【正文】 年限的。 ?珠海市房屋空置率過高，房地產(chǎn)市場供過于求。 ?質(zhì)量可能存在問題，需要重新評估。 劣勢（ W） : ?珠海商用爛尾樓，出地面 3層就一直空置，有負(fù)面的市場影響。 ?可享受珠海戶籍。 ?環(huán)境優(yōu)美，交通方便，配套齊全。 1路、 2路、 4路、 8路、 9路、 10路、 11路、 30路、 31路、 32路、 33路、 34路、 35路、 62路公交均從此經(jīng)過。距離拱北關(guān)口（通往澳門）約 2023米，是珠海市區(qū)人口密度最高、生活最便利、配套最齊全、商業(yè)氛圍最繁華的地段。 投資環(huán)境篇 項目分析篇 基本情況 項目地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 用地性質(zhì) 原：酒店、商業(yè)、辦公；現(xiàn)：商業(yè)／住宅 用地總建筑面積 80555 ㎡ 規(guī)劃樓層 33層 容積率 土地使用年限 50年（從被批準(zhǔn)開工之日算起） 現(xiàn)狀 地下一層，地上四層，宏線外五通 地塊周邊環(huán)境 項目位于珠海市拱北區(qū)，迎賓大道與粵海東路交匯的西北角。同時購房入戶政策的放寬，使大量移民涌入，“新移民”及“階段性”購房者增加； 珠海房價相對全國其它各主要大城市偏低，其他沿海城市的房地產(chǎn)市場早已從 1997年的亞洲金融危機的打擊中恢復(fù)元氣，而到 2023年底，珠海商品房的價格只有 1993年的一半強，還遠遠沒有恢復(fù)到金融危機前的價格，上漲空間較大； 澳門經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，尤其是近年澳門房價的急劇上升（ 2023年第四季度澳門房價同比飆升 70%），客觀上促進了珠海房價的上漲； 港珠澳大橋（港珠澳大橋西岸落點已確定在拱北）、廣珠城際輕軌、廣珠鐵路及粵西、江 (門 )珠 (海 )、太澳等高速公路、珠海集裝箱碼頭等一系列利好消息的推動作用。同時，也為珠海的房地產(chǎn)升溫添了一把火。 投資環(huán)境篇 房價上漲原因 在全國經(jīng)濟形勢繼續(xù)看好的情況下，珠海的城市西進規(guī)劃，使原本舉步不前的珠海經(jīng)濟又開始邁出新的步伐。加上珠海又有購房入戶等優(yōu)惠政策，一些人開始把計劃把珠海當(dāng)作渡假、休閑或階段性居住的城市，特別是一些來自寒冷地區(qū)的朋友，對珠海表現(xiàn)了濃厚興趣。根據(jù)調(diào)查，在所有購房者中，外地人占 4565%，他們已經(jīng)成為珠海房地產(chǎn)的的一個重要力量，成了珠海房地產(chǎn)的一個十分突出的特點。 選擇上升和下降的人數(shù)比例近半，處在博弈的狀態(tài)，反映出珠海樓價飆升中人們的普遍心態(tài)。 商品住宅平均價格走勢及市場價值 珠海市統(tǒng)計局專題調(diào)查報告《房地產(chǎn)價格望而卻步》中指出，珠海房地產(chǎn)價格大幅上漲，一直牽動著市民的心。在實行土地掛牌出讓制度后，珠海土地出讓變得公開透明化。 投資環(huán)境篇 住宅市場板塊的劃分 900020230元 / ㎡ :看海的高檔次樓盤 ,主要集中在情侶 (南 )路； 60008000元 / ㎡ :市中心，地段好，社區(qū)配套齊全，檔次較高的樓盤（主要分布在拱北、吉大、夏灣、老香洲、新香洲等市中心區(qū)）； 4000— 5000元 / ㎡ :市區(qū)其它小區(qū)、新盤； 1000— 3000元 /㎡ :郊區(qū)樓盤； 注：珠海市的一些商品房大部分都帶精裝修出售，裝修標(biāo)準(zhǔn)大部分在1000— 1200元 / ㎡左右。據(jù)統(tǒng)計，目前珠海市已盤活爛尾樓項目16個，總建筑面積 ㎡。 目前，珠海市爛尾樓盤活獲得政府及相關(guān)部門的大力支持， 從今年開始，該市被重新盤活開工的爛尾樓，其土地使用年限將從被批準(zhǔn)開工之日起重新計算 。其中最典型的一幢是在拱北口岸新海關(guān)大樓后面，原珠海經(jīng)濟協(xié)作辦公室計劃興建的“經(jīng)協(xié)大廈”，此處位于珠海最黃金地段，臨近海邊，又與澳門近在咫尺。根據(jù)珠海市建設(shè)局的統(tǒng)計，整個市區(qū)現(xiàn)有大小“爛尾樓”近 50個，總建筑面積逾百萬㎡。 投資環(huán)境篇 珠海市爛尾樓現(xiàn)狀 珠海至今仍有近 50個爛尾樓，最長年期達 15年之久，而位于黃金路段的爛尾樓也有十多幢。分別比上季和上年同期大幅提升 ，并創(chuàng)出 2023年以來新高。 投資環(huán)境篇 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 澳門經(jīng)濟旺盛、港珠澳大橋的興建概念 ?? 都使到珠海房地產(chǎn)市道持續(xù)看好， 2023年 1季度，珠海住宅宗數(shù)、建筑面積、成交金額及平均價與去年同期相比分別增長 %、 %、 %、 %。 此外，早幾年已批出的土地目前較多在二級市場上流通，為尋求項目，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商主動或被動在二級市場上尋求合作，但由于各自心理價位不符而未能合作。 投資環(huán)境篇 商品住宅供需現(xiàn)狀 近年珠海市空置面積每年均穩(wěn)定在 150萬㎡左右，而房地產(chǎn)銷售則穩(wěn)定在120萬㎡左右，此外，珠海市政府批出可經(jīng)營性用地在 80萬㎡左右，按容積率 ，將有 120萬㎡建筑面積流入市場，而近年來城中村改造更每年均有將近 150萬㎡的建筑面積竣工，珠海每年將有近 400多萬㎡的建筑面積進入市場，珠海房地產(chǎn)市場怎樣消化將成為最大的問題。而今，曾經(jīng)的關(guān)于宏觀調(diào)控取消商業(yè)貸款優(yōu)惠利率、提高首付比例、上浮第二套以上住房貸款利率的房地產(chǎn)新政，在商業(yè)銀行放貸任務(wù)等壓力下，早已經(jīng)“過期作廢”了。 房價上漲，銀行也起著推波助瀾的作用，個人住房按揭貸款紛紛被銀行們視做優(yōu)質(zhì)貸款大力推廣與擴張，縱然是在去年宏觀調(diào)控、收緊房地產(chǎn)政策的氣候下，仍有銀行推出個人循環(huán)信用貸款，尋找快速切入當(dāng)?shù)貍€人住房貸款市場的捷徑。目前珠海的房地產(chǎn)行業(yè)格局是“品牌開發(fā)商壟斷中高檔產(chǎn)品市場，本地中小開發(fā)商在中低檔市場生存”。 2023年房地產(chǎn)整體需求量有望進一步保持增長態(tài)勢，住宅市場將呈現(xiàn)供銷兩旺局面。 2022023年珠海土地連續(xù)兩年放量供應(yīng)，這些土地將在 2023年中形成新一輪較為集中的供應(yīng)。珠海房地產(chǎn)價格在 2023年上漲 ％的基礎(chǔ)上， 2023年又創(chuàng)下了增幅 ％的新紀(jì)錄。 2023至 2023年：調(diào)整期；受政府政策影響，新開發(fā)樓盤的建設(shè)及銷售受到限制，市場供應(yīng)集中在舊盤及城中村改造項目上；二手房交易呈量增價減的狀況。 1998至 2023年：上升期；供應(yīng)量訊速增長，成交量翻番，不同類型物業(yè)價格百花齊放，部分價格企穩(wěn)。 1994至 1996年：治理整頓；供應(yīng)量及價格出現(xiàn)下滑，市場低迷不振，交投稀少，新開發(fā)項目寥寥無幾。 投資環(huán)境篇 珠海房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程 1991至 1993年：地產(chǎn)熱；商品房竣工面積、銷售面積逐年上升，房價大幅上揚，92年下半年至 93年上半年，達到峰頂。其中， 5年（含）以下貸款由原年利率 ％調(diào)整為 ％； 5年以上貸款由原年利率 ％調(diào)整為 ％。 公積金貸款利率上調(diào)：珠海市住房公積金管理委員會有關(guān)人士表示，公積金貸款已經(jīng)從 3月 17日起按照新利率執(zhí)行。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，首付比例提高對于房貸市場影響不大。也就說 1萬元 10年期貸款，如果按照基準(zhǔn)利率來計算， 10年要還利息 ，而按照之前的優(yōu)惠利率，只需要還利息，相比之下，要多還利息 。貸款買房負(fù)擔(dān)略增：針對新政策，銀行人士表示市民貸款買房負(fù)擔(dān)將會增加，貸款利率至少會比現(xiàn)在的貸款利率提高 ％，但是他們估計，目前大多銀行可能會傾向于按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。新政策取消了商業(yè)銀行自營性個人住房貸款優(yōu)惠利率，改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款