【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 14 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 價(jià)格定位主要考慮因素： ①區(qū)域內(nèi)目前在售商品住宅價(jià)格， 例如： 自由自宅 4700 元 /平米， 南門國(guó)際 5500 元 /平米（優(yōu)惠 2%，實(shí)際成交 5390 元 /平米） 。 ②目前主要在售的公寓類物業(yè)價(jià)格： 48005500 元 /平方米。 ③區(qū)域內(nèi)新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)，年均自然增長(zhǎng) 200 元 /平方米 左右。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 結(jié)合西安市文藝路周邊樓盤售價(jià)情況， 采用市場(chǎng)比較法確定本項(xiàng) 目樓盤價(jià)格，確定本項(xiàng)目樓盤均價(jià)為 4800 每平方米。 15 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案 本項(xiàng)目規(guī)劃方向 本項(xiàng)目地址位于西安市碑林區(qū)文藝南路西側(cè)，交通方便，地理位 置優(yōu)越。規(guī)劃總用地面積 平方米，總建筑面積 平 方米，住宅 4 幢，為 32 層建筑，住宅建筑面積 平方米，商 業(yè)建筑面積 平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠化率 39%，地面停車位 50 個(gè)，地下停車位 310 個(gè)。 規(guī)劃范圍 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在西安市碑林區(qū)文藝南路 198 號(hào)院，占地面積 平方米。該地塊位于碑林區(qū)文藝南路西側(cè)，東臨文藝南路， 西至西安市教育考試中心，南至西安自考辦巷，北至西安市文藝南路 紡織品批發(fā)市場(chǎng)。 規(guī)劃思路 （ 1）從全局利益出發(fā)，確定合理的功能定位； （ 2）優(yōu)化空間布局，綜合調(diào)整土地利用規(guī)劃； （ 3）注重彈性規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的前瞻性與靈活性。 規(guī)劃重點(diǎn) （ 1）以《西安市城市總體規(guī)劃》 (2021 年－ 2020 年 )和《西安市 土地利用總體規(guī)劃》 (1997－ 2021 年 )為基礎(chǔ)，結(jié)合現(xiàn)狀調(diào)研分析與 相關(guān)規(guī)劃研究，確定社區(qū)功能定位，調(diào)整功能布局，優(yōu)化社區(qū)環(huán)境， 改善居住品質(zhì)； （ 2）結(jié)合土地利用現(xiàn)狀，合理調(diào)整土地使用； 16 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 （ 3） 完善公共服務(wù)配套與市政基礎(chǔ)設(shè)施； （ 4）合理組織交通結(jié)構(gòu)，充分利用對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)； 建設(shè)地點(diǎn)、主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 建設(shè)位置 西安市碑林區(qū)文藝南路西側(cè) 198 號(hào)院。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目工程規(guī)劃總用地面積 平方米，總建筑面積 平方米，其中住宅建筑面積 平方米，商業(yè)建筑面積 平方米。總投資 萬(wàn)元，項(xiàng) 目建設(shè)期約 30 個(gè)月（含拆遷時(shí)期） 。 主要建設(shè)條件 （ 1）規(guī)劃條件 建設(shè) 單位將依據(jù)城市總體規(guī)劃和規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件， 委托有資質(zhì)的單位編制建設(shè)方案后，申請(qǐng)辦理規(guī)劃的報(bào)批工作。 （ 2）土地條件 項(xiàng)目建設(shè)方已取得了該地塊的土地使用權(quán)證。 土地用途為住宅用 地。 （ 3）拆遷情況 項(xiàng)目所在地主要為危舊住宅，在項(xiàng)目申請(qǐng)立項(xiàng)后，將于原居民達(dá) 成拆遷安置協(xié)議，對(duì)原居民依照“拆一補(bǔ)一”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行妥善安置。 （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施情況 擬開(kāi)發(fā)的地塊處于文藝南路西側(cè)， 為原西安市市區(qū)機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理 17 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 所管轄的市區(qū)機(jī)關(guān)家屬住宅區(qū)，周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到三通要求。該地塊 交通便利，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，適合于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 （ 5）周邊環(huán)境分析 項(xiàng)目所在地位于西安市文藝南路西側(cè)，周圍學(xué)校、超市、餐飲娛 樂(lè)設(shè)施等附屬設(shè)施齊全，居住條件良好。 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 總平面布置和功能要求 項(xiàng)目總平面布置方案，吸收國(guó)內(nèi)外現(xiàn)代先進(jìn)的規(guī)劃思想，結(jié)合該 地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點(diǎn)，采用獨(dú)特的總體 對(duì)稱布局結(jié)構(gòu)形式。根據(jù)地形特點(diǎn)，自然環(huán)境、氣候特點(diǎn)，形成風(fēng)格 獨(dú)特，造型新穎， 統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要求 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)將充分發(fā)掘和利用項(xiàng)目自身景觀價(jià)值， 建設(shè)項(xiàng)目 內(nèi)部視覺(jué)通廓。建筑的色彩組合，造型效果應(yīng)該與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)本著以人為本的指導(dǎo)思想，充分考慮以上要求， 從建筑空間、室外環(huán)境、房型、建筑風(fēng)格四方面求特色，以特色迎合 擁護(hù)對(duì)個(gè)性化的追求。 項(xiàng)目總體規(guī)劃的幾點(diǎn)說(shuō)明 （ 1）本項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)周期 2 年多，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既立足現(xiàn)在， 又著眼未來(lái)，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略。 （ 2）總體規(guī)劃中盡可能兼顧了本地塊的周邊環(huán)境，尤其注意項(xiàng) 目建成后的周 邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗 18 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 旨，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居 住社區(qū)的整體特色。 （ 3）項(xiàng)目將規(guī)劃沿小區(qū)車行道布置停車位，以節(jié)省空間，滿足 小區(qū)停車迅速方便要求。 室外停車位進(jìn)行特殊處理， 采用植草磚鋪砌， 提高植被面積和環(huán)境質(zhì)量。 （ 4）在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理， 環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理 布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)， 為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 規(guī)劃設(shè)計(jì)圖選定主要參數(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位為普通商品房，建筑形式采用高層剪力墻結(jié)構(gòu)，并 初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)參數(shù)如下： （ 1）建設(shè)用地總面積： 平方米 （ 2）總建筑面積： 平方米 其中：住宅建筑面積： 平方米 商業(yè)建筑面積： 平方米 （ 3）建筑密度： % （ 4）容積率： （ 5）綠化率： 39% （ 6）地面停車位： 50 個(gè) （ 7）地下停車位： 310 個(gè) 注： 具體見(jiàn)附件初步設(shè)計(jì)圖。 建筑方案 19 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 本項(xiàng)目擬建場(chǎng)地呈長(zhǎng)方形，將嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實(shí)施， 滿足采光、 通風(fēng)要求。 區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、 消防的道路和停車場(chǎng)外， 均為綠化用地。主要建筑構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目在規(guī) 劃設(shè)計(jì)中，充分利用地形、地勢(shì)和項(xiàng)目所處的環(huán)境，處理好建筑、綠 地、停車、交通以及同周圍建筑的關(guān)系，使各復(fù)雜的功能分區(qū)的各個(gè) 進(jìn)出口巧妙分開(kāi)、互 不干擾。建筑形體與周圍商業(yè)居住社區(qū)的空間關(guān) 系是建設(shè)性契合。根據(jù)現(xiàn)在的整體布置、建筑內(nèi)的功能組合以及配套 設(shè)施、道路、綠化、活動(dòng)場(chǎng)所等方面都圍繞整體布局作了認(rèn)真考慮， 給人們提供一個(gè)舒適的活動(dòng)空間。高層設(shè)計(jì)采用剪力墻結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格按 國(guó)家規(guī)范及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及 報(bào)警設(shè)施。建筑平面布置緊湊，建筑形體力求簡(jiǎn)潔有力，造型新穎別 致，具有現(xiàn)代感。 建筑方案描述 （ 1）建筑特征與風(fēng)格 本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)現(xiàn)代化城市的風(fēng)格， 同時(shí)要求功能 實(shí)用、配套設(shè)備齊全。住宅單體設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)代 化城市建筑風(fēng)范。 本項(xiàng)目以現(xiàn)代風(fēng)格為主。在整體建筑設(shè)計(jì)上要具有現(xiàn)代意識(shí)，采 用簡(jiǎn)潔的體形和單純的材料表現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感。 建筑造型設(shè)計(jì)首先注 重整體形態(tài)的塑造，強(qiáng)調(diào)天際輪廓線的流暢和韻律美。建筑單體的設(shè) 計(jì)則相對(duì)簡(jiǎn)約，建筑立面設(shè)計(jì)中適當(dāng)強(qiáng)調(diào)建筑盡端及立面線條的處 理，以強(qiáng)調(diào)建筑的挺拔感和建筑感。 （ 2）建筑單體設(shè)計(jì)與功能 20 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 1）對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，以兩室兩廳、兩室一廳的中小戶型為 主， 另建有少量的三室兩廳以滿足多人口家庭居住需要。 2）戶型功能分區(qū)明確，流線合理，各功能空間既相互聯(lián)系又適 當(dāng)保持獨(dú)立，既保證了各空間的使用便捷和流動(dòng)性，又保持了相對(duì)私 密性。 3）建筑單體的設(shè)計(jì)要相對(duì)簡(jiǎn)約。 4）整體拼接靈活、體型豐富、對(duì)規(guī)劃適應(yīng)，可根據(jù)地形組織各 種空間，使土地利用和空間利用發(fā)揮到最佳。 5）局部設(shè)計(jì)，要更能體現(xiàn)人性化的特點(diǎn)。 6）建筑立面造型以現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔風(fēng)格為出發(fā)點(diǎn)、利用墻面、玻璃、 線角共同構(gòu)筑感官效果，結(jié)合結(jié)構(gòu)的外露，更能體現(xiàn)整體的宏偉，把 握現(xiàn)代設(shè)計(jì)的主題。 7）外立面裝修主 要以外墻磚和涂料為主，盡可能采用更多的節(jié) 能材料。 8）統(tǒng)一設(shè)計(jì)空調(diào)機(jī)位和空調(diào)冷凝水下水管。 9）屋頂根據(jù)建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快、經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 （ 3）建筑物與城市的協(xié)調(diào) 項(xiàng)目小區(qū)的建筑物與城市的規(guī)劃相協(xié)調(diào)，與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào)。 平面布置和功能要求 （ 1）住宅平面設(shè)計(jì)和功能要求 以兩室兩廳、兩室一廳的中小戶型為主，另建有少量的三室兩廳 以滿足多人口家庭居住需要；最小戶型面積為 45 平方米，最大戶型 21 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 為 123 平方米。 （ 2）總平面布置和功能要求 項(xiàng)目總平面布置方案，吸收現(xiàn)代先進(jìn)的規(guī)劃思想，結(jié)合該地段的 地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點(diǎn)，采用獨(dú)特的總體對(duì)稱布 局結(jié)構(gòu)形式。 并利用地形變化， 根據(jù)地形特點(diǎn)， 自然環(huán)境、 氣候特點(diǎn)， 使之形成樓與樓之間搭配，形成風(fēng)格獨(dú)特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建 筑群體與環(huán)境。 配套設(shè)施（給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通風(fēng)、空調(diào)等） （ 1）給排水 1）給排水設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)： a、建筑專業(yè)提供的條件圖。 b、建設(shè)方提供的有關(guān)設(shè)計(jì)條件。 c、國(guó) 家現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程。 d、本項(xiàng)目建筑、結(jié)構(gòu)、暖調(diào)、電氣和總圖等專業(yè)提供的作業(yè)條 件圖和設(shè)計(jì)資料。 2）給水工程： a、用水水質(zhì)：符合國(guó)家《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 。本工程水源為 西安市自來(lái)水公司。 b、給水系統(tǒng)：考慮項(xiàng)目高層壓力的要求，本工程生活給水設(shè)給 水加壓系統(tǒng)。 在地下設(shè)備層設(shè)食品級(jí)不銹鋼生活飲用水箱和變頻加壓 泵組。 c、管材：給水支管采用 PPR 塑鋁穩(wěn)態(tài)復(fù)合管 S4 系列，熱熔連 22 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 接。立管采用 PSP 鋼塑復(fù)合壓力管，采用內(nèi)外壁雙熱熔連接。工作壓 力為 。 d、保溫：在保證經(jīng)濟(jì)成本的前提下，盡可能采用先進(jìn)的節(jié)能技 術(shù)與材料實(shí)現(xiàn)保溫。 3）排水工程： a、排水制度：本工程小區(qū)內(nèi)采用生活污水與雨水分流制排水的 管道系統(tǒng)。室內(nèi)采用糞便污水與洗浴廢水合流排水管道系統(tǒng)。室內(nèi)地 面層以上的生活污水重力流排出； 地下室廢水采用排水溝匯集至集水 坑內(nèi)，用潛水排污泵提升后排至室外雨水管道。本工程生活污水匯集 排放至西安市污水管網(wǎng)。 b、管材、接口及敷設(shè)方式：污、廢水 管道系統(tǒng)均為單立管排水 系統(tǒng)。排水管道除地下室內(nèi)為明裝外，其余部分均暗裝在管道井、吊 頂或墻槽內(nèi)。排水管采用 PVCU 塑料排水管，粘接。室外排水管道采 用承插式 PVCU 雙壁波紋管，橡膠圈接口，并采用混凝土基礎(chǔ)。雨水 管采用承插式 PVCU 雙壁波紋管，橡膠圈接口。并設(shè)混凝土基礎(chǔ)。 （ 2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)計(jì) 可根據(jù)空調(diào)的設(shè)計(jì)條件， 在建筑、 結(jié)構(gòu)及容量等設(shè)計(jì)， 一次到位， 分步實(shí)施，同時(shí)應(yīng)考慮自然通風(fēng)。 （ 3）電氣設(shè)計(jì) 1）設(shè)計(jì)依據(jù) a、小區(qū)概況； b、相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計(jì)資料； 23 陜西德 祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 c、建設(shè)單位提供的《設(shè)計(jì)任務(wù)書》及《設(shè)計(jì)要求》 ； d、國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； e、其它有關(guān)現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方標(biāo)準(zhǔn)。 2）供電電源 本工程采用二路 10kV 獨(dú)立電源供電。 3）電氣照明 照度按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB500342021 執(zhí)行。 （ 4）防雷 本工程預(yù)計(jì)雷擊次數(shù)各樓基本相同，均按第三類防雷建筑設(shè)防； 在樓座屋頂設(shè)避雷帶和避雷針由其混合作防 直擊雷的接閃器， 利用建 筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地體； 為防雷電波侵入，電纜進(jìn)出線在進(jìn)出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與 電氣設(shè)備接地相連。 （ 5）燃?xì)? 項(xiàng)目?jī)?nèi)部統(tǒng)一供氣。 （ 6）電視、電話、智能化等項(xiàng)目 普通住宅每戶按一門設(shè)計(jì) ,物業(yè)管理部門預(yù)留辦公外線電話，配 套建筑均按建設(shè)單位設(shè)置電話。 建筑方案的幾點(diǎn)說(shuō)明 （ 1）住宅建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明 1）住宅的設(shè)計(jì)滿足普通住宅相關(guān)要求。并充分考慮功能、質(zhì)量 方面的適度超前，考慮今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 24 陜 西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 2）住宅設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每 一細(xì)節(jié)的處理都體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重 ,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開(kāi) ,潔污分開(kāi)。 特別是對(duì)兒童居室，更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說(shuō)： “以 人為本，就是以