【正文】 、建筑： 1. 節(jié)能省地型建筑暨綠色建筑的開發(fā)； 2.高層建筑 與空間結(jié)構(gòu)技術(shù)開發(fā)；“十九、城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)： ” 工程； 13.先進(jìn)適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和住宅部品研發(fā)和推廣； 11．城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè)； ”可以認(rèn)定該項(xiàng)目屬于西安市危 房改造房地產(chǎn)節(jié)能省地型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo) 目錄》要求，屬國(guó)家鼓勵(lì)項(xiàng)目，項(xiàng)目也符合西 安市城市發(fā)展規(guī)劃。設(shè)計(jì) 嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及 6 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 報(bào)警設(shè)施，注重建筑節(jié)水、節(jié)能、節(jié)地及節(jié)材關(guān)鍵技術(shù)開發(fā) 和材料的 推廣使用。 本項(xiàng)目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實(shí)施，滿足采光、通風(fēng)要求。但也要看到，西安市 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與“規(guī)?；具m度、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn) 定”的宏觀調(diào)控目標(biāo)還有距離、與建設(shè)國(guó)際性城市的目標(biāo)追求還有差 距、與廣大市民對(duì)住房性價(jià)比綜合要求還有偏差。 產(chǎn)業(yè)政策分析 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又是構(gòu)建和諧社會(huì)重要物質(zhì)載 體。加快保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)服務(wù)、法律服務(wù)、管理咨詢、 信息咨詢、工程咨詢等中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展，培育中介服務(wù)知名品牌， 提升 執(zhí)業(yè)水平，實(shí)現(xiàn)規(guī)范發(fā)展。 5 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 同時(shí)《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確 規(guī)定： “完善政府調(diào)控機(jī)制，規(guī)范市場(chǎng)行為，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，積 極發(fā)展以居民住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，加快經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房建 設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，要求建立合理的房地產(chǎn) 供給結(jié)構(gòu)，形成適應(yīng)不同消費(fèi)需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)。加快重 點(diǎn)領(lǐng)域服務(wù)業(yè)發(fā)展。 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》 明確提出，堅(jiān)持走新型工業(yè)化道路，切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，推進(jìn)產(chǎn) 業(yè)全面優(yōu)化升級(jí)。 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè) 更是如此。 因此房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)必須通過國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策 引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。項(xiàng)目建設(shè)資金中， 項(xiàng)目單位西安市市區(qū)機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理所以合作、聯(lián)營(yíng)等方式籌集。 該地塊屬于西安市成 熟地塊，周邊供電、電信、自來水、污水、燃?xì)?、熱力等配套市政設(shè) 施管網(wǎng)齊備，項(xiàng)目小區(qū)開發(fā)已具備了有利的市政配套條件。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 依照西安市的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件， 擬進(jìn)行的文藝南路 198 號(hào)院危 房改造新建項(xiàng)目用地面積 平方米， 總建筑面積 平 方米（其中商業(yè)建筑面積 平方米，住宅建筑面積 平方米） 容積率 ， ， 建筑密度 %， 綠化率 39%， 停車泊位 360 個(gè)（其中地面停車位 50 個(gè)，地下停車位 310 個(gè)） ，主要包括 4 棟高層 塔樓。且項(xiàng)目實(shí)施后， 將為周邊環(huán)境帶來正面的影響，能夠促進(jìn)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。項(xiàng)目工程的實(shí) 施，是按照城市總體規(guī)劃要求，加快城市中心地段城市化建設(shè)步伐的 有力舉措，具有綜合的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。上述市委、市政府的決策，將給本項(xiàng)目的開發(fā)帶來千載 難逢的大好機(jī)遇。從本項(xiàng)目的實(shí)際情況看，近年來，隨著經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展，人們的各種消費(fèi)需求也越來越迫切。同時(shí)本項(xiàng)目主要是解決原居民的住房問題，新建住宅 為中小戶型，銷售價(jià)格較低，也能夠滿足其他消費(fèi)者的心理需求，創(chuàng) 造出價(jià)格、地理位置、建筑質(zhì)量、環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，能夠獲得當(dāng)?shù)乩习傩? 尤其是原居民的認(rèn)可，必將成為消費(fèi)者購(gòu)房的首選樓盤。 目前西安市內(nèi)住房?jī)r(jià)格偏高，對(duì)文藝南路 198 號(hào)院內(nèi)的居民來 說，沒有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)買價(jià)格昂貴 的新住宅。隨著生活節(jié)奏的加快和 2021 年汶川大地震的發(fā)生，擁有一個(gè)舒 適安全的休息環(huán)境已成為人們迫切的愿望。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （ 1）本項(xiàng)目建設(shè)是滿足原院內(nèi)居民及其他住房消費(fèi)的需求 住房是人們生活的基本要素之一， 也是當(dāng)前城鄉(xiāng)居民最為關(guān)心的 問題之一。經(jīng)西安市房屋安全鑒定中心現(xiàn)場(chǎng)對(duì) 院內(nèi)住宅樓進(jìn)行勘察，發(fā)現(xiàn)存在以下問題： 院內(nèi)地面下陷嚴(yán)重； 地基基礎(chǔ)老化，產(chǎn)生不均勻沉降； 屋面防水層老化，漏雨嚴(yán)重； 挑梁及陽(yáng)臺(tái)欄板等多處砼構(gòu)件粉刷層剝落，鋼筋外露、銹蝕 嚴(yán)重； 磚砌體多處產(chǎn)生裂縫，墻體剝落、硝堿； 電線布置錯(cuò)亂、老化嚴(yán)重； 1 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 水管管道銹蝕、漏水嚴(yán)重。目前 院內(nèi)仍有 402 戶人家居住，基本上是市區(qū)機(jī)關(guān)退休工作人員及家屬。屋面為一 般油氈防水屋面；屋面板及樓層板均為砼預(yù)制空心板；墻體為普通粘 土磚混和砂漿砌筑 240 厚。 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 目 錄 ?? 第一章 項(xiàng)目概況 ?? 1 項(xiàng)目名稱 ?? 1 項(xiàng)目申報(bào)單位 ?? 1 項(xiàng)目地理位置及現(xiàn)狀 ?? 1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ?? 2 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 ?? 3 配套市政設(shè)施情況 ?? 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?? 4 投資估算與資金籌措 ?? 4 ?? 第二章 發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策分析 ?? 5 發(fā)展規(guī)劃分析 ?? 5 產(chǎn)業(yè)政策分析 ?? 6 ?? 第三章 市場(chǎng)分析 ?? 8 西安市房地產(chǎn)分析 ?? 8 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)與比較優(yōu)勢(shì)?? 8 西安 GDP 對(duì)房地產(chǎn)的影響?? 8 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展功能定位與特征 ?? 9 區(qū)域發(fā)展功能定位?? 9 文藝路區(qū)域各類物業(yè)供需關(guān)系?? 9 文藝路區(qū)域住宅價(jià)格分析?? 10 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品特征分析?? 10 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品賣點(diǎn)以及核心賣點(diǎn)分析?? 11 消費(fèi)群體特征 分析?? 11 文藝路區(qū)域住宅產(chǎn)品營(yíng)銷特征分析?? 11 項(xiàng)目分析 ?? 12 項(xiàng)目概況?? 12 項(xiàng)目區(qū)位政府規(guī)劃?? 12 項(xiàng)目 SWOT 分析?? 12 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 ?? 13 項(xiàng)目發(fā)展策略?? 13 項(xiàng)目定位?? 13 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 1 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位?? 14 ?? 第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案 ?? 16 本項(xiàng)目規(guī)劃方向 ?? 16 建設(shè)地點(diǎn)、主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 ?? 17 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 ?? 18 建筑方案 ?? 19 投資規(guī)模 ?? 26 ?? 第五章 資源開發(fā)及綜合利用 ?? 27 資源開發(fā)和利用方案 ?? 27 工程物料消耗 ?? 27 資源節(jié)約措施 ?? 27 第六章 節(jié)能方案分析 ?? 29 ?? 建筑節(jié)能的政策舉措 ?? 29 我國(guó)建筑節(jié)能的具體目標(biāo)和重點(diǎn)工程?? 29 建立健全建筑節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范?? 30 加強(qiáng)建筑節(jié)能全過程的監(jiān)督管理?? 30 大力開發(fā)推廣建材節(jié)能新材料、新技術(shù)?? 31 建立建筑節(jié)能新機(jī)制?? 33 采用標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 ?? 34 建設(shè)項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量分析 ?? 35 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 ?? 35 節(jié)能節(jié)水措施 ?? 36 節(jié)能研究?? 37 綠色照明?? 40 給排水節(jié)能?? 41 第七章 項(xiàng)目征地拆遷與居民安置 ?? 42 項(xiàng)目征地拆遷與居民安置依據(jù) ?? 42 居民搬遷安置方案 ?? 44 環(huán)境影響分析 ?? 第八章 環(huán)境影響分析 ?? 46 環(huán)境污染控制目標(biāo) ?? 46 環(huán)境污染控制依據(jù)標(biāo)準(zhǔn) ?? 46 施工期環(huán)境影響 ?? 47 工藝流程簡(jiǎn)述?? 47 主要施工設(shè)備?? 47 2 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 臨時(shí)建筑設(shè)施?? 47 施工期污染排放情況?? 48 營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響 ?? 55 營(yíng)運(yùn)期大氣污染源強(qiáng)分析?? 55 營(yíng)運(yùn)期水污染源強(qiáng)分析 ?? 58 營(yíng)運(yùn)期噪聲污染源強(qiáng)分析?? 59 營(yíng)運(yùn)期固廢污染源強(qiáng)分析?? 59 施工期污染防治及評(píng)述 ?? 60 施工期大氣污染防治?? 60 施工期水污染防治?? 62 施工期噪聲污染防治?? 63 固廢環(huán)境保護(hù)措施分析?? 66 表土保護(hù)?? 66 營(yíng)運(yùn)期 污染防治及評(píng)述 ?? 66 營(yíng)運(yùn)期大氣污染防治?? 66 營(yíng)運(yùn)期水污染防治?? 68 營(yíng)運(yùn)期噪聲污染防治?? 69 營(yíng)運(yùn)期固廢污染防治?? 70 綠化?? 70 項(xiàng)目建成后的環(huán)境管理措施和要求?? 71 環(huán)境保護(hù)的建議 ?? 71 第九章 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與實(shí)施計(jì)劃 ?? 73 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) ?? 73 項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度安排 ?? 74 第十章 社會(huì)影響分析 ?? 75 ?? 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性 ?? 75 項(xiàng)目與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展政策的適應(yīng)性?? 75 與文化和技術(shù)的適應(yīng)性?? 75 原居民的安置與補(bǔ)助?? 75 目的的可持續(xù)性?? 76 項(xiàng)目實(shí)施對(duì)社會(huì)和人的影響 ?? 76 對(duì)社會(huì)環(huán)境的影響?? 76 對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響：?? 76 第十一章 投資估算與資金籌措 ?? 78 ?? 3 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 投資估算 ?? 78 編制范圍?? 78 編制依據(jù)?? 78 編制說明?? 78 建設(shè)投資估算?? 80 投資計(jì)劃 ?? 81 資金籌措 ?? 81 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ?? 第十二章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ?? 82 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的有關(guān)問題說明 ?? 82 項(xiàng)目銷售收入與利潤(rùn) ?? 82 銷售收入?? 82 利潤(rùn)計(jì)算?? 84 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ?? 85 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率?? 85 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率?? 86 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值?? 86 投資利潤(rùn)率?? 87 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 ?? 87 盈虧平衡分析?? 87 敏感性分析?? 88 第十三章 經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益評(píng)價(jià)?? 90 經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益評(píng)價(jià)?? 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ?? 90 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) ?? 90 項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) ?? 90 第十四章 結(jié)論和建議 ?? 91 ?? 結(jié)論 ?? 91 建議 ?? 92 附件一： 《西安市房屋安全鑒定報(bào)告》市房鑒字【 2021】 60 號(hào) 附件二：項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)圖 4 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 項(xiàng)目申報(bào)單位 西安市市區(qū)機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理所 項(xiàng)目地理位置及現(xiàn)狀 本項(xiàng)目工程地址位于西安市碑林區(qū)文藝南路西側(cè)， 交通區(qū)位優(yōu)勢(shì) 明顯，是商家普遍看好的地塊?，F(xiàn)項(xiàng)目地址（文藝南路 198 號(hào)院）有 八幢住宅樓，均建于七十年代末期，為五層簡(jiǎn)易磚混結(jié)構(gòu)。地基基礎(chǔ)為灰土墊層磚砌條形基礎(chǔ)。 但院內(nèi)的八幢住宅樓已于 2021 年 6 月 8 日被西安市房屋安全鑒定中 心判定屬 D 級(jí)房屋，即危舊房屋。 注：鑒定意見具體內(nèi)容詳見附件《西安市房屋安全鑒定報(bào)告》市 房鑒字【 2021】 60 號(hào)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的提高、消費(fèi)個(gè)性化 傾向發(fā)展等因素，促使人們對(duì)住房的需求無(wú)論在量和質(zhì)上都日趨增 強(qiáng)。改善人們的居住條件，提 高人們的住房質(zhì)量水平，是實(shí)現(xiàn)這一愿望的必由之路。西安市市區(qū)機(jī)關(guān) 房產(chǎn)管理所鑒于此情況，擬利用項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行文藝南路 198 號(hào)院危房改造，建造現(xiàn)代化居住社區(qū)，并將原住戶回遷安置，有 助于構(gòu)建和諧社會(huì)，改善提高院內(nèi)原居民乃至當(dāng)?shù)鼐用袢司迎h(huán)境，加 快城市化建設(shè)。 （ 2）本項(xiàng)目的實(shí)施是提升居民生活水平進(jìn)程的需要 項(xiàng)目所在地屬 于西安市人口較多地區(qū)， 項(xiàng)目的實(shí)施可以推進(jìn)項(xiàng)目 2 陜西德祥企業(yè)管理咨詢有限公司 文藝南路 198 號(hào)院危房改造項(xiàng)目 工程號(hào) 002— 2021 所在區(qū)域的城市化進(jìn)程。市委、市政府將按照國(guó) 家的相關(guān)要求，著力做大、做強(qiáng)、做優(yōu)、做美西安市，加快城市現(xiàn)代 化建設(shè)步伐。 本項(xiàng)目的實(shí)施將有利于美化環(huán)境，完善城市功能。 （ 3）本項(xiàng)目建設(shè)是社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域發(fā)展的需要 本項(xiàng)目建設(shè)占有土地 平方米， 總建筑面積 平 方米，容積率 ，建筑密度 ％，住宅建筑層數(shù)為高層，綠地 率為 39％，符合國(guó)家集約節(jié)約土地資源的政策要求。 綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)具有較好的經(jīng)濟(jì)意義和社會(huì)意義，因此， 項(xiàng)目建設(shè)是可行的，也是十分必要 的。 （具體內(nèi)容詳見附件