，并 初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)參數(shù)如下： （ 1）建設(shè)用地總面積： 平方米 （ 2）總建筑面積： 平方米 其中：住宅建筑面積： 平方米 商業(yè)建筑面積： 平方米 （ 3）建筑密度： % （ 4）容積率： （ 5）綠化率： 39% （ 6）地面停車位： 50 個 （ 7）地下停車位： 310 個 注： 具體見附件初步設(shè)計圖。 室外停車位進行特殊處理， 采用植草磚鋪砌， 提高植被面積和環(huán)境質(zhì)量。突出環(huán)境設(shè)計的宗 18 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 旨，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀居 住社區(qū)的整體特色。 項目總體規(guī)劃的幾點說明 （ 1）本項目建設(shè)開發(fā)周期 2 年多，在規(guī)劃設(shè)計中既立足現(xiàn)在， 又著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略。建筑的色彩組合，造型效果應(yīng)該與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。根據(jù)地形特點，自然環(huán)境、氣候特點，形成風(fēng)格 獨特，造型新穎， 統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。 （ 5）周邊環(huán)境分析 項目所在地位于西安市文藝南路西側(cè)，周圍學(xué)校、超市、餐飲娛 樂設(shè)施等附屬設(shè)施齊全，居住條件良好。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施情況 擬開發(fā)的地塊處于文藝南路西側(cè)， 為原西安市市區(qū)機關(guān)房產(chǎn)管理 17 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 所管轄的市區(qū)機關(guān)家屬住宅區(qū)，周圍基礎(chǔ)設(shè)施達到三通要求。 土地用途為住宅用 地。 主要建設(shè)條件 （ 1）規(guī)劃條件 建設(shè) 單位將依據(jù)城市總體規(guī)劃和規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件， 委托有資質(zhì)的單位編制建設(shè)方案后，申請辦理規(guī)劃的報批工作。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 文藝南路 198 號院危房改造項目工程規(guī)劃總用地面積 平方米，總建筑面積 平方米，其中住宅建筑面積 平方米，商業(yè)建筑面積 平方米。 規(guī)劃思路 （ 1）從全局利益出發(fā)，確定合理的功能定位； （ 2）優(yōu)化空間布局，綜合調(diào)整土地利用規(guī)劃； （ 3）注重彈性規(guī)劃，強調(diào)規(guī)劃的前瞻性與靈活性。 規(guī)劃范圍 項目建設(shè)地點在西安市碑林區(qū)文藝南路 198 號院，占地面積 平方米。 15 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 第四章 項目建設(shè)方案 本項目規(guī)劃方向 本項目地址位于西安市碑林區(qū)文藝南路西側(cè)，交通方便，地理位 置優(yōu)越。 ③區(qū)域內(nèi)新建商品住宅價格走勢，年均自然增長 200 元 /平方米 左右。 項目價格定位 14 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 價格定位主要考慮因素： ①區(qū)域內(nèi)目前在售商品住宅價格， 例如： 自由自宅 4700 元 /平米， 南門國際 5500 元 /平米（優(yōu)惠 2%，實際成交 5390 元 /平米） 。 ②由于商業(yè)的發(fā)展規(guī)模在擴大。重點突出： ①戶型不大，功能齊全， ②商業(yè)的投資價值，③物業(yè)服務(wù)的附加值。 如： （布藝裝飾城） （大型餐飲娛樂）等比較符合。發(fā)揮現(xiàn)有的商業(yè)區(qū) 域優(yōu)勢。大型娛樂以凱撒宮 為代表。 文藝路商業(yè)的業(yè)態(tài)分布：中型商業(yè) (家春秋 )、茶葉批發(fā)市場、布 藝市場。 項目定位 項目方向定 位： 13 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 本項目屬于住宅用地，鑒于文藝路各類物業(yè)的供需關(guān)系，基于本 項目主要目標(biāo)是進行危房改造，妥善安置原 198 號院住戶，并考慮到 項目臨街，所以項目定位為帶部分商業(yè)面積的住宅樓。 實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化，在差異化產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，整合 各項有效資源，實現(xiàn)項目的借勢營銷。 小結(jié)：明確了項目的優(yōu)劣勢及機會點和威脅點，在后期的營銷環(huán) 節(jié)中我們就可以有的放矢，放大優(yōu)勢，弱化劣勢；利用機會點轉(zhuǎn)化和 規(guī)避風(fēng)險。 Opportunity 機會分析 O1：政府在逐步加大的拆遷改造力度； O2：中小戶型產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的差異性； O3：臨交通主干道，商業(yè)優(yōu)勢突出； O4：周邊大的項目帶動； O5：區(qū)域內(nèi)未來經(jīng)濟的良好前景使物業(yè)價值 提升加速。 項目 SWOT 分析 12 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 項目 SWOT 矩陣分析表 Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 劣勢分析 S1：地處文藝南路西側(cè)，是西安紡織品批發(fā) W1：文藝路車流很大，噪音及灰塵污染嚴重； 零售所在地，生活配套齊全，生活氛圍濃厚， W2：容積率高，居住舒適度較低； 距城內(nèi)繁華僅幾步之遙； W3：受規(guī)模影響自身配套略顯不足。文藝演出單位要實 施項目帶動戰(zhàn)略，積極釆用股份制等形式，引進社會資本，開拓文化 資源，重點抓好文藝路陜歌敬業(yè)大廈、省戲曲研究院西部文化城和長 安大劇院、省京劇團的陜京大廈、省人藝的藝苑大廈以及省民藝的百 腦匯資訊廣場等項目，促成西安市文藝路演藝娛樂一條街建設(shè)，為文 藝演出業(yè)奠定堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。省直爭 取新建陜西雜技藝術(shù)培訓(xùn)基地，改建省戲 曲研究院排演場。 項目區(qū)位政府規(guī)劃 《陜西省文化系統(tǒng)文化產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》 明確提出： 要 “ 加快文藝演出業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 戶型介紹：主要以中小戶型為主，面積 (套內(nèi) )區(qū)間在 45 平方米 — 123 平方米之間。 11 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 項目分析 項目概況 位置：文藝南路西側(cè)（原 文藝南路 198 號院） 主體結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)， 4 幢 32 層帶裙樓高層； 初步設(shè)計約 930 戶。 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品營銷特征分析 隨著外地以及大型品牌開發(fā)商的進駐， 文藝路商品住宅的銷售已 經(jīng)突破了產(chǎn)品營銷和文化營銷的階段，進入了品牌營銷階段。 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品賣點以及核心賣點分析 隨著文藝路住宅品質(zhì)的提升，項目賣點越來越豐富，在一個項目 中往往蘊涵比如地段、價格、開發(fā)商品牌、商業(yè)、交通、生活配套、 升值潛力、物業(yè)管理等基本上所有的賣點；而核心賣點已經(jīng)由早期的 性價比，地段等轉(zhuǎn)移到環(huán)境、品牌、升值潛力等因素。 但在 2021 年受到自然災(zāi)害、 經(jīng)濟危機等因素影響，房價增幅有限。進入 2021 年下半年，銷售數(shù)量增長，受到個別知 名品牌物業(yè)帶動，價格大幅度上揚。 商業(yè)供應(yīng)量較多，主要集中在專業(yè)市場。 辦公類物業(yè)競爭主要呈現(xiàn)為兩種狀態(tài)，一種是低端產(chǎn)品的價 格戰(zhàn)，整體追求低辦公成本；另一種是高端產(chǎn)品基于藍海戰(zhàn)略的產(chǎn)品 創(chuàng)新。 2021 年是全市價格增長最高的幾個區(qū)域之一。主要是布藝、家飾、床上用品等專業(yè) 商業(yè)集群。 預(yù)示在未來若干年內(nèi)西 安住宅和辦公物業(yè)呈增長態(tài)勢。 西安 GDP 對房地產(chǎn)的影響 8 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 GDP 和固定資產(chǎn)投資總額和房地產(chǎn)指標(biāo)中的住宅需求總量以及各 種物業(yè)需求總量之間存在顯著正相關(guān)關(guān)系。 未來能源緊張的局勢，將迫使國家加大西部投資，重視西部 經(jīng)濟發(fā)展。 西安作為西部經(jīng)濟發(fā)展新橋頭堡以及經(jīng)濟引擎的作用和地位 會逐漸加強。 2021 年 受宏觀政策、自然災(zāi)害、奧運會、經(jīng)濟危機等因素的影響，上半年呈 現(xiàn)價滯量跌的形勢，大多數(shù)項目出現(xiàn)無人問津、門可羅雀的狀況；下 半年各項目使出渾身解數(shù)、采 取降價、促銷等措施，但收效甚微，整 體呈現(xiàn)價跌量滯的趨勢。 另根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (2021 年本 )》第一類：鼓勵類 “十八