【正文】 浴、網(wǎng)吧、汽修及汽車美容、茶藝等，商鋪?zhàn)饨鹌骄鶅r(jià)格在 25— 50 元 /平米 /月之間，由于面積較大，目前金迪路兩旁門臉空置率較高。 自營 三層，營業(yè)面積３萬余平米 成熟的商圈和極其旺盛的人氣成就了此地商業(yè)的繁榮，經(jīng)營狀況較好。 園南通訊器材一條街 多數(shù)為電訊器材經(jīng)營店，有小型超市和小吃點(diǎn) 多為底商 少為上下聯(lián)體 30—— 100 平方米 （單體）租金為 90 元 /平方米 /月 東風(fēng)路北，市政府與白云飯店之間 電力局職工宿舍 17棟下臨街鋪面 銷售中 底商和上下聯(lián)體商鋪 單層 120平方米 上下聯(lián)體240260 平米 售價(jià)底商8000 元 /平米贈(zèng)鋪面地下室、上下聯(lián)體5300 元 /平米 以上住宅部分不對外出售 電力局在建項(xiàng)目（北斗星西側(cè)，遼東廣電斜對面） 銷售中 底商 48 平方米 售價(jià)73007500元 /平方米 除頂層對外 銷售外，其它均是回遷戶 旺角商業(yè)街（七一中路和陽光北大街交叉口西北角） 銷售中 單層和上下聯(lián)體 單層 2080平方米 聯(lián)體 70— 200平方米 單層 5480元 /平方米 上下聯(lián)體不詳 臨陽光北大街， 時(shí)代商廈（朝陽路與時(shí)代路交叉口） 負(fù) 1層家具、自行車、五金； 1層家電、超市、副食； 2層文體、日用品、鐘表； 3層童裝、內(nèi)衣、針織類； 4 層男女裝； 5層鞋帽、工藝品 只出租不對外銷售 6100 平米 共 17400 ㎡ 34 層：220400 元/平米 物管費(fèi)包含在租金內(nèi)。 第二節(jié) 遼東市主要臨街商鋪物業(yè)分析 項(xiàng)目周邊商業(yè)門臉調(diào)查一覽表 位置 項(xiàng)目 業(yè)態(tài)分布 建筑結(jié)構(gòu) 面 積 出售 /出租價(jià)格 備 注 五四中路 （陽光北大街到向 陽路） 汽車美容、餐飲、娛樂、超市、勞保、鐘表維修、電氣焊工、書店 多數(shù)底商 少量上下聯(lián)體 單層 8— 30平方米 租金45100 元 /平方米 /月 共有商鋪 90 余家，交通便利，人流可以，該地區(qū)路南正在改造 七一中路 （陽光北大街至向陽路） 汽車美容、配件、餐飲、休閑、娛樂、保健、日化、土產(chǎn)五金、文化音像 多為底商，少量為上下聯(lián)體 單層 15— 60 平方米 聯(lián)體 60110 平方米 租金 2060 元 /平方米/月 共有商鋪近 100家，交通方便，但是經(jīng)濟(jì)不甚景氣，有人流，但不宜留住 盛興路 美容美發(fā)、餐飲、藥店、玻璃裝藝、服裝、音像出租、網(wǎng)吧 五金、日用百貨、小吃 多為底商少數(shù)上下聯(lián)體 單層 880 平方米 聯(lián)體 80— 120平方米 租金 2044 元 /平方米/月 交通不夠便利，沒有太多人流，主要是服務(wù)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民，小店面數(shù)量不少 天鵝路 （朝陽北路至向陽路） 洗染、美發(fā)、足療、旅行社、超市、攝影、書店、診所藥店、五金電子、餐飲、汽車養(yǎng)護(hù)、廚衛(wèi) 多為底商，少為上下聯(lián)體 10200 平方米 租金均價(jià)30 元 /平方米 /月 該位置屬于高開區(qū)優(yōu)勢地段， 交通便利，路段繁華， 經(jīng)營狀況良好。 因此，我們得出結(jié)論： 遼東市目前的商場大部分只租不賣，商 場的整體租金水平相對較高，平均租金水平根據(jù)樓層的不同、位置的不同在 100— 400 元 /平米 /月，投資回報(bào)比較豐厚。因各個(gè)大租戶沒有統(tǒng)一管理和統(tǒng)一分行劃市，導(dǎo)致一層、二層都以經(jīng)營中低檔服裝為主。如果按面積繳納租金，一層每平方米 200 元左右，一月一交，且每月每平方米 1000元作為銷售扣點(diǎn)保底。對購入商鋪者實(shí)行五年回租代管： 5年共回報(bào) 41%，每季度預(yù)付一次，以上房款一次付清， 98 折優(yōu)惠。百世開利 新天地百貨大廈商鋪銷售和招商工作目前正在進(jìn)行，商鋪的分割面積分別為 10 平米、 17 平米、 23 平米、32 平米、 60 平米、 90 平米、 130 平米、 195 平米不等（以上面積均為建筑面積，公攤系數(shù) 39%）一層價(jià)格在 9000— 10500 元，位置較偏的價(jià)格在 9476 元左右；二層銷售均價(jià)在 9100 元；三層銷售價(jià)格在6950 左右；四層售價(jià)在 5700 左右。以上商業(yè)物業(yè)只對外出租而不出售。如服裝專柜扣點(diǎn)為 23%，另外扣除 2%廣告費(fèi)，每月銷售額不低于一萬元，或按所占面積給付租金，每平方米租金在 250元左右。 商場周邊交通設(shè)施落后，出行不便 （注：已三次調(diào)整業(yè)態(tài) ） 負(fù) 1層家具、自行車、五金； 1層家電、超市、副食； 2層文體、日用品、鐘表； 3層童裝、內(nèi)衣、針織類； 4層男女裝； 5層鞋帽工藝品 地下超市； 1 層化妝品、日用品、家電； 2 層文具、體育用品、童裝、男女裝； 3 層珠寶、鞋帽、皮包、鐘表、玩具； 4 層床上用品、內(nèi)衣、襯衣、領(lǐng)帶； 5 層品牌服飾、職業(yè)裝 負(fù)一層自行車超市、臺(tái)球廳、珠寶； 1 層食品超市、家電、化妝品、日用百貨； 2層休閑服飾、床上用品、文具、鞋帽、童裝； 3層皮衣、襯衫、職業(yè)裝 負(fù)一層鞋帽、服裝、玩具、圖書； 一層家電、男女精品服飾；（二層以上正裝修） 負(fù) 1 層超市、美容院、美食、煙酒、書； 1 層化妝品、珠寶首飾、鐘表、攝影器材、鞋、箱包； 2 層男女時(shí)裝、品牌裝； 3 層兒童天地、運(yùn)動(dòng)裝； 4層百元陽光 1 層家電、鐘表、通訊攝影器材、化妝品、藥房、文體、箱包、玩具、日用品、鮮花； 2 層服裝、鞋帽、針紡、內(nèi)衣 裝修 外裝修采用玻璃幕墻、鋁塑板，外觀時(shí)尚、現(xiàn)代 較好 較好 戶外廣告較好 較差 既有園林設(shè)計(jì)的古樸，又具現(xiàn)代活力；花崗巖廣場 較差 物業(yè)管理 寫字樓物管費(fèi)在 2 元 /㎡以下 物管費(fèi)包含在租金內(nèi) 物管費(fèi)包含在租金內(nèi)，電費(fèi)另付 135 元 /鋪位 （電費(fèi)自付） 5元 /月 /㎡ （每月20元店長費(fèi)） 總體評價(jià) 靠玻璃櫥窗和樓梯旁鋪位銷售較好 各層布局顯凌亂，但因商品多為中檔吸引人氣 以經(jīng)營高檔商品為主，規(guī)劃環(huán)境、功能分區(qū)較好 老字號綜合性商場，經(jīng)營狀況較好 以家電商 品為龍頭，但客流量小，規(guī)劃 不合理；經(jīng)營狀況不佳 通透天窗 別具一格；廣場超大屏電視和大停車場吸引人氣；目前經(jīng)營狀況不佳 以家電為主；布局過于緊湊；不符現(xiàn)代潮流 結(jié)合上表，我們得出如下結(jié)論： ? 大部分商場經(jīng)營狀況不佳 遼東市在 1996 年時(shí)提出建設(shè) 10 個(gè) 2萬平米大型商場的構(gòu)想是不成功的，從目前來看，大部分的商場 經(jīng)營前景并不樂觀，究其原因主要有以下幾方面： 華聯(lián)廣場就位于此區(qū)域內(nèi)，將成為該區(qū)域新興的商業(yè)中心。 第二節(jié) 遼東市一級商圈分析 以火車站為中心的家樂超市、十方電子城、鑫業(yè)購物廣場、鑫龍灣特色商業(yè)街、建華批發(fā)市場、東風(fēng)橋市場等共同構(gòu)筑了一個(gè)具備口岸物業(yè)特征的一級商圈。 第八章 遼東市商圈調(diào)查分析 第一 節(jié) 遼東市特級商圈分析 遼東市的商業(yè)起源地為裕華路總督署附近，這里原為遼東市的政治、經(jīng)濟(jì)中心，現(xiàn)在這里聚集了總督署購物廣場、保百等多家商業(yè)項(xiàng)目，且此地毗臨火車站、長途汽車站，為交通樞紐地帶，在遼東市民心目中這個(gè)老商業(yè)區(qū)的商業(yè)地位是相當(dāng)穩(wěn)定的，人氣也是最旺盛的，因此，裕華路屬于一個(gè)特級商圈。對照成熟的老商圈，投資者及經(jīng)營者會(huì)對本項(xiàng)目有所顧慮。 老商圈的威脅 以保百為中心的裕華路商圈和以時(shí)代商廈為中心的朝陽路商圈均已形成多年，擁有穩(wěn)定的客流和充足的購買力。 第四節(jié) 威脅分析 （ THRENT） 同類物業(yè)競爭激烈 項(xiàng)目周邊在售、待售商業(yè)項(xiàng)目眾多，分流了一部分客戶群體，假如不能在規(guī)劃定位、經(jīng)營政策及營銷推廣上有獨(dú)特的賣點(diǎn)，很難調(diào)動(dòng)起人們在投資、經(jīng)營上的信心。 “大北京”概念的影響 遼東市距北京僅 137 公里，交通便捷，素有首都南大門之稱，在京津塘環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)居于重要地位，在“大北京”概念輻射范圍之內(nèi)。 市委、市政府北移的影響 市委、市政府的北移將帶動(dòng)一大批產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并將給這里帶來更多的人氣和商機(jī)，形成遼東市新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 地方政策的扶持 隨著遼東市政府不斷加大對高新技術(shù)開發(fā)區(qū)政策上的扶持和資金上的投入，會(huì)有越來越多的知名 企事業(yè)單位落戶高開區(qū)，同時(shí)隨著市政規(guī)劃建設(shè)投入的加大，項(xiàng)目周邊環(huán)境會(huì)更加優(yōu)越，物業(yè)配套將更加完善，為商業(yè)物業(yè)帶來更多的客流，并增強(qiáng)人們的投資信心。 同時(shí)由于銀行貸款利率的下調(diào)，無形中增加了地產(chǎn)投資的回報(bào)率，房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)相對股市等投資方式要小，所以地產(chǎn)投資將會(huì)吸引眾多投資者目光和 促進(jìn)老百姓貸款消費(fèi)，從而達(dá)到拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的效果。各項(xiàng)貸款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 第三節(jié) 機(jī)會(huì)分析 （ OPPORTUNITIES） 銀行降息及“負(fù)利率”時(shí)代來臨將帶動(dòng)投資熱潮 中國人民銀行決定，從 20xx 年 2月 21 日起，降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款利率。 第二節(jié) 劣勢分析（ WEAKNESS） 商業(yè)氛圍欠佳 高開區(qū)的商業(yè)物業(yè)分布以朝陽路為中軸，保百購物廣場、唐人美食山、萬家福超市在內(nèi)的物業(yè)更多的集中在朝陽路上，尤其朝陽路以西區(qū)域分布較多；而本項(xiàng)目一期所處位置在金迪路上，沒有緊鄰朝陽路，這就在一定程度上減弱了與這些成熟物業(yè)形成相互借勢的優(yōu)勢。 客源充足，消費(fèi)力強(qiáng) 項(xiàng)目周邊密集的分布著幾十個(gè)居民生活區(qū)，且以市屬機(jī)關(guān)及遼東市大 型企事業(yè)單位為主，居民消費(fèi)特征明顯，工作穩(wěn)定，收入豐厚。 規(guī)模優(yōu)勢 項(xiàng)目一期占地 20 畝，總建筑面積達(dá) 7 萬平方米，這在遼東市現(xiàn)有的同類商業(yè)物業(yè)中首屈一指，隨著項(xiàng)目二期的破土動(dòng)工，這里將形成一個(gè)集商場購物、休閑娛樂、特色餐飲、商住公寓等多種服務(wù)為一體，可提供一站式服務(wù)的多功能超大型商業(yè)中心。 商圈優(yōu)勢 項(xiàng)目周邊分布著萬家福超市、保百購物廣場、星光大廈等多家大型成熟物業(yè)，與以時(shí)代商廈、百世開利、國貿(mào)大廈為核心的遼東市商業(yè)中心相距不過數(shù)百米，商圈輻射能力強(qiáng)，影響范圍廣。 第七章 項(xiàng)目 SWOT 分析 第一節(jié) 優(yōu)勢分析 (STRENTHS) 區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)檫|東市新市區(qū)，處于市內(nèi)兩條主干道朝陽路和金迪路交叉口的“金角”位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。在這一點(diǎn)上，遼東男裝市場發(fā)展相對較好。通過我們對青年路和永華路服裝市場的調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示遼東服裝消費(fèi)已經(jīng)開始從產(chǎn)品消費(fèi)走向品牌消費(fèi)，但是，缺乏國際知名女裝品牌，是遼東女裝市場長期以來的缺陷，購買名牌到北京，已經(jīng)成 為不少高收入階層、白領(lǐng)階層的時(shí)尚行為，這等于將高檔女裝的市場拱手讓給了外地。 ? 遼東人“好”穿 遼東人形成一個(gè)習(xí)慣，不管男女大多偏愛名牌服裝，且從不吝嗇，當(dāng)然這里僅指部分消費(fèi)人群，但是這種消費(fèi)風(fēng)氣時(shí)間長了就成了大多數(shù)人的消費(fèi)習(xí)慣。遼東是遼寧菜肴即冀菜的發(fā)源地，遼東菜肴是冀菜主要流派的代表。比如說： ? 遼東人“好”吃 遼東飲食文化光彩奪目，淵源流長，已有三千多年的悠久歷史。 20xx 年 ,全市每百戶居民擁有電腦13 臺(tái) ,比上年同期增長 % 。 ? 文化、娛樂性支出成消費(fèi)亮點(diǎn) 據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，隨著計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的飛速發(fā)展，電腦類產(chǎn)品已成為城市居民家庭的新寵。截止到 20xx 年底 , 全市城鎮(zhèn)居民家庭每百戶擁有固定電話 95 部、移動(dòng)電話 59 部 , 同比分別增長 % 、 %。 品種日益增多的經(jīng)濟(jì)型家用汽車駛?cè)雽こ０傩占? , 全市平均每百戶居民家庭平均擁有汽車 3 輛。 ? 出行要有車、通訊要快捷 據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示， 20xx 年全市城鎮(zhèn)居民家庭人均交通費(fèi)用支出達(dá)到 元。 ? 醫(yī)療保健理念推陳出新 “大病上醫(yī)院、小病進(jìn)藥店”的就醫(yī)觀念日益普遍 ，居民自我保健意識加強(qiáng) , 家用醫(yī)療器具、保健用品、滋補(bǔ)藥品的消費(fèi)勢頭顯露，常用醫(yī)療器具、健身器材進(jìn)入尋常百姓家。彩電越看越大 ,由原來的 21 英寸普及到 29 英寸；大部分居民家庭由空調(diào) 取代電扇；由全自動(dòng)洗衣機(jī)取代了普通雙缸洗衣機(jī)；生活節(jié)奏逐漸加快 ,微波爐、家用電腦、私家汽車開始步入尋常百姓家。 第三節(jié) 遼東市消費(fèi)狀況分析 遼東市消費(fèi)水平分析 20xx 年遼東市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到了 7139 元，比上年同期增長 %。 第六章 遼東市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 第一節(jié)