【正文】 年齡介乎3050歲之間；B：購(gòu)買樓價(jià)在5080之間為主；C：如果按揭供款￥3000以下，估計(jì)市場(chǎng)承受能力較大。 市場(chǎng)定位 —塘廈銀湖山莊、觀瀾高湖別墅、桂芳園、祈福新村、御景花園、帝豪花園、碧桂園、雅居樂花園； —塘廈銀湖山莊、御景花園、桂芳園；； —以目前本項(xiàng)目的情況來看，如走高檔次的路線將難與觀瀾高爾夫 球場(chǎng)別墅比拼；如選擇與塘廈銀湖山莊，一則難以符合發(fā)展商的利益，二 則難以迎合市場(chǎng)需求； —選擇觀瀾高爾夫球場(chǎng)別墅與塘廈銀湖山莊、三正半山豪苑之間— 中高檔次，以交通最近香港的東莞新一代度假名盤為定位目標(biāo)； ： 最近香港的 新一代珠三角地鐵概念港人度假名盤 駿景高爾夫花園以為其優(yōu)越的地理環(huán)境，揉合高爾夫、度假、享受的多元化 健康生活模式，外銷市場(chǎng)都會(huì)將有很大的度假及投資市場(chǎng)，估計(jì)外 銷市場(chǎng)：東莞市場(chǎng)=9：1。4） 項(xiàng)目借助深圳觀瀾湖高爾夫球場(chǎng)優(yōu)越的地理環(huán)境必將吸引部分客戶的關(guān)注；5） 價(jià)格合理，物超所值，享受地鐵帶來的便利；■ 項(xiàng)目面對(duì)之威脅分析（T）1） 位于本項(xiàng)目周邊的銀湖山莊正銷售，其以度假豪宅包裝，配合上港式的豪華交樓標(biāo)準(zhǔn)，以不俗的湖景、環(huán)境、以相對(duì)便利的地理位置，及醒目的外立面，將對(duì)本項(xiàng)目客戶引起直接的比較，延長(zhǎng)客戶決定購(gòu)買時(shí)間；2） 樓價(jià)差不多及交通位置較好的深圳的布吉港人度假樓盤，都會(huì)是強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。2） 東莞市面貌的改觀也會(huì)令到一部分外資企業(yè)高層改變置業(yè)觀念，再次推動(dòng)市場(chǎng)。5） 這些大單位消化必需有時(shí)間性，加上一些針對(duì)性措施來配合，不能過分急進(jìn)地利用廣告催谷；6） 部分別墅單位接近高壓電線區(qū)域和緊鄰排水溝，對(duì)外景觀為農(nóng)田及舊農(nóng)民房； 二期：1） 單位戶型稍大，不利于銷售；2） 單位景觀只限園景，沒有獨(dú)特性；3） 屋苑規(guī)模比諸鄰近之樓盤如御景花園、新天美地花園、桂芳園小因而難打動(dòng)客戶；4） 配套設(shè)施與碧桂園、祈福新村、星辰花園、雅居樂花園、御景花園比較，無法與之抗衡；5） 項(xiàng)目知名度、廣告力度不足與強(qiáng)勢(shì)抗衡；6） 外立面色調(diào)較冷，親和力及視覺沖擊力不夠；7） 老業(yè)主帶動(dòng)新客戶較難，因基數(shù)?。?） 欠缺一個(gè)旗幟鮮明的市場(chǎng)立足點(diǎn)，例如：碧桂園之給你一個(gè)五星級(jí)的家；初期本項(xiàng)目以高爾夫球場(chǎng)景為定位，但二期已失去這景觀，因此定位出現(xiàn)問題。8） 發(fā)展商乃廣州最具影響力的開發(fā)商合生創(chuàng)展，旗下強(qiáng)盤如林，具一定的品牌效應(yīng)。 物業(yè)SWOT分析■優(yōu)勢(shì)分析（S）1） 貼鄰全世界最大的觀瀾湖高爾夫球場(chǎng)，可稱與深圳一墻之隔，但有球場(chǎng)景觀的單位所余無幾；2） 驅(qū)車8分鐘直達(dá)莞深高速公路，離深圳火車站只需40分鐘車程；3） 逾萬平米熱帶植物園林景觀，三千平米景觀泳湖及尊貴商務(wù)綜合會(huì)所，均已交付使用，港人客戶頗為認(rèn)同；4） 6800平米全天候商業(yè)假日大街，提供港人度假生活所需；5） 高素質(zhì)的教育體系：北京師范大學(xué)教育學(xué)院東莞駿景幼兒園，及正在接洽引進(jìn)的北京師范大學(xué)附屬學(xué)校、華南師范大學(xué)附屬學(xué)校、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園等名牌教育單位；6） 本項(xiàng)目已在市場(chǎng)銷售一段時(shí)間，亦在香港主力打開市場(chǎng)，開發(fā)商能夠堅(jiān)持至今，實(shí)屬不易，這亦留給香港客戶一個(gè)不錯(cuò)的印象，這等于本項(xiàng)目在港已有一定的知名度，且發(fā)展商提供之產(chǎn)品素質(zhì)高，因此下一步若能配合具開創(chuàng)性、較新穎之營(yíng)銷推廣策略，本項(xiàng)目將成為珠三角新一代度假名盤。 3) 擁有3萬平方尺尊貴豪華會(huì)所，特設(shè)大型會(huì)議及宴會(huì)廳、全天侯泳池、SPA、MINICLUB、荷李活影院等，各項(xiàng)娛樂設(shè)施；4) 國(guó)家甲級(jí)物業(yè)管理公司—康景物業(yè)提供的酒店式管理；5) 綠化率達(dá)到43%。第二部分 物業(yè)分析 物業(yè)簡(jiǎn)介1) 本項(xiàng)目位于東莞市塘廈鎮(zhèn)，緊鄰觀瀾湖高爾夫球場(chǎng)北門口，毗鄰東莞市各交通樞紐。電視報(bào)章TVBATV有線東方蘋果經(jīng)濟(jì)明報(bào)星島太陽(yáng)80%18%2%40%30%6%2%2%20%（12）客戶群分析a. 買家階層比例分析：從上述圖表顯示，選購(gòu)深圳樓盤的主要客戶以工薪階層為主，因深圳與香港在地理位置非常接近，該客戶群購(gòu)房將以安置國(guó)內(nèi)家人或結(jié)婚等之用。付款方式銀行按揭一次性付款免息分期低于30%首期30%首期百分比(%)645（11）客戶主要信息來源多年來國(guó)內(nèi)樓盤在香港舉行展銷會(huì)的同時(shí)，均須配合相應(yīng)的廣告量，而主要媒體為電視及報(bào)章為主，再輔以一些新聞繕稿，及其它媒介如雜志，互聯(lián)網(wǎng)等?，F(xiàn)時(shí)普遍香港人已接受人民幣按揭供款，而珠江三角洲鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤提供80%按揭貸款。而基本裝修的質(zhì)量則按個(gè)別發(fā)展商的定價(jià)策略而設(shè)定，而一般的裝修要求如客飯廳及房間的地板、墻身、天花及廚房全套廚具、洗手間全套潔具等基本設(shè)備。（9）對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)要求 現(xiàn)時(shí)一般住宅單位都送裝修，務(wù)求使香港買家不用替裝修事宜煩惱，因裝修支出不少。各個(gè)大型度假樓盤，因環(huán)境的規(guī)限，部份單位未必能享有上佳的景觀(如海景或江河景)，所以，發(fā)展商利用園林設(shè)計(jì)促使欠缺景觀的中心區(qū)得益，有利整體銷售。當(dāng)然，除了玩樂以外，香港人對(duì)『吃』亦非常重視，所以諸如中菜酒家、西餐廳、特色美食廣場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)，便利店等等都是每個(gè)大型屋苑例必具備的，而現(xiàn)時(shí)大型屋苑所提供的各項(xiàng)設(shè)施規(guī)劃大致分類如下：一) 康樂運(yùn)動(dòng)戶外設(shè)施游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、釣魚場(chǎng)；二) 康樂運(yùn)動(dòng)室內(nèi)設(shè)施恒溫泳池、健身室、棋藝室、舞蹈室、乒乓球室、桌球室、兒童游戲機(jī)中心、保齡球場(chǎng)三) 美容護(hù)理設(shè)施美容護(hù)膚、理發(fā)修甲、按摩治療、香熏藥浴、保健中心四) 奇特設(shè)施農(nóng)莊種植場(chǎng)、潛水館、水上樂園（6）對(duì)小區(qū)環(huán)境要求在小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)方面，許多發(fā)展商越來越重視，尤其是深圳發(fā)展商在競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的情況下，要使自已的樓盤在市場(chǎng)脫穎而出，除了在定價(jià)上的競(jìng)爭(zhēng)，小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃是另一個(gè)買家認(rèn)購(gòu)的主要因素，例如早前靠近深圳灣的其中一個(gè)熱賣樓盤金海灣花園，發(fā)展商就特地邀請(qǐng)了設(shè)計(jì)美國(guó)狄士尼樂園的專業(yè)公司負(fù)責(zé)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)。（5）對(duì)小區(qū)配套設(shè)施的要求由于現(xiàn)時(shí)具備較多元化配套設(shè)施的數(shù)個(gè)大型屋如順德碧桂園、番禺祈福新村皆擁有較佳的銷售，反映越多設(shè)施，越能吸引大量香港人購(gòu)買樓房來渡假真正玩樂才能切合港人的度假需要。地理上接近香港的深圳，布吉物業(yè)平均呎價(jià)由每呎$300余元至羅湖每呎$1000或以上，是相對(duì)較現(xiàn)時(shí)每呎珠海、中山、番禺、東莞、廣州等地貴上二至三倍。選擇別墅的的買家，3房2廳大約在1000至1700平方呎之間，而小部份會(huì)選取4房2廳，面積約在1500平方呎至2000平方呎之間，總價(jià)由$40萬至$80萬(占84%)，只有11%超過$100萬以上。（4）對(duì)價(jià)格的承受能力分析對(duì)物業(yè)價(jià)格要求方面，洋房最受歡迎為2房2廳(500平方呎至800平方呎)，3房2廳(7001100平方呎)，總價(jià)由$10萬$40萬(占89%)左右。（3）對(duì)選擇地區(qū)之分析最多香港人選擇的地方是深圳，高達(dá)50%，其余的分布珠江三角洲各地，如番禺、中山、順德、常平、樟木頭等地，除了深圳發(fā)展商較積極于香港不斷推廣外，因其優(yōu)越的地理位置，各種交通工具及鐵路網(wǎng)絡(luò)，皆可直達(dá)深圳，再加上近年廣泛報(bào)導(dǎo)24小時(shí)通關(guān)，百多萬港人移往深圳居住，都是推動(dòng)香港人將深圳列為國(guó)內(nèi)置業(yè)首選地點(diǎn)。而60平方米以下或100平方米以上戶型，即一房或四房的戶型，只有18%洋房客戶選擇。別墅以四十至五十萬元之樓價(jià)較受歡迎，按揭月供二千余元之間，因香港人暫時(shí)不會(huì)投入太多金錢于國(guó)內(nèi)物業(yè)之中，即使用空間感不強(qiáng)亦不會(huì)造成太大影響。四層高洋房將密度降低，但若超過四層以上而沒有電梯，一般香港人都寧愿選擇帶電梯(除非景觀極常理想)。海濱城、大世紀(jì)水山緣、金城華庭、創(chuàng)副廣場(chǎng)、白馬服裝市場(chǎng)、港麗豪園、繽紛時(shí)代、金域藍(lán)灣、龍華蘋果園、金色都匯、駿皇名居廣州 南沙濱?；▓@、東風(fēng)廣場(chǎng)3期、蓉景四季、祈福新村天湖居?xùn)|莞帝豪花園、東田麗園、凱達(dá)華庭、駿景高爾夫花園、天龍居順德碧桂園陽(yáng)光別墅、城市花園珠海旭日灣花園上海協(xié)和城、HK100上海南京店、凱欣豪園、中心豪門之地、濱江國(guó)際福州時(shí)茂外灘花園新加坡升濤灣北京 國(guó)際村 香港客戶對(duì)市場(chǎng)需求之綜合分析（1）對(duì)住宅類型的需求分析從本司的統(tǒng)計(jì)資料分析所得，在物業(yè)類型選擇方面，有七成客戶購(gòu)買洋房，有三成選擇別墅(但大部份為小型半獨(dú)立別墅而總價(jià)偏低者)，原因在于洋房之總價(jià)始終較低，相反市場(chǎng)上大部份別墅較貴，但這個(gè)洋房與別墅之間的比例或會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)情況而有所改變。十月份展銷樓盤一覽表地區(qū)分布備注 深圳百仕達(dá)三期、觀瀾豪園3期、深圳灣畔、金城華庭、羅湖金岸、漾日灣畔、名駿豪庭、東悅名軒、翠堤灣、皇御苑2期、碧桐灣、錦上花家園、嘉寶田花園、駿皇名居、金洲綠韻、港麗豪園 黃埔雅苑4期、匯港名苑、銀座金鉆、大世紀(jì)—水山緣、雅頌居、仙桐御景、帝港海灣、金港豪庭、匯鑫花園、仙湖山莊、港田花園、金色都匯、金域藍(lán)灣2期、碧海藍(lán)天、藍(lán)灣半島、安柏麗晶、桂芳園 今年上半年外銷樓市受SARS影響一度萎靡，主要因?yàn)橹槿窍騺砉?yīng)以度假式屋苑為主，在經(jīng)濟(jì)不景之下，對(duì)（消費(fèi)品）需求減少屬可理解現(xiàn)象。個(gè)別樓盤方面，廣州南沙濱?；▓@10月中旬在港舉行酒店展銷吸引了過百市民參觀，發(fā)展商除了推出購(gòu)買精選別墅送高爾夫球電動(dòng)車以及購(gòu)買獨(dú)立別墅連私家碼頭獲贈(zèng)私人小型游艇一部的優(yōu)惠外，更推出一口價(jià)單位，優(yōu)惠相等于減樓價(jià)5%左右，由于推出單位只得十?dāng)?shù)套，故反應(yīng)十分熱烈，不少參觀者更即場(chǎng)報(bào)名睇樓團(tuán)，預(yù)料會(huì)有不錯(cuò)的成交。特別是珠海旭日灣花園連續(xù)兩個(gè)星期于美麗華酒店舉行展銷會(huì)，展廳人流可謂絡(luò)繹不絕，而現(xiàn)場(chǎng)觀察所得，多個(gè)超值精選單位更獲得買家垂青，錄得當(dāng)場(chǎng)成交，展望未來港人對(duì)珠海物業(yè)需求將會(huì)大幅上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)今年九月份在港推售樓盤達(dá)109個(gè)，其中深圳樓盤45個(gè)，占當(dāng)月總推量的41％，珠江三角洲47個(gè)，占當(dāng)月總推量的43％，上海16個(gè)，占當(dāng)月總推量的15％。香港外銷市況一、 外銷市場(chǎng)總體概況2003年SARS之后，中央政府為刺激香港疲軟的經(jīng)濟(jì)，不斷給予優(yōu)惠政策，利好不斷出臺(tái)，從CEPA的簽定到開放內(nèi)地部分城市居民“自由行”等一系列措施，無疑是給香港經(jīng)濟(jì)打了一劑強(qiáng)心針。事實(shí)上正是外銷市場(chǎng)的存在使得片區(qū)樓盤價(jià)格高漲。而中低檔樓盤的售價(jià)約在3200元/平方米左右。從戶型來看：前期推出的戶型以2房、3房供應(yīng)量相對(duì)較大，其原因除了關(guān)外樓價(jià)低廉，交通無市區(qū)方便，小戶型無明顯優(yōu)勢(shì)外；另一個(gè)主要原因是關(guān)外購(gòu)房無論居家還是度假用途，大部分置業(yè)者以家庭為單位，1房戶型很難滿足家庭居住需求，而4房以上戶型相對(duì)總價(jià)較高，也沒有什么市場(chǎng)。而進(jìn)入2002年后，大盤基本上進(jìn)入后期開發(fā)，每期推出的規(guī)模也很小，市場(chǎng)似乎接近飽和的狀態(tài)。 但在走過大盤時(shí)代后，相應(yīng)的小規(guī)模樓盤開始占據(jù)市場(chǎng)，同時(shí)因?yàn)榇蟊P項(xiàng)目的后期開發(fā)銷售價(jià)格較高，給了小規(guī)模低價(jià)樓盤更大的空間。項(xiàng)目前期有總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，容積率小，建筑覆蓋率低，綠化率較高，留有大片的綠地可作生態(tài)園林。目前，市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)不再是單純圍繞著樓價(jià)，對(duì)于物業(yè)本身硬件的測(cè)評(píng)、對(duì)于社區(qū)生活配套的考量以及對(duì)于物業(yè)投資和下一代教育成長(zhǎng)等方面長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，將會(huì)成為置業(yè)布吉的綜合動(dòng)力，布吉的房地產(chǎn)業(yè)正展示著巨大的發(fā)展?jié)摿?，吸引著越來越多的關(guān)內(nèi)關(guān)外消費(fèi)者和港人在布吉置業(yè)。置業(yè)者的要求和取向?qū)哟蔚奶嵘?，在很大程度上主?dǎo)著市場(chǎng)的方向，這就勢(shì)必要求產(chǎn)品自身素質(zhì)得到質(zhì)的提高、附加值的完善。從消費(fèi)趨勢(shì)來看：根據(jù)購(gòu)房者對(duì)住房素質(zhì)要求越來越高的消費(fèi)需求趨勢(shì)，2003年布吉房地產(chǎn)業(yè)也相應(yīng)地出現(xiàn)了一些新的變化：樓盤的綜合素質(zhì)越來越高，樓盤與教育、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。布吉樓盤優(yōu)質(zhì)的小區(qū)環(huán)境、低廉的價(jià)格，亦吸引了港人北上置業(yè)的目光，成為深圳主要的外銷市場(chǎng)之一。1995年購(gòu)房入戶政策的實(shí)施，掀起了布吉第一次置業(yè)高潮；以“中海怡翠山莊”、“萬科四季花城”、“中城康橋花園”等品牌規(guī)模樓盤的進(jìn)入，催生了布吉第二次置業(yè)高潮。從上面的數(shù)據(jù)不難看出，一方面以人口多稱雄，同時(shí)位置的優(yōu)勢(shì)也使她盡顯魅力。布吉鎮(zhèn)與特區(qū)接壤，經(jīng)羅湖口岸距香港僅8公里，通過鎮(zhèn)內(nèi)沙灣、布吉及龍華的梅林檢查站直達(dá)市區(qū)，京九、廣深、南平鐵路和深汕、布龍公路、機(jī)荷高速公路穿鎮(zhèn)而過，交通便利。被譽(yù)為羅湖“后花園”的布吉鎮(zhèn)，雖與特區(qū)僅一關(guān)之隔，但房?jī)r(jià)卻有著天壤之別，雖然經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展，布吉樓盤均價(jià)不斷提升，但與關(guān)內(nèi)相比還是有很大的優(yōu)勢(shì)，無疑會(huì)吸引毗鄰的羅湖置業(yè)者的目光，而更有甚者，連續(xù)幾年布吉外銷量占到深圳外銷總量的10%以上。從去年9月份到現(xiàn)在，該鎮(zhèn)開盤的個(gè)盤便有5家之多，呈現(xiàn)出一種遍地開花的發(fā)展趨勢(shì)，今年的布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)有望引領(lǐng)關(guān)外樓市風(fēng)騷。㎡付款方式一次性付款和銀行按揭；交通銀行提供最長(zhǎng)8成30年按揭內(nèi)部配套游泳池、健身房、臺(tái)球、羽毛球館、兵乓球室、網(wǎng)吧、洗衣店、藥店、照相館、五金店、診所、會(huì)所、茶莊、西餐廳交通狀況乘車路線：535250363530870、462，近20路公交車途經(jīng)。樓盤名稱中城康橋花園物業(yè)類型多層、小高層物業(yè)地址深圳市龍崗布吉鎮(zhèn)深惠公路李朗大道東側(cè)占地面積230000㎡建筑面積350000㎡套數(shù)均價(jià)3800元/㎡綠 化 率38%管理費(fèi)㎡/月戶型付款方式一次性付款和銀行按揭；農(nóng)業(yè)銀行提供最長(zhǎng)8成30年按揭內(nèi)部配套七彩陽(yáng)光會(huì)所內(nèi)有健身、桑拿、游戲室、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、網(wǎng)吧、擊劍室、拳擊館等交通狀況乘車路線：多路公交車到,有52533等。樓盤名稱金美花園五期建筑類