【正文】 營(yíng)銷推廣階段 三個(gè)階段 起點(diǎn) 標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)值 新雙楠，生活新起點(diǎn) 城市綜合體商業(yè)投資價(jià)值 明發(fā)模式的全國(guó) COPY 推廣周期 11月 5月 4月 3月 2月 1月 12月 11月 8月 7月 6月 5月 …… 2023 2023 蓄水，主力店招商 9月 10月 品牌 項(xiàng)目形象 產(chǎn)品賣點(diǎn)訴求 熱銷信息，商業(yè)投資價(jià)值 項(xiàng)目進(jìn)入強(qiáng)銷期 招商開始 售樓部開放 “新雙楠，新生活方式”公寓及商業(yè)部分開盤銷售 公寓從持銷期到清盤期，項(xiàng)目熱銷信息、活動(dòng)炒作，加強(qiáng)商業(yè)銷售 起點(diǎn) 標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)值 12月 10月 月 項(xiàng)目 開盤 商場(chǎng)營(yíng)業(yè)前完成 90%可售商業(yè)的銷售 公寓 清盤 商業(yè)試營(yíng)業(yè) 2023年 5月 — 9月：展示品牌 項(xiàng)目形象，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行蓄水、開始主力店招商，項(xiàng)目整體開盤。進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)信心，對(duì)剩余商鋪的銷售具有較強(qiáng)的促進(jìn)作用。以此展示項(xiàng)目商業(yè)前景，提升商家及投資者對(duì)項(xiàng)目信心，促進(jìn)后續(xù)招商，促進(jìn)商鋪銷售。 ?帶租約銷售 在成功招商的前提下，帶租約銷售，增強(qiáng)投資者信心。 ?特色商家，補(bǔ)位歐陸風(fēng)情街 借助歐陸風(fēng)情街的市場(chǎng)氛圍，有針對(duì)性“挑選”特色商家入駐；促進(jìn)消費(fèi)，形成良好的消費(fèi)氛圍，進(jìn)而吸引投資者的目光。 最世界的推廣停滯，正是由于區(qū)域商業(yè)氛圍還不夠成熟造成。但是我們也意識(shí)到，目前區(qū)域內(nèi)人氣不足，人口密度較低，區(qū)域商業(yè)氛圍不足，消費(fèi)導(dǎo)向沒有完全形成。 60— 90m2國(guó)際公館 形象定位：新雙楠 備案名： 銘御匯、紫經(jīng)碧緯、新楠 公館：獨(dú)立式豪華的私人宅邸 。 大 公 館 一個(gè) “ 大 ” 與戶型本身的 “ 小 ” 對(duì)比 ， 產(chǎn)生反差和詼諧的意味 。都市新銳文化的延伸屬地 形象占位：小戶型 大生活 核心推廣語(yǔ)：獨(dú)立派 ， 新主張 依照目前區(qū)域內(nèi)逐漸形成的高端住區(qū)氣質(zhì)（該區(qū)域內(nèi)以低密度別墅、洋房等產(chǎn)品居多），結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)，將項(xiàng)目打造成為 —— 思路二 高端公寓產(chǎn)品，形成區(qū)域標(biāo)識(shí) 此思路操作難度與風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較大，然而卻能使得項(xiàng)目品質(zhì)得到最完美的提升，最大限度提升項(xiàng)目附加值、實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)回報(bào)！ 價(jià)值認(rèn)同感 身份的象征 升值潛力 樓盤的綜合素質(zhì) 生活的品位 新雙楠區(qū)域價(jià)值 新雙楠質(zhì)素最好的樓盤 新雙楠的潛力價(jià)值 明發(fā)鼎力之作 尊貴感、文化味和格調(diào)感的生活 目標(biāo)消費(fèi)者的需要 本項(xiàng)目給予的 目標(biāo)消費(fèi)者心理分析 通過(guò)對(duì)這群消費(fèi)者的心理分析，我們可考慮將 部分經(jīng)典戶型作精裝產(chǎn)品 ，增強(qiáng)項(xiàng)目整體的品質(zhì)感與競(jìng)爭(zhēng)力，體現(xiàn)出尊貴感、文化味和格調(diào)感。 備案名： 新楠俊園、印象新楠、新楠錦寓 項(xiàng)目定位：新雙楠 新楠銳館 新楠：新雙楠的新標(biāo)識(shí)，一語(yǔ)雙關(guān)，一個(gè)年輕俊杰云集的地方； 銳館：獨(dú)立式的精致私屬家園，是都市新銳的心靈歸屬。但購(gòu)買時(shí)對(duì)朝向、樓層等產(chǎn)品本身情況不太關(guān)注； 期望物業(yè)出租便利，看重物業(yè)管理中的租賃服務(wù)。 2:周邊廠礦企業(yè)管理人員（如華巍工業(yè)園、蛟龍工業(yè)區(qū)、金恒德汽車城等） 年齡 28歲以上，收入穩(wěn)定；有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)?；趦煞N方向，采取的營(yíng)銷推廣策略也將不同 ?? 為此，根據(jù)對(duì)項(xiàng)目公寓部分的初步理解，我們對(duì)其推廣策略有兩個(gè)方向的思考，形成了兩種思路 ?? 可根據(jù)本項(xiàng)目自身的實(shí)際需求，考慮采用何種思路進(jìn)行營(yíng)銷推廣。 如：展廳（動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品、電子商務(wù)等），快餐店（肯德基、德克士、鄉(xiāng)村基等）、特色餐飲店（滋味烤魚、百度烤肉、特色火鍋等）、辦公用品店等。 如：咖啡店、水吧、動(dòng)漫電玩等，如“良木緣”等 日常生活消費(fèi)區(qū)： 該部分為底商，建議對(duì)其規(guī)劃為符合日常生活吃住行需求的商業(yè)類型。 大型超市（如：家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)龋? 大型家電賣場(chǎng)（如：蘇寧電器等） 大型影院（如：太平洋影院等 ） C區(qū)：歐陸風(fēng)情街業(yè)態(tài)建議 主題餐飲區(qū)： 此部分建議與街對(duì)面的公寓進(jìn)行綜合考慮，打造成美食街，但須為具特色的主題餐飲，與風(fēng)情街的主題吻合，又區(qū)別于大眾餐飲。 項(xiàng)目業(yè)態(tài)屬性 購(gòu)物屬性 休閑屬性 娛樂(lè)屬性 餐飲屬性 交友、休憩、感性、情調(diào)、表演、活動(dòng) 快速、簡(jiǎn)潔、刺激、多變、發(fā)泄、互動(dòng) 潮流、時(shí)尚、便捷、多樣、變化、個(gè)性 新鮮、奇異、特別、快捷、互動(dòng)、舒適 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分類規(guī)劃 銀行 /提款機(jī) /便利店 潮流名店 時(shí)尚服飾 生活休閑 鐘表 /珠寶 /時(shí)裝名店 時(shí)尚女裝 /內(nèi)衣 /時(shí)尚配飾 /休閑 /男裝 /運(yùn)動(dòng)戶外 個(gè)人護(hù)理 /家居生活 /美容美體 /婚紗攝影 /SPA/健身會(huì)所 中西美食 咖啡美點(diǎn) /甜品精選 /便利快餐 /特色餐廳 /主題餐廳 /大眾餐飲 /地方小食 娛樂(lè)天地 酒吧 /量販 KTV/數(shù)碼影院 /動(dòng)漫電玩 服務(wù)設(shè)施 一層業(yè)態(tài)： 中餐酒樓，如“紅杏” 二層業(yè)態(tài)： 茶坊、西餐廳 三層業(yè)態(tài)： 量販?zhǔn)?KTV 底商業(yè)態(tài)： 由于這部分商鋪背街，且靠近停車場(chǎng)，因此我們建議將此部分規(guī)劃為對(duì)人流量要求不是很高的商業(yè)，并結(jié)合停車場(chǎng)這一因素綜合考慮。 ? 走差異化經(jīng)營(yíng)路線，在品牌上提升項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，網(wǎng)羅消費(fèi)群體。 投資 /經(jīng)營(yíng)人群分析 可分為投資者和經(jīng)營(yíng)者 周邊投資人群 項(xiàng)目周邊人群有一定的資金實(shí)力 ,進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資大多選擇就近原則，同時(shí)看重區(qū)位價(jià)值，對(duì)本區(qū)域的發(fā)展和市場(chǎng)前景較為看重 私企 CEO等 對(duì)大型商業(yè)物業(yè)感興趣，看重其理財(cái)保值功能 大成都地區(qū)及外地（二線城市）投資客 考慮租金、房?jī)r(jià)等多方面的因素，對(duì)投資回報(bào)率尤為看重 周邊廠礦企業(yè)高管人員（如華巍工業(yè)園、蛟龍工業(yè)區(qū)、金恒德汽車城等） 年齡 28歲以上，收入穩(wěn)定；對(duì)商業(yè)投資較為感興趣，看重投資前景 投資者 ?經(jīng)營(yíng)知名品牌的加盟者或連鎖店 ?流行精品、快銷品、休閑用品、餐飲等經(jīng)營(yíng)者 ?青年創(chuàng)業(yè)人群，辦公自用者 ?金融機(jī)構(gòu)等 ?看好本區(qū)域休閑購(gòu)物發(fā)展前景的其它地區(qū)經(jīng)營(yíng)者 經(jīng)營(yíng)者 他們都無(wú)一例外的，都對(duì)所持物業(yè)的市場(chǎng)前景尤為看重，希望項(xiàng)目所帶來(lái)的消費(fèi)氛圍能夠?qū)ζ浣?jīng)營(yíng)產(chǎn)生良好的促進(jìn)作用，同時(shí)，通過(guò)自身的品牌以及經(jīng)營(yíng)，對(duì)所持物業(yè)的價(jià)值起到提升的作用。 奧特萊斯、最世界、西南聯(lián)合商業(yè)廣場(chǎng)等，將來(lái)可能競(jìng)爭(zhēng)激烈，會(huì)分流消費(fèi)人群 項(xiàng)目 SWOT分析 城市名片、區(qū)域消費(fèi)目的地 目標(biāo)客群分析 項(xiàng)目消費(fèi)市場(chǎng)定位 城市目的性消費(fèi)聚集地 —— 以綜合性商業(yè)，構(gòu)筑人氣、聚集目的性。 項(xiàng)目基本情況 角色 新雙楠商業(yè)的先行者之一 實(shí)現(xiàn) 新雙楠城市級(jí)商務(wù)休閑娛樂(lè)消費(fèi)新中心 成熟 新雙楠形象展示，并形成一個(gè)多功能、高效率的“城市綜合體” 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 項(xiàng)目整體定位 新雙楠 城市綜合體”的打造創(chuàng)造了市場(chǎng)條件。 市場(chǎng)分析總結(jié) ? 從“博瑞 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 博瑞 ? 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 以“ OUTLETS— 品牌直銷折扣店”的定位，集合大量國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌直銷中心，并融合休閑及時(shí)尚餐飲服務(wù)配套。 此外，雙楠大道、成雙大道、地鐵 3號(hào)線、 6號(hào)線、雙流機(jī)場(chǎng)等交通配套構(gòu)建了新城優(yōu)良的立體交通網(wǎng)絡(luò)，將快速形成人流、物流、商貿(mào)的中心效應(yīng)。 城市組團(tuán)，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)人居版圖 由雙楠片區(qū)、雙流機(jī)場(chǎng)片區(qū)、雙流東升老城和雙流新城四大區(qū)域圍合而成的低密新區(qū)的新雙楠，發(fā)展起點(diǎn)高、市政配套齊備，道路、學(xué)校、醫(yī)院、酒店、公園已基本成型。 ?片區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及規(guī)劃情況 “臨空經(jīng)濟(jì)”，締造城市商務(wù)門戶 依托大型機(jī)場(chǎng)的吸引力和輻射力，在機(jī)場(chǎng)所在地周邊地區(qū)和更廣泛地區(qū)內(nèi)，將形成與航運(yùn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)集群，從而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 ? 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、消費(fèi)水平的提升，新雙楠片區(qū)作為雙流組團(tuán)經(jīng)濟(jì)的“休閑商務(wù)區(qū)”，正在不斷進(jìn)行升級(jí)改造，發(fā)展迅速。 遠(yuǎn)大林語(yǔ)城 宗申塞納維 低密別墅群落： 國(guó)際新區(qū) +生態(tài)新區(qū) +低密度別墅群落 國(guó)際化、生態(tài)、高端、時(shí)尚、商務(wù) ?? 延續(xù)雙楠的城市文脈 新雙楠： 新雙楠關(guān)鍵詞： 新雙楠定位：