【正文】 項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 項(xiàng)目申報(bào)單位 西安市市區(qū)機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理所 項(xiàng)目地理位置及現(xiàn)狀 本項(xiàng)目工程地址位于西安市碑林區(qū)文藝南路西側(cè)， 交通區(qū)位優(yōu)勢(shì) 明顯，是商家普遍看好的地塊。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （ 1）本項(xiàng)目建設(shè)是滿足原院內(nèi)居民及其他住房消費(fèi)的需求 住房是人們生活的基本要素之一， 也是當(dāng)前城鄉(xiāng)居民最為關(guān)心的 問題之一。從本項(xiàng)目的實(shí)際情況看，近年來，隨著經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展，人們的各種消費(fèi)需求也越來越迫切。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 依照西安市的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件， 擬進(jìn)行的文藝南路 198 號(hào)院危 房改造新建項(xiàng)目用地面積 平方米， 總建筑面積 平 方米（其中商業(yè)建筑面積 平方米，住宅建筑面積 平方米） 容積率 ， ， 建筑密度 %， 綠化率 39%， 停車泊位 360 個(gè)（其中地面停車位 50 個(gè)，地下停車位 310 個(gè)） ，主要包括 4 棟高層 塔樓。 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè) 更是如此。 5 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 同時(shí)《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確 規(guī)定： “完善政府調(diào)控機(jī)制，規(guī)范市場(chǎng)行為，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，積 極發(fā)展以居民住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，加快經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房建 設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 本項(xiàng)目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實(shí)施，滿足采光、通風(fēng)要求。 西安作為西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展新橋頭堡以及經(jīng)濟(jì)引擎的作用和地位 會(huì)逐漸加強(qiáng)。主要是布藝、家飾、床上用品等專業(yè) 商業(yè)集群。進(jìn)入 2021 年下半年，銷售數(shù)量增長(zhǎng)，受到個(gè)別知 名品牌物業(yè)帶動(dòng)，價(jià)格大幅度上揚(yáng)。 11 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 位置：文藝南路西側(cè)（原 文藝南路 198 號(hào)院） 主體結(jié)構(gòu)：剪力墻結(jié)構(gòu)， 4 幢 32 層帶裙樓高層； 初步設(shè)計(jì)約 930 戶。文藝演出單位要實(shí) 施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略，積極釆用股份制等形式，引進(jìn)社會(huì)資本，開拓文化 資源，重點(diǎn)抓好文藝路陜歌敬業(yè)大廈、省戲曲研究院西部文化城和長(zhǎng) 安大劇院、省京劇團(tuán)的陜京大廈、省人藝的藝苑大廈以及省民藝的百 腦匯資訊廣場(chǎng)等項(xiàng)目，促成西安市文藝路演藝娛樂一條街建設(shè)，為文 藝演出業(yè)奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。 實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化，在差異化產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，整合 各項(xiàng)有效資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的借勢(shì)營(yíng)銷。發(fā)揮現(xiàn)有的商業(yè)區(qū) 域優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 14 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 價(jià)格定位主要考慮因素： ①區(qū)域內(nèi)目前在售商品住宅價(jià)格， 例如： 自由自宅 4700 元 /平米， 南門國(guó)際 5500 元 /平米（優(yōu)惠 2%，實(shí)際成交 5390 元 /平米） 。 規(guī)劃思路 （ 1）從全局利益出發(fā)，確定合理的功能定位； （ 2）優(yōu)化空間布局，綜合調(diào)整土地利用規(guī)劃； （ 3）注重彈性規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的前瞻性與靈活性。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施情況 擬開發(fā)的地塊處于文藝南路西側(cè)， 為原西安市市區(qū)機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理 17 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 所管轄的市區(qū)機(jī)關(guān)家屬住宅區(qū)，周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到三通要求。 項(xiàng)目總體規(guī)劃的幾點(diǎn)說明 （ 1）本項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期 2 年多，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既立足現(xiàn)在， 又著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略。 區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、 消防的道路和停車場(chǎng)外， 均為綠化用地。 本項(xiàng)目以現(xiàn)代風(fēng)格為主。 5）局部設(shè)計(jì)，要更能體現(xiàn)人性化的特點(diǎn)。 并利用地形變化， 根據(jù)地形特點(diǎn)， 自然環(huán)境、 氣候特點(diǎn)， 使之形成樓與樓之間搭配，形成風(fēng)格獨(dú)特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建 筑群體與環(huán)境。 在地下設(shè)備層設(shè)食品級(jí)不銹鋼生活飲用水箱和變頻加壓 泵組。本工程生活污水匯集 排放至西安市污水管網(wǎng)。 （ 3）電氣設(shè)計(jì) 1）設(shè)計(jì)依據(jù) a、小區(qū)概況； b、相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料； 23 陜西德 祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 c、建設(shè)單位提供的《設(shè)計(jì)任務(wù)書》及《設(shè)計(jì)要求》 ； d、國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； e、其它有關(guān)現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方標(biāo)準(zhǔn)。 24 陜 西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 2）住宅設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每 一細(xì)節(jié)的處理都體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重 ,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開 ,潔污分開。 （ 3）環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)說明 1）隨著人們生活水平的提高， “買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民 所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。 項(xiàng)目所需主材均采購于陜西本地，運(yùn)輸方便。 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，降低施工現(xiàn)場(chǎng)能耗和材耗；加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)雨 水、污水的收集利用和循環(huán)利用，施工現(xiàn)場(chǎng)要安裝節(jié)能燈具、節(jié)水器 具和先進(jìn)高效的節(jié)能機(jī) 械設(shè)備，并設(shè)專人負(fù)責(zé)節(jié)能降耗工作，避免長(zhǎng) 流水、長(zhǎng)明燈等浪費(fèi)現(xiàn)象，合理安排物流，降低施工機(jī)械能耗，減少 建筑構(gòu)配件的破損率。 具體目標(biāo)：到 2021 年，全國(guó)城鎮(zhèn)新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能 50％；京、 津、滬、渝和有條件的城市新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能 65％；既有建筑節(jié)能 改造逐步開展，大城市完成應(yīng)改造面積的 25％，中等城市完成 15％， 小城市完成 10％：到 2020 年，北方和沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和特大城市 新建建筑實(shí)現(xiàn)節(jié)能 65％的目標(biāo)，絕大部分既有建筑完成節(jié)能改造。 對(duì)于建筑節(jié)能的監(jiān)管，必須從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工圖審查，到施工、質(zhì)監(jiān)、 監(jiān)理、竣工驗(yàn)收，直至房屋的銷售、物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)層層嚴(yán)格把 關(guān)，使之成為一個(gè)完整的監(jiān)管過程，才能真正將節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范落到實(shí) 處。為了在運(yùn) 行使用環(huán)節(jié)建立一套用能監(jiān)管體系， 建設(shè)部于 2021 年 3 月出臺(tái)了 《空 調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》 ，并正在編制《既有公共建筑節(jié)能改造標(biāo) 準(zhǔn)》 《城鎮(zhèn)供熱系統(tǒng)質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 ，修訂《既有居住建筑改造標(biāo)準(zhǔn)》 ， 這將對(duì)建筑節(jié)能運(yùn)行起到一定約束作用。 二是對(duì)實(shí)心粘土磚的的生產(chǎn)采取抑制政策。 另一方向，對(duì)達(dá)不到節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的建筑，采取增加稅收、禁止 投入使用等強(qiáng)制性措施進(jìn)行限制。 采用標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB50189— 2021； 《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 GB／ T50378— 2021； 《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》 JGJl44— 2021； 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB50034— 2021； 《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB／ T50033— 2021； 《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 GB／ T50378— 2021； 《民 用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 (采暖居住建筑部分 )JGJ 26— 95； 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50176— 93； 《民用建筑太陽能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范》 GB 50364— 2021； 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ 134— 2021； 1 《建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)一水泥基復(fù)合保溫砂漿建筑保溫系統(tǒng)技術(shù)規(guī) 程》 DGJ32／ J22— 2021； 1采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范 6850019— 2021； 1民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ/T16— 92； 1 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻 體材料革新和推廣節(jié)能建 34 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 筑的通知》 (國(guó)辦發(fā) [2021]33 號(hào) )； 1 《國(guó)務(wù)院關(guān)于做好建設(shè)節(jié)約型社會(huì)近期重點(diǎn)工作的通知》 (國(guó) 發(fā) [2021]21 號(hào) )。 朝向選擇的原則是冬季能獲得足夠的日照并避開主導(dǎo)風(fēng)向， 夏季 能利用自然通風(fēng)并防止太陽輻射。 應(yīng)權(quán)衡利弊， 兼顧不同類型的建筑造型， 盡可能地減少房間的外圍護(hù)面積，使體形不要太復(fù)雜，凹凸面不要過 多，以達(dá)到節(jié)能的目的。 2）采用合理的平面布局，減少外表面積，一般要求體系系數(shù)≤ ，尤其本項(xiàng)目都為高層建筑，體形系數(shù)控制在 以下是很容易 做到。 2）降低輸配電線路損耗。 削峰填谷的主要作用是合理利用國(guó)家的電力資源，充分利用發(fā)、 供電設(shè)備的能力，提高發(fā)、供電部門的經(jīng)濟(jì)效益，它也是緩和電力供 需矛盾，實(shí)現(xiàn)均衡用電的重要手段之一。 提高功率因素可減少線路及變壓器的電壓損失。 6）照明設(shè)計(jì)光源選用熒光燈（采用電子整流器） ，選用高效節(jié)能 型的燈具和小容量的氣體放電燈，燈具控制方式采用相對(duì)集中、分散 控制相結(jié)合。因 此植物覆蓋法是空調(diào)節(jié)能的較好的方法。供水設(shè)備均選用節(jié)能產(chǎn)品。 拆除住宅用房，原住戶人均使用面積低于七平方米的（含七平方 42 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 米） ，按七平方米安置。 拆遷安置工作人員必須經(jīng)市拆遷辦培訓(xùn)、考核合格，執(zhí)行職務(wù)時(shí) 應(yīng)當(dāng)佩戴標(biāo)志，持證上崗。 給排水節(jié)能 1）采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及其配件； 2）住宅部分大便器采用節(jié)水型沖洗水箱； 3）商業(yè)用房?jī)?nèi)公共衛(wèi)生間洗臉盆采用感應(yīng)水嘴，大小便器均采 用感應(yīng)式?jīng)_洗閥； 4）實(shí)行計(jì)量收費(fèi)，不同使用性質(zhì)的分別設(shè)置水表計(jì)量，每戶在 室外樓梯間或電梯前室的公共部位設(shè)置水表； 5）消防栓、室外澆灑及室外水景用水均分別設(shè)置水表計(jì)量。 三、屋頂?shù)?節(jié)能技術(shù)措施 隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對(duì)屋頂可采用架空屋面，淺色 屋面，種植屋面等。 通風(fēng)和給排水設(shè)計(jì)的風(fēng)機(jī)及泵類要求合理， 使風(fēng)機(jī)及泵類的額定 39 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 流量和壓力盡量接近工藝要求和流量壓力， 從而使設(shè)備運(yùn)行時(shí)的工況 經(jīng)常保持在高效區(qū)。 變壓器的損耗主要有鐵損和 銅損。 2）根據(jù)用電性質(zhì)，變配電所 的位置盡量靠近負(fù)荷中心，縮短供 電半徑；合理選擇線路的導(dǎo)線截面。非承重墻采 37 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 用加氣混凝土砌塊砌筑，不得使用粘土磚。 （ 4）加強(qiáng)自來水管網(wǎng)的管理，及時(shí)排除泄漏現(xiàn)象，采用感應(yīng)式出 水閥裝置及節(jié)水型設(shè)備。體 形系數(shù)限值規(guī)定過小， 將制約建筑師的創(chuàng)造性， 可能使建筑造型呆板， 平面布局困難， 甚至損害建筑功能。 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)是建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容之一 ， 要對(duì)建筑的總 平面布置、建筑平、立、剖面形式、太陽輻射、自然通風(fēng)等氣候參數(shù) 對(duì)建筑能耗的影響進(jìn)行分析。 正在組織的修訂的《建筑法》 ，依據(jù)主管部門和相關(guān)專家學(xué)者的 構(gòu)想，建筑節(jié)能將成為《建筑法》中的一個(gè)獨(dú)立單元，其中包抓建筑 節(jié)能規(guī)劃、 標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)進(jìn)步、 新建 建筑節(jié)能管理、 建筑節(jié)能運(yùn)行管理、 建筑能效標(biāo)識(shí)及認(rèn)證管理等十二大項(xiàng)。國(guó)家發(fā)改委、 建設(shè)部、 財(cái)政部等部門目前正在探索采用限制性政策與鼓勵(lì)性政策并 舉的方式，推動(dòng)綠色建筑和節(jié)能建筑的推廣。 一是出臺(tái)了鼓勵(lì)利用工業(yè)廢渣生產(chǎn)墻體材料的稅收優(yōu)惠政策財(cái) 政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》 明確，企業(yè)利用廢水、廢氣、廢渣等廢棄物為主要原料生產(chǎn)的產(chǎn)品， 可在五年內(nèi)減征或免征所得稅；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于 部分資源綜合利用及其他產(chǎn)品增值稅收政策問題的通知》 ，將 14 類 23 種產(chǎn)品列入享受稅收優(yōu)惠政策新型墻體材料目錄，對(duì)這類產(chǎn)品達(dá) 到規(guī)模生產(chǎn)的企業(yè)享受增值稅減半征收的政策。建設(shè)部還下發(fā)了《居住建筑 節(jié)能保溫專項(xiàng)驗(yàn)收規(guī)程》 竣工驗(yàn)收將成為確保建筑節(jié)能的重要一環(huán)。 它們的制定，為建設(shè)行業(yè)各單位特別是建筑設(shè)計(jì)單位的建筑節(jié)能工 作，提供了堅(jiān)實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)依據(jù)。 我國(guó)建筑節(jié)能的具體目標(biāo)和重點(diǎn)工程 原建設(shè)部在 2021 年 5 月下發(fā)的《關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公 共建筑的指導(dǎo)意見》中，提出了我國(guó)今后建筑節(jié)能的總體目標(biāo)和具體 目標(biāo)。做好項(xiàng)目的供配電的技術(shù)設(shè)計(jì)和用電 計(jì)量管理等工作，推廣綠色照明技術(shù)、產(chǎn)品和節(jié)能型家用電器。 26 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 第五章 資源開發(fā)及綜合利用 資源開發(fā)和利用方案 本項(xiàng)目主要耗用水泥、建筑砂石、墻磚及防腐保溫等原材料和木 材等，所有原輔材料的來源立足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，均在本地市場(chǎng)采購，建筑 施工臨時(shí)用水和生活用水均采用本地城市自來水，做