【正文】 同時，應明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助買房者辦理房權證及土地使用證時間，并且更要明確逾期辦證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應承擔的逾期辦證的違約金的具體計算方法?！痉ü籴尫ā糠课菟袡嘧C是由不動產(chǎn)登記機關發(fā)放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。關于逾期交房違約金的認定。法院認為，雙方于2005年11月24日實際交接房屋時，原告向被告交付代辦費、契稅、維修基金、印花稅、貼花、工本費等費用，與被告間構成委托辦證關系，至今已逾270日，被告未能辦理兩證，構成違約；且合同對逾期辦證違約條款已作具體約定，應依據(jù)合同約定處理。由于雙方已約定合同總房價不作變動，故原告根據(jù)合同約定計算的延期辦理合同備案登記違約金，合法有據(jù)，予以支持。因A公司負責合同備案事宜，現(xiàn)其又無法舉證交付錢某備案登記合同的具體時間，故其辯稱缺乏事實依據(jù)，不予采信?！景讣u析】關于延期辦理合同備案登記違約金的認定。其曾發(fā)函催告原告前來辦理產(chǎn)證，且因原告沒有向被告歸還借款13萬元及利息，故未為原告辦理出房產(chǎn)證。原告依約履行了付款義務，但被告未按期將房屋銷售合同交至房地產(chǎn)產(chǎn)權管理中心備案，且延期交房一年多，故錢某起訴要求A公司賠償延期辦理備案登記違約金23777元、延期交房違約金及損失127050元，延期辦理房產(chǎn)證違約金196166元。案例六： 逾期辦證的違約責任【基本案情】裁判文書：（2007）園民一初字第1254號民事判決書2004年 10月27日，錢某與A房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房預售合同（第四版）》，約定由原告購買被告開發(fā)的星海國際商務廣場房屋。一要看當事人的約定；二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標準；三要考慮房屋存在的質量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。【法官釋法】房屋存在重大安全隱患或不能滿足基本使用功能時，購房者可以拒絕收房。但交付房屋存在質量問題導致延遲使用客觀屬實，開發(fā)商未及時維修及通知業(yè)主驗收的，理應承擔賠償責任?！庇纱丝煽闯?，業(yè)主可以根據(jù)房屋質量嚴重程度選擇解除合同、賠償損失、修復等方式維權。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。【案件評析】房屋質量問題是老百姓關注的重大民生熱點，國家對此有強制性規(guī)定，老百姓購房時也可就交房條件與開發(fā)商進行特別約定。A公司辯稱，該房屋已于2010年1月取得證件資料具備交房條件，已通知陳某收房，但由于陳某自身原因未辦理交房，其已履行交房通知義務，通知后不存在逾期交房；2010年3月10日陳某已驗收房屋并簽署《交房驗收表》，但陳某以房屋質量為由拒絕辦理房屋交接，其已完成了交房義務。直到2012年7月，A公司修復完才將房屋交付陳某，并辦理交接手續(xù)。A公司未按約于2009年底交付房屋。在此提醒廣大消費者，購買商品房簽訂商品房買賣合同時，房屋的交付時間一定要約定明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦產(chǎn)生逾期交房，充分利用法律的渠道主張自己的權利，以維護自身的合法權益。合同解除后，A公司應當全額返還上訴人已經(jīng)支付的購房款，并承擔相應的違約責任。A公司實際交房的時間，已經(jīng)超過約定交付時間90日，構成違約，且符合合同中約定解除的條件。但法院認為，我市中高考要求停止建筑施工已成為眾所周知的事實，雙方在簽訂合同之前該要求已經(jīng)存在，不屬于不可抗力的范圍。本案中，合同約定A公司應于2011年11月30日前向陸某交付房屋，逾期超過90日，陸某有權單方面解除合同。法院經(jīng)審理認為，延期交房屬實，陸某享有合同解除權。故訴訟要求解除雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》；A公司返還購房款及利息，支付違約金及逾期付款利息損失。合同簽訂后，陸某已按約付清房款，但A公司逾期交付房屋，其通知交房時間已逾期超過90日。就商品房出現(xiàn)非主體結構的一般質量瑕疵問題，開發(fā)商負有保修義務，應當及時進行維修，否則亦應就擴大的損失承擔賠償責任。全裝修房的裝修標注因涉及用料、材質、工藝的差異及業(yè)主感官差異，所謂質量問題更是林林總總，不勝枚舉。【法官釋法】房屋質量是商品房買賣的最基本要求。朱某主張A公司逾期交房，依據(jù)不足，其主張逾期交房損失及違約金的請求，法院不予支持。A公司于2011年12月29日已取得涉案房屋《交付使用通知書》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《住宅工程質量分戶驗收合格證》等兩書一證，符合法定及合同約定的交付條件。法院經(jīng)審理認為開發(fā)商交付的房屋存在質量瑕疵，開發(fā)商未及時對房屋進行有效維修，導致房屋長期無法使用處于空置狀態(tài)，應對上述期間內(nèi)原告因房屋空置產(chǎn)生的損失承擔責任，賠償相應的租金損失。合同簽訂后，朱某按約支付購房款，朱某于交房前進入所購房屋，發(fā)現(xiàn)門面劃痕、地磚裂縫、地板色差、墻紙膠痕、吊頂毛糙等影響居住的問題，遂要求A公司整改，但至今仍未整改完畢，故訴訟要求A公司按照雙方簽訂的蘇州工業(yè)園區(qū)商品房（全裝修房）銷售合同的約定，交付符合使用條件的房屋；支付逾期交房的利息及違約金；并賠償原告的租金損失、交通費用。交房條件作為合同的重要條款，在合同中已明確約定，應以合同約定為準，即使商品房存在部分與合同約定不符的問題，亦不能當然作為業(yè)主拒絕收房的理由，業(yè)主應通過向開發(fā)商主張賠償或修復整改等合理途徑維護自身權益，切莫因“維權”誤解而導致自身損失擴大。法院對A公司主張的露臺系贈送的觀點予以采信；防盜門問題，A公司確認入戶門確實存在質量問題，理應根據(jù)合同的約定進行賠償。但A公司提供的施工圖與房屋露臺現(xiàn)狀一致，施工圖出圖日期在雙方合同之前，據(jù)此可以判斷A公司已按施工圖施工，未作變更；同時，合同文本中約定A公司交付的房屋包括南北陽臺各1個，對露臺未作表述。就蔣某主張的室內(nèi)燃氣表未安裝，不符合交付條件，法院認為，合同約定燃氣基礎設施符合交付條件應理解為燃氣管道通至室內(nèi)，具備開通條件，燃氣表是否安裝不在此范圍內(nèi)。關于交房條件：雙方合同中明確約定A公司在交房時應出示《建筑臨時使用證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，并且供水、供電、燃氣、通訊等基礎設施已具備交付使用條件。法院經(jīng)審理認為，雙方之間的房屋買賣合同合法有效，受法律保護；房屋在A公司通知蔣某交接時已具備交付條件，蔣某應當接受房屋，蔣某要求就露臺與合同約定不符、天然氣表未安裝的賠償依據(jù)不足；而就交付的入戶門不符合合同約定的情況，A公司確有過錯，應作相應賠償。故提起訴訟，要求A公司支付因防盜門與合同約定不符、露臺與合同約定不符、天然氣表未安裝不符合交付使用條件等產(chǎn)生的賠償款。案例二：交房條件認定標準【基本案情】裁判文書：（2008）園民一初字第1721號民事判決書2007年5月6日，蔣某與A公司簽訂商品房銷售合同。綜合分析以上情況，法院最終認定開發(fā)商在樓書中的宣傳、描述，不構成要約，不屬于合同內(nèi)容，開發(fā)商對此亦不存在違約問題?！苯Y合本案，開發(fā)商制作的宣傳畫冊等宣傳廣告資料成為要約的條件必須是廣告所作說明及允諾具體確定，有明確具體的交房標準、確定的小區(qū)規(guī)劃目標、配套設施?！蹲罡呷嗣穹ㄔ骸搓P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》中第三條明確規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。因此，對原告要求被告賠償房屋銷售差價13000元的訴訟請求，法院依法予以駁回。A公司則認為宣傳樓書中表明的人工湖和規(guī)劃中的大橋僅供購房者參考，雙方簽訂的房屋買賣合同中并未對此內(nèi)容進行約定，A公司不受其約束，樓書上明確該資料及售樓處的模型僅供參考。園區(qū)法院通過對受理的涉及商品房案件糾紛進行梳理，面向社會發(fā)布《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同糾紛十大典型案例》，以案例評析的方式，介紹了日常生活中常見的商品房買賣合同糾紛，并加注法律評析和法官釋法，幫助消費者依法快速、便捷、公正地解決糾紛。(第三篇：蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同糾紛十大典型案例蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同糾紛十大典型案例20140314近年來，隨著住房制度的改革和城鎮(zhèn)居民住房社會化、商品化發(fā)展，蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房屋買賣糾紛大幅上升。因此，交易雙方應充分意識到合同的重要性，從根源上規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。那么，購房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國家對樓市調控力度加大，不時會有房產(chǎn)新政策出臺的情況下，市民在準備購房前，最好能事先咨詢有關銀行，全面了解當前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導當事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調解解決。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。在沒有其他約定的情況下，購房者還可以依據(jù)《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權利。根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時無法預見的。至此，買賣雙方因貸款問題引發(fā)的糾紛開始不斷升級。房開公司卻認為，在黃女士申請銀行貸款問題上房開公司并無過錯，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。“國十條”要求嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。在簽訂合同當日，黃女士即向房開公司支付了12萬元首付款。合同約定，黃女士購買該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價為40萬元。當然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應當符合合同的約定。就貴州省地方規(guī)定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應當符合下列條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格，依法取得建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關部門出具的認可文件或者準許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案；二是房地產(chǎn)開發(fā)項目的公共服務設施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎設施具備國家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權、管理權，并且以書面形式明確管理責任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2008年新修訂的《消防法》對消防驗收制度作了重大修改，即只有對國務院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，才實行竣工驗收制度，未經(jīng)驗收合格不得投入使用；對于其他的建設工程，實行消防備案制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、。法院認為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實意思表示，合同中明確了雙方的權利義務，對房開公司逾期交房所要承擔的責任也有所規(guī)定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗收備案表，故無需出示驗收備案表給李女士。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費等損失共5萬元。但在到期交房時，房開公司卻無法出示房屋竣工驗收合格證、消防驗收合格證明、房屋驗收備案表等證件及資料。承擔締約過失責任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機會的損失，并不包括強制簽訂商品房買賣合同的責任。張先生獲得了2萬元經(jīng)濟損