【正文】 交通出行十分便利。同時(shí)設(shè)計(jì)有 500㎡的酒店住戶大堂，海景觀光電梯。金莎公館無(wú)論從地段位置還是其所處區(qū)域未來(lái)前景來(lái)說(shuō)，都是不可多得的產(chǎn)品，更是未來(lái)無(wú)法復(fù)制的。同時(shí)強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)的“服務(wù)式”物業(yè)管理服務(wù)，提出“特色管理、品質(zhì)服務(wù)”的口號(hào)，將人文生態(tài)的務(wù)虛變?yōu)閯?wù)實(shí)，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn)，而且通過(guò)服務(wù)進(jìn)一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)。 開發(fā)建議篇 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析 ， 我們發(fā)現(xiàn) ， 目前拱北乃至整個(gè)珠海大多數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì) 、 品位較低 ， 因此該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)擁有非常大的發(fā)揮空間 ， 本案要達(dá)到 “ 利益最大化 ” 、 “ 精英領(lǐng)域 ， 領(lǐng)馭精英 ” 、 “ 引領(lǐng)珠海市場(chǎng) ”的既定目標(biāo) ， 就不能停留在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)層面 ， 而要升華到提供一種全新的 居住文化與生活方式的高度上來(lái) 。 。 :54:2217:54:22March 26, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :54:2217:54Mar2326Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 26日星期日 5時(shí) 54分 22秒 17:54:2226 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 , March 26, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :54:2217:54Mar2326Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :54:2217:54:22March 26, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 開發(fā)建議篇 市場(chǎng)定位 針對(duì)客戶群的以上特點(diǎn)，在建筑風(fēng)格、外部環(huán)境、配套設(shè)施等方面做出鮮明亮點(diǎn)，并通過(guò)煽動(dòng)性的概念包裝打開市場(chǎng)，例如導(dǎo)入新風(fēng)循環(huán)系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)，聘請(qǐng)一流物業(yè)公司做大廈物管顧問(wèn)等，投入費(fèi)用不多，但卻直接提升項(xiàng)目整體形象檔次，滿足客戶人群的炫耀心理，在這些元素支撐下，提出“國(guó)際化精品住宅”概念，使項(xiàng)目從一期開始就給客戶一個(gè)高品質(zhì)的概念，對(duì)于開發(fā)公司的形象以及后期開發(fā)都是有利的。 這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以便利舒適為目的的開發(fā)模式。 “拱北口岸，國(guó)際門戶，奢華小戶，拉闊財(cái)富。 誠(chéng)豐 “東方時(shí)代”戶型設(shè)計(jì)吸取深圳經(jīng)典樓盤戶型設(shè)計(jì)精華，集中布置 78㎡的兩房及 113㎡的三房、133四房的主打經(jīng)典戶型，光線極佳，結(jié)構(gòu)方正實(shí)用，其中三房、四房的戶型采用了最具時(shí)尚潮流的陽(yáng)光花房結(jié)構(gòu)，讓陽(yáng)光、綠色融入生活。 賣點(diǎn)匯萃 ★硬性賣點(diǎn) ★軟性賣點(diǎn) 1）交通 1）區(qū)位價(jià)值 2）區(qū)域配套 2）居住文化與生活方式 3）產(chǎn)品類型 3）銷售與工程進(jìn)度 4）自身配套 4）創(chuàng)意促銷 5）戶型 項(xiàng)目分析篇 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 在本競(jìng)爭(zhēng)分析中 ， 我們剔除掉商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓項(xiàng)目以及郊區(qū)版塊 ， 僅以目前市場(chǎng)在售或即將發(fā)售的市中心住宅 （ 拱北 、 香洲及吉大 ） 項(xiàng)目為主進(jìn)行分析 。 ?珠海市房屋空置率過(guò)高，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求。 ?環(huán)境優(yōu)美，交通方便，配套齊全。同時(shí)購(gòu)房入戶政策的放寬，使大量移民涌入，“新移民”及“階段性”購(gòu)房者增加； 珠海房?jī)r(jià)相對(duì)全國(guó)其它各主要大城市偏低，其他沿海城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已從 1997年的亞洲金融危機(jī)的打擊中恢復(fù)元?dú)?，而?2023年底，珠海商品房的價(jià)格只有 1993年的一半強(qiáng)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有恢復(fù)到金融危機(jī)前的價(jià)格，上漲空間較大； 澳門經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，尤其是近年澳門房?jī)r(jià)的急劇上升（ 2023年第四季度澳門房?jī)r(jià)同比飆升 70%），客觀上促進(jìn)了珠海房?jī)r(jià)的上漲； 港珠澳大橋（港珠澳大橋西岸落點(diǎn)已確定在拱北）、廣珠城際輕軌、廣珠鐵路及粵西、江 (門 )珠 (海 )、太澳等高速公路、珠海集裝箱碼頭等一系列利好消息的推動(dòng)作用。根據(jù)調(diào)查，在所有購(gòu)房者中，外地人占 4565%，他們已經(jīng)成為珠海房地產(chǎn)的的一個(gè)重要力量，成了珠海房地產(chǎn)的一個(gè)十分突出的特點(diǎn)。 投資環(huán)境篇 住宅市場(chǎng)板塊的劃分 900020230元 / ㎡ :看海的高檔次樓盤 ,主要集中在情侶 (南 )路； 60008000元 / ㎡ :市中心，地段好，社區(qū)配套齊全，檔次較高的樓盤（主要分布在拱北、吉大、夏灣、老香洲、新香洲等市中心區(qū)）； 4000— 5000元 / ㎡ :市區(qū)其它小區(qū)、新盤； 1000— 3000元 /㎡ :郊區(qū)樓盤； 注：珠海市的一些商品房大部分都帶精裝修出售，裝修標(biāo)準(zhǔn)大部分在1000— 1200元 / ㎡左右。根據(jù)珠海市建設(shè)局的統(tǒng)計(jì)，整個(gè)市區(qū)現(xiàn)有大小“爛尾樓”近 50個(gè)，總建筑面積逾百萬(wàn)㎡。 此外，早幾年已批出的土地目前較多在二級(jí)市場(chǎng)上流通，為尋求項(xiàng)目，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)或被動(dòng)在二級(jí)市場(chǎng)上尋求合作，但由于各自心理價(jià)位不符而未能合作。目前珠海的房地產(chǎn)行業(yè)格局是“品牌開發(fā)商壟斷中高檔產(chǎn)品市場(chǎng)，本地中小開發(fā)商在中低檔市場(chǎng)生存”。 2023至 2023年：調(diào)整期；受政府政策影響，新開發(fā)樓盤的建設(shè)及銷售受到限制，市場(chǎng)供應(yīng)集中在舊盤及城中村改造項(xiàng)目上；二手房交易呈量增價(jià)減的狀況。其中， 5年（含）以下貸款由原年利率 ％調(diào)整為 ％； 5年以上貸款由原年利率 ％調(diào)整為 ％。貸款買房負(fù)擔(dān)略增：針對(duì)新政策，銀行人士表示市民貸款買房負(fù)擔(dān)將會(huì)增加，貸款利率至少會(huì)比現(xiàn)在的貸款利率提高 ％，但是他們估計(jì)，目前大多銀行可能會(huì)傾向于按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。為了實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，央行將采取一系列措施，具體包括：完善貨幣政策操作體系；綜合運(yùn)用各種貨幣政策工具及其組合；完善公開市場(chǎng)工具和操作方式；協(xié)調(diào)本外幣利率政策；完善差別存款準(zhǔn)備金率制度；加強(qiáng)公開市場(chǎng)操作、存款準(zhǔn)備金、再貼現(xiàn)等政策工具的協(xié)調(diào)配合等等。在這份綱要中，“三產(chǎn)旺市”首次作為重大戰(zhàn)略被寫進(jìn)了珠海的五年規(guī)劃中。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)， 2023年珠海市外貿(mào)進(jìn)出口額 ，居珠三角第四位，比上年增長(zhǎng) %；其中進(jìn)口，居珠三角第四位，增長(zhǎng) %；出口 ，居珠三角第六位，增長(zhǎng) %。人居環(huán)境一流， 1990年以來(lái)十次榮獲廣東省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”和聯(lián)合國(guó)人居中心授予的“國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”。來(lái)自 新世界貿(mào)易中心（珠海） 市調(diào)報(bào)告 目 錄 投 資 環(huán) 境 篇 基本概況 宏觀經(jīng)濟(jì) 房產(chǎn)大市 項(xiàng) 目 分 析 篇 基本情況 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 開 發(fā) 建 議 篇 投資環(huán)境篇 基本概況 行政區(qū)劃 珠海是我國(guó)南方港口城市，經(jīng)濟(jì)特區(qū)。 生態(tài)環(huán)境 珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，氣候宜人，是全國(guó)唯一以整體城市景觀入選“全國(guó)旅游勝地四十佳”的城市。 對(duì)外貿(mào)易規(guī)模迅速擴(kuò)大，進(jìn)出口總額再創(chuàng)歷史新高?！边@是《珠海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》提出的工作任務(wù)。 在這份 3萬(wàn)余字的報(bào)告中，央行提出， 2023年將“繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策”，并首先把“綜合運(yùn)用各