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正文內(nèi)容

商品房買賣合同糾紛有關(guān)法律問題研究范文大全-文庫吧資料

2024-10-17 21:42本頁面
  

【正文】 致,如何處理?房屋登記產(chǎn)權(quán)人與實(shí)際出資人不一致,產(chǎn)權(quán)歸誰所有,如何確認(rèn)?協(xié)議約定房屋歸一方所有但產(chǎn)證登記在他人名下,產(chǎn)權(quán)屬于誰?訂房意向書在什么情況下可以認(rèn)定為購房合同?買商品房如何防范法律糾紛?收房需要注意的幾個(gè)法律問題房屋建設(shè)工程對相鄰房屋造成損害如何賠償,誰負(fù)責(zé)賠償?買房各階段的主要法律風(fēng)險(xiǎn)和防范房價(jià)下跌,購房者在什么情況下可以要求補(bǔ)償差價(jià)?購房人在哪些情況下可以要求退房?商品房買賣合同補(bǔ)充條款如何約定以保障購房人權(quán)利?全體業(yè)主共有房屋如何認(rèn)定,誰來認(rèn)定?房屋交付使用多年開發(fā)商仍辦不出產(chǎn)權(quán)證的,能否解除合同?時(shí)效如何計(jì)算? 開發(fā)商履行預(yù)售合同延期,應(yīng)如何承擔(dān)賠償?shù)蓉?zé)任?購房意向書有無法律效力?一方違反時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任?商品房預(yù)售中宣傳資料及鳥瞰圖是要約還是要約邀請,對開發(fā)商是否具有約束力? 商品房樓書等廣告和宣傳資料是否認(rèn)定為合同?違反時(shí)如何承擔(dān)責(zé)任?建筑工程陰陽合同效力問題淺析最高人民法院法官解讀新建住宅使用說明書和質(zhì)量保證書有什么作用?房屋實(shí)際面積比約定面積多,如何處理? 對面積有爭議怎么辦?男女朋友合買房屋后分手,約定產(chǎn)權(quán)歸一人所有,如何處理才能保障產(chǎn)權(quán)人利益?開發(fā)商不具備預(yù)售商品房資格,買房辦出產(chǎn)權(quán)證,合同約定的違約金賠償條款明顯不合理,該怎么辦?商品房質(zhì)量問題如何處理?什么情況下可以要求開發(fā)商承擔(dān)1倍以內(nèi)的懲罰性賠償責(zé)任?合同約定以按揭貸款的方式支付房款,后貸款不成,如何處理?房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,可以要求退房嗎?房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,開發(fā)商拒絕修復(fù),如何處理?開發(fā)商辦理產(chǎn)證是否存在期限?延遲辦理產(chǎn)證,應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?開發(fā)商延遲交房,應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任,是否可以退房?開發(fā)商遲遲不能辦理產(chǎn)證,是否可以退房?商品房必須達(dá)到什么要求,才可以取得交付許可,進(jìn)行交付?房屋的質(zhì)量保修期限是多久?房屋有規(guī)劃變更或設(shè)計(jì)變更的,如何處理?開發(fā)商一房二賣,房屋歸屬如何確定?未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同生效嗎?簽訂房屋買賣預(yù)售合同后,發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證,該合同是否有效? 實(shí)際交房面積與約定不一的如何處理?期房可以轉(zhuǎn)讓嗎?預(yù)告登記有什么作用?應(yīng)由誰辦理?商品房預(yù)售需要具備什么條件?購房人簽定認(rèn)購書或訂購合同后,不想買了,如何承擔(dān)責(zé)任?開發(fā)商廣告與實(shí)際狀況不符,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任?開發(fā)商發(fā)布的售樓廣告和樓書是否具有約束力? 存在虛假如何追究?商品房發(fā)生質(zhì)量問題如何處理裝修材料不符合合同約定,如何維權(quán)?房屋買賣過程中會涉及哪些常見的違約情況和違約責(zé)任呢?關(guān)于成立業(yè)主大會申請書格式如何成立業(yè)委會?政策變化是否屬于情勢變更,是否可以解除合同?前期物業(yè)服務(wù)合同中,業(yè)主可以以買賣合同存在糾紛以及不是合同當(dāng)事方為由拒付物業(yè)費(fèi)嗎一方預(yù)期違約,他方可在履行期限屆滿前要求解除合同和追究違約責(zé)任房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題如何處理?起訴歸還購房借款不成后,還可以以不當(dāng)?shù)美麨橛稍俅纹鹪V嗎?商品房未經(jīng)消防驗(yàn)收,是否可以交付?逾期交房違約金約定不明的,如何處理?樓書等宣傳資料中“最終解釋權(quán)歸本單位”的說明有效嗎?按揭貸款中,購房人延遲還款,開發(fā)商是否需要承擔(dān)責(zé)任?開發(fā)商承諾提供免費(fèi)巴士后借故停運(yùn),應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?第五篇:商品房買賣合同糾紛的審判實(shí)務(wù)研究商品房買賣合同糾紛的審判實(shí)務(wù)研究內(nèi)容摘要:隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,商品房買賣糾紛也日益凸現(xiàn),成為社會矛盾的焦點(diǎn)。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。對于認(rèn)定差價(jià)損失的時(shí)間點(diǎn),法院一般會從保護(hù)守約方的利益出發(fā),以守約方的請求為基礎(chǔ),結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。對于房屋差價(jià)的確定,原則上可比照最相類似的市場成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)的差額予以確定,也可以通過委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評估或者向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)詢價(jià)予以確定。期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。在自然災(zāi)害等不可抗力發(fā)生時(shí),以轉(zhuǎn)移占有為標(biāo)準(zhǔn),對處于災(zāi)害中的買受人嚴(yán)重不利。在司法審判實(shí)踐中,通常將不動產(chǎn)的交付定義為轉(zhuǎn)移占有的實(shí)施交付行為,即“交鑰匙”,而不包含所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,即不包括辦理登記過戶手續(xù)。一旦發(fā)生糾紛,買受人只能以占有人的身份行使債權(quán)請求權(quán)以及占有人有限物上請求權(quán),無法對抗所有權(quán)等優(yōu)先權(quán),這是買受人處于極度危險(xiǎn)的狀態(tài)。什么樣的違約責(zé)任?二、第十一條第一款規(guī)定,對房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,但當(dāng)事人另有約定的除外。二、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方(一)、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。在商品買賣中,當(dāng)事人在簽訂了訂購書后,通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同,商品房買賣關(guān)系才能最終確立。訂購書的內(nèi)容一般包括:雙方當(dāng)事人的基本情況;房屋基本情況(包括位置、面積、單價(jià)等);簽署正式契約的時(shí)限約定等。”由此可見,法律對履行合同后的可得利益是持保護(hù)、肯定態(tài)度的?!端痉ń忉尅返?7條對此種情況語焉不詳,如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實(shí)際費(fèi)用,那么違約方雖然做出了賠償仍然會獲利,結(jié)果很可能起不到制約違約行為的作用,相反會誘發(fā)違約行為。根據(jù)這一規(guī)定精神,繼續(xù)按合同約定的期限交房對開發(fā)商而言是明顯的不公平,開發(fā)商可以請求法院對該條款予以變更。雖然我國法律沒有設(shè)立情勢變更制度,但在實(shí)踐中可以靈活運(yùn)用最高人民法院合同法解釋,根據(jù)公平原則并結(jié)合案情實(shí)際認(rèn)定開發(fā)商免責(zé)。一方當(dāng)事人違反合同規(guī)定,除不可抗力外,均應(yīng)向合同向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。(七)、政府行為能否成為開發(fā)商的免責(zé)事由?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與政府行為密切相關(guān),政府的規(guī)劃變更往往會直接影響項(xiàng)目進(jìn)度,這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇,但可以考慮歸類于情勢變更。對于逾期交房的責(zé)任承擔(dān),應(yīng)本著“有約定從約定,無約定從法定”的原則處理。我們還可以借鑒臺灣地區(qū)“消費(fèi)者保護(hù)法”第22條有關(guān)“企業(yè)經(jīng)營中確保廣告內(nèi)容之真是,其對消費(fèi)者所負(fù)不低于廣告之內(nèi)容”的規(guī)定,以有效遏制開發(fā)商的夸大廣告宣傳行為,最大程度的保護(hù)買收房的合法權(quán)益。首先,應(yīng)對《司法解釋》第3條規(guī)定的不足之處進(jìn)行修正,簡化開發(fā)商對夸大廣告宣傳承擔(dān)合同義務(wù)的條件,只需廣告宣傳的內(nèi)容確定且該內(nèi)容對合同的訂立或者合同價(jià)格的確定有重大影響即可,只要開發(fā)商未履行廣告宣傳的相關(guān)承諾,并且該廣告宣傳內(nèi)容符合上述條件,即應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約。商品房銷售分為預(yù)售和現(xiàn)售兩種,對象不同,我們對待開發(fā)商的夸大廣告宣傳也應(yīng)有所區(qū)別,在構(gòu)成違約的問題上不能一概認(rèn)定或否定。雖然《司法解釋》第3條對廣告宣傳構(gòu)成要件或邀約邀請的條件做出了規(guī)定,但該解釋過于原則,操作性不強(qiáng)(如:“具體確定”、“重大影響”沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)),審判中確認(rèn)不一,對開發(fā)商夸大廣告宣傳如何認(rèn)定與處理,仍是司法實(shí)踐中的一大難題。(五)、開發(fā)商夸大廣告宣傳的責(zé)任認(rèn)定與處理廣告宣傳對銷售商品房起著巨大作用,據(jù)統(tǒng)計(jì),我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。開發(fā)商根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定:“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)……”認(rèn)為,自己只要按照要求組織了勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行了驗(yàn)收,這些單位出具的意見均為合格,就達(dá)到合同約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的條件,可以交付使用,不存在違約。(5)空白選項(xiàng)(消費(fèi)者和開發(fā)商可以協(xié)商填寫)。(3)該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。(四)、如何理解“房屋驗(yàn)收合格”?商品房買賣合同示范文本對商品房交付條件做了如下約定:(1)該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。審判實(shí)踐中,由于理解差異,對交房時(shí)間的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,有的法官以房屋驗(yàn)收合格后,開發(fā)商發(fā)出樓宇交接通知后的一定時(shí)間為交房時(shí)間;有的法官以買收房實(shí)際入住后,產(chǎn)生水電費(fèi)的當(dāng)月為交房時(shí)間,而不管房屋是否驗(yàn)收合格;還有的以買收房領(lǐng)取了房屋鑰匙未交房時(shí)間,這種情況又分為兩種情形,一種是以領(lǐng)取裝修鑰匙為準(zhǔn),一種是以領(lǐng)取正是鑰匙為準(zhǔn)。對于辦證義務(wù)主體的認(rèn)定,直接影響著違約責(zé)任的義務(wù)承擔(dān)主體,因此,必須對此統(tǒng)一認(rèn)識。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)和變更房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。第二種意見認(rèn)為,開發(fā)商承擔(dān)協(xié)辦義務(wù),買受人承擔(dān)主辦義務(wù)?!痹撘?guī)定成為司法實(shí)踐中,人民法院處理因房貸政策調(diào)整引發(fā)的商品房買賣合同糾紛的主要依據(jù)。該司法解釋第23條規(guī)定,“商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。而房屋交易市場的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是指房屋買賣合同當(dāng)事人因經(jīng)營失利應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的正常的利益損失。該條規(guī)定,合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請求人民法院變更或解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或解除。調(diào)解解決無效的,房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會進(jìn)行仲裁,仲裁是一種準(zhǔn)司法活動,其裁決具有法律效力,房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。四、如何解決商品房買賣合同糾紛?房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛,它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議,一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛,公民可以選擇以下三種途徑予以解決:房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。調(diào)解解決無效的,房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會進(jìn)行仲裁,仲裁是一種準(zhǔn)司法活動,其裁決具有法律效力,房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。三、如何解決商品房買賣合同糾紛?房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛,它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議,一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛,公民可以選擇以下三種途徑予以解決:房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。二、什么是商品房買賣合同糾紛?商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛,是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者,購房者支付房款的買賣合同。參考文獻(xiàn)[1] [M],:高等教育出版社,2003[2][M],北京:中國法制出版社,2010[3]周德田 [M],北京:公安大學(xué)出版社,2008[4][M],四川:四川人民出版社,2008第二篇:商品房買賣合同糾紛商品房買賣合同糾紛?一、什么是商品房買賣合同?商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者,購房者支付房款的買賣合同。(2)其次,選擇信譽(yù)良好、資金雄厚的開發(fā)
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