【正文】 標(biāo)間月租金 24000元， 兩者相比，本項(xiàng)目月供僅為五星級(jí)酒店月租的 14％，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯。天堂洲際大飯店 五星 毗鄰成都新國(guó)際會(huì)展中心及成都市政府，周邊配套齊全，每間客房配備 42寸等離子彩電和國(guó)際衛(wèi)星電視頻道，高速互聯(lián)網(wǎng)寬帶接口。 豪華單 /標(biāo)間 2550028500元 /月；行政房 33000元 /月；標(biāo)準(zhǔn)套房 3900042023元 /月，豪華套房 15000元 /月。 短租客戶： 主要為外國(guó)、外地商務(wù)人士；外地企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)人員在成都進(jìn)行短暫商務(wù)、政務(wù)活動(dòng)； 長(zhǎng)租客戶： 外資、外地企業(yè)駐成都辦事處，進(jìn)行辦公住宿；會(huì)展經(jīng)濟(jì)類企業(yè)進(jìn)行商務(wù)洽談活動(dòng)； 香格里拉大酒店 五星 俯瞰恬靜怡人的錦江和風(fēng)光秀麗的合江亭；擁有成都市內(nèi)最大的會(huì)議廳，提供各類無(wú)微不至服務(wù)和一應(yīng)俱全的設(shè)施。 價(jià)格模型的比價(jià)優(yōu)勢(shì) 1. 首付 VS入住時(shí)累計(jì)支出 A. 酒店式服務(wù)公寓定價(jià) 定價(jià)策略 3 價(jià)格模型的比價(jià)優(yōu)勢(shì) VS酒店長(zhǎng)包房月租 面積區(qū)間 均價(jià) （萬(wàn)元 /㎡ ） 裝修價(jià)值 （萬(wàn)元 /㎡ ） 總價(jià) （萬(wàn)元） 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 首付比例 （％） 按揭年限 （年） 月供 （元） 45㎡ 商業(yè) 50 10 3339 85㎡ 住宅 30 20 5835 相關(guān)調(diào)查：成都星級(jí)酒店常包房調(diào)查 星 級(jí) 酒 店 酒店名稱 星級(jí) 特色 房?jī)r(jià) /月 客戶情況 錦江賓館 五星 套型齊全，有各式的套房和頂級(jí)總統(tǒng)套房；客房除有一般應(yīng)備的客房設(shè)施外，特別增設(shè)了方便齊全的商務(wù)辦公用品。 定價(jià)策略 3 ? 1. 首付 VS 入住時(shí)累計(jì)支出 ? 2. 月供 VS 酒店長(zhǎng)包房月租 酒店式服務(wù)公寓價(jià)格模型比價(jià)優(yōu)勢(shì) —— A. 酒店式服務(wù)公寓定價(jià) 定價(jià)策略 3 面積區(qū)間 均價(jià) （萬(wàn)元 /㎡ ） 裝修價(jià)值 （萬(wàn)元 /㎡ ） 總價(jià) （萬(wàn)元） 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 首付比例 （％） 首付金額 （萬(wàn)元） 包含入住時(shí)裝修及家具設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（萬(wàn)元） 入住時(shí)累計(jì)支出 45㎡ 商業(yè) 50 18 85㎡ 住宅 30 34 價(jià)格模型的比價(jià)優(yōu)勢(shì) 1. 首付 VS入住時(shí)累計(jì)支出 面積區(qū)間 均價(jià) （萬(wàn)元 /㎡ ） 裝修價(jià)值 （萬(wàn)元 /㎡ ） 總價(jià) （萬(wàn)元） 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 首付比例 （％） 首付金額 （萬(wàn)元） 不含入住時(shí)裝修及家具設(shè)備總支出（萬(wàn)元） 入住時(shí)累計(jì)支出 （萬(wàn)元） 45㎡ 7500 0 商業(yè) 50 9 85㎡ 7500 0 住宅 30 17 普通商品房入住累計(jì)支出明細(xì)表： 本案入住累計(jì)支出明細(xì)表： 備注：普通商品房入住時(shí)裝修費(fèi)用按 2023元 / ㎡ 計(jì) A. 酒店式服務(wù)公寓定價(jià) 定價(jià)策略 3 本項(xiàng)目 45 ㎡ 酒店式服務(wù)公寓入住時(shí)累計(jì)支出為 ，首付中清水房支出 ， 入住時(shí)裝修及家具設(shè)備總支出 18萬(wàn)元； 45 ㎡ 普通商品房入住時(shí)累計(jì)支出 ， 清水房 首付為 ，入住時(shí)裝修及家具設(shè)備總支出 9萬(wàn)元； 兩者相比，本項(xiàng)目入住時(shí)累計(jì)支出比普通商品房高 ，清水房首付支出比普通商品房低 ；入住時(shí)裝修及家具設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)比普通商品房高 9萬(wàn)元；入住時(shí)總支出性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯。 ? 喜來(lái)登 —— 合景泰富目前合作較多的星級(jí)酒店品牌 ?其他 —— 相對(duì)高端，市場(chǎng)知名度較大的酒店管理品牌 A. 45－ 85 ㎡ 酒店式服務(wù)公寓 B. 150 ㎡ 城市高端豪宅 分別制訂定價(jià)策略 本項(xiàng)目產(chǎn)品分類： 定價(jià)策略 3 目前酒店常包房客戶 （本地企業(yè)購(gòu)買用以商務(wù)接待） 核心客群 重點(diǎn)客群 成都酒店式服務(wù)公寓目標(biāo)客群 高收入自住人群及投資客 定價(jià)方式一：成本利潤(rùn)法則 按 10400成本＋ 25％毛利定價(jià)＝ 10400 125％＝ 13000元 / ㎡ 定價(jià)方式二：類比法則 參考中海翠屏灣均價(jià) 7500元 / ㎡ ＋ 4000元精裝修＋ 15％市場(chǎng)溢價(jià) ＝（ 7500＋ 4000） 115％＝ 13225元 / ㎡ A. 酒店式服務(wù)公寓定價(jià) 兩種方式定價(jià)區(qū)間均為 13000元 / ㎡ 左右，以此為市場(chǎng)公允值，建立價(jià)格模型。 目前成都市場(chǎng)上在售項(xiàng)目中沒有真正意義上的酒店式服務(wù)公寓，已亮相此類項(xiàng)目均由外資開發(fā)企業(yè)擔(dān)綱，并均距離銷售期有一定的時(shí)間。 高 市場(chǎng) 增長(zhǎng)率 高 明星 STAR 現(xiàn)金牛 CASHCOW 問題 QUESTION 瘦狗 DOG 相對(duì)市場(chǎng)份額 波士頓矩陣 入市策略 產(chǎn)品組合入市策略 2 通過占有市場(chǎng)份額，把“問題”轉(zhuǎn)變成“明星” 沒有必勝把握，只有通過“明星效應(yīng)”占據(jù)市場(chǎng)份額 通過樹立“明星”產(chǎn)品，帶動(dòng)全盤熱銷 ? 成都市場(chǎng)對(duì)于該類產(chǎn)品陌生 ? 待建酒店式服務(wù)公寓項(xiàng)目銷售時(shí)間未定； ? 酒店式服務(wù)公寓產(chǎn)品市場(chǎng)占有率在未來(lái) 2 年將面臨一個(gè)高速增長(zhǎng)期； 目前成都市場(chǎng)對(duì)酒店式服務(wù)公寓的界定極為混亂，一般小戶型、精裝修、地段位置佳、高定價(jià)的公寓產(chǎn)品均可以對(duì)外宣稱“ 酒店式服務(wù)公寓 ” 。 。 通過營(yíng)銷策略提高瘦狗的市場(chǎng)份額， 最終實(shí)現(xiàn)成為現(xiàn)金牛。 2 。廣東技師親手裝潢的高端精裝房，定能打動(dòng)喜好新事物、追求卓越品質(zhì)的成都消費(fèi)者。 ? 產(chǎn)品立面設(shè)計(jì)時(shí)尚，流露出海派文化氣息；主體建筑底層架空，將內(nèi)部庭院延伸到建筑群體中，空間 和景觀轉(zhuǎn)換豐富。 2 ? 占地 ，總建筑面積 ，由大戶型住宅和服務(wù)式公寓共 4棟樓宇組成。 解決方式： ?建議委托專業(yè)資質(zhì)單位做交通評(píng)價(jià)和規(guī)劃，爭(zhēng)取市交委批準(zhǔn)西側(cè)下穿道路在本案開口和東側(cè)站華路允許北端調(diào)頭。 不足： 項(xiàng)目現(xiàn)狀交通條件并不理想，東側(cè)相隔 45米綠化帶為站華路；站華路由南向北行使車輛不可直接左轉(zhuǎn)進(jìn)入“疊翠峰”，道路北亦盡頭禁止調(diào)頭，西側(cè)是正在施工中的下穿成昆鐵路城市道路，目前無(wú)出入口進(jìn)入“疊翠峰”。 合景泰富產(chǎn)品解讀 合景泰富開發(fā)特點(diǎn)總結(jié) 1 合景泰富成都疊翠峰項(xiàng)目剖析 外部環(huán)境： “疊翠峰”位于城南二環(huán)路與三環(huán)路之間。引入喜達(dá)屋旗下 W、喜來(lái)登和福朋三家酒店品牌。產(chǎn)品打造方面， 尋找實(shí)力專業(yè)團(tuán)隊(duì)，推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新，極致完美之所能。 ? 宏調(diào)之后新開項(xiàng)目中，花都朗悅君庭入市售價(jià) 3900元 /㎡ ，目前 4200元 /㎡ ，帶 1200元 /㎡ 裝修，相對(duì)區(qū) 域 3800元 /㎡ 均價(jià)，具有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 花都晶藍(lán)灣畔含 1000元 /㎡ 裝修房，畔略高于周邊 300－ 500元 / ㎡ 定價(jià)； 從化上城灣畔均價(jià) 4700元 /㎡ ，高于周邊 700－ 900元 / ㎡ 定價(jià)。 1 ? 合景泰富廣州譽(yù)峰 項(xiàng)目在定價(jià) 2－ / ㎡ 時(shí)，周邊中海南塔項(xiàng)目售價(jià) / ㎡ 。區(qū)內(nèi) 20萬(wàn)平方米的浩瀚天湖及 30萬(wàn)平方米的四大主題公園景觀盡收眼底。成交金額約 4000萬(wàn)元。 花都 天湖峰境 低密度國(guó)際別墅社區(qū)，有少量高層洋房 晶藍(lán)灣畔 ，是華南罕見的純坡地建筑。入戶廣州從化，對(duì)想在廣州安家置業(yè)的外地人，無(wú)疑具有不小的誘惑力。 蘇州 朗悅灣 以精致的設(shè)計(jì)和完善的綜合配套設(shè)施，深得蘇州買家青睞，高層洋房公開發(fā)售當(dāng)天，共成交 107套單位， 從化 上城灣畔 以戶型舒適、設(shè)計(jì)精美、價(jià)格實(shí)惠的高層洋房為主。 合景泰富產(chǎn)品解讀 合景泰富以往開發(fā)案 1 合景泰富產(chǎn)品解讀 市場(chǎng)調(diào)整期開發(fā)動(dòng)向 淡市旺銷 宏調(diào)加劇的 2023年二季度末，合景泰富地產(chǎn)在蘇州、花都和從化陸續(xù)推出新項(xiàng)目。 園林綠化面積達(dá) ㎡ ，分別由大型中心水景園林、架空層園林、平臺(tái)花園以及空中花園三重立體綠化組合而成。 1 案例 3）朗悅君廷： 園林生態(tài)洋房 落成時(shí)間：一期 2023年底，