_新世界貿(mào)易中心珠海市調(diào)報(bào)告-wenkub
2023-03-27 03:36:12 本頁(yè)面
【正文】 機(jī)械制造 、 電子及通訊設(shè)備制造 、 醫(yī)藥及醫(yī)療器械制造 、 石油化工 、 計(jì)算機(jī)軟件等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) ， 現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 、 旅游業(yè) 、 服務(wù)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局 。 生態(tài)環(huán)境 珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，氣候宜人，是全國(guó)唯一以整體城市景觀入選“全國(guó)旅游勝地四十佳”的城市。總面積 7653平方公里，其中陸地面積 1687平方公里。來(lái)自 新世界貿(mào)易中心（珠海） 市調(diào)報(bào)告 目 錄 投 資 環(huán) 境 篇 基本概況 宏觀經(jīng)濟(jì) 房產(chǎn)大市 項(xiàng) 目 分 析 篇 基本情況 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 開 發(fā) 建 議 篇 投資環(huán)境篇 基本概況 行政區(qū)劃 珠海是我國(guó)南方港口城市，經(jīng)濟(jì)特區(qū)。 2023年末，全市常住人口 ，其中戶籍人口 。人居環(huán)境一流， 1990年以來(lái)十次榮獲廣東省城市環(huán)境綜合整治定量考核第一；先后榮獲“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”和聯(lián)合國(guó)人居中心授予的“國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”。 外經(jīng)貿(mào)增長(zhǎng)迅速 對(duì)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)， 2023年珠海市外貿(mào)進(jìn)出口額 ，居珠三角第四位，比上年增長(zhǎng) %；其中進(jìn)口，居珠三角第四位，增長(zhǎng) %；出口 ，居珠三角第六位，增長(zhǎng) %。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 隨著工業(yè)西進(jìn) 、 城市西拓戰(zhàn)略的推進(jìn) ， “ 十五 ” 末年珠海市在城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng) 、 差距縮小和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)方面取得較理想的成績(jī) 。在這份綱要中，“三產(chǎn)旺市”首次作為重大戰(zhàn)略被寫進(jìn)了珠海的五年規(guī)劃中。 2023年，珠海市政府及其相關(guān)部門還組織了購(gòu)物節(jié)、沙灘音樂(lè)節(jié)和多種形式的房展會(huì)，進(jìn)一步帶動(dòng)了消費(fèi)增長(zhǎng)。為了實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，央行將采取一系列措施，具體包括：完善貨幣政策操作體系；綜合運(yùn)用各種貨幣政策工具及其組合；完善公開市場(chǎng)工具和操作方式；協(xié)調(diào)本外幣利率政策；完善差別存款準(zhǔn)備金率制度；加強(qiáng)公開市場(chǎng)操作、存款準(zhǔn)備金、再貼現(xiàn)等政策工具的協(xié)調(diào)配合等等。除了珠海農(nóng)信社外，其它銀行均表示，房屋貸款的具體利率和放貸日期還需要進(jìn)行研究，或者要等上級(jí)銀行通知，但近兩天應(yīng)該會(huì)又明確結(jié)果。貸款買房負(fù)擔(dān)略增：針對(duì)新政策，銀行人士表示市民貸款買房負(fù)擔(dān)將會(huì)增加，貸款利率至少會(huì)比現(xiàn)在的貸款利率提高 ％，但是他們估計(jì)，目前大多銀行可能會(huì)傾向于按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，首付比例提高對(duì)于房貸市場(chǎng)影響不大。其中， 5年（含）以下貸款由原年利率 ％調(diào)整為 ％； 5年以上貸款由原年利率 ％調(diào)整為 ％。 1994至 1996年：治理整頓；供應(yīng)量及價(jià)格出現(xiàn)下滑，市場(chǎng)低迷不振，交投稀少，新開發(fā)項(xiàng)目寥寥無(wú)幾。 2023至 2023年：調(diào)整期；受政府政策影響，新開發(fā)樓盤的建設(shè)及銷售受到限制，市場(chǎng)供應(yīng)集中在舊盤及城中村改造項(xiàng)目上；二手房交易呈量增價(jià)減的狀況。 2022023年珠海土地連續(xù)兩年放量供應(yīng)，這些土地將在 2023年中形成新一輪較為集中的供應(yīng)。目前珠海的房地產(chǎn)行業(yè)格局是“品牌開發(fā)商壟斷中高檔產(chǎn)品市場(chǎng)，本地中小開發(fā)商在中低檔市場(chǎng)生存”。而今，曾經(jīng)的關(guān)于宏觀調(diào)控取消商業(yè)貸款優(yōu)惠利率、提高首付比例、上浮第二套以上住房貸款利率的房地產(chǎn)新政，在商業(yè)銀行放貸任務(wù)等壓力下，早已經(jīng)“過(guò)期作廢”了。 此外，早幾年已批出的土地目前較多在二級(jí)市場(chǎng)上流通，為尋求項(xiàng)目，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)或被動(dòng)在二級(jí)市場(chǎng)上尋求合作，但由于各自心理價(jià)位不符而未能合作。分別比上季和上年同期大幅提升 ，并創(chuàng)出 2023年以來(lái)新高。根據(jù)珠海市建設(shè)局的統(tǒng)計(jì)，整個(gè)市區(qū)現(xiàn)有大小“爛尾樓”近 50個(gè)，總建筑面積逾百萬(wàn)㎡。 目前，珠海市爛尾樓盤活獲得政府及相關(guān)部門的大力支持， 從今年開始，該市被重新盤活開工的爛尾樓，其土地使用年限將從被批準(zhǔn)開工之日起重新計(jì)算 。 投資環(huán)境篇 住宅市場(chǎng)板塊的劃分 900020230元 / ㎡ :看海的高檔次樓盤 ,主要集中在情侶 (南 )路； 60008000元 / ㎡ :市中心，地段好，社區(qū)配套齊全，檔次較高的樓盤（主要分布在拱北、吉大、夏灣、老香洲、新香洲等市中心區(qū)）； 4000— 5000元 / ㎡ :市區(qū)其它小區(qū)、新盤； 1000— 3000元 /㎡ :郊區(qū)樓盤； 注：珠海市的一些商品房大部分都帶精裝修出售，裝修標(biāo)準(zhǔn)大部分在1000— 1200元 / ㎡左右。 商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值 珠海市統(tǒng)計(jì)局專題調(diào)查報(bào)告《房地產(chǎn)價(jià)格望而卻步》中指出，珠海房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，一直牽動(dòng)著市民的心。根據(jù)調(diào)查，在所有購(gòu)房者中，外地人占 4565%，他們已經(jīng)成為珠海房地產(chǎn)的的一個(gè)重要力量，成了珠海房地產(chǎn)的一個(gè)十分突出的特點(diǎn)。 投資環(huán)境篇 房?jī)r(jià)上漲原因 在全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)繼續(xù)看好的情況下，珠海的城市西進(jìn)規(guī)劃，使原本舉步不前的珠海經(jīng)濟(jì)又開始邁出新的步伐。同時(shí)購(gòu)房入戶政策的放寬，使大量移民涌入，“新移民”及“階段性”購(gòu)房者增加； 珠海房?jī)r(jià)相對(duì)全國(guó)其它各主要大城市偏低，其他沿海城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已從 1997年的亞洲金融危機(jī)的打擊中恢復(fù)元?dú)猓?2023年底，珠海商品房的價(jià)格只有 1993年的一半強(qiáng)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有恢復(fù)到金融危機(jī)前的價(jià)格，上漲空間較大； 澳門經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，尤其是近年澳門房?jī)r(jià)的急劇上升（ 2023年第四季度澳門房?jī)r(jià)同比飆升 70%），客觀上促進(jìn)了珠海房?jī)r(jià)的上漲； 港珠澳大橋（港珠澳大橋西岸落點(diǎn)已確定在拱北）、廣珠城際輕軌、廣珠鐵路及粵西、江 (門 )珠 (海 )、太澳等高速公路、珠海集裝箱碼頭等一系列利好消息的推動(dòng)作用。距離拱北關(guān)口（通往澳門）約 2023米，是珠海市區(qū)人口密度最高、生活最便利、配套最齊全、商業(yè)氛圍最繁華的地段。 ?環(huán)境優(yōu)美，交通方便，配套齊全。 劣勢(shì)（ W） : ?珠海商用爛尾樓，出地面 3層就一直空置，有負(fù)面的市場(chǎng)影響。 ?珠海市房屋空置率過(guò)高，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求。 ?諸多市政規(guī)劃遠(yuǎn)景，引發(fā)巨大的增值空間。 賣點(diǎn)匯萃 ★硬性賣點(diǎn) ★軟性賣點(diǎn) 1）交通 1）區(qū)位價(jià)值 2）區(qū)域配套 2）居住文化與生活方式 3）產(chǎn)品類型 3）銷售與工程進(jìn)度 4）自身配套 4）創(chuàng)意促銷 5）戶型 項(xiàng)目分析篇 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 在本競(jìng)爭(zhēng)分析中 ， 我們剔除掉商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓項(xiàng)目以及郊區(qū)版塊 ， 僅以目前市場(chǎng)在售或即將發(fā)售的市中心住宅 （ 拱北 、 香洲及吉大 ） 項(xiàng)目為主進(jìn)行分析 。 銀 座 ， 另外在本案周邊將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)力或是借鑒意義的樓盤有金莎公館 ， 下面將對(duì)這些樓盤進(jìn)行各方面的競(jìng)爭(zhēng)分析 ?！皷|方時(shí)代”戶型設(shè)計(jì)吸取深圳經(jīng)典樓盤戶型設(shè)計(jì)精華，集中布置 78㎡的兩房及 113㎡的三房、133四房的主打經(jīng)典戶型，光線極佳，結(jié)構(gòu)方正實(shí)用，其中三房、四房的戶型采用了最具時(shí)尚潮流的陽(yáng)光花房結(jié)構(gòu)，讓陽(yáng)光、綠色融入生活。 5層層高 ， 9層層高（贈(zèng)送閣樓小復(fù)式），工字型的建筑設(shè)計(jì)，光線十足， 5層獨(dú)有超大落地玻璃幕墻，辦公居住兩相宜， 5層、 8層、 9層退臺(tái)式大露臺(tái)。 誠(chéng)豐 銀座重金聘請(qǐng)香港室內(nèi)大師進(jìn)行
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