【正文】 季旺銷時機，充分利用“五一”長假強勢亮相，開盤時間擬定于五月中旬，內(nèi)部認(rèn)購試銷則提前二個月。 （ 1）配套設(shè)施建議 ● ATM 取款機 ● 24 小時電話訂購、送貨上門 ● 人才服務(wù)、網(wǎng)上為住戶求職提供服務(wù) ● 提供家政服務(wù)、打印文件等相關(guān)商務(wù)性服務(wù) ● 閱覽室 ● 網(wǎng)吧和提供電腦辦公服務(wù) “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 35 ● 送餐服務(wù)和 morning call 服務(wù)、行旅搬運 ● 自助洗衣房 ● 證券網(wǎng)絡(luò)服務(wù) ● 康樂中心 ● 流行咖啡地帶 （ 2）樓盤智能化系統(tǒng)建議 ● 安全監(jiān)視系統(tǒng) ● 消防系統(tǒng) ● 自動報警系統(tǒng) ● 自動供電系統(tǒng) ● 寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 36 （ 3）銷售建議 ● 送精裝修和家電（對投資者來說， 減少了裝修麻煩，提高了房屋出租價值；對自住者來說，按揭了部分 裝修和家電費用，降低了入住門檻）； ● 采用靈活多樣的付款方式（以便不同層次的客戶選用）。本章闡述的重點是前期的策略，下一步公開發(fā)售時的策略將根據(jù)前期策略的反饋信息和市場變化的情況來制定。 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 34 二、 營銷策略建議 房地產(chǎn)的銷售，作為一種市場行為，自有其客觀的規(guī)律存在。 （ 4）項目目標(biāo)客戶 通過對市場及客戶群的分析了解，可以初步斷定本項目的目標(biāo)客戶 ，以紅嶺路以東羅湖區(qū)內(nèi)地王、國貿(mào)商務(wù)圈，東門商業(yè)圈及布心片區(qū)內(nèi)的客戶 群體為主 ： 眾廈將其細(xì)分如下幾類： “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 33 ? 投資型客戶（含部分香港客戶） ? 都市普通白領(lǐng)（包括單身一族、丁客一族 ） ? 小商家客戶（以周邊區(qū)域生意人為主） ? 其他客戶（部分小公司或個人作寫字樓用） 三、商業(yè)初步定位建議 由于本項目地理位置原因，加上片區(qū)內(nèi)目前的商業(yè)形態(tài)等因素，導(dǎo)致本片區(qū)商業(yè)競爭日益加?。灰虼?，在進(jìn)行本項目的商業(yè)規(guī)劃之前，確定本項目商業(yè)的經(jīng)營形態(tài)是決定成功與否的關(guān)鍵?？梢姡际邪最I(lǐng)中有 80%以上潛伏著置買自有物業(yè)的動力或換房的現(xiàn)實性。 （ 3）主流購房者的居住狀況 根據(jù)深圳搜房網(wǎng) 對深圳白領(lǐng)置業(yè)狀況的調(diào)查顯示，深圳白領(lǐng)目前最普遍的居住狀態(tài)是租屋而居。他們一般擁有“松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 32 較高學(xué)歷，是都市中最有活力的一群人；他們積極接受新生事物，對新興媒體尤其是互聯(lián)網(wǎng)情有獨鐘；他們崇尚一定的文化品味，但生活并不追求奢華；他們很多來深時間不長，但未來發(fā)展前景光明；他們收入不算很高，積蓄有限，但雄心勃勃，豪情萬丈，夢想著在深圳這片熱土立穩(wěn)腳跟，擠身成功一族。 （ 2）主流購房者的年齡及職業(yè)分布 深圳都市白領(lǐng)一族的年齡分布最集中在 2535 歲，占整個白領(lǐng)群體的 %，居絕大多數(shù)。目前，深圳的城市人口為 450 萬（人口普查報 700 多萬人），而都市白領(lǐng)階層占全部人數(shù)的 35%，即 157 萬人。 通過最近有關(guān)部門的統(tǒng)計資料來看，中低收入水 平的白領(lǐng)階層是深圳的主流購房者。由此，本樓盤將來面臨的真正住戶和用戶都是一些創(chuàng)業(yè)型青年，所以對創(chuàng)業(yè)一族的創(chuàng)業(yè)生活“松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 31 模式的炒作容易獲得他們的認(rèn)同。在這里買樓或租住的人，除了部分有羅湖情結(jié)的老羅湖人外，大多數(shù)是一些喜歡靠近城市中心地帶居住剛開始創(chuàng)業(yè)的青年白領(lǐng)，他們總是站在時代的最前沿，離開家鄉(xiāng)遠(yuǎn)來深圳闖天下，每個人心里都有一個創(chuàng)業(yè)的夢想，所以創(chuàng)業(yè)一族生活模式的強勢推出，較容易引發(fā)他們共鳴，成為他們創(chuàng)業(yè)生活的樣板。因此引爆銷售。本項目應(yīng)瞄準(zhǔn)此類市場，為廣大工薪白領(lǐng)首次置業(yè)提出了一個超輕松解決方案，只要您手頭有兩三萬元存款，每月 有 20xx 元以上的收入，您就可輕松擁有，全面解決了工薪購房所關(guān)心的問題。 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 29 第三篇、項目定位 在深圳市房地產(chǎn)市場熱熱鬧鬧的大環(huán)境里，我們常常不得不面對一個現(xiàn)實的問題：我們的房子大多賣給了 “ 有錢人 ” ，而作為社會主體的工薪白領(lǐng)一族，面對高昂房價卻常常是囊中羞澀。 三、項目綜合分析 綜上所述，項目優(yōu)劣勢都較突出，且市場總體環(huán)境惡劣，我們認(rèn)為只有差異化經(jīng)營才能使項目從根本上規(guī)避風(fēng)險，從而去贏市場，差異化經(jīng)營的具體表現(xiàn)為： ① 系統(tǒng)、清晰的理念開發(fā)思路； ② 區(qū)域內(nèi)罕有的、獨特的產(chǎn)品設(shè)計； ③ 統(tǒng)計內(nèi)、外的市場形象； ④ 在保證一定利潤的前提下，通過系統(tǒng)，嚴(yán)格的成 本控制去降低售價。 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 28 本項目風(fēng)險分析： ⒈ 市中心區(qū)西移，人們的目光都移向了中心區(qū)的樓盤羅湖的樓盤得不到重視。 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 27 ⒉項目周邊在售樓較少，市場競爭少； ⒊片區(qū)具備投資條件的老居民再次置業(yè)； ⒋旁邊緊靠布吉農(nóng)批市場，可吸引在此做生意的客戶。 優(yōu)勢、機遇 本項目優(yōu)勢分析： ⒈項目整體規(guī)模較小，便于管理； ⒉高層單位有一定的山景資源； ⒊戶型面積大小合理，實用率較高； ⒋片區(qū)住 房出租率較高，投資有保障； ⒌ 周邊配套完善，生活設(shè)施、學(xué)校教育一應(yīng)俱全； ⒍背靠 86 萬 m2 圍嶺公園天然氧吧。主要客戶群：周邊客戶及片區(qū)白領(lǐng)。主要客戶群：周邊客戶。 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 21 陽光 購房送首期款 發(fā)展商 ：深圳騰亞實業(yè) 項目簡析： 本項目推 “ 山水水戶型 ” 概念，因此，整個項目均以小戶型為主，需借助周邊項目配套，且東湖水景也只是少量高層單位能夠享用，由于各方面自身原因加上推廣的嚴(yán)重不足、本項目目前銷售并不理想。新地帶 項目簡介： 項目位置： 羅湖區(qū)東湖路 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 總占地面積： 3400 平方米 總建筑面積： 15000 平方米 總 棟 數(shù)： 2 棟 總 戶 數(shù)： 248 戶 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 20 主力戶型：一房 平方米、二房 4163平方米 均 價： 5900 元 /平方米（起價： 5100 元 /平方米） 入伙時間 ： 20xx 年 10 月 31 日 銷售情況： 銷售率為 50%左右 促銷手段 ： 164。主要客戶群：片區(qū)內(nèi)的白領(lǐng)和部分港人。 在口岸派發(fā)單張 發(fā)展商 ：深圳浩海通投資有限公司 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 19 代理商 ：中原 物業(yè) 近期項目動態(tài)： 該項目已現(xiàn)樓。山湖居 項目簡介： 項目位置： 羅湖東曉路北 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 18 總占地面積： 平方米 總建筑面積： 平方米 總 棟 數(shù)： 26 棟 總 戶 數(shù)： 900 戶 主力戶型：二房 6979平方米、三房 80100平方米 均 價： 5100 元 /平方米（起價： 4700 元 /平方米） 入伙時間 ：一期 20xx 年 6 月 30日，二期 8 月 30日 銷售情況： 銷售率為 75%左右 促銷手段 ： 164。但入住率不高，感覺很冷清。 心怡花園 項目簡介： 項目位置： 羅湖東曉路與東湖路交匯處 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)： 總占地面積： 平方米 總建筑面積： 平方米 總 棟 數(shù)： 9 棟 總 戶 數(shù)： 360 戶 主力戶型：二房、三房 “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 17 均 價： 5300 元 /平方米（起價： 4900 元 /平方米） 入伙時間 ： 20xx 年 12 月（已入伙） 銷售情況： 銷售率為 80%左右 促銷手段 ： 164。 現(xiàn)在購房有機會參加抽獎，每 10位客戶就有一位可獲高檔轎車使用權(quán) 發(fā)展商 ：深圳祥云實業(yè) 代理商 ：深圳市經(jīng)緯行 項目簡析： “松泉閣”項目 物業(yè)發(fā)展建筑 案 深圳市眾廈房地產(chǎn)代理有限公司 16 本項目由于位處圍嶺生態(tài)公園的半山上，因此，其推廣主題堅持以 “ 半山、伴山 ” 生態(tài)物業(yè)為，在市場上獲得不一定的認(rèn)同?？伤鸵荒旯芾碣M 164。小區(qū)居住人仕內(nèi)有四成左右港人。 小區(qū)內(nèi)有幼兒園、小學(xué)、中學(xué) 發(fā)展商 ：百仕達(dá)地產(chǎn) 代理商 ：中原置業(yè) 近期項目動態(tài)： 現(xiàn)樓發(fā)售，售樓處已遷入小區(qū)內(nèi)，會所、運動場館等設(shè)施已啟用。 買房送一成首期 164。 百仕達(dá)三期以分期推廣的方式進(jìn)行樓盤銷售。凡購買該樓盤復(fù)式單位的客