【正文】 設備、裝修及營運成本、所需流動資金；? 管理分租部分的管理費、日常維修費；? 分租房產項目空置損失；? 應繳納的各項稅金及附加；? 所有商用面積均可以分割使用。分別為：組合方案 合 計 年 租 金 （ 萬 元 ） 平 均 日 租 金 （ 元 /平 米 商用房產的空置率水平，新增銷售項目平均在 20%～25%。租金水平測算租金水平測算，測算的是 XX 大廈擬引進的商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種在相鄰區(qū)位、相近物業(yè)內的成交租金價格平均水平。測算表格參見 附件四： XX 大廈售價測算表。2022 年第二季度北京甲級寫字樓市場平均售價為 2022 美元/平方米(建筑面積報價)，售價指數(shù)為121，比 2022 年第一季度下降了 %。個人金融服務可選擇在店鋪組合中的剩余空間或公共空間內安裝 24 小時 ATM 機的方式滿足需求。首先 XX 大廈周圍銀行較多，且14 / 34多為分理處，已有一定規(guī)模且業(yè)務比較全面。北京目前市場上的寫字樓的底商一層絕大多數(shù)的組合為一家銀行加一家中高檔中餐廳。對純正的北京風味、北京特色產品、履行紀念品都有較大的需求。A、B、C 、D 四個區(qū)域內有較多彩擴店，但規(guī)模不大，設備老舊，經營狀況一般。即便是非經常性的消費也是不可忽略的一個群體。海淀區(qū)為北京市大學校園聚集地，大學生、留學生的消費傾向一定程度上影響著區(qū)域的市場供給。該區(qū)域整體消費為北京的強群體勢，中高檔的西餐廳定會吸引他們去嘗試新鮮。這部分人收入高、年紀輕，又有相當一部分的海歸派，對西餐的接受程度及需求程度都比較高。在 XX 大廈內開設一家中高檔且很有品位的西餐廳，可以吸引的主力客戶群應有三部分。從市場供給的角度來看引進中高檔西餐廳應是 XX 大廈餐飲店鋪較為明智的選擇。而在此大規(guī)模的餐飲氛圍中，真正的中餐老字號、頂級品牌店并不多。同樣 B、 C、D 其他三個區(qū)域也有幾家經營不錯的中高檔餐廳。這里只簡述一下關聯(lián)業(yè)態(tài)的影響。本案關聯(lián)業(yè)態(tài)、業(yè)種的影響本案主力店鋪選取原則是基于商圈內相關聯(lián)的業(yè)態(tài)狀況及目標客戶群的消費13 / 34潛能設定的。日常營運管理將采用物業(yè)分租與自主經營相結合的模式，把統(tǒng)一規(guī)劃設計及功能定位與分散經營、分散風險，提高收益相結合。本案為各業(yè)態(tài)組合的區(qū)域商業(yè)中心且為高檔次寫字樓的底商，在總體風格上要有品味能與 XX 大廈物業(yè)檔次相匹配，并且能夠組合區(qū)域內既有的商業(yè)設施形成吸引中心。引進有品牌、有規(guī)模，規(guī)范經營的娛樂健身項目。充分盤活 F1 最有效的商業(yè)面積。與西餐廳相輝映，應引入一家具有深厚中國文化底蘊的中餐廳，以傳統(tǒng)北京特色及品牌為首選，達到中西合璧的效果。商家普遍推崇“酒香也怕巷子深”的現(xiàn)代商業(yè)理念，因此 XX 大廈內外對品牌店的宣傳與展示也是本案實施的關鍵之一。未來趨勢中的幾大商業(yè)模式——大規(guī)12 / 34模專業(yè)店、大型娛樂中心、超大型市場、連鎖經營店鋪及休閑新概念型店鋪，都有一定的發(fā)展要求，但在大型商業(yè)中心中間的單體高尚建筑——XX 大廈內部的商業(yè)組合應突出中、小型精品店、品牌店形式。真正的消費需求需要探究和發(fā)掘。站在消費者和經營者的角度進行整體商業(yè)規(guī)劃是品牌商業(yè)的出發(fā)點和歸宿點。要樹 XX 大廈商業(yè)品牌，首先要用好成功商戶品牌。切不可與小商圈現(xiàn)有商業(yè)設施配套而制約本身品質。XX 大廈的業(yè)態(tài)組合要凝聚商氣、人氣，更要有靈氣。既可以吸引大商圈消費者前來，也能幫助小商圈客戶流動到其他區(qū)域實現(xiàn)消費需求。11 / 34本案所在地的商用房產的市場效果 綜上述分析，可以得出 XX 大廈及其商用房產市場定位時，需把握的基本要素。與此相呼應的餐飲、服裝類的競爭激烈，市場容量開始趨于飽和，餐飲的風格、服裝類的款式和價格的競爭也愈加殘酷。近期商用房產的需求特點北京零售業(yè)市場呈現(xiàn)出兩個趨勢：從商業(yè)類型上看，商業(yè)經營者對餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大，而對娛樂商業(yè)物業(yè)的需求量較小，這主要是因為北京市娛樂市場的開放力度不夠。7—11 便利店、迪亞折扣店正處于報批和選址階段。正因為如此，海淀區(qū)成為了商業(yè)跨國企業(yè)的首選。這與海淀整體上流動人口多且高新技術人員比例過高，目的消費強于沖動消費不無關系。 “第五大道模式”值得思考和借鑒。此時 萬平方米規(guī)模、大空間的隨意組合的“第五大道”推出，定位于滿足大范圍高收入居住區(qū)居民的高品質生活需求。同時入住的一些品牌店鋪的流水月均可達到人民幣 150～200 萬元，坪效超過百元。優(yōu)質商業(yè)物業(yè)首層租金達 美金/日商鋪為適應寫字樓辦公人員需求，餐飲、服裝等10 / 34行業(yè)高檔次店鋪比例偏高，時裝更是職業(yè)化，飲食更多快餐式。朝陽區(qū) CBD 區(qū)域是一級商業(yè)中心，商業(yè)面積不到 10 萬平方米，占全市總商業(yè)面積的 7%。從城區(qū)看，朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運村地區(qū)普遍成為投資者的首選目標。? 商用房產的區(qū)位聚集性商用房產在供給總量上升的同時，還表現(xiàn)出了明顯的區(qū)位需求特征。商業(yè)物業(yè)的需求促進了商業(yè)物業(yè)的供給，同時大量存量及建設中的底商店鋪也給后期的商業(yè)經營埋下了壓力。北京目前商業(yè)地產存量約為 160 多萬平方米，其中百貨業(yè) 萬平方米，購物中心 萬平方米， 外資超市 萬平方米，甲級寫字樓底層商鋪 萬平方米?，F(xiàn)代城 2 萬平方米商鋪面積，售價為每平方米 2～ 萬元，怡景園老番街 8000 平方米商鋪售價每平方米 萬(二層)～ 萬元(首層)，藍籌名座 1萬多平方米售價為每平方米 ～2 萬元，東方銀座 4 萬平方米商鋪售價可能高達每平方米 3 萬元以上，元嘉國際公寓 3000 平方米商鋪每平方米售價 3 萬元，藍堡2022 平方米商鋪每平方米售價為 萬(二層)～ 萬元(首層)。? 綜合分析評價商圈內穩(wěn)定的客戶群體及大量的流動群體本身蘊藏了巨大的消費能力；現(xiàn)有商業(yè)設施的陳舊更提供了搶占市場的機遇；XX 大廈的高檔次建筑實物載體更提供了營運保證；整體商業(yè)規(guī)劃，構筑品牌店鋪組合，統(tǒng)一營運市場效果是本案成功運作的關鍵。⑤、快餐整體營運效果突出。④、餐飲供應相對充足，檔次較齊備。8 / 34③、中等規(guī)模百貨店已有多次失敗經歷。店鋪及商品均沒有規(guī)模，也沒有品質保證。? 消費結構①、商業(yè)店鋪各自為戰(zhàn)，沒有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)業(yè)種組合效果，形不成整體商業(yè)氛圍。③、高密度的人口流量，低量沉淀忠誠客戶群。②、分散的消費實現(xiàn)。商圈內既有商業(yè)消費構成及評價? 商業(yè)消費表現(xiàn)①、中低檔商業(yè)物業(yè)供應。大規(guī)模商業(yè)區(qū)建成后，勢必分割本案培養(yǎng)出的消費能力，造成本中心的購買力外流。既有的商業(yè)同業(yè)是不會忽視新對手的動作，必將動用各種手段加劇競爭。④、成功品牌店鋪的入住也會呼應 XX 大廈的物業(yè)品質，相輔相成更易確立市場地位及風格特色。②、XX 大廈的商用房產雖然面積不大，但是經過符合實際的商業(yè)定位，較少的商業(yè)物業(yè)供應量更容易被市場所消化吸納，更快地形成整體商業(yè)氣氛。對比而言，XX 大廈的商業(yè)面積不大，很難在規(guī)模上與以上這兩處商業(yè)中心相抗衡。這一點必須有足夠的風險防范準備。③、XX 大廈是以區(qū)域內行業(yè)先行者來進行市場開發(fā)和建設的，這對 XX 大廈、特別是內部的商業(yè)企業(yè)來說，將會遇到習慣勢力及舊有商業(yè)模式的阻礙。②、與 XX 大廈同處街角的四鄰建筑檔次普遍較低，近期內又不可能進行拆遷改造，使得 XX 大廈的小環(huán)境短期內檔次難以提升。固定的高檔次的理性消費人群至今還沒有培養(yǎng)起來，而 XX 大廈整體定位高檔，商業(yè)更是要打造精品、風格及特色。既能為整體商務、服務配套，也能吸引周圍地區(qū)的高消費人群前來消費。商業(yè)經營的空間還有相當大的容量。密集的機動車流量也為入住商戶提供了極好的廣告宣傳機會。商業(yè)環(huán)境的 SWOT 分析? S—優(yōu)勢①、XX 大廈地處 B 路段中路與新街口外大街的十字路口的街角，多條公交線路經過，出行便利的地理位置賦予 XX 大廈區(qū)位商機。發(fā)掘潛在客戶的消費能力，提供一個空間、一種方式，讓流動客人把交通擁堵時間用來享受休閑消費。②、XX 大廈寫字樓部分入住的業(yè)主及其商務、私人交往的客人。下午 4 點至 7 點的晚高峰時段，每小時的乘降乘客在 5000 人以上。十字路口雙向對開公交汽車線路近 20 條，每小時通過乘客近萬人。①、由 X 小區(qū)地理位置帶來的通過顧客群。按四、三、二、一權重匯總分析可知：①、人口數(shù)量在北京市及海淀區(qū)均屬中等密度；②、常住人口與流動人口入住比例約為 7:3；③、人員結構較為復雜，教育程度及收入水平跨度較大；④、總體收入水平中等偏上；⑤、家庭人口主力群體為