【導讀】第一章項目概況??1項目申報單位??2項目建設規(guī)模及建設內(nèi)。3配套市政設施情況??5產(chǎn)業(yè)政策分析??第三章市場分析??西安房地產(chǎn)市場特點與比較優(yōu)勢??8西安GDP對房地產(chǎn)的影響??項目區(qū)域發(fā)展功能定位與特征??類物業(yè)供需關系??10文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品。34建設項目能源消。60施工期水污染防。區(qū)位優(yōu)勢明顯，是商家普遍看好的地塊。目前院內(nèi)仍有402戶人家居住，基本上是市區(qū)機關退休工作人員及家屬。經(jīng)西安市房屋安全鑒定中心現(xiàn)場對院內(nèi)住宅樓進行勘察，發(fā)現(xiàn)存在以下問題：1、院。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展、人們生活水平的提高、消費個性化傾向發(fā)展等因素，促使。的發(fā)生，擁有一個舒適安全的休息環(huán)境已成為人們迫切的愿望。人們的住房質量水平，是實現(xiàn)這一愿望的必由之路。目前西安市內(nèi)住房價格偏高，對文藝南。關房產(chǎn)管理所鑒于此情況，擬利用項目地理位置優(yōu)勢，進行文藝南路198號院危房改造，至當?shù)鼐用袢司迎h(huán)境，加快城市化建設。同時本項目主要是解決原居民的住房問題，新建住

　　

【正文】 管理、 建筑能效標識及認證管理等十二大項。隨著這些法律法規(guī)的出臺，我 國的建筑節(jié)能必將迎來新的局面。 采用標準和節(jié)能規(guī)范 《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB50189— 2021； 《綠色建筑評價標準》 GB／ T50378— 2021； 《外墻外保溫工程技術規(guī)程》 JGJl44— 2021； 《建筑照明設計標準》 GB50034— 2021； 《建筑采光設計標準》 GB／ T50033— 2021； 《綠色建筑評價標準》 GB／ T50378— 2021； 《民 用建筑節(jié)能設計標準》 (采暖居住建筑部分 )JGJ 26— 95； 《民用建筑熱工設計規(guī)范》 GB50176— 93； 《民用建筑太陽能熱水系統(tǒng)應用技術規(guī)范》 GB 50364— 2021； 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》 JGJ 134— 2021； 1 《建筑節(jié)能標準一水泥基復合保溫砂漿建筑保溫系統(tǒng)技術規(guī) 程》 DGJ32／ J22— 2021； 1采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范 6850019— 2021； 1民用建筑電氣設計規(guī)范 JGJ/T16— 92； 1 《國務院辦公廳關于進一步推進墻 體材料革新和推廣節(jié)能建 34 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 筑的通知》 (國辦發(fā) [2021]33 號 )； 1 《國務院關于做好建設節(jié)約型社會近期重點工作的通知》 (國 發(fā) [2021]21 號 )。 建設項目能源消耗種類和數(shù)量分析 目前我國每年竣工建筑面積約為 20 億 m2，我國建筑用能已超過 全國能源消費總量的 1/4，并將隨著人民生活水平的提高逐步增加到 1/3 以上。 建筑能耗包括建筑圍護結構以 及采暖、通風、空調(diào)和照明用能源 消耗。結合本項目實際情況，項目建成后主要用能為電力及燃氣，主 要用于民用照明、空調(diào)通風、家用電氣等。 依據(jù) DGJ32／ J112021 分類，住宅建筑面積 120m2 以下，用電按 8Kw／戶；住宅建筑面積 120m2 以上 150m2 以下，用電按 12KW/戶；辦 公部分按 70W／ m2；商業(yè)部分照明按 lOOW／ m2；地下室按 15w／ m2。住 宅用氣量指標為 30m3/套月，用氣時間為全年。 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 建筑的規(guī)劃設計是建筑節(jié)能設計的重要內(nèi)容之一 ， 要對建筑的總 平面布置、建筑平、立、剖面形式、太陽輻射、自然通風等氣候參數(shù) 對建筑能耗的影響進行分析。 也就是說在冬季最大限度地利用自然能 來取暖，多獲得熱量和減少熱損失；夏季最大限度地減少得熱并利用 自然能來降溫冷卻，以達到節(jié)能的目的。 朝向選擇的原則是冬季能獲得足夠的日照并避開主導風向， 夏季 能利用自然通風并防止太陽輻射。然而建筑的朝向、方位以及建筑總 35 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 平面設計 應考慮多方面的因素，因此，只能權衡各個因素之間的得失 輕重，選擇出這一地區(qū)建筑的最佳朝向和較好的朝向。通過多方面的 因素分析、優(yōu)化建筑的規(guī)劃設計，采用本地區(qū)建筑最佳朝向或適宜的 朝向，盡量避免東西向日曬。 建筑體形的變化直接影響建筑采暖能耗的大小。 建筑體形系數(shù)越 大，單位建筑面積對應的外表面面積越大，傳熱損失就越大。但是， 體形系數(shù)的確定還與建筑造型、平面布局、采光通風等條件相關。體 形系數(shù)限值規(guī)定過小， 將制約建筑師的創(chuàng)造性， 可能使建筑造型呆板， 平面布局困難， 甚至損害建筑功能。 因此， 如何合理地 確定建筑形狀， 必須考慮本地區(qū)氣候條件，冬、夏季太陽輻射強度、風環(huán)境、圍護結 構構造形式等各方面的因素。 應權衡利弊， 兼顧不同類型的建筑造型， 盡可能地減少房間的外圍護面積，使體形不要太復雜，凹凸面不要過 多，以達到節(jié)能的目的。 根據(jù)國家有關節(jié)能工程實施方案及其他相關政策法規(guī)要求， 結合 西安市住宅建筑和能耗特征，采取合理節(jié)能降耗具體措施，取得一定 的節(jié)能效果。 節(jié)能節(jié)水措施 （ 1）配電設計盡量靠近負荷較大的設備，以降低線路損耗。選用 節(jié)能設備、照明燈具，減少耗電。 （ 2）對電、動力按使用要求 分小系統(tǒng)進行智能化、自動化管理。 （ 3）建筑物設計應盡量滿足通風、采光要求，合理配置設備和燈 具的數(shù)量及位置， 在滿足使用和照明的前提下盡量減少設備和燈具的 36 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 裝機容量。 （ 4）加強自來水管網(wǎng)的管理，及時排除泄漏現(xiàn)象，采用感應式出 水閥裝置及節(jié)水型設備。 節(jié)能研究 一、建筑節(jié)能： 1）建筑總平面的布置和設計，宜利用冬季日照并避開冬季主導 風向，利用夏季自然通風。 2）采用合理的平面布局，減少外表面積，一般要求體系系數(shù)≤ ，尤其本項目都為高層建筑，體形系數(shù)控制在 以下是很容易 做到。但是，由于近年來要求住宅建筑多樣化和房間盡量多爭取對外 窗口等原因，建筑物的體形變得復雜，平、立面出現(xiàn)過多的凹凸面。 當 體 形 系 數(shù) ≤ ， 墻 體 傳 熱 阻 應 不 小 于 k/W( 熱 惰 性 D=)。 3）推廣應用節(jié)能型的建筑材料、用能系統(tǒng)及其相應的施工工藝 和技術，戶外窗采用中空玻璃，型材選用節(jié)能斷熱型材，窗選用塑鋼 單框中 空 (6+12+6)，窗的氣密性為 GB7107 規(guī)定的 III 級。 ； 4）屋面采用保溫隔熱處理，保溫材料用增水珍珠巖保溫，保溫 層平均厚度 6cm，屋面?zhèn)鳠嶙钁恍∮? ；體形系數(shù)≤ 時，屋面?zhèn)鳠嶙钁恍∮? 。 5）建筑選材上，外墻和頂板采用擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板外墻 保溫系統(tǒng)和 RE2 型砂漿復合保溫系統(tǒng)，外墻選用墻體采用混凝土砌 塊，內(nèi)墻選用加氣混凝土砌塊，以減少建筑重量及用料。非承重墻采 37 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 用加氣混凝土砌塊砌筑，不得使用粘土磚。 二、電氣節(jié)能 節(jié)電途徑： 1）降低變壓器損耗。 2）降低輸配電線路損耗。 3）采用高效節(jié)能、高功率因素電氣設備 4）配電線路優(yōu)化。 5）供配電設備的經(jīng)濟運行。 6）提高用電設備平均符合與最大負荷的比例。 7）提高系統(tǒng)的功率因素。 節(jié)電措施和效果： 1）根據(jù)設備容量合理選擇變壓器容量；選擇 S11 低損耗全密封 電力變壓器變壓器；加強管理不容許變壓器長期空載運行。 2）根據(jù)用電性質，變配電所 的位置盡量靠近負荷中心，縮短供 電半徑；合理選擇線路的導線截面。 3） 采用削峰填谷的節(jié)電降損；平衡三相負荷，采用人工補償功 率因素。 削峰填谷的主要作用是合理利用國家的電力資源，充分利用發(fā)、 供電設備的能力，提高發(fā)、供電部門的經(jīng)濟效益，它也是緩和電力供 需矛盾，實現(xiàn)均衡用電的重要手段之一。同時能減少電力線路、電力 變壓器等供電設備的有功損耗和無功損耗，具有節(jié)電的作用。 低壓電網(wǎng)如果在運行中三相負荷不平衡，會在線路、變壓器上增 38 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危 房改造項目 工程號 002— 2021 加損耗，三相不平衡負荷電流越大，損耗增加就越大。 GB／ T3485— 1998《評價企業(yè)合理用電技術導則》中規(guī)定：企業(yè)單項用電設備應均 勻接在三相網(wǎng)絡上，降低三相不平衡度，供電網(wǎng)絡電壓不平衡度應小 于 2％。 提高功率因素可減少線路損耗， 在項目小區(qū)有功功率一定的情況 下， 功率因素越低， 功率損耗越大， 提高功率因素即可降低功率損耗， 到達節(jié)電目的。 提高功率因素可減少變壓器的銅損。 變壓器的損耗主要有鐵損和 銅損。提高變壓器二次側的功率因素，可使總 負荷電流減少，從而減 少銅損。 提高功率因素可減少線路及變壓器的電壓損失。 由于提高了功率 因素，減少了無功電流，因而減少了線路及變壓器的電流，從而減小 了電壓降。 4）合理的安排和調(diào)整工藝流程，改善電氣設備運行狀態(tài)，使電 能得到充分利用。 電機損耗分為負載損耗和空載損耗，當輸入功率減少后，雖然總 的損耗也在減少，但減少的速度較少。因此，電動機的效率隨負荷減 少而降低，特別是負載系數(shù)低于 50％以后，電機效率下降更快，因 而合理的安排和調(diào)整工藝流程，改善電氣設備運行狀態(tài)，使電能得到 充分利用，使用電設備在合 理的負載下運行，以達到節(jié)電的目的。 5）根據(jù)容量，合理選擇用電設備，選擇節(jié)能高效產(chǎn)品。 通風和給排水設計的風機及泵類要求合理， 使風機及泵類的額定 39 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 流量和壓力盡量接近工藝要求和流量壓力， 從而使設備運行時的工況 經(jīng)常保持在高效區(qū)。 所選電機容量比水泵適當大些， 在工程設計時把最高效率點設在 額定功率的 70％～100％之間，從節(jié)能上， 80％的滿載時電機的運行 效率效果最佳 。 6）照明設計光源選用熒光燈（采用電子整流器） ，選用高效節(jié)能 型的燈具和小容量的氣體放電燈，燈具控制方式采用相對集中、分散 控制相結合。室外照明燈具采用時間、光照相結合方式控制，以利于 節(jié)約能源。 7）電表集中設置，供電局計費到戶。插座回路設置漏電保護。 按標準上述要求進行建筑設計，由于改善了圍護結構熱工性能， 提高了空調(diào)采暖設備和照明設備效率， 圍護結構分擔節(jié)能率約 25％～ 13％；空調(diào)采暖系統(tǒng)分擔節(jié)能率約 20％～ 16％；照明設備分擔節(jié)能 率約 7％～ 18％?？傮w節(jié)能率可達到 50％。 三、屋頂?shù)?節(jié)能技術措施 隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對屋頂可采用架空屋面，淺色 屋面，種植屋面等。對屋面進行綠色覆蓋，既可遮陽，又能隔熱，而 且通過光合作用，可消耗或轉化部分能量，也起到美化環(huán)境作用。因 此植物覆蓋法是空調(diào)節(jié)能的較好的方法。還有設計通風屋面、蓄水屋 面等節(jié)能措施。 綠色照明 在公共設施中推廣高效節(jié)能照明系統(tǒng)。 40 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 盡量充分利用自然光，采用高效照明光源及燈具 。公共樓梯安裝 人體感應照明燈。 本項目的電力系統(tǒng)在設計、布置時力求減少線損，節(jié)約電能。 給排水節(jié)能 1）采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及其配件； 2）住宅部分大便器采用節(jié)水型沖洗水箱； 3）商業(yè)用房內(nèi)公共衛(wèi)生間洗臉盆采用感應水嘴，大小便器均采 用感應式?jīng)_洗閥； 4）實行計量收費，不同使用性質的分別設置水表計量，每戶在 室外樓梯間或電梯前室的公共部位設置水表； 5）消防栓、室外澆灑及室外水景用水均分別設置水表計量。消 防水源利用地下室消防水池； 6）水池、水箱在溢流水位處設置自動控制報警裝置； 7）水泵設置 帶高效區(qū)，供水系統(tǒng)采用恒壓變頻調(diào)速控制，豎向 分區(qū)供水。供水設備均選用節(jié)能產(chǎn)品。 41 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 第七章 項目征地拆遷與居民安置 項目征地拆遷與居民安置依據(jù) 本項目屬于危房改造項目，涉及到原住宅樓的拆除和居民的安 置，要符合相關的法律法規(guī)，主要依據(jù)為《西安市城市房屋拆遷管理 辦法》 （ 2021 年 4 月 2 日西安市第十三屆人民代表大會常務委員會第 六次會議 通過 2021 年 8 月 1 日陜西省第十屆人民代表大會常務委 員會第五次會議批準 2021 年 10 月 15 日西安市人民代表大會常務委 員會公告第 26 號公布） 。具體依據(jù)條款為： 第八條 拆遷補償安置協(xié)議簽訂后， 被拆遷人應當將土地使用權 證、房屋產(chǎn)權證、租賃憑證交拆遷人，由拆遷人到土地、房產(chǎn)管理部 門辦理注銷手續(xù)。 實行產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人應當按照協(xié)議的規(guī)定，給被拆遷人提供 房屋并辦理房屋產(chǎn)權證。 第九條 拆遷人可以自行拆遷， 也可以委托具有拆遷資格的單位 實施拆遷。 市、區(qū)、縣拆遷主管部門和市 拆遷辦不得作為拆遷人，不得接受 拆遷委托。 拆遷安置工作人員必須經(jīng)市拆遷辦培訓、考核合格，執(zhí)行職務時 應當佩戴標志，持證上崗。 第十五條 拆除住宅用房和非住宅用房， 一般按拆除的使用面積 安置。 拆除住宅用房，原住戶人均使用面積低于七平方米的（含七平方 42 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號院危房改造項目 工程號 002— 2021 米） ，按七平方米安置。 城墻以內(nèi)的住戶安置到城墻以外的，可適當增加使用面積。 第十八條 拆遷補償方式分為貨幣補償和產(chǎn)權 調(diào)換。 貨幣補償?shù)慕痤~、房屋產(chǎn)權調(diào)換差價結算，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū) 位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格