淄博市博山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告xxxx10-文庫吧資料
2025-03-14 12:44本頁面
【正文】 ? 由于博山區(qū)較小，推廣主要靠口碑相傳； ? 項(xiàng)目推廣方式較為單一：主要為派單，短信，網(wǎng)絡(luò)。 市場(chǎng)總結(jié) ?博山房地產(chǎn)處于刜級(jí)階段，房?jī)r(jià)低， 4000元 /㎡；年均去化少， 16萬㎡；存量多， 52萬㎡；去化周期長(zhǎng)， 3年； 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻 ； ?博山市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)特殊，小產(chǎn)權(quán)房在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供應(yīng)量中占有較大比例，該類房產(chǎn)由于拿地成本低廉，市場(chǎng)價(jià)格集中在 22003000元 /㎡，對(duì)商品住宅市場(chǎng)造成嚴(yán)重的沖擊； ?剛需及首改產(chǎn)品為市場(chǎng)供銷主力，面積 80140㎡ ； ?觃劃、檔次、環(huán)境、硬件配套、軟性服務(wù)、戶型等均低端， 易超越 ； ?項(xiàng)目小而多，有利于我項(xiàng)目 大盤氣勢(shì)易營(yíng)造，樹立市場(chǎng)標(biāo)桿 ； ?市場(chǎng)多層為主，客戶對(duì)高層有一定抗性， 目前最高 18層，對(duì)我項(xiàng)目是挑戰(zhàn) ； ?客戶基礎(chǔ)薄弱， 博山基礎(chǔ)設(shè)施落后，人口外流，客戶以城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶為主，房?jī)r(jià)雖低，但距離淄博市區(qū)較遠(yuǎn)，對(duì)市區(qū)剛需客戶吸引力弱； ?車位配比約 1:，車庫熱銷， 810萬 /個(gè)，車位滯銷， 67萬 /個(gè)；小區(qū)地上停車免費(fèi)； ?博山社區(qū)底商少，入住率高，商、住價(jià)格比 :1，租金低，約 1元 /㎡ *天； ?辦公樓少，僅 2個(gè)；租金低， /㎡ 天；入住率低，丌足 30%。天 ?博山區(qū)辦公樓市場(chǎng)處于起步階段，目前僅財(cái)富大廈及創(chuàng)富大廈兩個(gè)項(xiàng)目，均為小戶型，面積 4090㎡； ?整體辦公市場(chǎng)需求低迷，兩項(xiàng)目 整體入住率丌足 30%，且租金低，約 /㎡ 2023 年博山區(qū)商品住宅各面積成交比例示意圖70 ㎡ 以下0%7 1 9 0 ㎡30%9 1 1 2 0 ㎡45%1 2 1 1 4 4 ㎡15%144 ㎡ 以上10%項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 建筑類型 建筑風(fēng)格 中房翡翠水岸 中房 多層、小高層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 佳和花園 博山房屋建設(shè) 多層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 晨光花園 宏潤(rùn) 多層、小高層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 世紀(jì)上城 威諾置業(yè) 多層、小高層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 恒泰怡景花園 恒泰 多層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 崇正水印藍(lán)山 崇正 別墅、多層、 小高層 地中海 春天花園 崇正、恒泰 多層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 顏山花園 崇正 多層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 濱河花園 隆泰 18層高層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 天潤(rùn)園 崇正、天威 多層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 益杰龍鳳緣 益杰緣 18層高層 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 桃園小鎮(zhèn) （旅游地產(chǎn)） 山東華旅 別墅、洋房 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 市場(chǎng)特征 ——建筑形態(tài) 多層為主，風(fēng)格單一，均為本地小開發(fā)商項(xiàng)目， 高層有一定抗性，目前最高 18層 水印藍(lán)山 世紈上城 晨光花園 佳和花園 天潤(rùn)園 中房翡翠水岸 市場(chǎng)特征 ——規(guī)劃 規(guī)劃簡(jiǎn)單，兵營(yíng)布局，空間感差，檔次低， 可超越空間大 佳和花園 水印藍(lán)山 中房翡翠水岸 市場(chǎng)特征 ——營(yíng)銷包裝 售樓處裝修、包裝簡(jiǎn)單，硬件配套少，缺乏軟性服務(wù)， 易超越 濱河花園 ——簡(jiǎn)易活勱房 天潤(rùn)園 ——沿街底商 恒泰怡景苑 中房翡翠園 ——目前博山最為高檔售樓處 市場(chǎng)特征 ——戶型 戶型中規(guī)中矩，贈(zèng)送面積少，喜方正、勱靜分離， 戶型創(chuàng)新空間大 市場(chǎng)特征 ——硬件設(shè)施 基本硬件設(shè)施落后，易超越；太陽能、泛會(huì)所是亮點(diǎn)，可借鑒 太陽能 攝像頭 黑白可視對(duì)講 水印藍(lán)山泛會(huì)所 世紈上城看房車 市場(chǎng)特征 ——物業(yè)服務(wù) 博山物業(yè)服務(wù)水平低，僅常規(guī)衛(wèi)生保潔、安保服務(wù)，收費(fèi)低 /㎡ 月 物業(yè)服務(wù)提升空間大，但現(xiàn)今整體物業(yè)費(fèi)低，高物業(yè)費(fèi)抗性大 衛(wèi)生保潔 門衛(wèi) 市場(chǎng)特征 ——車位 地上車庫，稀缺產(chǎn)品，配比 1:，售價(jià) 810萬 /個(gè)，可用作儲(chǔ)藏室， 熱銷 地下車位，售價(jià) 67萬 /個(gè)，因目前各項(xiàng)目地上停車丌收費(fèi)， 相對(duì)滯銷 博山車位配比約 1:，分車庫不車位兩種； 車庫熱銷， 810萬 /個(gè) ， 車位滯銷， 67萬 /個(gè) ； 小區(qū)地上停車免費(fèi) 地下車位 地下車庫 地下車位 地上停車免費(fèi) 地上停車免費(fèi) 市場(chǎng)特征 ——商業(yè) 博山社區(qū)底商少，商、住價(jià)格比 :1，租金低，約 1元 /㎡ *天， 滿鋪 中房翡翠水岸（一期社區(qū)商業(yè) 08年銷售，均價(jià)3800元 /㎡） 社區(qū)商業(yè)（ 12層）： 租金： /㎡ *天 水印藍(lán)山 住宅： 4000元 /㎡ 社區(qū)商業(yè) （ 12層 ） 售價(jià)： 6500元 /㎡ 商業(yè)住宅價(jià)格比： :1 租金 ： /㎡ *天 濱河花園 住宅： 4400元 /㎡ 社區(qū)商業(yè) （ 12層 ） 售價(jià)： 9000元 /㎡ 商業(yè)住宅價(jià)格比： :1 鼓浪嶼裝飾城 社區(qū)商業(yè)（ 12層） 售價(jià)： 10000元 /㎡ 租金： /㎡ *天 步行街沿街商業(yè)（ 13層） 租金： /㎡ *天 益杰龍鳳緣（在售） 住宅： 4600元 /㎡ 社區(qū)商業(yè)（ 12層） 售價(jià)： 1000012023元 /㎡ 商業(yè)住宅價(jià)格比： :1 益杰龍鳳緣為綜合體，自持 3萬㎡銀座，因此住宅及社區(qū)商業(yè)價(jià)格較高 市場(chǎng)特征 ——辦公樓 博山辦公樓少，租金低，僅 /㎡ 天，入住率低，丌足 30% 財(cái)富大廈（ SOHO公寓） 主力面積 4090㎡ 入住率 70%（其中 30%為辦公， 40%為居?。? /㎡ 博山區(qū)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 博山區(qū)商品住宅 去化慢，年均成交約 16萬㎡，供過于求，存量多，去化周期長(zhǎng) ?2023年以來，博山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，年均總供應(yīng)量 60萬㎡，成交 16萬㎡，供需比約:1，供過于求； ?目前博山區(qū)住宅存量約 52萬㎡，存量去化周期約 3年，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ?區(qū)域房?jī)r(jià)逐年增長(zhǎng)，年均 價(jià)格漲幅 約 9%， 2023年上半年均價(jià)為 4068元 /㎡； ?博山房地產(chǎn)整體價(jià)格相對(duì)較低，樓盤品質(zhì)具有較大的提升空間，未來整體市場(chǎng)仍然具有良好的發(fā)展前景。 二、博山房地產(chǎn)
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