北京平谷新城南大門城中村改造項目市場調(diào)研及產(chǎn)品定位匯報(編輯修改稿)
2025-03-26 03:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 目劣勢分析（ W） 項目威脅分析（ T） 項目開發(fā)周期較長 ， 不可預(yù)測性對于項目的影響較大 。 本案并非平谷縣城的商業(yè)中心區(qū) ， 未來規(guī)劃為居住區(qū) ， 不利于綜合物業(yè)的打造 。 本項目周邊的消費人群的消費力檔次相對較低， 較之本項目商業(yè)物業(yè)檔次存在之差異性所帶來的影響 。 平谷區(qū)消費水平較低 ， 消費力有限 ， 尚未形成中高檔次的消費需求 。 隨著平谷區(qū)房地產(chǎn)不斷發(fā)展和成熟 ， 市場競爭日趨激烈 。 平谷縣城中心商業(yè)區(qū)對消費者的吸引對本項目商業(yè)經(jīng)營沖擊較大 。 平谷區(qū)域內(nèi)客戶對辦公類物業(yè)的需求較小 。 通過項目矩陣所列因素的綜合分析，從項目的優(yōu)勢出發(fā)，充分利用項目所擁有的機會，并盡力消除項目劣勢，去除威脅，對項目所能夠發(fā)揮的商業(yè)影響力和商業(yè)定位做出合理的認(rèn)知，以期合理規(guī)避項目運作的風(fēng)險。 產(chǎn)品定位展示（住宅篇） 平谷東南居住核心、中高檔、景觀生態(tài)精品社區(qū) 本案住宅部分市場定位 ? 地塊 A、 B內(nèi)分布本項目大部分商業(yè)物業(yè) ? 地塊 C、 D內(nèi)主要分布小高層 ， 兼有部分多層； ? 地塊 F、 G、 H、 I內(nèi)分布多層商品住宅； ? 地塊 J、 K內(nèi)分布低密度花園洋房 ， 其中 K內(nèi)分 布部分多層商品住宅； ? 地塊 E內(nèi)分布回遷住宅。 住宅產(chǎn)品客戶定位 ? 本項目南部低密度花園洋房客群定位于企事業(yè)單位高管及私營企業(yè)主。他們年齡在35— 50歲之間，多為二次置業(yè)或兩代共同居??；在平谷有自已獨特的地位或可發(fā)展的事業(yè)，需要更加舒適、私密并能體現(xiàn)地位的居住環(huán)境。 ? 中部商品住宅客群定位于企事業(yè)單位中堅一族，他們年齡主要集中在 30— 40歲之間， 多為 3口之家，部分與父母同??；他們正處于事業(yè)的上升期，是不可動搖的職場主力、 骨干、精英，他們知識層次和個人修為更高，更容易接受新觀念、新事物。 ? 本項目的地緣性客戶是本案地塊周邊居住的居民，及部分平谷其他區(qū)域居住的農(nóng)民。 他們的特點是一直在平谷居住，年齡較大，對本地區(qū)的環(huán)境已經(jīng)習(xí)慣，不愿搬離該區(qū) 域，利用多年積蓄一步到位購買商品住宅，或給自己居住，或給子女居住 客戶由以下三類人群組成： 產(chǎn)品定位展示（商業(yè)篇） 本案商業(yè)部分市場定位 集購物、餐飲、休閑、娛樂一體的 新型、新興的新新商業(yè)中心 集中商業(yè)主題定位 社區(qū)商業(yè)主題定位 生態(tài)小鎮(zhèn)鄰里商業(yè)中心街區(qū) 商業(yè)發(fā)展總體架構(gòu) 功能之一 為本案自身的商業(yè)配套； 功能之二 為周邊消費群體的購物中心； 功能之三 為外來消費群體的餐飲、購物、 休閑、娛樂等綜合服務(wù)中心 商業(yè)客戶定位 終端消費者定位 核心層客戶群 ：生活工作在本案 ， 周邊 1公里范圍之內(nèi) ， 其步行時間在 15分鐘以內(nèi)的人群 ， 包括本項目 及周邊的入住人群 。 此客戶群占本項目消費人群的 60% 。 緊密層客戶群： 周邊 3公里范圍內(nèi) ， 包括平谷縣城東部 、 南部的所有人群 。 其到達(dá)本商業(yè)區(qū)的時間在 15分鐘之內(nèi)的消費者 。 本項目消費人群的 30%來自于此 外圍輻射客戶群 ：由于本項目臨近位
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