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東莞駿景高爾夫花園推廣方案-文庫吧資料

2025-05-22 04:12本頁面
  

【正文】 三角洲 ( 除深圳外 )55%20%22%3%專業(yè)人仕工薪階層高級行政人員從商 26 第二部分 物業(yè)分析 物業(yè)簡介 1)本項目位于東莞市塘廈鎮(zhèn),緊鄰觀瀾湖高爾夫球場北門口,毗鄰東莞市各交通樞紐 。 電視 報章 TVB ATV 有線 東方 蘋果 經(jīng)濟(jì) 明報 星島 太陽 80% 18% 2% 40% 30% 6% 2% 2% 20% ( 12)客戶群分析 a. 買家階層比例分析: 從上述圖表顯示,選購深圳樓盤的主要客戶以工薪階層為主,因深圳與香港在地理位置非常接近,該客戶群購房將以安置國內(nèi)家人或結(jié)婚等之用。 付款方式 銀行按揭 一次性付款 免息分期 低于 30%首期 30%首期 百分比 (%) 64 5 25 ( 11)客戶主要信息來源 多年來國內(nèi)樓盤在香港舉行展銷會的同時,均須配合相應(yīng)的廣告量,而主要媒體為電視及報章為主,再輔以一些新聞繕稿,及其它媒介如雜志,互聯(lián)網(wǎng)等?,F(xiàn)時普遍香港人已接受人民幣按揭供款,而珠江三角洲鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤提供 80%按揭貸款。而基本裝修的質(zhì)量則按個別發(fā)展商的定價策略而設(shè)定,而一般的裝修要求如客飯廳及房間的地板、墻身、天花及廚房全套廚具、洗手間全套潔具等基本設(shè)備。 ( 9)對裝修標(biāo)準(zhǔn)要求 現(xiàn)時一般住宅單位都送裝修,務(wù)求使香港買家不用替裝修 事宜煩惱,因裝修支出不少。各個大型度假樓盤,因環(huán)境的規(guī)限,部份單位未必能享有上佳的景觀 (如海景或江河景 ),所以,發(fā)展商利用園林設(shè)計促使欠缺景觀的中心區(qū)得益,有利整體銷售。當(dāng)然,除了玩樂以外,香港人對『吃』亦非常重視,所以諸如中菜酒家、西餐廳、特色美食廣場,超級市場,便利店等等都是每個大型屋苑例必具備的,而現(xiàn)時大型屋苑所提供的各項設(shè)施規(guī)劃大致分類如下: 一 ) 康樂運動戶外設(shè)施 游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、高爾夫球練習(xí)場、釣魚場; 二 ) 康樂運動室內(nèi)設(shè)施 恒溫 泳池、健身室、棋藝室、舞蹈室、乒乓球室、桌球室、兒童游戲機(jī) 23 中心、保齡球場 三 ) 美容護(hù)理設(shè)施 美容護(hù)膚、理發(fā)修甲、按摩治療、香熏藥浴、保健中心 四 ) 奇特設(shè)施 農(nóng)莊種植場、潛水館、水上樂園 ( 6)對小區(qū)環(huán)境要求 在小區(qū)環(huán)境設(shè)計方面,許多發(fā)展商越來越重視,尤其是深圳發(fā)展商在競爭不斷加劇的情況下,要使自已的樓盤在市場脫穎而出,除了在定價上的競爭,小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃是另一個買家認(rèn)購的主要因素,例如早前靠近深圳灣的其中一個熱賣樓盤金海灣花園,發(fā)展商就特地邀請了設(shè)計美國狄士尼樂園的專業(yè)公司負(fù)責(zé)園林規(guī)劃設(shè)計,而雅居樂花園第十 二期更重金禮聘美國著名建筑設(shè)計 公司負(fù)責(zé)整體規(guī)劃設(shè)計。 ( 5)對小區(qū)配套設(shè)施的要求 由于現(xiàn)時具備較多元化配套設(shè)施的數(shù)個大型屋如順德碧桂園、番禺祈福新村皆擁有較佳的銷售,反映越多設(shè)施,越能吸引大量香港人購買樓房來渡假真正玩樂才能切合港人的度假需要。 地理上接近香港的深圳,布吉物業(yè)平均呎價由每呎 $300 余元至羅湖每呎 $1000或以上,是相對較現(xiàn)時每呎珠海、中山、番禺、東莞、廣州等地貴上二至三倍。選擇別墅的的買家, 3 房 2 廳大約在 1000 至 1700 平方呎之間,而小部份會選取 4 房 2廳,面積約在 1500 平方呎至 2021 平方呎之間,總價由 $40 萬至 $80 萬 (占 84%),只有 11%超過 $100 萬以上。 ( 4)對價格的承受能力分析 對物業(yè)價格要求方面,洋房最受歡迎為 2 房 2 廳 (500 平方呎至 800 平方呎 ), 3房 2 廳 (7001100 平方呎 ),總價由 $10 萬 $40 萬 (占 89%)左右。 ( 3)對選擇地區(qū)之分析 最多香港人選擇的地方是深圳,高達(dá) 50%,其余的分布珠江三角洲各地,如番禺、中山、順德、常平、樟木頭等地,除了深圳發(fā)展商較積極于香港不斷推廣外,因其優(yōu)越的地理位置,各種交通工具及鐵路網(wǎng)絡(luò),皆可直達(dá)深圳,再加上近年廣泛報導(dǎo) 24 小時通關(guān),百多萬港人移往深圳居住,都是推動香港人將深圳列為國內(nèi)置業(yè)首選地點。而 60 平方米以下或 100 平方米以上戶型,即一房或四房的戶型,只有18%洋房客戶選擇。別墅以四十至五十萬元之樓價較受歡迎,按揭月供二千余元之間,因香港人暫時不會投入太多金錢于國內(nèi)物業(yè)之中,即使用空間感不強(qiáng)亦不會造成太大影響。四層高洋房將密度降低,但若超過四層以上而沒有電梯,一般香港人都寧愿選擇帶電梯 (除非景觀極常理想 )。海濱城、大世紀(jì)水山緣、金城華庭、創(chuàng)副廣場、白馬服裝市場、港麗豪園、繽紛時代、金域藍(lán) 灣、龍華蘋果園、金色都匯、駿皇名居 廣州 南沙濱?;▓@、東風(fēng)廣場 3 期、蓉景四季、祈福新村天湖居 東莞 帝豪花園、東田麗園、凱達(dá)華庭、駿景高爾夫花園、天龍居 順德 碧桂園陽光別墅、城市花園 珠海 旭日灣花園 上海 協(xié)和城、 HK100 上海南京店、凱欣豪園、中心豪門之地、濱江國際 福州 時茂外灘花園 新加坡 升濤灣 北京 國際村 香港客戶對市場需求之綜合分析 ( 1)對住宅類型的需求分析 從本司的統(tǒng)計資料分析所得,在物業(yè)類型選擇方面,有七成客戶購買洋 房,有三成選擇別墅 (但大部份為小型半獨立別墅而總價偏低者 ),原因在于洋房之總價始終較低,相反市場上大部份別墅較貴,但這個洋房與別墅之間的比例或會隨著經(jīng)濟(jì)情況而有所改變。 十月份展銷樓盤一覽表 地區(qū)分布 備注 深圳 百仕達(dá)三期、觀瀾豪園 3 期、深圳灣畔、金城華庭、羅湖金岸、漾日灣畔、名駿豪庭、東悅名軒、 翠堤灣、皇御苑 2 期、碧桐灣、錦上花家園、嘉寶田花園 、 駿 皇 名 居 、 金 洲 綠 韻 、 港 麗 豪 園 黃埔雅苑 4 期、匯港名苑、銀座金鉆、大世紀(jì) — 水山緣、雅頌居、仙桐御景、帝港海灣、金港豪庭、 匯鑫 花園、仙湖山莊、港田花園、金色都匯、金域藍(lán)灣2 期、碧海藍(lán)天、藍(lán)灣半島、安柏麗晶、桂芳園 今年上半年外銷樓市受 SARS 影響一度萎靡,主要因為珠三角向來供應(yīng)以度假式屋苑為主,在經(jīng)濟(jì)不景之下,對(消費品)需求減少屬可理解現(xiàn)象。 個別樓盤方面,廣州南沙濱?;▓@ 10 月中旬在港舉行酒店展銷吸引了過百市民參觀,發(fā)展商除了推出購買精選別墅送高爾夫球電動車以及購買獨立別墅連私家碼頭獲贈私人小型游艇一部的優(yōu)惠外,更推出一口價單位, 優(yōu)惠相等于減樓價 5%左右,由于推出單位只得十?dāng)?shù)套,故反應(yīng)十分熱烈,不少參觀者更即場報名睇樓團(tuán),預(yù)料 19 會有不錯的成交。特別是珠海旭日灣花園連續(xù)兩個星期于美 麗華酒店舉行展銷會,展廳人流可謂絡(luò)繹不絕,而現(xiàn)場觀察所得,多個超值精選單位更獲得買家垂青,錄得當(dāng)場成交,展望未來港人對珠海物業(yè)需求將會大幅上升。 據(jù)統(tǒng)計今年九月份在港推售樓盤達(dá) 109 個,其中深圳樓盤 45 個,占當(dāng)月總推量的 41%,珠江三角洲 47 個,占當(dāng)月總推量的 43%,上海 16 個,占當(dāng)月總推量的15%。 本地客戶羅湖客戶外銷客戶 18 香港外銷市況 一、 外銷市場總體概況 2021 年 SARS 之后,中央政府為刺激香港疲軟的經(jīng)濟(jì),不斷給予優(yōu)惠政策,利好不斷出臺,從 CEPA 的簽定到開放內(nèi)地部分城市居民“自由行” 等一系列措施,無疑是給香港經(jīng)濟(jì)打了一劑強(qiáng)心針。事實上正是外銷市場的存在使得片區(qū)樓盤價格高漲。而中低檔樓盤的售價約在 3200 元 /平方米左右。 從戶型來看 : 前期推出的戶型以 2 房、 3 房供應(yīng)量相對較大,其原因除了關(guān)外樓價低廉,交通無市區(qū)方便,小戶型無明顯優(yōu)勢外;另一個主要原因是關(guān)外購房無論居家還是度假用途,大部分置業(yè)者以家庭為單位, 1 房戶型很難滿足家庭居住需求,而 4 房以上戶型相對總價較高,也沒有什么市場。而進(jìn)入 2021 年后,大盤基本上進(jìn)入后期開發(fā),每期推出的規(guī)模也很小,市場似乎接近飽和的狀態(tài)。 但在走過大盤時代后,相應(yīng)的小規(guī)模樓盤開始占據(jù)市場,同時因為大盤項目的后期開發(fā)銷售價格較高,給了小規(guī)模低價樓盤更大的空間。項目前期有總體規(guī)劃設(shè)計 ,容積率小,建筑覆蓋率低,綠化率較高,留有 16 大片的綠地可作生態(tài)園林。目前,市場關(guān)注的焦點不再是單純圍繞著樓價,對于物業(yè)本身硬件的測評、對于社區(qū)生活配套的考量以及對于物業(yè)投資和下一代教育成長等方面長遠(yuǎn)的考慮,將會成為置業(yè)布吉的綜合動力,布吉的房地產(chǎn)業(yè)正展示著巨大的發(fā)展?jié)摿?,吸引著越來越多的關(guān)內(nèi)關(guān)外消費者和港人在布吉置業(yè)。置業(yè)者的要求和取向?qū)哟蔚奶嵘?,在很大程度上主?dǎo)著 市場的方向,這就勢必要求產(chǎn)品自身素質(zhì)得到質(zhì)的提高、附加值的完善。 布吉樓盤特點分析 從消費趨勢來看: 根據(jù)購房者對住房素質(zhì)要求越來越高的消費需求趨勢, 2021 年布吉房地產(chǎn)業(yè)也相應(yīng)地出現(xiàn)了一些新的變化:樓盤的綜合素質(zhì)越來越高,樓盤與教育、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合。布吉樓盤優(yōu)質(zhì)的小區(qū)環(huán)境、低廉的價格,亦吸引了港人北上置業(yè)的目光,成為深圳主要的外銷市場之一。1995 年購房入戶政策的實施,掀起了布吉第一次置業(yè)高潮;以“中海怡翠山莊”、“萬科四季花城”、“中城康橋花園”等品牌規(guī)模樓盤的進(jìn)入,催生了布吉第二次置業(yè)高潮。從上面的數(shù)據(jù)不難看出,一方面以人口多稱雄,同時位置的優(yōu)勢也使她盡顯魅力。布吉鎮(zhèn)與特區(qū)接壤,經(jīng)羅湖口岸距香港僅 8 公里,通過鎮(zhèn)內(nèi)沙灣、布吉及龍華的梅林檢查站直達(dá)市區(qū),京九、廣深、南平鐵路和深汕、布龍 公路、機(jī)荷高速公路穿鎮(zhèn)而過,交通便利。 被譽為羅湖“后花園”的布吉鎮(zhèn),雖與特區(qū)僅一關(guān)之隔,但房價卻有著天壤之別,雖然經(jīng)過一段時間的發(fā)展,布吉樓盤均價不斷提升,但與關(guān)內(nèi)相比還是有很大的優(yōu)勢,無疑會吸引毗鄰的羅湖置業(yè)者的目光,而更有甚者,連續(xù)幾年布吉外銷量占到深圳外銷總量的 10%以上。從去年 9 月份到現(xiàn)在,該鎮(zhèn)開盤的個盤便有 5 家之多,呈現(xiàn)出一種遍地開花的發(fā)展趨勢,今年的布吉房地產(chǎn)市場有望引領(lǐng)關(guān)外樓市風(fēng)騷。2 室 2 廳 ㎡ 付款方式 一次性付款和銀行按揭;交通銀行提供最長 8 成 30 年按揭 內(nèi)部配套 游泳池、健身房、臺球、羽毛球館、兵乓球室、網(wǎng)吧、洗衣店、藥店、照相 館、五金店 、診所、會所、茶莊、西餐廳 交通狀況 乘車路線: 53 52 50 36 35 30 870、 462,近 20 路公交車途經(jīng) 。 樓盤名稱 中城康橋花園 物業(yè)類型 多層、小高層 物業(yè)地址 深圳市 龍崗布吉鎮(zhèn)深惠公路李朗大道東側(cè) 占地面積 230000 ㎡ 建筑面積 350000 ㎡ 套數(shù) 均價 3800 元 /㎡ 綠 化 率 38% 管理費 元 /㎡ /月 戶型 付款方式 一 次性付款和銀行 按揭;農(nóng)業(yè)銀行提供最長 8 成 30 年按揭 內(nèi)部配套 七彩陽光會所內(nèi)有健身、桑拿、游戲室、泳池、網(wǎng)球場、網(wǎng)吧、擊劍室、 拳擊館等 交通狀況 乘車路線:多路公交車到 ,有 52 533 等。 樓盤名稱 金美花園 五期 建筑類別 高層 物業(yè)地址 常平鎮(zhèn)東莞市常平鎮(zhèn)金美路 占地面積 建筑面積 45000 ㎡ 套數(shù) 700 套 均價 3400 元 /㎡ 綠化率 40% 管理費 戶型 付款方式 一次性付款;銀行 7 成 15 年按揭 內(nèi)部配套 室內(nèi)高爾夫球場、桌球室、網(wǎng)球場、舞蹈室、桑拿浴室、豪華卡拉 OK 房、健身室、兒童游戲室、亞熱帶式人造沙灘泳池、園林瀑布泳池、全天候室內(nèi)恒溫泳池 交通狀況 距火車站僅 6 分鐘車程,沿線有直通香港列車、巴士;往返深圳更有高速列車、大 巴和小巴等 樓盤名稱 碧桂園鳳凰城 物業(yè)類型 別墅 物業(yè)地址 廣州市增城廣園東路 占地面積 6666700 ㎡ 建筑面積 套數(shù) 起價 48 萬元 /套 綠 化率 管理費 戶型 獨立花園別墅: 六房三廳: ㎡ 223 萬起; 四房二廳: ㎡ 115 萬起 五房二廳: ㎡ 144 萬起 ;九房四廳: ㎡ 326 萬起 ; 四房二廳: ㎡ 86 萬起 ;六房二廳: 平方米 110 萬起; 七房四廳: 平方米 245 萬起 浪漫陽光別墅:五房二廳: ㎡ 60 萬起;四房二廳: ㎡ 50 萬起 付款方式 一次性付款 ,銀行按揭 內(nèi)部配套 游泳池 網(wǎng)球場 健身中心 兒童活動中心 有線電視 超市 會所 保安系統(tǒng) 小學(xué) 幼兒園 市場 醫(yī)院 中學(xué) 交通狀況 鳳凰城與沿途無紅綠燈的廣園東快線直接相連,到達(dá)天河中信廣場僅需 20 分鐘車程,都市自然瞬間抵達(dá),每天都是方便快捷生活。銀行 :工商銀 行、建行 交通狀況 每天 60 班豪華空調(diào)中巴來往深圳與樟木頭 樓盤名稱 帝豪花園 物業(yè)類型 小高層、別墅 物業(yè)地址 東莞市樟木頭鎮(zhèn)先威大道 占地面積 800 畝 建筑面積 萬 ㎡ 套數(shù) 均價 ¥ 4000 元 /㎡ 綠化率 78% 管理費 戶型 四種洋房,三種別墅 :2 房 ㎡ ; 3 房 ㎡ 。
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