【正文】 現(xiàn)實中的做法，一般是如果購房者與開發(fā)商在合同中有明確的規(guī)定，則人民法院應該在查明事實后，根據(jù)雙方約定的條款處理，如果購房者與房產開發(fā)商在合同中沒有對面積發(fā)生差異如何處理加以約定，則根據(jù)實際情況處理，如果雙方對面積是否有差異或者差異的大小有爭議，則可要求人民法院委托鑒定機構對此作出鑒定，在差異確定后，可由雙方先行協(xié)商解決，如果不能解決的，則應當考慮差異面積是否在正常合理的誤差范圍內。眾所周知，房屋造價較高，如果面積發(fā)生差異，其價格也會發(fā)生差異，而購買預售商品房時，由于商品房尚未建成，施工、設計等因素都可能導致商品房建成后實際交付面積與合同約定面積發(fā)生差異，這是正常的。審判實務中，往往采取對比法確定可得利益損失數(shù)額，也就是通常所講的守約方在相同條件下所獲取利益來確定應當賠償?shù)目傻美鎿p失。商品房是一種非常特殊的商品，座落的地段、歸屬的種類以及交易的時間不同，其價值大不相同。合同法第113條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定．給對方造成損失的，損失賠償應當相當于因違約所造成的損失．包括合同履行后可以獲得的利益．但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見的因違反合同可能造成的損失。責任承擔的依據(jù)是：首先，如果雙方對違約金有約定，應首先適用約定。若因政府行政行為導致，那么應當視為不可抗力，抗辯理由成立。我認為是否構成不可抗力，應該具體分析：對以自然現(xiàn)象為表現(xiàn)形式的抗辯理由，若影響交付的自然現(xiàn)象屬慣常氣候現(xiàn)象，開發(fā)商能夠預見，抗辯理由不成立；若氣象專家認為或者從普通人的觀念看來，該自然現(xiàn)象的發(fā)生足以導致延期施工，則可認定該抗辯理由成立。在實踐中，開發(fā)商在遲延交付時，往往以合同中約定的不可抗力為理由，拒絕承擔違約責任。”根據(jù)這一規(guī)定，在當事人沒有約定時，對商品房的交付使用應以對房屋的轉移占有，即我們通常所說的“交鑰匙”作為標志。 對商品房遲延交付的認定商品房買賣（預售)合同中一般都會約定房屋交付使用的時間，但對以何種方式交付，一般未作約定，以至經常引發(fā)對是否為遲延交付的爭議。開發(fā)商遲延交付商品房的原因很多，既有自然現(xiàn)象的因素，如在施工過程中發(fā)生了幾級以上的臺風，導致施工不能如期進行：也有人為的因素，這里既包括政府行政行為方面的原因，也包括購房者無故拒絕受領房屋等原因，但更多的還是開發(fā)商本身的原因，如資金短缺、審批手續(xù)欠缺、與代理銷售人之間產生矛盾、建設行為不規(guī)范等。3．關于商品房遲延交付的問題商品房交易中由于買賣合同的標的物為不動產，其不可預測的風險多，因而屢屢發(fā)生開發(fā)商遲延交付的情況，并由此引發(fā)糾紛。（3）簽訂購房合同之后及時進行預告登記備案，這樣及時開發(fā)商一房二賣，也可以保障已經進行登記備案的合同受到保護，該合同的購房者可以獲得房產證。（2）交付定金之后，《認購書》在開發(fā)商和購房者之間形成了初步的約束，但是這種約束并不像購房合同那樣有效，只是起到督促雙方認定購房合同的作用，不能保障購房者一定能夠買到自己相中的房子。 產生“一房多賣”的原因在房地產經營中，造成商品房“一房多賣”的原因可分為兩種：一種原因是管理上的疏漏，如有的房產公司人員進出頻繁，售樓人員之間或是售樓人員和融資人員之間沒有及時溝通樓盤的銷售或抵押情況，致使商品房“一房多賣”，還有一種是房產公司為了自身的利益明知故犯，造成商品房“一女二嫁”，如有的房地產公司在同他人簽訂商品房買賣合同后，見房價上漲，又以賣出之房再與第三人訂立商品房買賣合同，由此造成“一房多賣”。合同法第113條，《消費者權益保護法》第49條都規(guī)定了這個原則，在最高院《解釋》第8條、第九條中，又明確了規(guī)定了商品房買賣中適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情況，其中一種就是在商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這就是一個典型的一房二買的案例，涉及房屋買賣過程中的懲罰性賠償責任。2．開發(fā)商“一房多賣”的問題所謂一房多賣是指房地產公司將出售后的商品房再次出售，將出售后的商品房抵押給銀行或將抵押后的商品房再出售的行為。（2）看房選房人要細心注意合同文本中是否有諸如“售樓廣告的承諾一切以本合同為準”、“沙盤模型不作為交房標準”等條款，這些約定以后會對購房者不利。在本案中，開發(fā)商在廣告中寫的“送5萬元精裝修”，內容具體確定，應視為合同的內容，開發(fā)商應予履行，在商品房交易中，李小姐正是因為信賴這些宣傳廣告具體確定的說明和允諾才下決心與開發(fā)商簽訂合同的，這些內容對商品房買賣合同的訂立起到了重大作用。通過一個案例來分析如何認定這個“重大影響”，李小姐在房展會上看到一張房地產項目的廣告，標題十分醒目：“買三居室送價值5萬元精裝修。（3）商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。所謂“具體確定”，是指廣告的內容是特定的，如允諾規(guī)劃區(qū)內將建游泳池、小區(qū)綠化率達到90%、送5萬裝修等。（1）商品房銷售廣告和宣傳資料所說明和允諾的對象限定為開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施，如小區(qū)會所、停車位、電梯、綠化等。也有效遏止了某些開發(fā)商為謀取暴利，利用虛假廣告兜售商品房的不法行徑，最終有利于我國房地產市場健康有序的發(fā)展。”這一規(guī)定明確了開發(fā)商制作的銷售廣告和宣傳資料只要符合相應的條件就要作為要約來處理．即使它們未納入合同，也要作為合同條款的一部分，若開發(fā)商不遵守，將承擔違約責任。針對上述問題，最高法院《解釋》第3條對商品房的銷售廣告和宣傳資料的法律性質作了明確的規(guī)定，即：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。依據(jù)我國《合同法》第15條的規(guī)定，商業(yè)廣告原則上是一種要約邀請，沒有訂入合同中的廣告、宣傳資料不能作為合同條款，在法律上無約束力，如果將商品房銷售廣告一概籠統(tǒng)地認定為“要約邀請”．那么當購房者受到虛假廣告的誤導而購買房屋并最終遭受損失時，其所受損失就只能通過請求開發(fā)商承擔締約過失責任彌補，或者是根據(jù)廣告法的有關規(guī)定追究廣告商或者開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任，而無法使自己的損失得到全面補償。目前，我國房地產市場競爭日趨激烈，開發(fā)商為了使自己的商品房從眾多競爭對手的商品房中脫穎而出，熱銷快銷，開發(fā)商利用各種宣傳媒介美化粉飾自己的產品，甚至不惜展開廣告大戰(zhàn)，以致廣告宣傳渲染的美好圖景與日后建成樓房的真實面目相去甚遠，購房人往往在入住后發(fā)現(xiàn)上當受騙，由此引發(fā)的糾紛在全部商品房買賣合同糾紛中占了相當大的比重?！娟P鍵詞】 商品房買賣合同糾紛法律問題當今社會，房地產業(yè)已逐漸發(fā)展成為國民經濟中的一支生力軍，但是，蘊含著巨大商機的房地產業(yè)的同時也因為法律、法規(guī)等制度性的缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的種種環(huán)節(jié)又紛繁復雜，處于弱勢一方的購房者的合法權益易于遭到侵犯，因此消費者如何規(guī)避購房風險和如何依法維護自己的權益，如何把購房置業(yè)變成雙方共贏這些問題迫切需要得到解決。因此，我認為對涉及商品房買賣合同糾紛有關法律問題的研究就顯得越來越有意義和價值。對于不獨立使用的樓頂平臺，因不具有排他性，屬整幢樓房業(yè)主共用，買方使用時往往會與他人產生糾紛，買賣雙方計入房屋面積進行交易，損害了其他業(yè)主的合法權益，買方要求賣方退還露臺房款的，應予以支持。此類糾紛不適用《解釋》第１４條的規(guī)定，應依據(jù)建筑物區(qū)分所有權和共有權的民法理論及雙方當事人的約定來處理這類面積誤差的糾紛。２．露臺、樓頂平臺面積計入房屋買賣合同面積造成誤差的處理依據(jù)建設部１９９５年制定的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行）中有關“建筑面積”的規(guī)定，土地房產管理部門審核時，露臺面積是不計入房屋建筑面積的。六、商品房面積誤差的認定處理１．房屋面積誤差的認定處理商品房的實測面積是已竣工的房屋在產權登記時，土地房產管理部門審核確定，出賣人委托測繪單位測量的面積未經該部門確認，不能作為商品房的實測面積。如廣東省高級人民法院《關于合同法施行后認定房地產開發(fā)經營合同效力問題的指導意見》第24條規(guī)定，商品房售樓廣告的內容沒有在商品房預售合同中約定，但符合下列情形之一的，該廣告內容具有法律約束力：（1）向購房者提供優(yōu)惠條件或贈送禮品的許諾；（2）對商品房外墻或共用部分裝飾標準的告示；（3）對商品房各組成部分或共用部分使用功能質量的陳述；（4）對商品房周圍環(huán)境質量作出的具有明確的公建指標的說明；（5）其他載有明確指標的說明。只要不符合廣告和宣傳的，出賣人應承擔違約責任。該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。、對房屋的說明和允諾應具體確定。筆者認為買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，符合以下3個條件的，即可視為要約：該內容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾。五、商品房銷售廣告和宣傳資料內容的性質認定目前，商品房90%以上是以廣告形式向社會公開出售的，出賣人為了獲取高額利潤，就會在宣傳廣告中夸大渲染，而在交房時往往又無法兌現(xiàn)，因此，商品房銷售廣告引發(fā)的糾紛在審判實踐中也大量存在。在司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；也有人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。（3）因房屋質量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。如果質量質量問題在短時間內解決不了，應要求出賣人承擔延期交房的責任。因為購房人在接受房屋時對房屋進行必要的驗收，這是購房人注意義務。即是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題，筆者認為包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。（2）在保修范圍內的一般質量問題，購房人有權要求出賣人承擔修復責任。《解釋》第十二、第十三條規(guī)定：房屋主體質量經鑒定不合格或因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用應解除合同，現(xiàn)在審判實踐中已是共識。這種根據(jù)案件具體情況由法官自由裁量形成的個案差異，是法律允許的。在具體案件中，需要法官根據(jù)出賣人的違約程度、買受人的受損狀況來自由裁量。盡管《解釋》對適用懲罰性賠償責任作出了明確規(guī)定，但也為法官裁量案件留有較大空間。（2）雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應的補救措施，使買受人行使合同撤銷權的阻卻事由發(fā)生，買賣合同應繼續(xù)履行，買受人請求撤銷合同、“雙倍賠償”也不能得到支持。第三、必須導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規(guī)定的適用懲罰性賠償責任的五種情形。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故