【正文】 潔無 味無污積，垃圾清運率 100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度 1%以下 (夜夾法 )。15： 30~17：00 澆水、施肥 (三 )房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度 8h內(nèi)隨來隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍 /月，化糞池一遍 /半年，污水管二遍 /季急修不過夜，小修補 24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍 /天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞 隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時報告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率 90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率 100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率 100%，業(yè)主滿意率 90%以上平整率無積水，缺損，完好率 90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作 正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率 90%以上程序 8： 00~8： 30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。9： 30~11： 30 除雜草、整形、保潔 。夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍 。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率 99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率 90%以上收繳率 90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序 8： 00~8： 30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。 九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。 入伙現(xiàn)場入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、 花卉、背景音樂，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。 l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l印刷入住表格 。l垃圾清運：增 設(shè)垃圾池 (屋 )或垃圾清運站等 l樓道燈：改用節(jié)能燈 (如：溫感、聲控或角摸式等 )l分步購置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等 。增設(shè)自行車棚 。l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志 。增設(shè)報警系統(tǒng) 。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。 l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。 l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。 l接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備 (設(shè)施 )與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。確保保修項目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實，重大保修項目細(xì)則與圖紙校驗 到位 。l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn) 。 l是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收 。 六、前期物業(yè)接管 a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收 (無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議 )。 36 萬元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為 0。 5%繳納即 1。 52萬元乘 25%=1。 192 萬元 (5)安全護(hù)衛(wèi)費： 7人乘 200 元 /年乘人 =0。 04 萬 m2乘 1元 /年乘 m2=1。 17萬元 /年 (2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費： 1。 61元 /月乘 m2 (1)員工的工資和按規(guī)定提取的福 利費序號崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計 1經(jīng)理 1120242024 經(jīng)營部主任18008003辦事員 360018004物業(yè)管理員 18008005安全護(hù)衛(wèi)員 750035006水電工 17007007 保潔員 2400800工資總額合計 9600 工資總額合計： 9600元 /月 。 11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入： 10 萬元 (辦公設(shè)施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等 )e)公共性服務(wù)費構(gòu)成測算： 21。 05萬元 l不可預(yù)見費用： 1。 5萬元 (辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等 )l維修保養(yǎng)費用： 1。 5萬元 b)支出： 20。 5萬元 l特約服務(wù)： 5。 35=126000(元 ) 預(yù)計收入 11。 34萬元應(yīng)收 12。 五、經(jīng)營預(yù)測 a)經(jīng)營收入： 19。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。 6 水電工 1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。財會要持證 4物業(yè)管理員 1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務(wù)等。 2經(jīng)營部主任 1具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。預(yù)計 16 名員工 (按整個小區(qū)交付時設(shè)計 )。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。以簡報、信息報送的形式加強工作動態(tài)交流，上下情況溝通，同時要組織新聞媒體宣傳典型示范項目，曝光、通報違法違規(guī)行為，規(guī)范各方主體行為，引導(dǎo)業(yè)主支持和主動參與物業(yè)管理活動，營造有利于行業(yè)健康發(fā)展的良好輿論氛圍。重點培育一批信譽好、市場競爭力強、業(yè)主滿意度高、誠信服務(wù)的品牌企業(yè)，帶動全市物業(yè)管理水平和服務(wù)品質(zhì)的提升。 (三 )扶持行業(yè)發(fā)展。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目合同履約情況動態(tài)監(jiān)管，每周安排不少于 1個工作日對物業(yè)服務(wù)項目進(jìn)行抽查、檢查。對拒不整改、不執(zhí)行、不落實工作 方案的，要依照相關(guān)規(guī)定予以處罰，記入企業(yè)信用檔案，直至吊銷資質(zhì)證書。 落實責(zé)任。 四、嚴(yán)格工作要求，務(wù)求階段實效 (一 )加強領(lǐng)導(dǎo)，強化組織實施 提高思想，統(tǒng)一認(rèn)識。 (三 )整改、抽查階段 (從 10 月中旬至 11月中旬 ) 責(zé)令物業(yè)企業(yè)做好整改工作，對整改工作不落實的，將采取相關(guān)措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實。同時，對現(xiàn)有已評上省、市級示范項目將采取 “ 回頭看 ” 措施，加強檢查監(jiān)督。布置企業(yè)開展自查自糾，如實填報 “ 整頓和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)自查檢查表 ” 對存在問題的小區(qū)一律在 9月 5日之前自行整改完畢，并向協(xié)調(diào)小組提出整改書面報告。物業(yè)項目整改提升方案要于 8月 20 日前要報我局備案。 制訂工作方案。物業(yè)管理主管部門、社區(qū)、街道及各物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一思想，形成共識，制定 具體工作方案和分布實施計劃。 堅持 “ 標(biāo)本兼治、綜合治理 ” 的原則，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)自查自糾與行業(yè)主管部門檢查督促相結(jié)合、全面規(guī)范和重點提升相結(jié)合、專項整治與長效管理相結(jié)合的辦法，加強整改整治，以達(dá)到促進(jìn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理面貌明顯改觀，行業(yè)管理得到加強的目的，力爭專項行動取得明顯成效。聯(lián)系人：林學(xué)貴，電話 _______。著力規(guī)范市場秩序和服務(wù)行為，提升行業(yè)形象，促進(jìn)物業(yè)管理和諧健康發(fā)展。 填寫客戶需求狀況分析表。 ： 調(diào)查表費用 (8元 )其他資料費用 (8元 ) ： 分析調(diào)查結(jié)果匯總的總表 。 開會遲到懲罰：給予遲到成員請小組每位成員一瓶飲料的懲罰 。 作弊行為的處罰： 一經(jīng)發(fā)現(xiàn)小組成員有以上作弊行為，將給予該成員請小組每位成員一瓶飲料的懲罰，必須嚴(yán)厲執(zhí)行。 作弊違規(guī)： 測評時有以下情況之一為作弊行為： (1)涂改測評表內(nèi)容 。 未按規(guī)定時間提交的 。 ： 測評表須有測評人員、客戶簽名及客戶電話，并注明測評時間。 6. 《客戶滿意度測評報告》內(nèi)容包括： 各單項的滿意率、不滿意因素分析及改進(jìn)建議、客戶滿意度匯總表、 調(diào)查后續(xù)工作要求等。 60≤ 滿意度綜合指數(shù) ≤70 為一般，除對單項不滿意進(jìn)行改進(jìn)外，應(yīng)對公司管理體系進(jìn)行 系統(tǒng)性分析并加以改進(jìn)，以期提升職員滿意度。 滿意度綜合指數(shù) ≥90 為非常滿意，注意加以保持和提升。 5. 測評表統(tǒng)計公式： 滿意度指數(shù) : 滿意度綜合指數(shù) =∑( 非常滿意 +滿意 )/已填項目數(shù) 100% 項滿意指數(shù) 60%為不滿意，應(yīng)重點 加以改進(jìn) 。 調(diào)查表發(fā)放率： 100% 調(diào)查表回收率： 100% 調(diào)查表真實率： 85% 召開會議時間： 20_年 5月 25日晚 7： 00 第一次會議地點：烹專食堂 其