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企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實(shí)務(wù)應(yīng)用及納稅風(fēng)險(xiǎn)管-文庫吧資料

2025-03-12 00:02本頁面
  

【正文】 上, 又虛開 發(fā)票的; ? ( 3)其他情節(jié)嚴(yán)重情形。 六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理 六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理 ? 一、房地產(chǎn)企業(yè) 涉及發(fā)票方面 主要法律法律規(guī)定 ? 2. 刑事處罰 ? 【 虛開 除 增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵押稅款發(fā)票 以外的 其他發(fā)票 的 刑法規(guī)定 】 如 建安發(fā)票 ? “ 虛開 本法 第 205條 規(guī)定以外 其他發(fā)票 , 情節(jié)嚴(yán)重 的 ,處 二年以下有期徒刑、拘役或管制 ,并處罰金 。 六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理 ? 一、 房地產(chǎn) 企業(yè) 涉及 發(fā)票 方面 主要法規(guī) ? 行政處罰 《發(fā)票管理辦法》第 22條 ? 任何單位和個(gè)人 不得有 下列 虛開發(fā)票 行為 : ? (1)為他人、 為自己開具 與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況 不符發(fā)票 ; ? (2)讓他人為自己開具 與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況 不符發(fā)票 ; ? (3)介紹他人開具 與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符發(fā)票。主體外搭設(shè)樣板間還包括建造費(fèi)用; ⑤ 其他 。 ? (七) 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi): 辦理住宅相關(guān)權(quán)證的登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等。 ? (五) 公共維修基金 :按政府規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的公共維修基金。 ? (三) 咨詢服務(wù)費(fèi) :指各項(xiàng)目公司支付給集團(tuán)開發(fā)咨詢服務(wù)費(fèi)。 ? 無形資產(chǎn)攤銷 :指公司分期攤銷的與產(chǎn)品開發(fā)管理相關(guān)的無形資產(chǎn)價(jià)值,一般是工程管理軟件的攤銷。 ? 折舊費(fèi) :指現(xiàn)場(chǎng)管理部門使用的各類固定資產(chǎn)計(jì)提的折舊費(fèi)用。 ? 水電費(fèi) :指現(xiàn)場(chǎng)管理部門使用水、電的費(fèi)用。 ? 租賃費(fèi) :指現(xiàn)場(chǎng)管理部門租賃的開發(fā)用及管理用設(shè)備、辦公場(chǎng)所或建筑等支付的租金。 ? 市內(nèi)交通費(fèi) :指現(xiàn)場(chǎng)管理部門人員辦理公司業(yè)務(wù)時(shí)在本市發(fā)生的交通費(fèi)用。 六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理 ? 交際應(yīng)酬費(fèi) :指現(xiàn)場(chǎng)管理部門為開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合理需要而支付的招待費(fèi)用。 ? 差旅費(fèi) :指現(xiàn)場(chǎng)管理部門因公出差、法定探親假實(shí)際發(fā)生的車、船、飛機(jī)、交通費(fèi)、住宿費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)、誤餐補(bǔ)助、司機(jī)出車補(bǔ)助和單位核定的差旅費(fèi)包干費(fèi)用等。 ? 辦公費(fèi): 指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的各種辦公用品、文件資料的郵寄費(fèi)、 IT軟件硬件維護(hù)費(fèi)、資料費(fèi)、印刷費(fèi)等。 六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理 ? 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) :指現(xiàn)場(chǎng)管理部門發(fā)生的勞動(dòng)保護(hù)用品購置費(fèi)等。 ? 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) :指按現(xiàn)場(chǎng)管理部門員工提取的基本社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)基金,包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)等。 ? 工會(huì)經(jīng)費(fèi) :指現(xiàn)場(chǎng)管理部門人員工資總額 2%計(jì)提的繳工會(huì)掌握使用的工會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。對(duì)臨時(shí)雇傭的勞務(wù)工支付勞務(wù)費(fèi)不在本項(xiàng)目核算,在“ 臨時(shí)用工勞務(wù)費(fèi) ” 科目核算。包括內(nèi)容: ? (一) 現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)用 :內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的人員工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、臨時(shí)用工勞務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、車輛使用費(fèi)、租賃費(fèi)、修理費(fèi)、折舊費(fèi)、低值易耗品攤銷、無形資產(chǎn)攤銷、水電費(fèi)、誤餐費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、咨詢費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、辦公室裝修費(fèi)用、周轉(zhuǎn)房的攤銷等。 六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理 開發(fā)間接費(fèi) ? 指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部 獨(dú)立核算單位 為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)目費(fèi)用。 ? 指產(chǎn)品開發(fā)過程中,根據(jù)有關(guān)法規(guī), 產(chǎn)權(quán)(包括收益權(quán))不屬開發(fā)商,開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留 固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。 ? ( 5) 其他工程費(fèi) :除上述工程費(fèi)用外,其他不能在主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)中歸集的工程費(fèi)用。 ? ( 3) 車庫交通設(shè)施費(fèi) :車庫內(nèi)交通設(shè)施、劃線、標(biāo)識(shí)費(fèi)用,室內(nèi)標(biāo)識(shí)牌、示意圖等費(fèi)用。 六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理 ? (三) 其他工程費(fèi) :其他不能在上述兩項(xiàng)中歸集的建筑安裝工程費(fèi),具體內(nèi)容: ? ( 1) 工程監(jiān)理費(fèi) :支付給工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。 ? ( 9) 電梯工程費(fèi) :電梯設(shè)備供應(yīng)及安裝費(fèi)用。 ? ( 7) 消防工程費(fèi) :消防報(bào)警系統(tǒng)、氣體滅火、消火栓及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)備采購及安裝工程費(fèi)用。 六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理 ? ( 5) 電氣工程費(fèi) :主體工程中變配電室的設(shè)備安裝及管線敷設(shè)費(fèi)用、動(dòng)力照明及防雷接地工程費(fèi)用。(屬房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。 ? ( 2) 空調(diào)工程費(fèi) :主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制等空調(diào)設(shè)施安裝及管道敷設(shè)等費(fèi)用。 六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理 ? 其它主體建筑工程費(fèi):除上述工程費(fèi)用外其他與主體建筑工程相關(guān)的費(fèi)用支出。 ? 根據(jù)建標(biāo) [2023]206號(hào)規(guī)定,只有構(gòu)成 工程實(shí)體的材料費(fèi) 才構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)內(nèi)容 。 ? 直接工程費(fèi):指施工中耗費(fèi)的 構(gòu)成工程實(shí)體的 各項(xiàng)費(fèi)用,包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。 ? 相關(guān)文件 ? 關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成》的通知( 建標(biāo) [2023]206號(hào) )規(guī)定, 建筑安裝工程費(fèi) 由 直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金 組成。 ? ( 4) 公共部位精裝修工程費(fèi) :主要包括大堂、樓梯間、雨蓬、連廊公共走道及電梯廳等精裝修費(fèi)用。 ? ( 2) 結(jié)構(gòu)主體及粗裝修工程費(fèi) :包括結(jié)構(gòu)主體及粗裝修、總包開辦費(fèi)、照管費(fèi)、外墻保溫及涂料、防火卷簾門、防火門、入戶門等工程費(fèi)用。 自營(yíng)工程 應(yīng)包括建筑過程中發(fā)生的材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等; 發(fā)包工程 應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的 “ 工程價(jià)款結(jié)算單 ” 確定,有甲供材料、設(shè)備的,還應(yīng)包括甲供材料、設(shè)備費(fèi)。 ? ( 12) 其他 :不能在上述明細(xì)項(xiàng)目中歸集的、不可預(yù)期的建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用支出。 ? ( 10) 室外交通 設(shè)施費(fèi) :各種室外交通劃線,各種交通指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、檔車器、防撞器等費(fèi)用。 ? ( 8) 綠化及小品 建設(shè)費(fèi) :人工草坪、栽花、種樹等綠化支出費(fèi)用;雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山、涼亭、人工湖、兒童樂園、健身器材等工程費(fèi)用。 ? ( 5) 室外 消防 系統(tǒng)費(fèi) :開發(fā)產(chǎn)品 紅線內(nèi) 的室外消防系統(tǒng)的施工費(fèi)等。 ? ( 3) 室外 燃?xì)?系統(tǒng)費(fèi) :開發(fā)產(chǎn)品 紅線內(nèi) 燃?xì)庀到y(tǒng),包括:紅線內(nèi)鋪設(shè)管道系統(tǒng)的管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)、搭橋費(fèi)等費(fèi)用,調(diào)壓站土建、安裝工程費(fèi)等費(fèi)用。 包括內(nèi)容: ? ( 1) 室外 給排水 系統(tǒng)費(fèi): 開發(fā)產(chǎn)品 紅線內(nèi) 給排水系統(tǒng),包括:紅線內(nèi)自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)的管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)、搭橋費(fèi)等費(fèi)用。 六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 。 ? (六) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) :接 通紅線外 施工用臨時(shí)道路的建造、拆除等費(fèi)用;接通紅線外施工用臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)、開發(fā)商承擔(dān)的工程前期施工用電費(fèi)等費(fèi)用;接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移、拆除費(fèi),開發(fā)商承擔(dān)的工程 前期施工用水費(fèi) 等費(fèi)用;為達(dá)到設(shè)計(jì)地坪標(biāo)高發(fā)生的 場(chǎng)地清運(yùn)費(fèi)、平整 等費(fèi)用,包括挖山,大回填等;非總包單位的臨時(shí)圍墻、圍板的建造、裝飾、拆除費(fèi)用;工地臨時(shí)辦公室的租用、建造及裝修、裝飾、拆除費(fèi)用;施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)等; 臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的電器、家具等資產(chǎn)不屬臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。 六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)(前期開發(fā)費(fèi)) ? (五) 勘探測(cè)繪費(fèi) :初勘、詳勘及建造研究用房的材料及施工費(fèi)等費(fèi)用。 ? (四) 人防建設(shè)費(fèi): 按政府相關(guān)規(guī)定繳的 人防異地建設(shè)費(fèi) 及自建人防設(shè)施 完工后 分配進(jìn)入的 成本費(fèi)用。 ? (二) 設(shè)計(jì)費(fèi) :項(xiàng)目 立項(xiàng)后的 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)及各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施單獨(dú)發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi),如:方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、專家咨詢費(fèi)、方案設(shè)計(jì)費(fèi)、初步設(shè)計(jì)費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、主體工程施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施類園林設(shè)計(jì)費(fèi)等。包括內(nèi)容: ? (一) 咨詢調(diào)研費(fèi): 項(xiàng)目立項(xiàng)前、立項(xiàng)后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究及聘請(qǐng)相關(guān)專家或向中介機(jī)構(gòu)支付的咨詢調(diào)研費(fèi)。 ? 國稅函 [2023]220號(hào):房地產(chǎn)企業(yè) 逾期開發(fā)繳的 土地閑置費(fèi) 計(jì)算土地增值稅 時(shí) 不得扣 除。 ? 相關(guān)稅收政策 ? 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第 7條規(guī)定,對(duì)企業(yè)因違約而承受的 處罰性開支 ,如土地閑置費(fèi)及契稅滯納金 等,不屬按稅法規(guī)定正常開支的成本費(fèi)用和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,不能作為扣除項(xiàng)目金額。 (分實(shí)施方體) 六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理 ? ( 四 ) 大市政配套費(fèi) :按政府相關(guān)文件規(guī)定繳的大市政配套費(fèi)用及自建 紅線外 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用,如:紅線外排水、采暖、燃?xì)?、高低壓系統(tǒng)發(fā)生費(fèi)用。 ? 對(duì)上述 棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 ,實(shí)行下列契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅征免政策: ? ( 1)以 劃撥方式取得 土地使用權(quán)用于棚戶區(qū)改造的, 不征契稅 ;以 出讓方式 取得土地使用權(quán)用于棚戶區(qū)改造的應(yīng)按規(guī)定 征收契稅。 ? 案例: 某房地產(chǎn)公司開發(fā)一處 經(jīng)濟(jì)適用住房 (土地系 劃撥 用 地 ),同時(shí)發(fā)生部分土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等 。 六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理 ? 情況 2: 以 競(jìng)價(jià)方式出讓的 ,其契稅計(jì)稅價(jià)格,一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)成交價(jià)格 ,土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 ? 沒成交價(jià)格或成交價(jià)格明顯偏低的,征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定: 評(píng)估價(jià)格 :由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定,并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)價(jià)格。 ? 情況 1: 以 協(xié)議方式出讓 的,其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。 ? ( 三 )購 土地 的 契稅 :土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 繳的契稅。 ? 因此 企業(yè)購買土地繳 納 的出讓金 和 繳納政府購地發(fā)生的 相關(guān) 費(fèi)用,應(yīng)包含耕地 占 用稅。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中 標(biāo)明用地人的,用地人為納稅人 ;審批文件中 未標(biāo)明用地人的 ,應(yīng)要求申請(qǐng)用地人舉證實(shí)際用地人,實(shí)際用地人為納稅人; 實(shí)際用地人尚未確定的,申請(qǐng)用地人為納稅人。具體包括: ? ( 一 ) 土地出讓金 :按《國有土地使用權(quán) 出讓合同 》繳的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓成交價(jià),包括土地使用權(quán)出讓地價(jià)、純土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、 耕地占用稅 、及其他為取得土地使用權(quán)發(fā)生支出。 第二 層:項(xiàng)目?jī)?nèi) 共同成本 設(shè)置 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(土地成本) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 開發(fā)成本 — 項(xiàng)目 (一期) 共同成本 建筑安裝工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 四、成本核算對(duì)象的具體設(shè)置 情況 2: 成片分期(區(qū))開發(fā) 的項(xiàng)目 , 成本核算對(duì)象 三 層設(shè)置 。 第二 層: 具體 成本 對(duì)象 設(shè)置 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(土地成本) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 開發(fā)成本 — 項(xiàng)目 — 具體 成本 對(duì)象(住宅等) 建筑安裝工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 四、成本核算對(duì)象的具體設(shè)置 情況 2: 成片分期(區(qū))開發(fā) 的項(xiàng)目 , 成本核算對(duì)象 三 層設(shè)置 。 情況 1: 一期開發(fā)完畢的項(xiàng)目 , 成本核算對(duì)象 兩層設(shè)置 。 ? (三)利用 人防設(shè)施 的車庫(車位), 不單獨(dú)作 成本對(duì)象,其建造費(fèi)用按 公共配套設(shè)施費(fèi) 有關(guān)規(guī)定處理。 ? 情況 車庫 ? (一) 計(jì)容積率的 地上車庫, 可辦理產(chǎn)權(quán) 對(duì) 外 銷售的 , 單獨(dú)作 成本核算對(duì)象。 ? 非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主 的,或 無償贈(zèng)與 地方政府、公用事業(yè)單位的,可將其視為公共配套設(shè)施,其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)有關(guān)規(guī)定處理。 ? 1. 屬 營(yíng)利性 的,或 產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的 ,或 未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的 ,或 無償贈(zèng)與 地方政府、公用事業(yè)單位以外 其他單位的 ,應(yīng)單獨(dú)作成本核算對(duì)象。 ? (一)對(duì) 獨(dú)立的 設(shè)計(jì)概算 或 施工圖預(yù)算的 配套設(shè)施,不論其支出是否攤
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