【正文】 ，滿足市場(chǎng)的需求。 □建成后將會(huì)成為該區(qū)域中高檔大型生活社區(qū)。 □海河整體規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展前景，為項(xiàng)目提供良好的市場(chǎng)平臺(tái)。 ? ，客戶認(rèn)可度有待驗(yàn)證。 ? ，增加了項(xiàng)目的銷售難度。 ? ，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體價(jià)格不斷提升。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 機(jī)會(huì)（ O） ? ，大大促進(jìn)了項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展，同時(shí)使區(qū)域內(nèi)的物業(yè)價(jià)值得以提升。 ? ，噪音喧吵對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大影響，且交通影響人流到達(dá)本案。 ? ，僅僅依靠周邊的購(gòu)買能力很難支持大體量商業(yè)的生存。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 劣勢(shì)（ W） ? ，但不通透，通風(fēng)性較差。 ? ，可滿足辦公、居住等不同需求。 ? ，業(yè)態(tài)豐富。 ? ，公交線路繁多，道路通暢，便于出行。由于地塊所處位置不是城市商業(yè)、文化、旅游中心不可能成為新的酒店聚集區(qū)，但是由于地塊所在區(qū)域范圍內(nèi)現(xiàn)階段狀況，而隨著地塊開發(fā)周邊商務(wù)氛圍逐漸成熟，地塊內(nèi)可以興建快捷式酒店以滿足市場(chǎng)需要。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 ? ◇本案規(guī)劃住宅、商業(yè)、公寓及寫字樓等多種業(yè)態(tài)，屬于海河開發(fā)的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 附圖： 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目 數(shù)量 所占比例（％） 占地面積 25896 —— 總建筑面積 130000 —— 辦公樓建筑面積 25000 酒店式公寓建筑面積 10000 高檔住宅建筑面積 70000 商業(yè)，會(huì)所建筑面積 25000 車庫(kù) 36000 —— 建筑容積率 —— 綠化率 ％ —— 建筑高度 150米 —— 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 二、項(xiàng)目定位 （一）市場(chǎng)分析總結(jié) ? ◇本案地處河西區(qū)中心地段，在新圍堤道、小圍堤道、湘陽(yáng)大街圍合之中，周邊配套設(shè)施齊全，道路寬闊，多條公交線路途徑此地，交通極為便利。由于地塊本身具有稀缺的海河景觀優(yōu)勢(shì)，可以營(yíng)造出良好的自然人居氣氛。 ? 本案周邊市場(chǎng)的分析，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)投資式公寓為目前市場(chǎng)空白點(diǎn)，隨著區(qū)域整體的發(fā)展及業(yè)態(tài)的完整性，均好性，低總價(jià)，小戶型，投資式公寓將會(huì)成為未來(lái)該區(qū)域內(nèi)發(fā)展的契機(jī)，且能夠拉升項(xiàng)目檔次及價(jià)格，因此可以將寫字樓 5層商業(yè)、臨街商業(yè) 4層改為此類公寓，進(jìn)行銷售。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 建議： 我司通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的研判及對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的需求分析，結(jié)合宗地，我們發(fā)現(xiàn)本案商業(yè)整體體量過(guò)大，可及性及可視性不理想，且絕大部分為三層以上商業(yè)，還有部分 5層商業(yè)，對(duì)后期銷售會(huì)造成一定壓力，且因?yàn)樯虡I(yè)體量的過(guò)大影響住宅居住品質(zhì)，我們建議： 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 ? 減少寫字樓三層以上商業(yè)部分，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高寫字間及酒店式公寓品質(zhì)。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 總體來(lái)說(shuō)，本案所處地理位置優(yōu)越，交通便利，生活配套設(shè)施成熟，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)較為合理，但從項(xiàng)目銷售中的風(fēng)險(xiǎn)考慮，建議將項(xiàng)目中商業(yè)的體量減小，將其轉(zhuǎn)化為寫字樓或公寓類產(chǎn)品，在確保公建類產(chǎn)品比例指標(biāo)的同時(shí)，盡量為銷售減小壓力，降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析，在項(xiàng)目所處區(qū)域，寫字樓或公寓類的產(chǎn)品相對(duì)稀缺，銷售難度也要相對(duì)小于商業(yè)項(xiàng)目。大戶型面積偏大，而且戶型分割較亂，功能布局設(shè)計(jì)方面存在弊端，使得大戶型的優(yōu)勢(shì)沒(méi)有具體體現(xiàn)，從圖上來(lái)看，公攤系數(shù)有待思考。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 二、商業(yè)部分：體量過(guò)大，臨街 24層、以及局部 5層商業(yè)整體招商難度較大，不利于銷售，內(nèi)街的三層店鋪在后期的銷售中勢(shì)必成為本項(xiàng)目的重點(diǎn)和難點(diǎn)。 ? C戶型為高檔住宅中面積最大的戶型，主臥室入口處面積浪費(fèi)過(guò)大，南北不通透，餐廳，廚房與衛(wèi)生間直線距離過(guò)近，衛(wèi)生間面積太小，整體布局不合理，戶型面積雖大，但過(guò)于浪費(fèi)，面積得實(shí)用率較低。 戶型形式 戶型類型 戶型面積（平方米） 戶型套數(shù) 所占比例 A平層 兩室兩廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 160 ％ B平層 兩室兩廳一衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái) 160 ％ C平層 三室兩廳兩衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 160 ％ D平層 兩室兩廳一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái) 156 ％ E躍層 三室兩廳兩衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)一露臺(tái) 4 ％ F躍層 三室兩廳兩衛(wèi)兩陽(yáng)臺(tái)一露臺(tái) 4 ％ G躍層 兩室兩廳兩衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)一露臺(tái) 4 ％ H躍層 四室兩廳四衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái)二露臺(tái) 4 ％ 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 ? A戶型為一室小戶型，為傳統(tǒng)的直門獨(dú)單，采光和通風(fēng)性較差，單對(duì)于小戶型的面對(duì)客群來(lái)分析，舒適度的問(wèn)題對(duì)于消費(fèi)客群來(lái)講不是首要問(wèn)題。 以上種種現(xiàn)象表明，區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)量較大，且本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍一般，且入口位于立交橋下，勢(shì)必影響到來(lái)訪人流及車流，在銷售上將成為本案的難點(diǎn)，我司建議在上次提案中建議減小商業(yè)的體量后，新的方案有所調(diào)整，但還是有所欠缺，在沒(méi)有大型客戶定做的前提下，還應(yīng)略微調(diào)整。除天津?yàn)尺h(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)近 8萬(wàn)平米酒店式公寓外。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 ? 除天津?yàn)车却笮唾u場(chǎng)外，其他項(xiàng)目商業(yè)部分均屬于一拖二商鋪，部分商鋪單層不分割，面積在 340— 3000平米左右。 ? 本案周邊商業(yè)項(xiàng)目較為分散，商業(yè)氛圍不濃厚，很難形成局部范圍內(nèi)的商業(yè)凝聚力，且大部分商業(yè)項(xiàng)目為只租不售，說(shuō)明該區(qū)域周邊商業(yè)氛圍有待形成，目前很難體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 項(xiàng)目 數(shù)量 所占比例（％） 占地面積 25896 —— 總建筑面積 130000 —— 辦公樓建筑面積 25000 酒店式公寓建筑面積 10000 高檔住宅建筑面積 70000 商業(yè)，會(huì)所建筑面積 25000 車庫(kù) 36000 —— 建筑容積率 —— 綠化率 ％ —— 建筑高度 150米 —— 基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 一、區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) ? 總體供應(yīng)量龐大，通過(guò)對(duì)本案 、二級(jí)市場(chǎng)的研判與分析，市場(chǎng)將會(huì)在下半年集中放量，面積預(yù)計(jì)超過(guò) 70萬(wàn)平米左右，主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)體現(xiàn)在高層住宅與商業(yè)部分。 (市場(chǎng)依據(jù) ) 我司分析認(rèn)為：商業(yè)在后期的銷售中會(huì)成為重點(diǎn)和難點(diǎn)，會(huì)增加項(xiàng)目銷售阻力，存在比較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 第二部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 目前，我司根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃中經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析認(rèn)為：項(xiàng)目整體規(guī)劃較為合理，無(wú)論從產(chǎn)品的定位還是功能分區(qū)上都比較符合市場(chǎng)發(fā)展。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 綜合體項(xiàng)目開發(fā)準(zhǔn)入門檻高，對(duì)現(xiàn)金流要求大，在開發(fā)過(guò)程中，現(xiàn)金回收要求快，資金鏈要求能持續(xù)滾動(dòng)，整體操作經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商需要更多考慮的地方是配套，不僅考慮商業(yè)、寫字樓等公建如何互動(dòng)配比、招商才能更合理、市場(chǎng)化；還要考慮這些商業(yè)載體的后期運(yùn)作，以便使發(fā)揮持久生命力，為社區(qū)服務(wù)； 綜合體項(xiàng)目的配套不僅應(yīng)滿足區(qū)域要求，還應(yīng)該符合區(qū)域的城市發(fā)展規(guī)劃，順著城市發(fā)展規(guī)劃走。產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，比較超前，這就對(duì)開發(fā)商整體操作提出了很高的要求，一般綜合體項(xiàng)目初期提供的產(chǎn)品都是市場(chǎng)熱點(diǎn)及主要需求，這種產(chǎn)品可以快速切入市場(chǎng)，為項(xiàng)目聚攏大批人氣，是為大多數(shù)人所熱衷關(guān)注購(gòu)買的，不會(huì)因?yàn)槟承┩蝗灰蛩刈儎?dòng)而滯銷，為后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)建立良好的基礎(chǔ)，如北京財(cái)富中心、上海恒隆廣場(chǎng)等。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 （四）產(chǎn)品設(shè)計(jì)要超前、豐富 與一般單一項(xiàng)目操作特點(diǎn)相比，綜合體項(xiàng)目追求的是“短、頻、快”及可持續(xù)發(fā)展，客戶群定位也更復(fù)雜，不同的產(chǎn)品與開發(fā)階段面對(duì)不同的人群，開發(fā)商一定要做到心中有數(shù)，產(chǎn)品所面對(duì)的市場(chǎng)需求更廣泛一些。在適應(yīng)市場(chǎng)的同時(shí)，還要形成豐富的產(chǎn)品開發(fā)層次，如上海的恒隆廣場(chǎng)及中信泰富等都取得了不俗的成績(jī) 。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 （二）產(chǎn)品適應(yīng)性及豐富性 綜合體產(chǎn)品的成功取決于其產(chǎn)品的市場(chǎng)適應(yīng)性， 房地產(chǎn)進(jìn)入營(yíng)銷時(shí)代，發(fā)展商的項(xiàng)目調(diào)研是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，房地產(chǎn)調(diào)研是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的產(chǎn)物，發(fā)展商要在茫茫商海中脫穎而出，必須掌握足夠的商業(yè)情報(bào)，如消費(fèi)者的需求，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的秘密，市場(chǎng)供求狀況等等。一般單一項(xiàng)目開發(fā)追求實(shí)際利潤(rùn)，項(xiàng)目制定方案、推廣和設(shè)計(jì)過(guò)程都很快，但是綜合體項(xiàng)目的產(chǎn)品形式較多，收益也會(huì)分成幾個(gè)階段，初始期選定市場(chǎng)熱點(diǎn)產(chǎn)品，大量精力投入宣傳推廣上，并且產(chǎn)品的價(jià)格一般也很有 競(jìng)爭(zhēng)力 ，前期推廣經(jīng)費(fèi)有時(shí)達(dá)到回款額的 3%—— 5%，隨著綜合體成長(zhǎng)期和成熟期到來(lái)，市場(chǎng)認(rèn)可度提高，品牌也具備了一定的影響力，后續(xù)產(chǎn)品的市場(chǎng)切入也會(huì)更加快速，后期利潤(rùn)就會(huì)慢慢顯現(xiàn)了。 ? 從目前商業(yè)整體的銷售情況來(lái)看，各項(xiàng)目的銷售周期較長(zhǎng)。 ? 租價(jià)大致控制在 27元 /平米之間，各項(xiàng)目租價(jià)不等。 ? 商業(yè)部分氛圍開發(fā)商持有和直接出售兩種形式。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 四：商業(yè)部分 物業(yè)名稱 均價(jià) 物業(yè)費(fèi) 商業(yè)形式 面積 總面積 商業(yè)所占比例 業(yè)態(tài) 銷售率 中豪世紀(jì)花園 25000 /平米 /天 三層臨街底商 46500 172460 % 餐飲、藥房、銀行、培訓(xùn)教育等 3040％ 華僑御景灣 未定 2 三層臨街底商 4200 58000 % 銀行、業(yè)主會(huì)所等 未售 峰匯廣場(chǎng) 整體銷售給歐尚，但價(jià)格未知 三層裙樓已經(jīng)全部售磬 6000 100000 % 超市、精品店 基本售磬 天津?yàn)? 只租不售 未定 八層臨街商業(yè)樓中的 1－ 4層 28000 1000000 % 百貨購(gòu)物、超市等 C座 1－ 4層易買得，其余還在招租 藍(lán)鉆國(guó)際 整體銷售 未定 四層裙樓底商 6000 37830 % 銀行、郵政、保險(xiǎn)、證券等 正在招商洽談中。 ? 各項(xiàng)目的出房率控制在 72％左右，公攤面積比例較大。 ? 市場(chǎng)在售的該類項(xiàng)目都是以整體的形式出現(xiàn)的。 ? 部分項(xiàng)目雖目前均價(jià)居高不下，但從其目前銷售情況來(lái)看，無(wú)法實(shí)現(xiàn)其售價(jià)。 ? 從目前寫字樓的市場(chǎng)熱銷（租）戶型來(lái)分析， 90150平米之間的戶型成為市場(chǎng)接受程度較高。 ? 目前新建的產(chǎn)品在功能劃分，配套功能，物業(yè)服務(wù)，整體等級(jí)上更加先進(jìn)，依次來(lái)吸引客戶的購(gòu)買。 ? 入市較早的項(xiàng)目容積率控制在 34之間，但近期入市項(xiàng)目的容積率明顯提高，多控制在 56之間。 ? 從銷售情況來(lái)看，已經(jīng)將近售磬的項(xiàng)目的銷售周期較長(zhǎng)，都在2年左右的時(shí)間。 ? 由于項(xiàng)目所處地段價(jià)值較高，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目整體入市均價(jià)控制在 7000元 /平米左右，項(xiàng)目后期價(jià)格提升幅度較大。 ? 梯戶配置多為 2梯 4戶的形式。 已積累 1200組客戶 ， 流失 30%左右 。本案可以利用自身特色，與其他項(xiàng)目區(qū)分競(jìng)爭(zhēng)。 。 。 煥日線 共 524戶，標(biāo)準(zhǔn)層高 ，其中頂層與次頂層有 40套復(fù)式，主力戶型為 40平米一室；全部精裝修。根據(jù)本項(xiàng)目所處地理位置，并結(jié)合周遍商業(yè)業(yè)態(tài)分布，以及施工進(jìn)度，建議本項(xiàng)目商業(yè)部分與周邊互為補(bǔ)充 ,值得提出的是：作為海河整體規(guī)劃中的第六結(jié)點(diǎn)，天津?yàn)硨?duì)于項(xiàng)目在未來(lái)提升與帶動(dòng)作用及競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的巨大壓力。 麥?zhǔn)諊?guó)際公寓 6200平米，三層裙樓臨街底商，業(yè)態(tài)為美容美發(fā)，零售百貨，酒吧。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 （三）商業(yè)市場(chǎng)： 周邊業(yè)態(tài)分布 基本情況 大型商業(yè) 國(guó)美電器城、蘇寧電器城、大中電器、登發(fā)裝飾城 超市 家世界超市、歐尚超市距離本案有相對(duì)一定的距離；未來(lái)易買得距本案距離較近 便利店 華潤(rùn)便利店、物美便利店 周邊項(xiàng)目情況 項(xiàng)目名稱 基本情況 華僑御景灣 4200平米，三層裙樓臨街底商， 1－ 2層銷售， 3層為業(yè)主會(huì)所 天津?yàn)常? 28000平米， 1－ 4層只租不售，業(yè)態(tài)為零售百貨與超市。 ●本案旁的“溫泉賓館”是老的“韓國(guó)城”，依照韓國(guó)客戶的群居特點(diǎn)，未來(lái)的韓國(guó)客戶也可能會(huì)成為本案的支撐點(diǎn)。 ●本案周邊辦公寫字樓較為缺乏，為項(xiàng)目提供了一定的市場(chǎng)機(jī)遇，但其較為滯后的商務(wù)辦公氛圍，也使項(xiàng)目寫字樓部分的入市承受一定的壓力。 四方大澤（天津）房地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司 （二）寫字樓市場(chǎng) 周邊項(xiàng)目情況 項(xiàng)目名稱 基本情況 天津?yàn)? 共 80套，現(xiàn)已售 50%，總建筑面積 56000平米； 天津日?qǐng)?bào)大廈： 已經(jīng)入住，總建筑面積 40000平米； 五礦大廈 已經(jīng)入住，總建筑面積 17000平米； 國(guó)華大廈 2023年已經(jīng)入住，總建筑面積 370