【正文】 12588m2 其中： 商 場 5065m2 車庫 5593m2 設(shè)備 用房 1930m2 建筑基底總面積 12864m2 停車泊位 188個 其中： 地上 104個 地下 84 個 道路及活動場地 12078m2 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 21 綠 化面積 10791m2 綠化率 % 容積率 建筑密度 36% 可容納住戶 576 戶 xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 22 第 四 章 項目建設(shè)地址及建設(shè)條件 建設(shè)場地現(xiàn)狀 擬建地點： 市 縣縣城 。 內(nèi)部辦公樓 ： 功能主要 包括小空間辦公室、大空間辦公室、會議室、領(lǐng)導辦公室以及輔助功能用房， 總建筑面積 3200 ㎡ 。 住宅 主要布置于地上 3 層及以上所有樓層， 戶型主要以四室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)以及兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積 70 m2 300m2不等。 建設(shè)規(guī)模 項目建設(shè)用地面積約 35733 ㎡ （ 約合 畝 ），容積率按 計算 ，該項目總建筑面積約 94035 ㎡ ， 其中地上總建筑面積 81477㎡ ， 地下總建筑面積為 12588㎡ 。 根據(jù)項目業(yè)主委托要求及其提供的相關(guān)資料，本項目建設(shè)內(nèi)容主要包括 住宅商業(yè)及辦公，地下停車 場 及設(shè)備用房 。 綜上 所述，本項目的建設(shè)是很必要的。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁， 房屋 構(gòu)件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。該項目依據(jù)城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項目的實施，盤活了周邊大面積土地，大幅度提升其原有價值，真正體現(xiàn)城市土地的價值。項目建成后，通過一系列的產(chǎn)業(yè)帶動，商業(yè)活動的繁榮必將帶來當?shù)囟愂盏脑黾?。?經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力，帶來新的理念。同時項目的建設(shè)也能增強周邊的商業(yè)氛圍，進一步繁榮發(fā)展 商業(yè)房產(chǎn)市場。 是完善城市功能、提升城市形象的需要 隨著 市 縣 城市建設(shè)步伐的加快， 縣 城市發(fā)展日新月異，但是與 省 內(nèi) 諸多 城市還存在較大差距，本項目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。 溫州品牌步行街開發(fā)建設(shè)項目 屬于目前 縣政府最大的招商引資和重點建設(shè)項目， 該項目的投資開發(fā)建設(shè)，不僅符合 縣目前的 商業(yè)房產(chǎn) 市場需求，也是 實現(xiàn)縣城市建設(shè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃 的重要舉措?；鵻xxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 17 本解決城鎮(zhèn)居民住房難問題。完善城市載體功能，提升環(huán)境質(zhì)量，帶動城市周邊地區(qū)發(fā)展，促進城鄉(xiāng)一體化進程，圍繞打造“宜居、宜學、宜商、宜業(yè)的 近郊衛(wèi)星城市” ，堅持“高起點規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高標準管理、高效益經(jīng)營”的原則，積極推進城市建設(shè)，堅持軟件硬抓，硬件精抓，優(yōu)化城市環(huán)境，不斷提升城市形象，更好地提升人氣，提高品位和城市化水平，努力把城市建成居住者自豪，旅游者羨慕，投資者向往的和諧、優(yōu)美新城市。 各項目標均取得了較大的突破， 按照城市發(fā)展的現(xiàn)狀和縣域經(jīng)濟發(fā)展對城市建設(shè)的要求， 縣制訂了 縣城市建設(shè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃。 該 項目的成功開發(fā)，將成為反映蘭白都市經(jīng)濟圈結(jié)合部的示范性現(xiàn)代商業(yè)典范；將極大的改觀 縣的城xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 16 市面貌，有效改善 縣商業(yè)、住宅、文化、休閑生活的現(xiàn)狀，并促進本區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟環(huán)境的快速完善，塑造良好的城市形象，提高城市生活品位。項目建成后能夠創(chuàng)造改善城市空間的活力、商業(yè)的機遇、生活的多元性和公共的參與性，從各個層次充分協(xié)調(diào)創(chuàng)造一個和諧統(tǒng)一的低碳生態(tài)空間，使整個綜合體具有豐富的綠化和開放空間，高品質(zhì)的休閑生活環(huán)境，組織文化 和休閑活動的空間設(shè)施，以及便捷而多元化的交通模式。 “ 溫州品牌步行街”項目之所以落戶 市 縣 ，主要是看中了 “一小時 ”經(jīng)濟圈優(yōu)勢所在 ， 同時也在 省商業(yè)聯(lián)合會的積極協(xié)助下，在 縣委、縣政府的大力支持下項目得以順利實施。 （ 2）政策支持：作為 縣 重點招商引資項目之一，在政策傾向上更具優(yōu)勢，前期新聞宣傳的廣受關(guān)注，成功的植入了品牌傳播優(yōu)勢，積累了忠實客戶，為本項目快速銷售打下了堅實基礎(chǔ)。 （ 2）項目周邊不是傳統(tǒng) 縣城 商品消費區(qū)域，對人流吸引能力較弱，受傳統(tǒng)消費慣性影響需要前期運作手段介入，投入較高。作為大規(guī)模綜合體項目，涵蓋大型購物中心、商業(yè)步行街、寫字樓、高層住宅等多種物業(yè)形態(tài)，集購物、休閑、商務(wù)、娛樂等多種功能于一體，形成大型商圈，可以實現(xiàn)業(yè)態(tài)互動，填補了區(qū)域同類型項目的市場空白，有利于搶占市場先 機，獲取利潤最大化。 （ 3）產(chǎn)品新穎競爭空間寬松：城市 商業(yè) 綜合體是 該項目的最終定位 ， 本項目所在地位于 市 縣縣城，基地北側(cè)為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側(cè)目前為北辰路，南側(cè)為中堡村小學及規(guī)劃居住空地，西側(cè)為規(guī)劃中的西環(huán)路。 經(jīng)過 多 年發(fā)展，已成為以商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)、高級酒店為支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團，具有較強的品牌優(yōu)勢。 SWOT分析 1．優(yōu)勢分析 （ 1）品牌優(yōu)勢： 開發(fā)商 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 是 成立于 20xx年 12月 4日，注冊資金 1億元。由于購房者對購房過程中的消費體驗要求增加，因此對銷售人員的培訓顯得尤為突出。 4．銷售定位 營銷執(zhí)行策略是該項目最終決勝的關(guān)鍵，好的產(chǎn)品策略、價格策略乃至公關(guān)廣告策略，如果在執(zhí)行環(huán)節(jié)中把握不當，很可能出現(xiàn)過猶不及抑或是東施效顰的效果，不僅僅是貽誤銷售時機，很可能就此形成呆案，造成經(jīng)營失敗。在以此為中心的全程營銷策劃中，整體的廣告公關(guān)策略思想將是項目成功的有xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 13 效保證。目前高端寫字樓作為市場稀缺型辦公產(chǎn)品，在制定價格上綜合考慮區(qū)位、價值、交通等綜合因素，可定于單價在 8000 元 /平方米。 作為高端商業(yè)形態(tài) 的寫字樓可采取接近平價啟動的價格策略。 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 作為商業(yè)地產(chǎn)的 知名 企業(yè)，以較強的品牌優(yōu)勢和市場號召力，在 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)居于領(lǐng)先地位， 溫州品牌步行街 作為高端城市 商業(yè)綜合體項目，定價應(yīng)略高于市場平均價格，高層住宅單價可定在 3600元 /平方米。然而，成熟的開發(fā)商更趨向于把價格作為營銷組合中的一種策略，以此配合營銷組合中的其他策略，從而更有效率地達成營銷目標，實現(xiàn)企業(yè)利潤。這類客戶普遍具有較強的經(jīng)濟實力、敏銳的投資眼光，投資意識強烈，關(guān)心商業(yè)是否統(tǒng)一管理，有持續(xù)運營能力。主要為公務(wù)員、政府企事業(yè)單位、個體工商戶；經(jīng)濟實力相對較好的企事業(yè)單位中層管理人員、支柱型企業(yè)的中層管理人員、部分小私營企業(yè)主等。 住房全部 按商品房進行發(fā)售 ，檔次定位中等稍偏 高 檔次。 商業(yè)主要以 招引 中高檔品牌 家具、服飾、 餐飲、娛樂為主， 商業(yè)要突出品牌特色， 餐飲要突出地方特色，娛樂內(nèi)容要豐富新穎；同時在 商業(yè)二層 配以一定比例的 項目 管理及公共 活動用房， 以滿足項目 區(qū)內(nèi) 管理、活動需求 。經(jīng)調(diào)查研究，分析得出以下 三 種業(yè)態(tài)為項目的發(fā)展方向 。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。按照“一個重大項目、一名縣級領(lǐng)導牽頭負責、一套工作班子主抓、一個工作方案實施”的要求，每一個重大項目成立一個指揮部，并制定落實重大項目建設(shè)指揮部職責和項目建設(shè)方案，集中精力破解項目建設(shè)中存在的各類問題，推動重點項目順利實施 、 市場競爭分析 根據(jù)本項目總體定位 —— 城市商業(yè)綜合體，此類定位項目在縣尚屬首次，從標準意義上講， 縣沒有可類 比項目作為調(diào)查對象進行類比分析。 凡是在 投資企業(yè)辦理工商、 稅務(wù) 、土地、項目等審批登記手續(xù)，由縣政務(wù)服務(wù)中心統(tǒng)一實行“一站式”全程服務(wù)，著力為廣大客商提供優(yōu)質(zhì)、方便、快捷、高效的服務(wù)。一個都市消費品生產(chǎn)加工配送基地、新型工業(yè)基地、環(huán) 城市群節(jié)點城市和梨花之都建設(shè)的格局正在形成。 縣 投資環(huán)境 狀況 國家深入推進新一輪扶貧開發(fā)和西部大開發(fā)，省委決策培育經(jīng)濟強縣， 新區(qū)建設(shè)快速推進，這就使 地處省城 、銅城白銀和 新區(qū)三角輻射中心的獨特區(qū)位優(yōu)勢、豐富的土地資源優(yōu)勢、便捷的交通關(guān)聯(lián)優(yōu)勢更加凸顯，為擴大對外開放、爭取資金、爭引項目提供了前所未有的政策機遇。城鎮(zhèn)居民可支配收入達到 9700 元，增長 %。財政總支出達到 ，增長 %(其中民生支出達到 ，占總支出的 40%)。爭取省市各類補助資金xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 9 ，增長 %。地區(qū)性財政收入達到 ，增長 %。即地區(qū)生產(chǎn)總值達到 億元，增長 %(其中規(guī)模工業(yè)增加值達到 億元，增長 %)。 剛剛過去的 20xx 年，在市委、市政府的正確領(lǐng)導下， 縣以科學發(fā)展觀為指導，解放思想，轉(zhuǎn)變職能，搶抓機遇，開拓進取，著力促增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、增民生、保穩(wěn)定，突出經(jīng)濟園區(qū)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、項目建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施、民生民利五項重點，強力推動都市農(nóng)業(yè)、園區(qū)經(jīng)濟、城鄉(xiāng)一體化，圓滿完成了既定的各項目標任務(wù)，強力推進縣域經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展。自然資源十分豐富。 區(qū)域 基礎(chǔ)設(shè)施成龍配套。地處 、白銀和 新區(qū)三角輻射中心地帶，是蘭白都市圈發(fā)展中不可替代的關(guān)聯(lián)帶，也是 新區(qū)的重要組成部分，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。地勢山川相間，由西北向東南傾斜，平均海拔 1700 米左右，屬溫帶半干旱氣候，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。受 20xx 年一系列調(diào)控政策影響，部分城市商品房住宅市場呈現(xiàn)冷清態(tài)勢，而xxxxxx品牌步行街項目 可行性研究報告 8 未受到政策影響的商業(yè)地產(chǎn)卻一片旺銷跡象，對于與住宅相配套的底商部分成為消費群體的購房目標。國家相關(guān)調(diào)控政策，主要是針對住宅市場，抑制房價過快增長，解決城市“夾心層”住房問題，商業(yè)地產(chǎn)依然蓬勃發(fā)展。為解決這些矛盾和問題，未來政策調(diào)控可能在三個方面展開，即：維持現(xiàn)有調(diào)控力度及調(diào)控目標，增加土地供給和加強保障房建設(shè)。 緩和供需關(guān)系或?qū)⒊蔀椤笆濉逼陂g房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向：城鎮(zhèn)化依然是中國經(jīng)濟發(fā)展的長期訴求。即使不計算改善性需求，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場也都一直處于事實上的供需緊平衡狀態(tài)。行業(yè)盈利水平同比增長 20%，均衡 PE 水平繼續(xù)小幅下降至 10倍左右。據(jù)預計， 20xx 年房地產(chǎn)市場交易量增長 6%，房價也上漲 6%左右。與此同時，我們的勞動力成本將上升，地價將上升，資 源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導致我們傳統(tǒng)的低成本競爭優(yōu)勢逐漸喪失。 第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 項目建設(shè) 背景 20xx年面對復雜多變的國際形勢和國內(nèi)經(jīng)濟運行環(huán)境，我國實施了積極的財政政策和穩(wěn)健的貨 幣政策，國民經(jīng)濟運行總體良好：雖然經(jīng)濟增速有所放緩，但仍保持相對穩(wěn)健的步伐；工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長；居民消費持續(xù)增長；投資增速雖回歸常態(tài)，但依然保持較快增長；外貿(mào)仍保持增長，但增速放緩；貨幣信貸運行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè)穩(wěn)步增長。項目建成后，有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實施，為和諧社會的構(gòu)建提供積極的支持和強有力的保障，為進一步提升 縣 的城市整體形象做出一定貢獻。 本項目建設(shè)規(guī)模較大、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準確。該地塊周邊生態(tài)環(huán)境適