【正文】 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民 生活水平大幅度提高，為重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的機(jī)遇 ，而 房地產(chǎn)政策 的 靈活 性，使 房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮的良好勢(shì)頭 ， 近 幾 年一直保持持續(xù)、快速、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步成為支撐全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。 （ 4） 近期 商品房 成交抽樣分析 25 2021 年 4月份 重慶 主城 各 區(qū)商品房成交 比較 區(qū)域 套數(shù) （套） 套內(nèi)面積 （ ㎡） 金額 （ 萬 元） 套均面積 （㎡） 成交均價(jià) （元 /㎡） 渝中區(qū) 579 3215 大渡口區(qū) 540 2538 江北區(qū) 2062 2861 沙坪壩區(qū) 708 2827 九龍坡區(qū) 2028 3064 南岸區(qū) 3276 3208 北碚區(qū) 242 1672 渝北區(qū) 2951 2758 巴南區(qū) 761 2066 北部新區(qū) 2061 2962 總計(jì) 15208 2882 （資料來源： 重慶房地產(chǎn) 交易 信息網(wǎng) ） 分析： 從 2021年 4月份成交數(shù)據(jù) 看， 成交均 價(jià)比 2021年略有增長(zhǎng)，從各區(qū)域看， 除北部新區(qū)與北碚區(qū) 成交均 價(jià)下降外 ，其它各區(qū)價(jià)格均比 2021年有較大的增長(zhǎng) 。 南岸區(qū)住宅市場(chǎng)在 2021年度表現(xiàn)相當(dāng)搶眼，成交價(jià)達(dá) 2765元 /平方米，僅次于北部新區(qū)及渝中區(qū)。 （ 2） 重慶房?jī)r(jià)走勢(shì) 23 重慶成交均價(jià)及增長(zhǎng)變化 (單位 :元 /平方米 ) 05001000150020212500300000 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 6均價(jià)增幅均價(jià) 2044 2368 2587 2697 2786增幅 1 3 . 7 0 % 8 . 4 5 % 4 . 2 5 % 3 . 3 0 %2021 2021 2021 20212021 年 1季 分析： 重慶房產(chǎn)交易價(jià)格從 2021年開始增長(zhǎng)幅度放慢，已呈持續(xù)、小幅、穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，04年前增幅較大，之后增幅出現(xiàn)下降，主要是市場(chǎng)總量增大以及宏觀調(diào)控政策的影響。 價(jià)格 分析 （ 1） 2021年一 季度重慶與全國(guó)房?jī)r(jià)比 較分析 22 2021年一季度重慶房?jī)r(jià)指數(shù)比較 地 區(qū) 房屋銷售 房屋租賃 物業(yè)管理 土地交易 新建住宅 二手住宅 住宅租賃 住宅用地 全 國(guó) 北 京 天 津 上 海 鄭 州 深 圳 南 寧 重 慶 成 都 貴 陽 西 安 蘭 州 2021年 西南、西北中心城市房?jī)r(jià) (單 位：元 ) 城市 成交均價(jià) 增長(zhǎng)率 重慶 2697 % 成都 4472 % 貴陽 3410 16% 南寧 2754 % 昆明 2975 % 西安 4047 % 分析 ： 2021年，重慶主城區(qū)商品住宅均價(jià)為 2697元 /平方米，低于 3000元的全國(guó)平均水平；2021年一季度，重慶房?jī)r(jià)漲幅僅為 %，低于全國(guó) %的平均水平 。 （ 4） 住宅成交面積 各區(qū)域住宅成交面積 （單位：萬方） 區(qū) 域 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 合計(jì) 累計(jì)比重 南岸區(qū) % 巴南區(qū) % 九龍坡區(qū) % 大渡口區(qū) % 江北區(qū) % 渝北區(qū) % 北部新區(qū) % 渝中區(qū) % 沙坪壩區(qū) % 北碚區(qū) % 合計(jì) % 分析： 從成交數(shù)據(jù)與供應(yīng)量數(shù)據(jù)比較來看，不僅供應(yīng)量龐大，需求亦旺盛，各區(qū)域銷售比重與供應(yīng)比重基本持平；熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在 南岸區(qū)及三北區(qū)域 ， 而沙坪壩與九龍坡區(qū)域成交逐步活躍；另外， 江南兩區(qū)南岸區(qū)與巴南區(qū)成交量接近整個(gè)市場(chǎng)成交量的 五 分之一， 隨著巴南區(qū)與茶園新區(qū)的逐步興起，南北相爭(zhēng)的局面將愈演愈烈 。 （ 3） 房地產(chǎn)市場(chǎng) 供銷比 重慶主城各區(qū) 2021— 2021 年商品房累計(jì)銷供比 區(qū) 域 累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬方） 累計(jì)銷售面積（萬方） 供銷比 南岸區(qū) 巴南區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 江北區(qū) 渝北區(qū) 北部新區(qū) 渝中區(qū) 沙坪壩區(qū) 分析： 重慶整體供求關(guān)系較為合理，除渝中區(qū)及九龍坡區(qū)供不應(yīng)求外，其它區(qū)域基本能保證市場(chǎng)供應(yīng)。 （ 2） 商品房 銷售面積 各區(qū)域商品房銷售面積 （單位：萬平方米） 區(qū) 域 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 合 計(jì) 2021 年各區(qū)比例 20 南岸區(qū) % 巴南區(qū) % 九龍坡區(qū) % 大渡口區(qū) % 沙坪壩區(qū) % 江北區(qū) % 渝北區(qū) % 北部新區(qū) % 渝中區(qū) % 北碚區(qū) % 合計(jì) % 分析： 從上表來看， 重慶主城各區(qū)域銷售量差距較大，熱點(diǎn)較為 集中； 對(duì)比主城各區(qū)的銷售狀況，南岸區(qū)這 5年來的銷售面積總和僅此于渝北區(qū)，排在全市第二，而逐年的銷售中，南岸區(qū)一直處于全市主城前三甲，除 2021年銷售面積有小幅回落外， 其他各年份都有一定的增長(zhǎng)幅度。 經(jīng)查閱相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，在商品房累計(jì)空置面積中，近 5 年來，其商業(yè)用房空置面積比例都接近 50%，而在房地產(chǎn)開發(fā)投資總量上，住宅開發(fā)量比例已達(dá) 80%以上，說明住宅需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)需求量，舊城改造、城市化率提高、城市綜合宏觀環(huán)境及生活環(huán)境的向好等使住宅需求不斷擴(kuò)大，而商業(yè)用房因購買價(jià)格及總金額大，且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，其市場(chǎng)去化速度相對(duì)變得緩慢。 隨著政府宏觀調(diào)控影響的稀釋、 《 20212020 年重慶市總體規(guī)劃》 的 出臺(tái) 、“爛 尾樓”的盤活、 輕軌 二號(hào)線的開通及濱江路的規(guī)劃改造，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次成為熱點(diǎn)，因此2021 年始銷售面積及銷售額出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，甚至到 2021 年已出現(xiàn)竣工面積小于銷售面積的現(xiàn)象，市場(chǎng)呈供需兩旺態(tài)勢(shì) 。從南岸區(qū) 2021年至 2021年的土地 供應(yīng)量增長(zhǎng)趨勢(shì)說明 ， 南岸區(qū)的開發(fā)熱度在提升， 也意味著 該區(qū)域的 存在較大的市場(chǎng) 需求 空間 。 二、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)投資比例 分析 重慶房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重 （單位：萬元） 17 固定房產(chǎn)比重多項(xiàng)式 ( 固定 )指數(shù) ( 房產(chǎn) )固定 房產(chǎn) 比重 % % % % % %2021 2021 2021 2021 2021 2021 分析： 重慶全社會(huì)固定投資及房地產(chǎn)投資連年增長(zhǎng)，從 2021年至 2021年總量基本 增長(zhǎng) 3倍 ，后三年增長(zhǎng) 更為突出，房地產(chǎn)投資已占固定資產(chǎn)投資的四分之一， 說明重慶城市建設(shè)力度不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資成為推動(dòng)城市建設(shè)進(jìn)程、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要角色。其中，居住用地、工業(yè)倉儲(chǔ)用地和商業(yè)旅游娛樂用地交易價(jià)格分別上漲 %、 %和 %。全國(guó) 70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格均上漲，漲幅較高的主要城市包括：北海 %，深圳 %，北京 %，廣州 %，福州 %和瀘州 %等 ； （ 3）、 二手住房銷售價(jià)格 持續(xù)增長(zhǎng)較快 ： 二手住房銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比上季度高 。 但是，依據(jù) 2021 年第一季度全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展 16 的現(xiàn)狀來看，國(guó)家宏觀調(diào)控效果不 明顯， 仍然保持較為強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，具體表現(xiàn)為： （ 1）、 房?jī)r(jià)整體上升較快，部分城市房?jī)r(jià)上升過快 ： 全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲%，漲幅比上季度高 。 第三章 房地產(chǎn) 發(fā)展環(huán)境 一、全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入水平的提高以及全國(guó)城市化進(jìn)程的加快，全國(guó)房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。屆時(shí)巴南區(qū)、江北區(qū)以東距離本項(xiàng)目所在區(qū)域的交通時(shí)間將會(huì)大大縮短。 ? 輕軌 3號(hào)線 輕軌 3 號(hào)線分三期建設(shè)：一期工程起于南岸區(qū)二塘，止于北部新區(qū) 龍頭寺；二期向北延伸至江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，三期向南延伸至巴南區(qū)魚洞鎮(zhèn)，預(yù)計(jì) 2021 年建成投運(yùn)。 ? 鵝公巖大橋 鵝公巖大橋 是連接南岸區(qū)與九龍坡區(qū)的重要市政通道，地塊區(qū)域經(jīng)由大石路通過此橋，在 10 分鐘之內(nèi)即可通達(dá)九龍坡區(qū)。 周邊環(huán)境狀況 （ 1） 交通 ? 網(wǎng)絡(luò)分布 地塊周邊城市主次干道密布，交通通達(dá)性強(qiáng)，大石路貫通南北，與白鶴路、海峽路、蘭 14 花路相交，連通南濱路、 學(xué)府大道、四公里立交，形成“三縱三橫”主交交通網(wǎng)絡(luò)，丹龍路—— 青龍路、丹回路、雙龍路、南湖路、等城市次干道相互環(huán)繞，對(duì)地塊形成四周包圍之勢(shì)。檀香山、蘋果城、駿逸江南楓庭、回龍灣 、美堤雅城 等成熟中高品質(zhì)大社區(qū)， 后期又陸續(xù)開發(fā)出 金陽溯源居、駿逸 ? 規(guī)劃建設(shè)情況 片區(qū)已擁有中天 以上數(shù)據(jù)表明，南岸區(qū)各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于重慶市整體增長(zhǎng)速度，而城鄉(xiāng)居民收入也遠(yuǎn)高于重慶平均水平，這 表明南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭 強(qiáng)勁 ， 投資環(huán)境、生活環(huán)境日益優(yōu)越，居民生活質(zhì)量不斷提高，消費(fèi)需求不斷增強(qiáng)，從而為區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。 區(qū)域發(fā)展 狀況 南岸區(qū)作為重慶主城區(qū)的重要組成部分，在 “ 重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈 ” 建設(shè)中居于重要地位， 通過 打造 “ 實(shí)力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠信南岸 ” ，做大做強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，提升南岸知名度，建設(shè)最佳人居環(huán)境，樹立良好社會(huì)信用；通過構(gòu)建南濱風(fēng)情路、南坪商務(wù)圈、茶園新城區(qū)、重慶 CBD南區(qū)、江南大學(xué)城、長(zhǎng)江廣陽島、 南山生態(tài)帶等 “ 七大經(jīng)濟(jì)板塊 ” ，區(qū)域性 輻射力、競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng) ，已 培育出 “ 吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸 ” 三大品牌 。 有 10余所國(guó)家部省級(jí)科研機(jī)構(gòu)和 重慶工商大學(xué)、重慶教育學(xué)院等 5所大專院校，具有豐富的人才資源優(yōu)勢(shì)； 產(chǎn)業(yè)門類齊 全，自成體系 。 已有長(zhǎng)江大橋、鵝公巖大橋、大佛寺大橋，分別與渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、江北區(qū)相連，渝黔高速公路橫穿境內(nèi)，菜園壩大橋、 朝天門 大橋 正在 興建； 巴渝文化、宗教文化、抗戰(zhàn)文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，旅游資源得天獨(dú)厚 。 12 第二章 地塊與 區(qū)域 一 、 南岸區(qū) 概況 區(qū) 位 概述 南岸區(qū)地處重慶市中心長(zhǎng)江以南，北面長(zhǎng)江環(huán)繞，南至李家沱鄰巴南區(qū)，西面為重慶著名風(fēng)景區(qū)南山，東以鵝公巖大橋與九龍坡連接， 全區(qū)幅員面積 265平方公里，城區(qū)建成面積 44平方公里， 依山傍水，是重慶唯一同時(shí)擁有江景和山景資源的區(qū)域，是重慶規(guī)劃建設(shè)中的經(jīng)貿(mào)和風(fēng)景旅游重點(diǎn)區(qū)域。 ? 走集約型城鎮(zhèn)化道路，促進(jìn)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，圍繞主城特大城市，在大約一小時(shí)通勤半徑范圍內(nèi)