【正文】 F4 全部面積應(yīng)付 XX 集團(tuán)租金總額； ? 經(jīng)營(yíng)超市的設(shè)備、裝修及營(yíng)運(yùn)成本、所需流動(dòng)資金； ? 管理分租部分的管理費(fèi)、日常維修費(fèi)； ? 分租房產(chǎn)項(xiàng)目空置損失； ? 應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金及附加 ； ? 所有商用面積均可以分割使用。分別為： 組合方案 合計(jì)年租金 （萬(wàn)元） 平均日租金 （元 /平米商用房產(chǎn)的空置率水平，新增銷售項(xiàng)目平均在 20%～ 25%。 租金水平測(cè)算 租金水平測(cè)算，測(cè)算的是 XX 大廈擬引進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種在相鄰區(qū)位、相近物業(yè)內(nèi)的成交租金價(jià)格平均水平。測(cè)算表格參見(jiàn) 附件四： XX大廈售價(jià)測(cè)算表。 2021 年 第二季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)為 2021 美元 /平方米 (建筑面積報(bào)價(jià) )， 售價(jià)指數(shù)為 121，比 2021 年第一季度下降了 %。個(gè)人金融服務(wù)可選擇在店鋪組合中的剩余空間或公共空間內(nèi)安裝 24 小時(shí) ATM 機(jī)的方式滿足需求。首先 XX 大廈周圍銀行較多，且多為分理處，已有一定規(guī)模且業(yè)務(wù)比較全面 。 北京目前市場(chǎng)上的寫字樓的底商一層絕大多數(shù)的組合為一家銀行加一家中高檔中餐廳。對(duì)純正的北京風(fēng)味、北京特色產(chǎn)品、履行紀(jì)念品都有較大的需求。 A、 B、 C、 D 四個(gè)區(qū)域內(nèi)有較多彩擴(kuò)店，但規(guī)模不大，設(shè)備老舊，經(jīng)營(yíng)狀況一般。即便是非經(jīng)常性的消費(fèi)也是不可忽略的一個(gè)群體。海淀區(qū)為北京市大學(xué)校園聚集地，大學(xué)生、留學(xué)生的消費(fèi)傾向一定程度上影響著區(qū)域的市場(chǎng)供給。該區(qū)域整體消費(fèi)為北京的強(qiáng)群體勢(shì)，中高檔的西餐廳定會(huì)吸引他們?nèi)L試新鮮。這部分人收入高、年紀(jì)輕，又有相當(dāng)一部分的海歸派，對(duì)西餐的接受程度及需求程度都比較高。在 XX 大廈內(nèi)開設(shè)一家中高檔且很有品位的西餐廳，可以吸引的主力客戶群應(yīng)有三部分。從市場(chǎng)供給的角度來(lái)看引進(jìn)中高檔西餐廳應(yīng)是 XX 大廈餐飲店鋪較為明智的選擇。而在此大規(guī)模的餐飲氛圍中，真正的中餐老字號(hào)、頂級(jí)品牌店并不多。同樣 B、C、 D 其他三個(gè)區(qū)域也有幾家經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)的中高檔餐廳。這里只簡(jiǎn)述一下關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)的影響。 本案關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)、業(yè)種的影響 本案主力店鋪選取原則是基于商圈內(nèi)相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)狀況及目標(biāo)客戶群的消費(fèi)潛能設(shè)定的。日常營(yíng)運(yùn)管理將采用物業(yè)分租與自主經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的模式，把統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)及功能定位與分散經(jīng)營(yíng)、分散風(fēng)險(xiǎn)，提高收益相結(jié)合。本案為各業(yè)態(tài)組合的區(qū)域商業(yè)中心且為高檔次寫字樓的底商，在總體風(fēng)格上要有品味能與 XX 大廈物業(yè)檔次相匹配，并且能夠組合區(qū)域內(nèi)既有的商業(yè)設(shè)施形成吸引中心。 引進(jìn)有品牌、有規(guī)模，規(guī)范經(jīng)營(yíng)的娛樂(lè)健身項(xiàng)目。 充分盤活 F1 最有效的商業(yè)面積。 與西餐廳相輝映，應(yīng)引入一家具有深厚中國(guó)文化底蘊(yùn)的中餐廳，以傳統(tǒng)北京特色及品牌為首選，達(dá)到中西合璧的效果。商家 普遍 12 推崇 “ 酒香也怕巷子深 ” 的現(xiàn)代商業(yè)理念， 因此 XX 大廈內(nèi)外對(duì)品牌店的宣傳與展示也是本案實(shí)施的關(guān)鍵之一。未來(lái)趨勢(shì)中的幾大商業(yè)模式 —— 大規(guī)模專業(yè)店 、 大型娛樂(lè)中心 、 超大型市場(chǎng) 、 連鎖經(jīng)營(yíng)店 鋪及 休閑新概念型店 鋪 ， 都 有一定的發(fā)展要求，但在 大型商業(yè)中心中間的單體高尚建筑 —— XX 大廈內(nèi)部的商業(yè)組合應(yīng)突出中、 小型精品店 、品牌店 形式 。真正的消費(fèi)需求需要探究和發(fā)掘。站在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的角度進(jìn)行整體商業(yè)規(guī)劃是品牌商業(yè)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。要樹 XX 大廈商業(yè)品牌，首先要用好成功商戶品牌。切不可與小商圈現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施配套而制約本身品質(zhì)。 XX 大廈的業(yè)態(tài)組合要凝聚商氣、人氣，更要有靈氣。既可以吸引大商圈消 費(fèi)者前來(lái)，也能幫助小商圈客戶流動(dòng)到其他區(qū)域?qū)崿F(xiàn)消費(fèi)需求。 本案所在地的商用房產(chǎn)的市場(chǎng)效果 綜上述分析，可以得出 XX 大廈及其商用房產(chǎn)市場(chǎng)定位時(shí)，需把握的基本要素。 與此相呼應(yīng)的餐飲、服裝類的競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)容量開始趨于飽和，餐飲的風(fēng)格、服裝類的款式和價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)也愈加殘酷。 近期商用房產(chǎn)的需求特點(diǎn) 北京零售業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩個(gè)趨勢(shì) ： 從商業(yè)類型上看，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大，而對(duì)娛樂(lè)商業(yè)物業(yè)的需求量較小，這主要是因?yàn)楸本┦袏蕵?lè)市場(chǎng)的開放力度 不夠。 7— 11 便利店 、 迪亞折扣店正處于報(bào)批和選址階段 。正因?yàn)槿绱?，海淀區(qū)成為了商業(yè)跨國(guó)企業(yè)的首選。這與海淀整體上流動(dòng)人口多且高新技術(shù)人員比例過(guò)高，目的消費(fèi)強(qiáng)于沖動(dòng)消費(fèi)不無(wú)關(guān)系 ?！暗谖宕蟮滥Ｊ健敝档盟伎己徒梃b。此時(shí) 萬(wàn)平方米規(guī)模、大空間的隨意組合 的“ 第五大道 ”推出，定位于 滿足大范圍高收入居住區(qū)居民的高品質(zhì)生活需求 。同時(shí)入住的 一些品牌店 鋪 的流水月 均可 達(dá)到 人民幣 150～ 200 萬(wàn)元 ，坪效超過(guò)百元。優(yōu)質(zhì) 商 10 業(yè) 物業(yè)首層租金 達(dá) 美金 /日 商鋪為適應(yīng)寫字樓辦公人員需求，餐飲 、 服裝等行業(yè)高檔次 店鋪 比例偏高，時(shí)裝更 是 職業(yè)化 ， 飲食更多快餐式 。 朝陽(yáng)區(qū) CBD 區(qū)域是一級(jí)商業(yè)中心，商 業(yè)面積不到 10 萬(wàn)平方米，占全市總商業(yè)面積的 7%。 從城區(qū)看，朝陽(yáng)區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村地區(qū)普遍成為投資者的 首選 目標(biāo) 。 ? 商用房產(chǎn)的區(qū)位聚集性 商用房產(chǎn)在供給總量上升的同時(shí)，還表現(xiàn)出了明顯的區(qū)位需求特征。 商業(yè)物業(yè)的需求促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)的供給，同時(shí)大量存量及建設(shè)中的底商店鋪也給后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)埋下了壓力。 北京目前商業(yè)地產(chǎn)存量約為 160 多萬(wàn)平方米，其中百貨業(yè) 萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心 萬(wàn)平方米， 外資超市 萬(wàn)平方米，甲級(jí)寫字樓底層商鋪 萬(wàn)平方米 。 現(xiàn)代城 2 萬(wàn)平方米商鋪面積 ， 售價(jià)為每平方米 2～ 萬(wàn)元，怡景園老番街 8000 平方米商鋪售價(jià)每平方米 萬(wàn) (二層 )～ 萬(wàn)元 (首層 )，藍(lán)籌名座 1 萬(wàn)多平方米售價(jià)為每平方米 ～ 2 萬(wàn)元，東方銀座 4 萬(wàn)平方米商鋪售價(jià)可能高達(dá)每平方米3 萬(wàn)元以上，元嘉國(guó)際公寓 3000 平方米商鋪每平方米售價(jià) 3 萬(wàn)元，藍(lán)堡 2021 平方米商鋪每平方米售價(jià)為 萬(wàn) (二層 )～ 萬(wàn)元 (首層 )。 8 ? 綜合分析評(píng)價(jià) 商圈內(nèi)穩(wěn)定的客戶群體及 大量的流動(dòng)群體本身蘊(yùn)藏了巨大的消費(fèi)能力；現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的陳舊更提供了搶占市場(chǎng)的機(jī)遇； XX 大廈的高檔次建筑實(shí)物載體更提供了營(yíng)運(yùn)保證；整體商業(yè)規(guī)劃，構(gòu)筑品牌店鋪組合，統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)市場(chǎng)效果是本案成功運(yùn)作的關(guān)鍵。 ⑤、快餐整體營(yíng)運(yùn)效果突出。 ④、餐飲供應(yīng)相對(duì)充足，檔次較齊備。 ③、中等規(guī)模百貨店已有多次失敗經(jīng)歷。店鋪及商品均沒(méi)有規(guī)模，也沒(méi)有品質(zhì)保證。 ? 消費(fèi)結(jié)構(gòu) ①、商業(yè)店鋪各自為戰(zhàn)，沒(méi)有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)業(yè)種組合效果，形不成整體商業(yè)氛圍。 ③、高密度的人口流量，低量沉淀忠誠(chéng)客戶群。 ②、分散的消費(fèi)實(shí)現(xiàn)。 商圈內(nèi)既有商業(yè)消費(fèi)構(gòu)成及評(píng)價(jià) ? 商業(yè)消費(fèi)表現(xiàn) ①、中低檔商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。大規(guī)模商業(yè)區(qū)建成后，勢(shì)必分割本案培養(yǎng)出的消費(fèi)能力，造成本中心的購(gòu)買力外流。既有的商業(yè)同業(yè)是不會(huì)忽視新對(duì)手的動(dòng)作，必將動(dòng)用各種手段加劇競(jìng)爭(zhēng)。 ④、成功品牌店鋪的入住也會(huì)呼應(yīng) XX 大廈的物業(yè)品質(zhì)，相輔相成更易確立市場(chǎng)地位及風(fēng)格特色。 ②、 XX 大廈的商用房產(chǎn)雖然面積不大，但是經(jīng)過(guò)符合實(shí)際的商業(yè)定位，較少的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量更 容易被市場(chǎng)所消化吸納，更快地形成整體商業(yè)氣氛。對(duì)比而言， XX 大廈的商業(yè)面積不大，很難在規(guī)模上與以上這兩處商業(yè)中心相抗衡。這一點(diǎn)必須有足夠的風(fēng)險(xiǎn)防范準(zhǔn)備。 ③、 XX 大廈是以區(qū)域內(nèi)行業(yè)先行者來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)開發(fā)和建設(shè)的，這對(duì) XX 大廈、特別是內(nèi)部的商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將會(huì)遇到習(xí)慣勢(shì)力及舊有商業(yè)模式的阻礙。 ②、與 XX 大廈同處街角的四鄰建筑檔次普遍較低，近期內(nèi)又不可能進(jìn)行拆遷改造，使得 XX 大廈的小環(huán)境短期內(nèi)檔次難以提升。固定的高檔次的理性消費(fèi)人群至今還沒(méi)有培養(yǎng)起來(lái)，而 XX 大廈整體 定位高檔，商業(yè)更是要打造精品、風(fēng)格及特色。既能為整體商務(wù)、服務(wù)配套，也能吸引周圍地區(qū)的 6 高消費(fèi)人群前來(lái)消費(fèi)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)的空間還有相當(dāng)大的容量。密集的機(jī)動(dòng)車流量也為入住商戶提供了極好的廣告宣傳機(jī)會(huì)。 商業(yè)環(huán)境的 SWOT 分析 ? S— 優(yōu)勢(shì) ①、 XX 大廈地處 B 路段中路與新街口外大街的十字路口的街角， 多條公交線路經(jīng)過(guò)，出行便利的地理位置賦予 XX 大廈區(qū)位商機(jī)。 發(fā)掘潛在客戶的消費(fèi)能力，提供一個(gè)空間、一種方式，讓流動(dòng)客人把交通擁堵時(shí)間用來(lái)享受休閑消費(fèi)。 ②、 XX 大廈寫字樓部分入住的業(yè)主及其商務(wù)、私人交往的客人。下午 4 點(diǎn)至 7 點(diǎn)的晚高峰時(shí)段，每小時(shí)的乘降乘客在 5000 人以上。十字路口雙向?qū)﹂_公交汽車線路近 20 條，每小時(shí)通過(guò)乘客近萬(wàn)人。 ①、由 X 小區(qū)地理位置帶來(lái)的通過(guò)顧客群。按四、三、二、一權(quán)重匯總分析可知： ①、人口數(shù)量在北京市及海淀區(qū)均屬中等密度； ②、常住人口與流動(dòng)人口入住比例約為 7:3； ③、人員結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，教育程度及收入水平跨度較大； ④、總體收入水平中等偏上； ⑤、家庭人口主力群體為小型化； ⑥、日常生活消費(fèi)及社區(qū)服務(wù)狀況一般，休閑娛樂(lè)設(shè)施不足； ⑦、社區(qū)環(huán)境中等及 中上等； 5 ⑧、交通出行較為便利； ⑨、生活秩序一般，治安狀況一般； ⑩、主力消費(fèi)群體特色尚不突出。 ? 固