【正文】 ）產(chǎn)品上的亮點(diǎn) 基本南北朝向規(guī)劃，中心主題性水系園林，商業(yè)內(nèi)外街的設(shè)置； 戶型上始終保證緊湊實(shí)用的原則，功能分區(qū)合理，交通動(dòng)線短，戶戶臥室都有凸窗的設(shè)置，大面積的主臥空間設(shè)有轉(zhuǎn)角凸窗，有的臥室?guī)мD(zhuǎn)角戶型景觀露臺(tái)。 在戶型上，首批推出單位全為三房，保證所有房間朝南，客廳前設(shè)置入戶花園，主臥設(shè)置了轉(zhuǎn)角落地大凸窗。 錦繡尊品 （ 1）項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目地址 欽州灣廣場(chǎng)金穗街 開發(fā)商 融合集團(tuán) 預(yù)約和開盤時(shí)間 未定 銷售情況 現(xiàn)正 進(jìn)行客戶預(yù)約工作 總體銷售率 折扣均價(jià) 優(yōu)惠折扣 推廣語(yǔ) /主打特點(diǎn) 金領(lǐng)、中心、品質(zhì)觀 （ 2）項(xiàng)目產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)及優(yōu)劣勢(shì)分析 推出戶 型 配 比 總數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 180 三房 180 129133 ㎡ 宣傳方式 欽州灣廣場(chǎng)、欽州高速路路口，工地圍墻 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 低密度住宅，景觀園林，觀光電梯，入戶花園，架空層泛會(huì)所，游泳池，發(fā)展商品牌 項(xiàng)目劣勢(shì) 都是高層，周 邊居住形象較差 （ 3）產(chǎn)品上的亮點(diǎn) 在規(guī)劃上，所有樓座純南北走向，底層用商鋪圍合保證小區(qū)的安全性和私密性。 中央公館 （ 1）項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目地址 育才路與福興八街交匯處 開發(fā)商 欽州萬(wàn)春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 預(yù)約和開盤時(shí)間 開盤： 2021102 銷售情況 4 棟小高層，國(guó)慶開盤至今，三房剩余僅 2 套，兩房因套數(shù)多還有部分剩余，四房剩余約 6套 總體銷售率 約 65% 均 價(jià) 2800 元 優(yōu)惠折扣 一次性 96 折，按揭 97折 推廣語(yǔ) /主打特點(diǎn) 廣場(chǎng)中央，城市理想家 （ 2）項(xiàng)目產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)及優(yōu)劣勢(shì)分析 戶 型 配 比 總數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 約 142 二房 約 100 ㎡ 70% 三房 約 30 ㎡ 21% 四房 12 ㎡ 9% 宣傳方式 欽州灣廣場(chǎng)戶外廣告、公交站牌廣告、工地圍墻 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 靠近中心區(qū)； 社區(qū)較大，綠化率高； 帶會(huì)所、幼兒園、休閑中心等社區(qū)配套； 絕大多數(shù)戶型南北通透，多面采光； 全部戶型雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，多面采光； 項(xiàng)目劣勢(shì) 小區(qū) 三面都是農(nóng)民房，治安無(wú)保障； 周邊生活配套欠缺，生活不便利； 多數(shù)戶型開間小，客廳寬度僅 3 米多； 一梯四戶全部都是門對(duì)門的設(shè)計(jì)； 四房的戶型全部是廁所對(duì)入戶門，且兩個(gè)臥室對(duì)客廳，無(wú)動(dòng)靜分區(qū)。 悉尼陽(yáng)光 （ 1）項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目地址 欽州永福東大街 16 號(hào) 開發(fā)商 廣西上元置業(yè)有限公司 預(yù)約和開盤時(shí)間 開盤 :202161 銷售情況 銷售情況較差，相對(duì)二房銷售較為良好 總體銷售率 約 20% 折扣均 價(jià) 2750 元 優(yōu)惠折扣 一次性 98 折，按揭 99折 推廣語(yǔ) /主打特點(diǎn) 所以選擇悉尼陽(yáng)光，因?yàn)槌叨群饬? （ 2）項(xiàng)目產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)及優(yōu)劣勢(shì)分析 戶 型 配 比 總套數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 320 二房 140 86100 44% 三房 150 128134 47% 四房 10 150 3% 五房 20 186 6% 宣傳方式 白海豚酒店前的三面立柱廣告、永福西大街到項(xiàng)目位置的路燈旗 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 一期前幾棟樓的成功銷售，加 上直觀的社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)造了良好的銷售條件； 大社區(qū)，居家氛圍好； 地處城市新的發(fā)展中心，升值潛力大； 有會(huì)所及良好的商業(yè)規(guī)劃并已招商成功； 小區(qū)建筑品質(zhì)高，檔次高； 6 周邊很安靜，無(wú)噪音騷擾； 項(xiàng)目劣勢(shì) 目前所處位置較偏； 周邊生活配套還跟不上； 圍合格局影響物業(yè)的通透和采光； 1/2 的戶型是東西朝向； 樓間距小，兩棟樓之間的間距僅 18 米； 四房的戶型設(shè)計(jì)差，廁所對(duì)著入戶門； 各戶型的陽(yáng)臺(tái)都很小。樓中樓和四房單位相對(duì)滯銷。 主要臥室都采用凸窗的設(shè)計(jì)，擴(kuò)大室內(nèi)的采光面； 戶型開間相對(duì)緊湊，交通動(dòng)線相對(duì)較短，功能分區(qū)相對(duì)明晰，互不干擾； 大面積的四房戶型和樓中樓戶型分別引入了入戶花園和空中大露臺(tái)空間。 華信香江花園二期 （ 1）項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目地址 欽州沙井大道 開發(fā)商 廣西欽州華信置業(yè)有限責(zé)任公司 預(yù)約和開盤時(shí)間 開盤 :2021 年 7 月 8 日 銷售情況 一期單位基本售罄，還剩余部分四房單位，二期推出二房和三房銷售近5成。購(gòu)房直接交房款，不收定金。 項(xiàng)目周邊在售案例樓盤分析 中地濱江 花園 （ 1）基本信息 項(xiàng)目地址 欽州永福東大街，二橋與揚(yáng)帆大道交接口處 開發(fā)商 廣西中地置業(yè)有限公司 樓盤規(guī)模 占地 萬(wàn)平方米（一期 105314 平方米），總建面 168 萬(wàn)平方米（一期 249771 平方米） 預(yù)約和開盤時(shí)間 2021 年 1 月 1 日開盤 銷售情況 推出多層二房和三房基本售罄，高層小戶型公寓銷售良好，準(zhǔn)備推出 18層三房和兩房 總體銷售率 約 30% 折扣后均價(jià) 2850 元 /平方米 優(yōu)惠折扣 一次性 97 折，按揭 99折 推廣語(yǔ) /主打特點(diǎn) 欽州東區(qū)，中 地在造一座城 （ 2）項(xiàng)目產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)及優(yōu)劣勢(shì)分析 一期首批單位戶型配比 總數(shù) 戶型 套數(shù) 面積 比例 608 單間 256 38 ㎡ 42% 二房 80 78110 ㎡ 13% 三房 180 130 ㎡ 29% 四房 102 160180 ㎡ 16% 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目 168 萬(wàn)平方米的規(guī)模、威尼斯水岸主題園林、項(xiàng)目臨江景觀、臨政務(wù)區(qū)地段、項(xiàng)目基本一梯兩戶型 項(xiàng)目劣勢(shì) 現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊配套不成熟 （ 3）產(chǎn)品上的亮點(diǎn) 在規(guī)劃上保 證了人車的絕對(duì)分流，同時(shí)二房以上戶型基本保持南北走向，通透性較強(qiáng)； 園林規(guī)劃上有明確的主題性，運(yùn)用大量的帶狀水系保證各樓座都有水景可觀； 戶型方正實(shí)用，各個(gè)戶型都保證了超大的景觀陽(yáng)臺(tái)和凸窗，同時(shí)三房引入了小錯(cuò)層的概念，四房的樓中樓還引入空中庭院的概念。 開發(fā)理念和操盤水平亟待提高，市場(chǎng)面臨重洗牌 部分開發(fā)商開發(fā)理念陳舊，投資只憑經(jīng)驗(yàn)，忽視科學(xué)決策，重視后期銷售，不重視前期的市場(chǎng)定位策略。隨著年輕人觀念的轉(zhuǎn)變，開始考慮脫離大家庭自營(yíng)小家的打算，一房?jī)煞块_始受到市場(chǎng)的青睞，同時(shí)投資需求的變化必要求對(duì)產(chǎn)品也要開始走向多元化。 大盤時(shí)代興起，品質(zhì)樓盤引領(lǐng)市場(chǎng) 2021 年下半年開始，各區(qū)版塊逐漸出現(xiàn)百畝以上的大盤，打破了原來(lái)由“世紀(jì)新城”、“悉尼陽(yáng)光”、“長(zhǎng)榮新城”構(gòu)成的“三大盤圍城”格局，呈現(xiàn)大盤百花齊放的態(tài)勢(shì)，大地產(chǎn)大格 局大投資已經(jīng)成為欽州城市開發(fā)潮流，并將逐步改寫欽州房產(chǎn)格局，優(yōu)化欽州房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，引領(lǐng)欽州房產(chǎn)在資源利用最大化的基礎(chǔ)上，提升整個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品水平和消費(fèi)水平，如中地江濱國(guó)際、嘉華東方明珠等。 產(chǎn)品開發(fā)由初級(jí)到中高級(jí)過(guò)度，過(guò)渡進(jìn)入品質(zhì)品牌階段 隨著城市發(fā)展需要，欽州房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過(guò)幾年市場(chǎng)的初級(jí)培育，即將完成產(chǎn)品階段使命，過(guò)渡進(jìn)入品質(zhì)品牌階段；也因地價(jià)的不斷上漲，向天空要土地的開發(fā)時(shí)代必然導(dǎo)致高層產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。 欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特征 根據(jù)對(duì)欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，主要呈現(xiàn)如下特征： 價(jià)格上升快，價(jià)差小，出現(xiàn)售價(jià)“一刀切”現(xiàn)象 2021 年下半年開始銷售價(jià)格急劇上升，商品房整體價(jià)格由 1400 元 /平方米左右上升到目前 2600 元 /平方米（指多層住宅）左右，最低售價(jià) 2021 元 /平方米左右，最高售價(jià) 3300 元 /平方米，且市區(qū)與港區(qū)差別不大，均在 2800 元 /平方米，各個(gè)樓盤銷售價(jià)格相近，價(jià)差小，出現(xiàn)售價(jià)“一刀切”現(xiàn)象。預(yù)計(jì)今年可售商品房仍將大幅增加，商品住房緊缺現(xiàn)象將可得到逐步緩解。共辦理商品房合同備案登記 5781 宗 ,面積 萬(wàn)平方米 ,同比增長(zhǎng)%、 %。據(jù)市房地產(chǎn)監(jiān)理處、交易中心統(tǒng)計(jì)， 2021 年 12月底止共辦理房屋貸款抵押（含現(xiàn)房、在建工程和預(yù)購(gòu)商品房抵押） 7462宗，抵押面積 ，抵 押登記金額 億元，分別比 2021 年同期增長(zhǎng) ％、 %和 %；共辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記（含普通房、已購(gòu)公房的買賣 。 (如表 5)空置部分主要還是營(yíng)業(yè)性用房。 表 (萬(wàn) M2) 2021 年 1— 12 月 2021 年 1— 12 月 同比增長(zhǎng) (%) 新開工面積 竣工面積 商品房交易 市區(qū)（含港區(qū)）當(dāng)月多層建筑均價(jià)為 元 /平方米；小高層及高層均價(jià)達(dá) 2700 元 /平方米左右。 表 (畝、萬(wàn)元、畝 /萬(wàn)元 ) 2021 年 1— 12 月 2021 年 1— 12 月 同比 增長(zhǎng) (%) 土地購(gòu)置面積（畝） 土地購(gòu)置成交價(jià)款 20614 土地購(gòu)置成交均價(jià) 商品房建設(shè) 2021 年 1— 12 月全市的商品房新開工面積、竣工面積均有不同程度的増加。 (如表 3)所述數(shù)據(jù)已含市永福大橋東岸分三年時(shí)間向受讓人的整合用地。 )與前年同期相比增長(zhǎng)%。 房地產(chǎn)投資 據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全市房地產(chǎn)開發(fā) 2021年 1— 12月累計(jì)完成投資達(dá) 億元 ,同比增長(zhǎng) %。 欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及趨勢(shì) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 到目前為止，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 128 家（其 中市區(qū) 94 家），取得三級(jí)資質(zhì) 14 家，四級(jí)資質(zhì) 31 家，暫定資質(zhì) 83 家。2021 年，城鎮(zhèn)居民人均可支 配收入 12021 元，農(nóng)民人均純收入 4000 元，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)，城鎮(zhèn)居民人均居住面積 22平方米，農(nóng)村居民人均居住面積 24 平方米，城市人均公共綠地面積 10 平方米，五年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)15萬(wàn)人、新增農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移人數(shù) 25 萬(wàn)人。 2021 年，城鎮(zhèn)人口達(dá)到125 萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率提高到 35%。 欽州市規(guī)劃情況 欽州市委、市政府制訂并實(shí)施了“以港興市，以市促港，項(xiàng)目支撐，開放帶動(dòng)，建設(shè)臨海工業(yè)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略。 2021 年欽州港區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) 40%。全市 500萬(wàn)元以上投資項(xiàng)目共有 466 個(gè)，比去年同期多 36 個(gè)； 500 萬(wàn)元以上投資項(xiàng)目累計(jì)完成投資 億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資加快發(fā)展，共完成投資 億元，增長(zhǎng) %。全市生產(chǎn)總值突破 300 億元，人均生產(chǎn)總值突破 1000 美元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一 步增強(qiáng)。 欽州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2021 年，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)快速協(xié)調(diào)發(fā)展。距南寧北海機(jī)場(chǎng)僅 100 公里。 欽州市投資環(huán)境分析 欽州市概況 欽州地處廣西沿海地區(qū)中心位置，是華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈與東盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是西南地區(qū)最便捷的出海通道，是連接中國(guó)西南、華南、中南與東盟大市場(chǎng)的重要樞紐。、泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、西南六?。▍^(qū)、市）協(xié)作等多個(gè)區(qū)域合作交匯點(diǎn)，南擁北部灣，背靠大西南，東連 珠三角，面向東南亞，西南與越南接壤。處于中國(guó)－東盟自貿(mào)區(qū)、泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、大湄公河次區(qū)域、中越 。（西南、 華南和中南）、溝通東中西、面向東南亞，充分發(fā)揮連接多區(qū)域的重要通道、交流橋梁和合作平臺(tái)作用，以開放合作促開發(fā)建設(shè)，努力建成中國(guó)－東盟開放合作的物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和信息交流中心，成為帶動(dòng)、支撐西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地和開放度高、輻射力強(qiáng)、經(jīng)