【正文】 新和推廣節(jié)能建筑， 國家有關部門制定了一系 列相關的經濟政策。為此，建設部 2021 年專門組織編制了《建筑節(jié)能工程施工驗收規(guī)范 》 ，對建筑節(jié)能 工程施工的各個環(huán)節(jié)， 不僅有程序性檢驗要求、 現場測試性檢驗要求， 還有建筑部品、各建筑參數檢驗要求，并要求建設、監(jiān)理、設計、施 工、驗收等單位必須嚴格執(zhí)行這一規(guī)范。 2021 年以來，建設部與國家質檢總局還先后發(fā)布了三部國家建 筑標準，即 2021 年 3 月 1 日起正式實施的《住宅建筑規(guī)范》《位宅 、 性能評定技術標準》和 6 月 1 日起正式實施的《綠色建筑評價標準》 。如果延續(xù)目前建筑的高能耗狀況，預計到 2020 年前后，每年 將消耗 萬億度電和 億噸標煤，接近目前全國建筑能耗的 3 倍，加上建材的生產能耗 ％，約占全社會總能耗的 ％，這 對中國乃至全世界來說都是難以承受的。 施工方面要加強施工用電用水管理， 從初期就選用節(jié)能高效 施工設備，提高設備運行效率。項目所有資金全部由西 安市市區(qū)機關房產管理所利用合作聯(lián)營等形式籌集。 （ 2）小區(qū)配套設施說明 1）交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，小區(qū)建設是 按照普通商品房建設，因此充分考慮了地下車庫建設，同時在地面建 有停車位。 （ 6）電視、電話、智能化等項目 普通住宅每戶按一門設計 ,物業(yè)管理部門預留辦公外線電話，配 套建筑均按建設單位設置電話。雨水 管采用承插式 PVCU 雙壁波紋管，橡膠圈接口。 3）排水工程： a、排水制度：本工程小區(qū)內采用生活污水與雨水分流制排水的 管道系統(tǒng)。 2）給水工程： a、用水水質：符合國家《生活飲用水衛(wèi)生標準》 。 （ 3）建筑物與城市的協(xié)調 項目小區(qū)的建筑物與城市的規(guī)劃相協(xié)調，與周邊的環(huán)境相協(xié)調。 2）戶型功能分區(qū)明確，流線合理，各功能空間既相互聯(lián)系又適 當保持獨立，既保證了各空間的使用便捷和流動性，又保持了相對私 密性。建筑平面布置緊湊，建筑形體力求簡潔有力，造型新穎別 致，具有現代感。 （ 4）在設計規(guī)劃上，綜合考慮內外交通，公共設施，行政管理， 環(huán)境保護，技術經濟要求，合理 布局，站在城市的高度看社區(qū)建設， 為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 規(guī)劃設計方案要求 本項目規(guī)劃設計將充分發(fā)掘和利用項目自身景觀價值， 建設項目 內部視覺通廓。 （ 2）土地條件 項目建設方已取得了該地塊的土地使用權證。規(guī)劃總用地面積 平方米，總建筑面積 平 方米，住宅 4 幢，為 32 層建筑，住宅建筑面積 平方米，商 業(yè)建筑面積 平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠化率 39%，地面停車位 50 個，地下停車位 310 個。 消費群區(qū)域分布 ①本項目消費群主要分布在泛文藝路區(qū)域， 同時在文藝路之外的 西安其他區(qū)域也有一定的比例， 而西安之外的區(qū)域尤其是陜北投資客 也值得 重點關注。 文藝路裙樓商業(yè)較少，主要以家春秋為代表。 Threat 威脅分析 T1：板塊內同一時期中、小面積戶型供應量 較大， T2：競爭激烈； T3：自然災害、經濟危 機帶來的影響未消除?！笆晃濉逼陂g完成全省 50 個市縣 影劇院的整修工程。 消費群體特征分析 隨著文藝路人口結構升級，投資型購買者比例有所增加； 區(qū)域輻射范圍增強，西安以內消費者以及西安之外的消費者 比例增加； 隨著文藝路商業(yè)圈的拓展，人口政策以及產業(yè) 政策升級，消 費群的數量以及質量都有比較大的增長和提高， 未來區(qū)域內部消費能 力增強。但區(qū)域畢竟是一個以專業(yè)市場為核心，傳統(tǒng)企事業(yè)單 位居住為 特點的區(qū)域，辦公類物業(yè)需求不大。從下表和 圖可以看出，西 安的 GDP 和固定資產投資總額增長態(tài)勢良好。 7 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 第三章 市場分析 西安市房地產分析 2021 年房地產市場一路飄紅，價格漲幅不斷，就西安市場來看， 普通住宅漲幅在 1000— 1500 元之間，創(chuàng)西安歷年漲幅之最。最近幾年，西安市房地產業(yè)發(fā)展成效顯著。優(yōu)先發(fā)展與制造業(yè)配套、提升制造業(yè)水平的現代 物流業(yè)、軟件業(yè)、金融業(yè)、商務和科技服務業(yè)；加快發(fā)展產業(yè)關聯(lián)度 大、滲透性強的信息服務業(yè)、文化產業(yè)、旅游業(yè)和房地產業(yè)；積極發(fā) 展現代商貿業(yè)和居民服務業(yè)。 4 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 第二章 發(fā)展規(guī)劃和產業(yè)政策分析 發(fā)展規(guī)劃分析 房地產開發(fā)作為特殊的經濟活動，涉及到社會生產生活方方面 面， 事關國民經濟 （如土地資源配置、 城市發(fā)展規(guī)劃等） 和國計民生。 （ 3）本項目建設是社會與經濟發(fā)展和區(qū)域發(fā)展的需要 本項目建設占有土地 平方米， 總建筑面積 平 方米，容積率 ，建筑密度 ％，住宅建筑層數為高層，綠地 率為 39％，符合國家集約節(jié)約土地資源的政策要求。西安市市區(qū)機關 房產管理所鑒于此情況，擬利用項目地理位置優(yōu)勢，進行文藝南路 198 號院危房改造，建造現代化居住社區(qū)，并將原住戶回遷安置，有 助于構建和諧社會，改善提高院內原居民乃至當地居民人居環(huán)境，加 快城市化建設。 但院內的八幢住宅樓已于 2021 年 6 月 8 日被西安市房屋安全鑒定中 心判定屬 D 級房屋，即危舊房屋。屋面為一 般油氈防水屋面；屋面板及樓層板均為砼預制空心板；墻體為普通粘 土磚混和砂漿砌筑 240 厚。隨著生活節(jié)奏的加快和 2021 年汶川大地震的發(fā)生，擁有一個舒 適安全的休息環(huán)境已成為人們迫切的愿望。上述市委、市政府的決策，將給本項目的開發(fā)帶來千載 難逢的大好機遇。 該地塊屬于西安市成 熟地塊，周邊供電、電信、自來水、污水、燃氣、熱力等配套市政設 施管網齊備，項目小區(qū)開發(fā)已具備了有利的市政配套條件。 《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 明確提出，堅持走新型工業(yè)化道路，切實轉變經濟增長方式，推進產 業(yè)全面優(yōu)化升級。加快保險、會計服務、法律服務、管理咨詢、 信息咨詢、工程咨詢等中介服務業(yè)的發(fā)展，培育中介服務知名品牌， 提升 執(zhí)業(yè)水平，實現規(guī)范發(fā)展。設計 嚴格按國家有關標準，設置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及 6 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 報警設施，注重建筑節(jié)水、節(jié)能、節(jié)地及節(jié)材關鍵技術開發(fā) 和材料的 推廣使用。 未來能源緊張的局勢，將迫使國家加大西部投資，重視西部 經濟發(fā)展。 2021 年是全市價格增長最高的幾個區(qū)域之一。 但在 2021 年受到自然災害、 經濟危機等因素影響，房價增幅有限。 戶型介紹：主要以中小戶型為主，面積 (套內 )區(qū)間在 45 平方米 — 123 平方米之間。 項目 SWOT 分析 12 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 項目 SWOT 矩陣分析表 Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 劣勢分析 S1：地處文藝南路西側，是西安紡織品批發(fā) W1：文藝路車流很大，噪音及灰塵污染嚴重； 零售所在地，生活配套齊全，生活氛圍濃厚， W2：容積率高，居住舒適度較低； 距城內繁華僅幾步之遙； W3：受規(guī)模影響自身配套略顯不足。 項目定位 項目方向定 位： 13 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 本項目屬于住宅用地，鑒于文藝路各類物業(yè)的供需關系，基于本 項目主要目標是進行危房改造，妥善安置原 198 號院住戶，并考慮到 項目臨街，所以項目定位為帶部分商業(yè)面積的住宅樓。 如： （布藝裝飾城） （大型餐飲娛樂）等比較符合。 ③區(qū)域內新建商品住宅價格走勢，年均自然增長 200 元 /平方米 左右。 建設規(guī)模與目標 文藝南路 198 號院危房改造項目工程規(guī)劃總用地面積 平方米，總建筑面積 平方米，其中住宅建筑面積 平方米，商業(yè)建筑面積 平方米。 （ 5）周邊環(huán)境分析 項目所在地位于西安市文藝南路西側，周圍學校、超市、餐飲娛 樂設施等附屬設施齊全，居住條件良好。突出環(huán)境設計的宗 18 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 旨，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀居 住社區(qū)的整體特色。建筑形體與周圍商業(yè)居住社區(qū)的空間關 系是建設性契合。 建筑造型設計首先注 重整體形態(tài)的塑造，強調天際輪廓線的流暢和韻律美。 7）外立面裝修主 要以外墻磚和涂料為主，盡可能采用更多的節(jié) 能材料。 b、建設方提供的有關設計條件。立管采用 PSP 鋼塑復合壓力管，采用內外壁雙熱熔連接。排水管道除地下室內為明裝外，其余部分均暗裝在管道井、吊 頂或墻槽內。 3）電氣照明 照度按現行國家標準《建筑照明設計標準》GB500342021 執(zhí)行。正如人們所說： “以 人為本，就是以孩子為本” 。 25 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 2）基于上述原因和項目自身的環(huán)境特點，在進行本地塊的整體 規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更注意小區(qū)內的環(huán)境藝術 設計。水和電由建設單位向西安市供水、供電部門申請報批，滿足項 目建設使用要求，所有材料按比質比價的原則進行擇優(yōu)采購。提高建筑物使用壽 命， 有效降低對建筑材料的消耗。 建立健全建筑節(jié)能的標準規(guī)范 標準是建筑節(jié)能技術和產品推廣應用的重要手段。建設部 2021 年下發(fā)的《關于進一步加強建筑節(jié)能標準實施 監(jiān)管工作的通知》 ，明確規(guī)定不符合節(jié)能標準的設計為不合格設計。據 不完全統(tǒng)計，我國每年生產粘土磚要消耗 7000 多萬噸標準煤，粘土 磚由于保溫隔熱性能差，在建筑使用過程中仍要消耗大量能源。 三是實施了新型墻體材料專項基金政策。 2021 年 1 月 1 日開始實施的《民用建筑 節(jié)能管理規(guī)定》也明確規(guī)定，建設單位未按建筑節(jié)能強制性標準委托 設計、擅自修改節(jié)能設計文件、違反建筑節(jié)能設計強制性標準的，處 以 20 萬元以上 50 萬以下 的罰款； 設計單位和施工單位如果違反標準， 同樣被處以重罰。 建筑能耗包括建筑圍護結構以 及采暖、通風、空調和照明用能源 消耗。通過多方面的 因素分析、優(yōu)化建筑的規(guī)劃設計，采用本地區(qū)建筑最佳朝向或適宜的 朝向，盡量避免東西向日曬。 節(jié)能節(jié)水措施 （ 1）配電設計盡量靠近負荷較大的設備，以降低線路損耗。 當 體 形 系 數 ≤ ， 墻 體 傳 熱 阻 應 不 小 于 k/W( 熱 惰 性 D=)。 5）供配電設備的經濟運行。 低壓電網如果在運行中三相負荷不平衡，會在線路、變壓器上增 38 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危 房改造項目 工程號 002— 2021 加損耗，三相不平衡負荷電流越大，損耗增加就越大。 4）合理的安排和調整工藝流程，改善電氣設備運行狀態(tài)，使電 能得到充分利用。 7）電表集中設置，供電局計費到戶。 綠色照明 在公共設施中推廣高效節(jié)能照明系統(tǒng)。具體依據條款為： 第八條 拆遷補償安置協(xié)議簽訂后， 被拆遷人應當將土地使用權 證、房屋產權證、租賃憑證交拆遷人，由拆遷人到土地、房產管理部 門辦理注銷手續(xù)。 第十八條 拆遷補償方式分為貨幣補償和產權 調換。 第九條 拆遷人可以自行拆遷， 也可以委托具有拆遷資格的單位 實施拆遷。公共樓梯安裝 人體感應照明燈。 按標準上述要求進行建筑設計，由于改善了圍護結構熱工性能， 提高了空調采暖設備和照明設備效率， 圍護結構分擔節(jié)能率約 25％～ 13％；空調采暖系統(tǒng)分擔節(jié)能率約 20％～ 16％；照明設備分擔節(jié)能 率約 7％～ 18％。因此，電動機的效率隨負荷減 少而降低，特別是負載系數低于 50％以后，電機效率下降更快，因 而合理的安排和調整工藝流程，改善電氣設備運行狀態(tài)，使電能得到 充分利用，使用電設備在合 理的負載下運行，以達到節(jié)電的目的。 提高功率因素可減少線路損耗， 在項目小區(qū)有功功率一定的情況 下， 功率因素越低， 功率損耗越大， 提高功率因素即可降低功率損耗， 到達節(jié)電目的。 7）提高系統(tǒng)的功率因素。 ； 4）屋面采用保溫隔熱處理，保溫材料用增水珍珠巖保溫，保溫 層平均厚度 6cm，屋面?zhèn)鳠嶙钁恍∮? ；體形系數≤ 時，屋面?zhèn)鳠嶙钁恍∮? 。 （ 2）對電、動力按使用要求 分小系統(tǒng)進行智能化、自動化管理。 建筑體形系數越 大，單位建筑面積對應的外表面面積越大，傳熱損失就越大。 依據 DGJ32／ J11