【正文】 把握，當(dāng)然，尺度可以適當(dāng)從嚴(yán)。如果政府行為是基于社會(huì)公共利益作出的，則應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，比如在進(jìn)行基建過程中發(fā)現(xiàn)文物遺址從而導(dǎo)致政府命令停止施工等。比較難以界定的是政府的行為是否屬于不可抗力以及開發(fā)商藉此來免除逾期交房的違約責(zé)任問題。比如大雨、大雪，如果系該地通常氣象表現(xiàn)，則不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_發(fā)商根據(jù)通常氣象表現(xiàn)能夠合理安排工期，其在簽訂合同時(shí)就應(yīng)合理預(yù)見，并預(yù)留足夠的時(shí)間來確保準(zhǔn)時(shí)交付房屋。一般表現(xiàn)為影響合同履行的災(zāi)難性事件，主要包括自然現(xiàn)象和社會(huì)異常行為。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。商品房買賣合同示范文本第八條交付期限中有關(guān)于不可抗力的約定，示范文本要求開發(fā)商在遭遇不可抗力且在不可抗力事實(shí)發(fā)生之日起若干日內(nèi)告知買受人，則可據(jù)實(shí)予以延期交房。二、如何認(rèn)定不可抗力在逾期交房糾紛中，開發(fā)商往往會(huì)對(duì)購房人要求其承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任進(jìn)行種種抗辯。如果購買人接受鑰匙后，又以開發(fā)商沒有提供“兩書”為由主張開發(fā)商逾期交房，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，是否應(yīng)支持呢？筆者認(rèn)為，“兩書”的提供屬于合同對(duì)出賣人在房屋交接過程中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)的約定，購買人接受房屋鑰匙的行為表明其已經(jīng)認(rèn)可雙方的交接行為，購買人在接受鑰匙之后又以開發(fā)商沒有提供“兩書”為由主張開發(fā)商承擔(dān)因不具備交房條件而逾期交房違約責(zé)任，與其之前接受鑰匙的行為有矛盾之處，不應(yīng)得到支持。因此，提供“兩書”是開發(fā)商在交付房屋時(shí)必須履行的義務(wù)，如果其在交付房屋時(shí)沒有提供，則應(yīng)認(rèn)定不具備交房條件，購買人可以拒絕接受交房，由此產(chǎn)生的逾期交房違約責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》第三十一條、《商品房銷售管理辦法》第三十二條均規(guī)定了商品房交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購買人提供“兩書”?！蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》在認(rèn)定逾期交房中的作用商品房的建設(shè)和使用，直接影響到公民的人身財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其質(zhì)量問題不僅涉及到購買人自身的利益，還關(guān)系到周邊相關(guān)人員的人身與財(cái)產(chǎn)問題。因?yàn)樵诖饲闆r下，開發(fā)商交付的商品房本身經(jīng)驗(yàn)收合格，“其他交房條件”的不具備并不會(huì)導(dǎo)致購房人的主要利益有受損的可能。但是，對(duì)此處的“其他交房條件”顯然應(yīng)與上文中提及的“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一主要交付條件有所區(qū)別。如果某一項(xiàng)未達(dá)到合同約定的交房要求，則構(gòu)成違約，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。合同中約定多項(xiàng)交房條件的，應(yīng)如何認(rèn)定商品房是否達(dá)到交付條件？有的商品房買賣合同中除房屋驗(yàn)收合格這一主要交付條件外還會(huì)約定其他交房條件，如水、電、氣等配套設(shè)施，有的開發(fā)商往往會(huì)忽視配套設(shè)施的交付條件。在商品房買賣合同中，開發(fā)商居于強(qiáng)勢(shì)地位，占據(jù)著信息及心理優(yōu)勢(shì)（購房人往往急于入住新房），且交付經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房系開發(fā)商基本合同義務(wù)之一，其將未驗(yàn)收或未驗(yàn)收合格的商品房鑰匙交給購房人，本身就違反了合同及法律的規(guī)定。有觀點(diǎn)認(rèn)為，購房人接受鑰匙的行為表明其已認(rèn)可房屋達(dá)到交付條件，購房人接受鑰匙是對(duì)自己權(quán)利的處分，其無權(quán)再要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。其他法院在司法實(shí)踐中也有類似做法。即商品房經(jīng)驗(yàn)收合格是商品房達(dá)到交付條件的最低標(biāo)準(zhǔn)。商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的法定證明文件是《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》或者工程竣工驗(yàn)收合格單，如果開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時(shí)不能出示《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》或工程竣工驗(yàn)收合格單，則購房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。我國(guó)《建筑法》第六十一條規(guī)定：…建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。如果買賣雙方約定的交房條件是第一種，那么應(yīng)當(dāng)以該商品房是否取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》或者以工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)是否在工程竣工驗(yàn)收單上認(rèn)定驗(yàn)收合格為標(biāo)準(zhǔn)，如果是其余三 1種，則應(yīng)以該商品房是否取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交付使用許可證書》為標(biāo)準(zhǔn)，否則視為不具備合同約定的交付條件。商品房買賣合同示范文本第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格；該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。此條款明確規(guī)定了轉(zhuǎn)移占有即通常所說的“交鑰匙”為商品房的交付使用。逾期交房糾紛一般有以下兩種類型：一、開發(fā)商在合同約定的交房期限通知了購房人交接房屋，但購房人認(rèn)為房屋未達(dá)到約定的交房條件，因此拒絕領(lǐng)取鑰匙，繼而要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；二、購房人在接受房屋（即領(lǐng)取鑰匙）后，又以房屋未達(dá)到交付條件為由要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。因此，正確認(rèn)定此類糾紛中的逾期責(zé)任，對(duì)于維護(hù)購房人與開發(fā)商雙方的合法權(quán)益，對(duì)于正確處理雙方的糾紛，均具有十分重要的意義。由于逾期交房原因?qū)τ趩蝹€(gè)住宅小區(qū)而言具有共性，故此類糾紛具有群發(fā)性特點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年17月某市中級(jí)人民法院民一庭共受理二審商品房買賣合同糾紛案175起，%，其中涉及逾期責(zé)任的164件，%。本文重點(diǎn)從商品房買賣合同的約定入手，圍繞幾個(gè)司法實(shí)踐中常出現(xiàn)的焦點(diǎn)問題，分析逾期交房構(gòu)成要件及處理方法。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》使商品房買賣合同糾紛中關(guān)于逾期責(zé)任的認(rèn)定及處理有了具體的裁判依據(jù)。調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。四、如何解決商品房買賣合同糾紛？房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭(zhēng)議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)進(jìn)行仲裁，仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。三、如何解決商品房買賣合同糾紛？房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭(zhēng)議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。二、什么是商品房買賣合同糾紛？商品房買賣合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中最常見的一種糾紛，是由于買賣雙方中的一方或者雙方不能按商品房買賣合同中規(guī)定的內(nèi)容履行義務(wù)所產(chǎn)生的民事糾紛。商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。呂洪濤第二篇：商品房買賣合同糾紛商品房買賣合同糾紛？一、什么是商品房買賣合同？商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。這就要求查明當(dāng)事人的主觀情況，如是否知道或應(yīng)當(dāng)知道真實(shí)情況，結(jié)合法律是否確定其有告知此真實(shí)情況的義務(wù)，若均是確定的，而當(dāng)事人未告知，并造成對(duì)方陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，則可認(rèn)定欺詐行為成立。筆者認(rèn)為，按一般的理解，故意隱瞞顯然不包括不知道或因過失而未告知的情況。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)從理論上為我們確認(rèn)隱瞞行為，提供了簡(jiǎn)明和可操作的規(guī)則。對(duì)于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解和認(rèn)定，爭(zhēng)論很多。根據(jù)上述法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。實(shí)踐中，因惡意違約行為客觀性較強(qiáng)，較易審查和認(rèn)定；而對(duì)于欺詐行為如何認(rèn)定，實(shí)踐中審判人員的認(rèn)識(shí)不一。在商品房買賣活動(dòng)中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責(zé)任，是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定中的亮點(diǎn)。筆者同意第二種觀點(diǎn)。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯(cuò)責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無效。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆]有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。若將《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。商品房買賣合