【正文】 建議本項目一樓以生活服務(wù)（超市）經(jīng)營，二樓則以娛樂休閑配套為主題思路：第一，超市的設(shè)立保證小區(qū)的基本生活購物需要；第二，娛樂休閑配套對地理位置無過于挑剔的要求，而在乎經(jīng)營狀況的好壞；第二， 片區(qū)內(nèi)此類型商業(yè)服務(wù)配套相對較少，且沒有很好的檔次。一方面，他們?nèi)淌苤鴲毫拥木幼l件，喚發(fā)出強烈的購房欲望，另一方面，面對市場的空缺，他們又寧可忍一時之痛而走上沒有精品不買房的挑剔之路。他們中有4成的人租住在不足50平方米的單間，另有43%租住在5090平方米的單元中。他們的近期目標往往量化為一個簡單的憧憬：在深圳擁有屬于自己的住房，即使其中近40%以上的人仍暫時是都市飄一族（租房者）。他們遍布在高科技、房地產(chǎn)、金融、教科文衛(wèi)、政府公務(wù)員等各個行業(yè)，%。他們大多是公司職員或政府公務(wù)員，是都市的主流階層之一，也是蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代市民社會的中堅力量。（1）主流購房者的總量近年來，深圳社會結(jié)構(gòu)最顯著的變化之一，就是一個中低收入階層，即普通都市白領(lǐng)階層的興起。二、目標客戶群分析本項目目標客戶群的鎖定將直接影響到在以后的宣傳推廣和銷售過程中要采取什么樣的策略，對目標客戶群的選擇則要在對客戶市場合理細分的前提下，才能有的放矢。b、產(chǎn)品特征支撐本樓盤住宅屬小高層公寓，戶型小，功能齊全，比較適合投資出租或年青白領(lǐng)購作過渡房，或用做家庭式辦公間，適合一些年青人開始創(chuàng)業(yè)開辦的小公司或小型工作間，所以我們在概念上把它定位為創(chuàng)業(yè)型住宅。 A、樓盤形象推廣主題都市新領(lǐng)地，生活新空間B、推廣主題投資都市新領(lǐng)地，享受甜美新生活C、主題支撐點a、區(qū)域居住特征支撐項目位于布心秒片區(qū)內(nèi)，距地王國貿(mào)商務(wù)中心和東門商業(yè)中心均不遠，能直接感受都市中心動感生活。一、推廣概念都市新領(lǐng)地以購買者（居住者與投資者）對全新都市生活空間（居住、休閑、居家辦公、投資）的共性追求，迎合該樓盤未來主流住戶（租住者或購賣者）的價值觀念與生活認同理念，圍繞他們所傾羨的新時代創(chuàng)業(yè)一族的創(chuàng)業(yè)生活模式和投資價值巧妙展開炒作，一浪推一浪，激發(fā)同齡人對創(chuàng)業(yè)一族生活模式的追捧與模仿，同時激發(fā)投資者興趣。真正能滿足特區(qū)內(nèi)廣大工薪白領(lǐng)首次置業(yè)人士的現(xiàn)實和發(fā)展需求，既經(jīng)濟實惠、又有一流的環(huán)境和配套設(shè)施的房子較少。以上差異化經(jīng)營思路為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上，遵循市場原則、環(huán)境原則、成本原則，引導(dǎo)出本項目的項目定位。⒉二線關(guān)的擴張、撤關(guān)相對于本項目所處位置可能會吸引更多客戶趨向于關(guān)外物業(yè)。劣勢、風(fēng)險本項目劣勢分析：⒈項目占地及規(guī)模較??；⒉與碧嶺華庭相隔太近，易導(dǎo)致客戶相互對比；⒊片區(qū)規(guī)劃尚未成熟；⒋片區(qū)居住人員復(fù)雜，治安狀況欠佳；⒌項目旁邊有部分廠房，對環(huán)境有一些影響；⒍交通不便，公交車很少經(jīng)過本項目；⒎項目自身無綠化及園林配套；⒏小區(qū)無公共活動空間。項目機遇分析：⒈地鐵3號線、觸手可及、升值潛力無限。雍翠華府項目位置：羅湖太白路項目概況：5棟小高層總戶數(shù)：約1380戶主力戶型：均 價：6400元/平方米（起價：5500元/平方米）開盤日期：10月12日第二篇 項目綜合分析一、項目概況總占地面積： 計入容積率總建筑面積： 其中： 住宅面積：12344 m2商業(yè)面積： m2不計入容積率建筑面積： m2容積率：建筑覆蓋率：%建筑層數(shù)：21層建筑總高度：總戶數(shù)：196戶停車位：75個（地下）項目戶型分配比例表：戶 型建筑面積（m2）戶 數(shù)戶數(shù)百分比（%）三房二廳32二房二廳3232一房一廳641616五房三廳11四房三廳11合計 196100二、項目SWOT分析只有綜合分析了解項目自身的優(yōu)劣勢，深入挖掘項目的優(yōu)勢，充分把握機會條件，盡量規(guī)避項目的劣勢，有效降低來自其它方面對項目的威脅，才能在項目的后期營銷推廣階段針對各種情況采取必要的應(yīng)對措施。翠景山莊項目簡介：項目位置：羅湖區(qū)太白路 經(jīng)濟技術(shù)指標：總占地面積：5031平方米總建筑面積：總 棟 數(shù)：2棟主力戶型：三房 8492平方米均 價：5400元/平方米（起價：5000元/平方米）入伙時間：2003年4月（已入伙）銷售情況：銷售率為90%左右發(fā)展商：深圳市商控實業(yè)有限公司 代理商：世紀蘭德置業(yè)有限公司近期項目動態(tài)：已入伙，現(xiàn)樓發(fā)售。明居二期項目簡介：項目位置：羅湖金稻田路東側(cè) 經(jīng)濟技術(shù)指標：總占地面積：18530平方米總建筑面積：49696平方米總 棟 數(shù)：13棟總 戶 數(shù)：538戶主力戶型：二房、三房均 價：4700元/平方米（起價：4200元/平方米）入伙時間：二期2003年6月30日銷售情況：銷售率為50%左右發(fā)展商：深圳大永盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：超賢行房地產(chǎn)經(jīng)紀近期項目動態(tài)：已現(xiàn)樓。主要客戶群：片區(qū)白領(lǐng)、周邊的一些投資客和部分港客。 購房送裝修164。東湖以分期推廣的方式進行樓盤銷售，近期未做大規(guī)模樓盤宣傳。 購房入戶164。翡翠園 較高的折扣：按揭89折，一次性84折，發(fā)展商：城建集團 近期項目動態(tài)： 已入伙，各項設(shè)施已正常使用。加上項目價格的控制使之在片區(qū)內(nèi)占有較大的優(yōu)勢，在其推出期間無疑搶占不不少客戶。 前十位可獲全屋家電，總價一萬左右164。碧嶺華庭項目簡介：項目位置：羅湖太白路經(jīng)濟技術(shù)指標：總占地面積：總建筑面積：88504平方米總 棟 數(shù)：5棟34層總 戶 數(shù)：1327多戶主力戶型：二房 6696平方米、三房 93121平方米均 價：5800元/平方米（起價：4900元/平方米）入伙時間：2003年10月30日（已入伙）銷售情況：銷售率為90%左右促銷手段：164。小區(qū)內(nèi)深港巴士已開通。 在香港廣告宣傳164。君逸華府項目簡介：項目位置：太白路與東環(huán)干線之間經(jīng)濟技術(shù)指標：總占地面積：4478平方米總建筑面積：41927平方米總 棟 數(shù)：7棟總 戶 數(shù)：1288戶主力戶型：二房 6679平方米均 價：7500元/平方米（起價：6500元/平方米）入伙時間：2002年11月（已入伙）銷售情況：銷售率為90%左右促銷手段：164。主要客戶群：75%以上為外銷客戶及周邊流動港人；周邊部分居住客人；及投資客戶；周邊原住居民及二次置業(yè)者。發(fā)展商：深圳中洲地產(chǎn)代理商：中原地產(chǎn)近期項目動態(tài)：該項目已現(xiàn)樓。所有看樓客戶，只要將該樓盤推薦給親朋好友并成交，可獲得現(xiàn)金1388元164。獎品有手提電腦、背投電視、數(shù)碼相機等。評選頭條新聞，贏取豐厚大獎。 品牌管家，品牌服務(wù)164。 宜商宜住，投資佳選164。 陽關(guān)生活，陽光生活 164。 主要客戶年齡在30—40歲左右，單身或小家庭居多宣傳賣點： 164。（