【正文】 20m內(nèi) 3只以下程序 5： 00~7： 00地面清掃 。 8： 30~17： 00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保 潔單車、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度 24h每周一遍 24h，每 20 分鐘一遍 24h5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場每周一次，每次 1h標(biāo)準(zhǔn)人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費 90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。13： 30~15： 30除殺蟲、補缺、保潔 。冬季喬木一遍春夏秋 季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍 8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標(biāo)準(zhǔn)均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持 30~50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度 90%以上保潔率 99%以上綠化率 95%以上程序 7：00~9： 30 澆水、施肥 。 8： 30~17： 00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案 (二 )綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜 。 十、日常管理 (一 )房屋管理運作一覽表工作內(nèi)容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍 /天，入伙期間 6h/天，消滅違章于未然每周三次 100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率 100%，投訴率 1‰ 以下。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料 ?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。 八、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。 l與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。 協(xié)調(diào)工作 l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作， 保證住戶入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。l 制定入住流程 。加固架空層車庫 。封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出 。統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗 。 七、入伙 準(zhǔn)備工作 l治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄 。 l接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。 l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決。l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l落實物業(yè)的保修事宜 (保修責(zé)任、保修期限、保修范圍 )。l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用 。 b)物業(yè)接管驗收 l既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。 35元 /月乘 m2。 052萬元 (9)保險費：暫不投保 (10)合理利潤：按營收 8%計算 1。 38萬元 (7)固定資產(chǎn)折舊費：按 10%計算即 1萬元 (8)稅費：按營收 5。 14萬元 (6)辦公費：按管理人員工資總額 25%計算 5。 04 萬元 (4)清潔衛(wèi)生費： 2人乘 12 月乘 80元 /月乘人 =0。 5萬元 (3)綠化管理費：綠化率 45%1。115200元 /年福利： 115200乘 23%=26496(元 /年 )合計： 14。 962萬元 /年， 0。 2萬元 c)潤虧： 1。 5萬元 l稅金： 1。 25 萬元 l人員工資福利： 14萬元 l辦公費用： 2。 8萬元 l其他收入： 1。 34 萬元 (收繳率 90%)l維修服務(wù)費： 0。 6萬元 30000乘 12乘 0。 14萬元 (年度，以下省略 )l物業(yè)管理費： 11。培訓(xùn)率 100%。 7保潔員 2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。 5安全護衛(wèi)員 7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。3辦事員 3文書、財務(wù)、勞資、后勤等。序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注 1經(jīng)理 1 在董事會 領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)經(jīng)營等。 四、人事人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。樹立某物管公司品牌， 三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。 二、目標(biāo)貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。 車標(biāo)準(zhǔn)收費 一層商鋪出租費 19388一層商鋪面積按 60%出租，按 67 元 /㎡收取租金 二層商鋪出租費 8522二層商鋪面積按 60%出租，按 34 元 /㎡收取租金 酒店 595680酒店按每年出租率 40%，每天標(biāo)間費為 100 元計算 合計 1037158 三、利潤計算 利潤 =收入計算 物業(yè)管理運行成本 =1037158589720=447438(元 ) 組員： 物業(yè)管理策劃方案書篇 3 一、概述某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。 月支出 合計 589720 二、收益計算 項目名稱金額 (元 )備注 物業(yè)管理費 287568總戶數(shù) 402戶，按 /㎡ 二、本項目商鋪的經(jīng)營服務(wù) 商鋪的經(jīng)營服務(wù)主要內(nèi)容是對商鋪進行出租代理，一層租金為 67元 /㎡，二層租金為 34 元 /㎡，物業(yè)管理公司按租金總額的 1%收取代理傭金。 月收取停車費用 。 醫(yī)療服務(wù) 。 家政 。 二、特約性服務(wù) 為了提升本項目物業(yè)管理品質(zhì)，物業(yè)公司多經(jīng)部開展的一些有償服務(wù)，如： 餐飲服務(wù) 。 電梯升降 。 房屋維修 。 第四部分 常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù) 一、常規(guī)服務(wù) 客戶交納物業(yè)管理費后，所享受的服務(wù)包括： 清潔衛(wèi)生 。 保安服務(wù) 。為了提高該項目的質(zhì)量，打造良好的樓盤品牌，建議物業(yè)管理在項目開發(fā)前期及銷售期就介入，讓消費者真切感受到我們作為開發(fā)商對物業(yè) 管理的重視。 明確后期物業(yè)管理制作方案。 明確本項目定位以制定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 。 該部門設(shè)置會計 1名，出納 1名。 8)、財務(wù)部 該部門主要負責(zé)本項目物業(yè)管理運行日常財務(wù)工作，同時負責(zé)經(jīng)營部的財務(wù)手續(xù)辦理。 7)、多經(jīng)部 該部門主要負責(zé)本項目在交房后對一些有償服務(wù)項目的實施，如家政、裝修等直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導(dǎo)。 該部門設(shè)置主管 1名，工作人員 5~6人，主要在前臺。 該部門設(shè)保安隊長 1人，保安人員 3人。 該部門一般需 4~5人，綠化人員 1人。 該部門設(shè)主管 1人，水電、土建、機電三個專業(yè)的工人每個 2種 1~2人。 該部門一般需 1~2名資深顧問。主要職責(zé)為定期分析客戶群所提供的服務(wù)及經(jīng)營狀況報告，不定期地抽查各部門的工作，并根據(jù)最終結(jié)果向總經(jīng)理提并工作評價書及建議書。 基本組織機構(gòu)建立的模式 本項目根據(jù)以上實際運作的要求和運作模式的要求適合于采用直線矩形模式。以品牌促進銷售、招商，以招商推動經(jīng)營，以經(jīng)營支撐服務(wù)，以服務(wù)增進經(jīng)營。整個物業(yè)服務(wù)體系的核心在于：以品牌奠定基礎(chǔ)，促進銷售，帶動服務(wù)，高水平服務(wù)和高效益經(jīng)營互動，最終強化品牌，獲得利潤。 二、本項目物業(yè)管理的總思路 本項目物業(yè)管理的總體思路是：全程介入，系統(tǒng)運作，有機銜接。 本項目物業(yè)管理形式 根據(jù)本項目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求，本項目物業(yè)管理的主要形式實質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營管理，即以經(jīng)營管理為核心，以經(jīng)營帶動服務(wù)，以服務(wù)促進經(jīng)營。 5)、在銷售期中向客戶展示項目物管水平，配合提升項目品質(zhì)。 3)、在項目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書 。 本項目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的特殊要求 除了對物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外，本項目還對物業(yè)管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業(yè)的銷售和經(jīng)營的要求，主要有： 1)、在銷售期中為銷售工作提供相關(guān)的配合性服務(wù) 。 4)、服務(wù)。對物業(yè)的使用、出租、出售進行經(jīng)營，對客戶檔案和物業(yè)檔案進行管理 。對日常相關(guān)物管及社區(qū)活動進行組織和協(xié)調(diào)，對業(yè)主之間及業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進行組織和協(xié)調(diào) 。即對物業(yè)維護和維修，對日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護 。 要求：把今天的事做到最好，明天的事考慮周到。 宗旨：業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中。 理念：時時以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對待一切。 四、公司文化 使命：通過創(chuàng)立企業(yè)的品牌，增強企業(yè)的市場競爭能力，促進企業(yè)的長效發(fā)展，使企業(yè)運營中的環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、社會效益 相結(jié)合的綜合效益最大化，為學(xué)校、員工創(chuàng)造實際利益。它強調(diào)的是團隊成員的緊密合作。 我們