長(zhǎng)沙住宅項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)策劃建議案-文庫(kù)吧資料
2025-01-27 12:21本頁(yè)面
【正文】 素是小區(qū)風(fēng)格最直觀的體現(xiàn)。這對(duì)本案是一個(gè)不利的制約因素。按智能小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)配備強(qiáng)電和弱點(diǎn)系統(tǒng)，煤氣智能遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。在主入口和次入口以及各個(gè)保安薄弱點(diǎn)架設(shè)監(jiān)視系統(tǒng)。3． 設(shè)施配套建議 本案周邊社區(qū)形成時(shí)間較長(zhǎng)，生活、教育、娛樂(lè)等設(shè)施都比較成熟，因此本案不需要再作這方面的考慮。2． 綠化建議 靠鐵路的小區(qū)主綠化帶，主要是考慮隔音的效果，建議種植高大常青喬木和竹。這樣使整個(gè)小區(qū)的建筑群結(jié)構(gòu)上更豐富，由此產(chǎn)生的不規(guī)則地塊，可作為綠化和休閑用地，這樣可以使小區(qū)的空間立體層次更加豐富，由此提升小區(qū)形象。見(jiàn)附圖一。調(diào)整方案一：?jiǎn)卧e(cuò)位式排列將原來(lái)并列的單元錯(cuò)位進(jìn)行排列，可有效的避免兩個(gè)單元之間形成的天井帶來(lái)的采光通風(fēng)的不足。停車(chē)位除主入口處可設(shè)置車(chē)位外，靠東邊的單元的架空區(qū)域也可設(shè)置停車(chē)位。123小區(qū)車(chē)行、步行系統(tǒng)小區(qū)的主入口和次入口之間是小區(qū)主要的車(chē)行道，各單元樓前可設(shè)置便行車(chē)道。除設(shè)置花廊、雅座外，可增加兒童游戲場(chǎng)所。另外靠近鐵路沿線的建筑，底層架空后可以作車(chē)位考慮。我司建議在臨鐵路的小區(qū)西面作為小區(qū)的主要綠化區(qū)域。我司認(rèn)為小區(qū)主入口的色調(diào)及造型應(yīng)配合本案主題，采用動(dòng)感、氣派的風(fēng)格，選用中檔偏上材料建造。次入口的開(kāi)辟可以很好的通順小區(qū)的人行和車(chē)行系統(tǒng)。本案的人文定位為：塑造一種輕松、溫馨、安寧的社區(qū)氛圍第五章 目標(biāo)客戶分析1． 客戶特性本案選取的目標(biāo)客戶的特征有以下幾點(diǎn)：◎ 有很強(qiáng)烈的購(gòu)房意向，希望在較短的時(shí)間內(nèi)購(gòu)房◎ 有一定的經(jīng)濟(jì)能力或積蓄，5—8萬(wàn)元，且家庭收入穩(wěn)定◎ 購(gòu)房時(shí)考慮的第一要素是價(jià)格◎ 附近的老社區(qū)居民，希望提高生活的質(zhì)量經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目分析，本案的目標(biāo)客戶來(lái)源主要有以下五個(gè)主要的渠道：◎ 長(zhǎng)沙市今年拆遷改造的棚戶區(qū)居民（主要是原北區(qū)片）◎ 周邊老居民區(qū)◎ 在周邊工作、生活的人群（包括在周邊市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)的私營(yíng)業(yè)主等）◎ 脫離父母單獨(dú)生活的年青一族◎ 不確定性的客戶來(lái)源第六章 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 本案的建筑規(guī)劃風(fēng)格別具一格的是使本案從周邊社區(qū)中脫穎而出的重要手段，因此合理、新穎、緊密配合主題的建筑規(guī)劃對(duì)本案的銷(xiāo)售推廣工作是很重要的。建議本案的形象定位為：生活的真諦是輕松的享受11市場(chǎng)定位本案市場(chǎng)定位是屬于微利房的性質(zhì)，且價(jià)格有限制，導(dǎo)致小區(qū)的規(guī)劃受到了一定的限制，因此市場(chǎng)的定位屬于中檔產(chǎn)品。第四章 項(xiàng)目定位1． 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題及形象定位 結(jié)合本案周邊的區(qū)位情況和項(xiàng)目自身的情況，針對(duì)本案選取的目標(biāo)市場(chǎng)的特性，本案的開(kāi)發(fā)主題應(yīng)緊緊的貼近目標(biāo)市場(chǎng)，倡導(dǎo)“輕松置業(yè)，輕松生活”的開(kāi)發(fā)主題。42 同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的壓力使項(xiàng)目市場(chǎng)消費(fèi)群有較大限制 本案周邊同類(lèi)樓盤(pán)紛紛涌現(xiàn)，對(duì)本案的銷(xiāo)售造成一定市場(chǎng)壓力。4． 項(xiàng)目的威脅41 政府機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、微利房相關(guān)政策嚴(yán)把關(guān)強(qiáng)控制使項(xiàng)目利潤(rùn)空間有所降低 據(jù)相關(guān)資料，政府機(jī)構(gòu)取消對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、微利房稅費(fèi)減免程序使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本上升，利潤(rùn)空間減小，資金回籠不夠理想。3． 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)31 周邊大量拆遷戶給項(xiàng)目帶來(lái)了較大的消費(fèi)力 近年適逢長(zhǎng)沙舊城改造，由此產(chǎn)生的大量拆遷戶對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成了較大的消化力，建議采用相關(guān)優(yōu)惠政策，吸引這一批消費(fèi)者前往購(gòu)買(mǎi)。23 項(xiàng)目與兩條主干道連接的道路不理想，車(chē)輛進(jìn)出不甚便利 項(xiàng)目雖臨近馬路，但因接駁道路欠佳，車(chē)輛進(jìn)出十分不便，住戶出行存在一定難度。22 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)質(zhì)素普遍較低，使得整體環(huán)境的居住氛圍難于塑造 項(xiàng)目周邊無(wú)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，片區(qū)尚不具強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力，客觀環(huán)境使本案的質(zhì)素難于快速在消費(fèi)群心目中扎根，推廣存在一定難度。2． 項(xiàng)目的劣勢(shì)21 項(xiàng)目臨近鐵路，噪音干擾較大 本案緊靠京廣鐵路，每日行經(jīng)列車(chē)十余次，對(duì)于小區(qū)內(nèi)部有一定噪音干擾，同時(shí)也可能對(duì)購(gòu)買(mǎi)群形成心理壓力，一定程度上妨礙項(xiàng)目的居家優(yōu)勢(shì)。12 地塊較為方正，容易形成封閉式建筑格局 本案地形方正合理，可塑性較強(qiáng)，可將之形成圍合式建筑群，一則方便于內(nèi)部安全保障與物業(yè)管理，同時(shí)也可形成項(xiàng)目獨(dú)特的風(fēng)格和建筑水準(zhǔn)，區(qū)別于一般建筑粗糙隨便的通病，能較大限度提升項(xiàng)目質(zhì)素。 建筑格局較為新穎216。 陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)有較大局限性38四方小區(qū)216。 園林布置有獨(dú)特個(gè)性216。 樓體外觀色調(diào)過(guò)于沉悶；單元戶型設(shè)計(jì)和面積配比不合理，客廳過(guò)大37金帆小區(qū)216。 樓體間距較大，整體感覺(jué)過(guò)于空曠216。 價(jià)位偏高，接近商品房?jī)r(jià)位36廣福園216。 地形不規(guī)則，樓體設(shè)計(jì)受影響，各單元內(nèi)部格局多不規(guī)則216。 小區(qū)整體性難于統(tǒng)一35旺角佳園216。 周邊環(huán)境太差，不十分適合居家216。 部分單位內(nèi)部采光太差，空氣不甚流通34匯龍公寓216。 推廣宣傳相當(dāng)?shù)轿?，價(jià)位占有較大優(yōu)勢(shì)216。 外立面新潮，色調(diào)頗有前瞻性216。 分期開(kāi)發(fā)的整體性缺乏統(tǒng)
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