北京平谷新城南大門城中村改造項目市場調研及產品定位匯報-文庫吧資料
2025-03-12 03:21本頁面
【正文】 位篇 總體規(guī)劃思路 生態(tài)組團式純居住社區(qū)與平谷商業(yè)航母中心區(qū) 社區(qū)規(guī)劃設計建議 組團式社區(qū)格局 ， 滿足了不同建筑形式及社區(qū)檔次的劃分， 每一組團都具有精心 設計的組團中心花園，圍繞整體主題各成特色 建議采取半圍合方式。 按經營業(yè)態(tài)劃分： 商業(yè)客戶定位 包括百貨、專業(yè)市場、超市、會所、精品店（品牌服裝、皮具、鐘表、化妝品、珠寶、 兒童用品）、餐飲街、休閑娛樂、社區(qū)配套以及綜合服務設施等 。 國內知名商家： 近幾年 ， 在北京入駐的商家中 ， 國內的商家較為活躍 ， 尤其是江浙沿海一帶 的商家 ， 本項目對其極具吸引力 ， 其集團招商引資的可能性極大 。包括居住和生 活在北京其它地區(qū)的客戶、路過此地區(qū)的外來客流以及游客等客戶群，因此其外圍客群相對較少可達 到本項目客戶群的 10%。 其到達本商業(yè)區(qū)的時間在 15分鐘之內的消費者 。 此客戶群占本項目消費人群的 60% 。 ? 本項目的地緣性客戶是本案地塊周邊居住的居民，及部分平谷其他區(qū)域居住的農民。他們年齡在35— 50歲之間，多為二次置業(yè)或兩代共同居住；在平谷有自已獨特的地位或可發(fā)展的事業(yè)，需要更加舒適、私密并能體現地位的居住環(huán)境。 產品定位展示（住宅篇） 平谷東南居住核心、中高檔、景觀生態(tài)精品社區(qū) 本案住宅部分市場定位 ? 地塊 A、 B內分布本項目大部分商業(yè)物業(yè) ? 地塊 C、 D內主要分布小高層 ， 兼有部分多層； ? 地塊 F、 G、 H、 I內分布多層商品住宅； ? 地塊 J、 K內分布低密度花園洋房 ， 其中 K內分 布部分多層商品住宅； ? 地塊 E內分布回遷住宅。 平谷區(qū)域內客戶對辦公類物業(yè)的需求較小 。 隨著平谷區(qū)房地產不斷發(fā)展和成熟 ， 市場競爭日趨激烈 。 本項目周邊的消費人群的消費力檔次相對較低， 較之本項目商業(yè)物業(yè)檔次存在之差異性所帶來的影響 。 項目劣勢分析（ W） 項目威脅分析（ T） 項目開發(fā)周期較長 ， 不可預測性對于項目的影響較大 。 商鋪投資逐漸成為房地產投資熱點 ， 投資前景看好 。 區(qū)域同類經營定位的商業(yè)物業(yè)目前尚不存在， 市場存在空白 ， 投資經營前景看好 。 區(qū)域市場內住宅類物業(yè)供應量較小存在較大缺口 ， 未來需求較為旺盛 。 本項目商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)布局均勻合理 ， 對商業(yè)總體發(fā)展有一定的促進作用 。 本案位于平谷縣城的南大門 ， 可識別性較強 。我司建議貴司考慮酌情減少商業(yè)體量，并在今后的商業(yè)招商過程中采取統(tǒng)一布局統(tǒng)一招商的形式，以避免因體量過大帶來的同類業(yè)態(tài)惡性競爭。 回遷住宅對本案打造精品社區(qū)造成影響 ， 為了減弱這一影響我司會在后面的規(guī)劃布局及景觀設計過程中考慮規(guī)避問題 。 更高的社會效益與經濟效益的結合 產品定位分析篇 項目自身條件分析 項目基本指標 項目有利因素 ?項目地塊基本規(guī)整 ， 成品字形布局 ， 有利于各類物業(yè)的排布； ?地塊內有一條市政主干線從南至北貫穿 ， 為日后精品社區(qū)的延展創(chuàng)造條件； ?地塊北側緊領府前街 ， 在此處建設商業(yè)物業(yè)可以很好體現其展
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