【正文】 ，布魯斯是美國(guó)的非洲后裔創(chuàng)造的音樂(lè)流派，歌詞表達(dá)了　　　　　他們對(duì)生活的向往、對(duì)愛(ài)和擺脫束縛的渴求。以保值、升值功能規(guī)辟產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、快速消化。WT 戰(zhàn) 略聯(lián)合周邊市政受益開(kāi)發(fā)商，共同開(kāi)發(fā)市政。威 脅 （ T）未來(lái)政策因素政府規(guī)劃執(zhí)行力。找準(zhǔn)階段性客戶，以未來(lái)利好規(guī)避現(xiàn)時(shí)利空。以未來(lái)規(guī)劃，驅(qū)動(dòng)品質(zhì)生活。SO戰(zhàn)略利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，因勢(shì)利導(dǎo)，樹(shù)立綠色物業(yè)形象。規(guī)模偏小。交能優(yōu)勢(shì)：區(qū)內(nèi)道路基本形成，區(qū)間規(guī)劃利好。隨著大亞灣石化區(qū)的投產(chǎn)及下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸現(xiàn)。分析定位 項(xiàng)目屬性分析本案地塊垃圾回收站自建別墅金碧雅苑(10萬(wàn)平米 )待開(kāi)發(fā)地塊左岸春天水泥廠長(zhǎng)安街項(xiàng)目地塊地理屬性：位居惠陽(yáng)西區(qū)，半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈囊括大亞灣、深圳龍崗。 07年，全國(guó)地產(chǎn)價(jià)格總體提升幾成定局，北京、廣州、深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲將引發(fā)新一輪調(diào)控。越來(lái)越效益化的集群產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，及經(jīng)濟(jì)承受力強(qiáng)的深圳客戶區(qū)域內(nèi)置業(yè)加速，引發(fā)新一輪價(jià)格提升。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望深圳房?jī)r(jià)高企及面臨無(wú)地可用的窘境，多方力促深惠一體化，同城生活催熟區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)。戶型方正實(shí)用，但缺少創(chuàng)新點(diǎn)，產(chǎn)品附加值不足。因而對(duì)于中檔樓盤(pán)而言，應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)，以三房為主，兼顧二房及四房，以迎合市場(chǎng)的需求。 約 60% 　 　144M2以上 90M2以下 市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析之 戶型錦 江國(guó) 際 花園 深圳客 戶 60%；本地客 30%；其他 10%熊貓國(guó)際 深圳客戶 50%；本地客 30%；產(chǎn)業(yè)客戶 20%中區(qū) 華 府 深圳客 戶 占 50％，本地客 戶 占 35%，其他 15%從右表中可以看出，目前惠陽(yáng)及大亞灣在售項(xiàng)目中，深圳客戶占總客戶數(shù)的六成以上，特別是面積適中的中檔項(xiàng)目，深圳客戶比例較高，本地及產(chǎn)業(yè)客戶因目前人口尚少，故所占比例均不高。市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)各主要樓盤(pán)戶型及銷售情況統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng) 目 半 島 一號(hào) 尚城世家 麗 江花園 熊貓國(guó) 際 菩堤園 都市廣 場(chǎng) 廣 場(chǎng) 明珠單 價(jià)聯(lián) 排 5300疊加 4300平 層 32003500二房 3300三房 /四房 36003400~3500 3150 3200 3300主力戶 型二房 /三房 /五房 三房 /四房二房 /三房 /四房 三房 /四房三房 /四房 一房 /二房 二房 /三房營(yíng)銷活 動(dòng)一次性付款 97折、按揭 99折優(yōu) 惠，春 節(jié)長(zhǎng) 跑開(kāi) 盤(pán)一次性付款98折、按揭99折 優(yōu) 惠認(rèn) 籌送5000VIP卡 / 開(kāi) 盤(pán)開(kāi) 盤(pán) 9 99折在 讓 2個(gè)點(diǎn)成交客 戶來(lái)源65%深圳客戶 35%本地客 戶70%深圳客 戶 、 25%本地客 戶60%本地客戶30％本地65％深圳5％周 邊工廠二期 50%深圳客70%本地客戶 、 20%深圳客 戶 、10%其他客戶35%深圳客戶 ， 60%本地客 戶 、 5%其他客 戶總 體銷 售率類別 墅100%洋房 98%約 85% 約 90% 約 95% 約 90% 約 85% 約 90%市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)內(nèi)各主要樓盤(pán)客戶域來(lái)分析項(xiàng) 目 成交客 戶 比例半 島 1號(hào) 深圳客 60%，本地客 30%，其他 10%棕 櫚島 50%是香港客 戶 ， 20%是當(dāng)?shù)?辦 廠的臺(tái)灣客 戶 ， 30%為 深圳與惠陽(yáng)本地客 戶 。近年惠陽(yáng)地區(qū)生產(chǎn)總值列表1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年總值 105009 122402 151204 185424 342507 446230 532023增 長(zhǎng) 率 % % % % % % %PART II　宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場(chǎng)→ 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)→ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向分析→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望近年來(lái)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，供需均呈快速、良性發(fā)展勢(shì)頭！項(xiàng) 目 竣工面 積 銷 售面 積面 積（萬(wàn)㎡）定基增 長(zhǎng)面 積（萬(wàn)㎡）定基增 長(zhǎng)2023年 53% 26 ——2023年 67% ——2023年 11 144% ——2023年 13 18% 104%2023年 14% %2023－ 2023年惠陽(yáng)房地產(chǎn)運(yùn)行情況（數(shù)據(jù)來(lái)源，市統(tǒng)計(jì)局）市場(chǎng)判研 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀自 2023年以來(lái)，惠陽(yáng)房地產(chǎn)銷售面積呈波浪型增長(zhǎng)，但04后，銷售猛增，呈現(xiàn)供需兩旺的良好勢(shì)頭。市場(chǎng)判研 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)PART II　宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場(chǎng)→ 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)→ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向分析→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望市場(chǎng)判研 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析　惠陽(yáng)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人均 GDP增速位居全省前列指 標(biāo) 名稱 本年 實(shí)績(jī) （ 19月） 累 計(jì) 比去年同期增減（％）地區(qū)生 產(chǎn)總值 706209 第一 產(chǎn)業(yè) 17491 第二 產(chǎn)業(yè) 500038 ＃工 業(yè) 466070 第三 產(chǎn)業(yè) 188680 惠陽(yáng)區(qū) 2023年 19月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體情況2023年前三季度，得益于大亞灣區(qū)內(nèi)招商成果的逐步實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)巨大的效應(yīng)初現(xiàn)端倪，工業(yè)產(chǎn)值比去年同期增長(zhǎng) ，區(qū)域總產(chǎn)值比去年同期增長(zhǎng) 85%,大大高于廣東其它區(qū)域。市場(chǎng)判研 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)無(wú)以安居，何以樂(lè)業(yè)，過(guò)快增長(zhǎng)的地產(chǎn)市場(chǎng)暗蘊(yùn)社會(huì)動(dòng)蕩的可能，宏觀調(diào)控將繼續(xù)走下去 !　　中國(guó)在改革開(kāi)放之初，曾提出 “讓一部分人先富起來(lái) ”，事實(shí)上，二十多年來(lái)，中國(guó)造就了大批的富裕人群，老百姓平均生活水平大幅度提升，然而，貧富差距卻在加速度拉大?！　　　≡诨葜?，土地可以轉(zhuǎn)手，不受三年之限　　在惠州，報(bào)建條件很機(jī)動(dòng)，戶型、容積率、公建比不受約束　　在惠州，甚至于報(bào)建費(fèi)都可以商量　　　　在惠州，可以大面積建別墅 。與此同時(shí)，深圳用地緊張，政府每年僅不足 400萬(wàn)方的土地供應(yīng)，難于滿足市場(chǎng)的需求，而所投放的土地，大多在深圳的邊緣，如坑梓、石巖。2023年 8月，各地地方政府陸續(xù)出臺(tái) “ 國(guó)六條 ” 實(shí)施細(xì)則雅瑪觀點(diǎn)：國(guó)家出臺(tái)任何政策，都不可能是為了打壓房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是調(diào)節(jié)市場(chǎng)的良性發(fā)展，不能任其發(fā)展?，F(xiàn)象三：房地產(chǎn)進(jìn)入全民投資階段，泡沫隱現(xiàn)。項(xiàng)目簡(jiǎn)析 項(xiàng)目地塊簡(jiǎn)介PART II　宏觀調(diào)控下的區(qū)域市場(chǎng)→ 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)→ 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀→ 區(qū)域地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望市場(chǎng)判研 宏觀調(diào)控下的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)近年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，區(qū)域泡沫若隱若現(xiàn)，國(guó)家重拳組合出擊，欲平抑地產(chǎn)市場(chǎng) 現(xiàn)象一：全國(guó)重要經(jīng)濟(jì)城市房?jī)r(jià)呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比大幅提