【正文】 功能型三房的市場(chǎng)競(jìng)爭力：功能空間保證：三房兩廳兩衛(wèi)，滿足結(jié)婚、生子、老人的基本功能空間需求，中長期內(nèi)不會(huì)面臨因家庭人口結(jié)構(gòu)改變升級(jí)房間數(shù)量的需求；戶型面積控制：三房的入門級(jí)產(chǎn)品，總價(jià)控制；與 120平左右的舒適型三房相比有明顯總價(jià)優(yōu)勢(shì)。對(duì)應(yīng)客群對(duì)房間數(shù)量的需求度遠(yuǎn)大于對(duì)尺度感的需求。兩房入門產(chǎn)品： 6570平米緊湊型兩房（公寓型產(chǎn)品）上游升級(jí)產(chǎn)品： 8590平米三房（居家型產(chǎn)品）緊湊型兩房的市場(chǎng)競(jìng)爭力：戶型面積控制、總價(jià)控制 —— 滿足首置客戶住房的基本需求，面積緊湊集約，嚴(yán)格控制總價(jià)?？蛷d開間 ,主臥開間 3m,次臥開間 （升級(jí)房），保持基本舒適度46㎡一房戶型方正實(shí)用，基本功能空間齊全，餐廳客廳沒有嚴(yán)格區(qū)隔，配置雙陽臺(tái)，擁有一定的延展空間。4638㎡單房單身公寓 —— 面積極致緊縮，僅保證起居主要空間，次要空間（餐、廚）弱化滿足基本起居功能 —— 單身公寓戶型面積緊湊 —— 保證臥房空間的尺度及完整性，開間保證達(dá)到 3米以上，保證衛(wèi)生間的基本洗浴功能尺度；廳面積緊湊化、餐廳與客廳功能不分離設(shè)置；弱化廚房功能；陽臺(tái)可有可無，不強(qiáng)調(diào)；處處體現(xiàn)緊縮面積的宗旨?？蛻羧簩?duì)總價(jià)的敏感度遠(yuǎn)大于對(duì)尺度感的需求。p 商業(yè)與住宅通過架空層完全隔離 ,以保證住宅純粹性p運(yùn)動(dòng)會(huì)所設(shè)置在架空層地面4F停車場(chǎng)39報(bào)告目錄項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位整體規(guī)劃建議項(xiàng)目屬性核心問題物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析價(jià)格定位40本項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展體系整體定位關(guān)鍵字都市化運(yùn)動(dòng)精工都市化意向配套產(chǎn)品打造展示區(qū)公共空間立面印象戶型創(chuàng)新裝修細(xì)節(jié)商業(yè)會(huì)所地下車庫園林展示動(dòng)線物管服務(wù)41都市單元體—— 跳躍式外立面 （色彩MIX）都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)立面建筑外立面是最能體現(xiàn)住宅品 質(zhì)和開發(fā)商用心程度的關(guān)鍵點(diǎn)建筑立面要求：色彩艷麗、線條簡潔、時(shí)尚、都市感建筑立面要求：色彩艷麗、線條簡潔、時(shí)尚、都市感強(qiáng)材質(zhì)選擇上強(qiáng)材質(zhì)選擇上 :選取隔音隔熱效果較好材質(zhì)選取隔音隔熱效果較好材質(zhì)42都市單元體車庫人性化 （燈箱區(qū)分）車庫要求：分棟分區(qū)、顏色燈箱提醒、人性化設(shè)計(jì)車庫要求：分棟分區(qū)、顏色燈箱提醒、人性化設(shè)計(jì)都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)公共空間 車庫人性化設(shè)計(jì)能令客戶獲得最直接感知43公共空間集中入戶大堂向客戶傳達(dá)了最有效的品質(zhì)化概念我們不要 —— 又一個(gè)充滿土豪氣息，鑲金戴銀的 “ 豪門 ” ，朋友會(huì)覺得我太俗氣我們要 —— 一個(gè)充滿品位和設(shè)計(jì)感的會(huì)客主場(chǎng)，同時(shí)又可以滿足些許商務(wù)需求入戶大堂休憩場(chǎng)所大堂商務(wù)功能中心都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)44戶型創(chuàng)新 通過產(chǎn)品戶型的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比，提升產(chǎn)品競(jìng)爭力都市化意向產(chǎn)品打造配套展示區(qū)45單房、一房 —— 解決單身白領(lǐng)過渡性居住產(chǎn)品客群： 首次置業(yè)客戶，自住及投資需求，支付能力有限。p以風(fēng)車形體量進(jìn)行優(yōu)化組合，形成幾個(gè)互相穿插的 “L”形體量p 小戶型產(chǎn)品排布在地塊價(jià)值稍差的區(qū)域 。p長遠(yuǎn)考慮，伴隨規(guī)劃路的開通，可以在停車場(chǎng)外側(cè)增設(shè)臨街鋪面，具有很大發(fā)展性。30桂湖之上、稀缺精工社區(qū)桂湖之上、稀缺精工社區(qū)小規(guī)模小規(guī)模主題社區(qū)主題社區(qū)時(shí)尚住宅時(shí)尚住宅5萬平米精致高品白領(lǐng)社區(qū)園林式富氧運(yùn)動(dòng)社區(qū)領(lǐng)先市場(chǎng)的建筑外觀時(shí)尚形象形象定位31案名建議推廣名 1桂湖銘城32推廣名詮釋桂湖銘城一個(gè)有靈魂的案名。外地置業(yè)呈現(xiàn)增長客戶機(jī)會(huì)29針對(duì)核心客戶和重要客戶的置業(yè)需求，本項(xiàng)目主要以中小戶型為主，實(shí)現(xiàn)快速走量戶 型 面 積 區(qū) 間 預(yù)計(jì) 面 積 總 價(jià)區(qū) 間 戰(zhàn) 略 實(shí)現(xiàn) 客 戶 匹配一房 3035 2023平 1217萬 現(xiàn) 金牛 產(chǎn) 品 周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層、公務(wù)員4550 2600平 1820萬 現(xiàn) 金牛 產(chǎn) 品兩房 6570 14000平 2530萬 現(xiàn) 金牛 產(chǎn) 品 白 領(lǐng) 、公 務(wù)員 、本地客三房 8590 12023平 3040 現(xiàn) 金牛 產(chǎn) 品 白 領(lǐng) 、公 務(wù)員 、本地客120125 8000平 40萬以上 明星 產(chǎn) 品 外地、本地客改善置 業(yè)總計(jì) 38800 —— ——客戶定位產(chǎn)品定位形象定位u本項(xiàng)目核心客戶為 35歲以下，周邊區(qū)域白領(lǐng)、公務(wù)員客戶為主，主要置業(yè)面積集中在 3570單身公寓、舒適一房一廳及過渡型兩房為主；u本項(xiàng)目重要客戶本地改善居住環(huán)境及投資客，主要置業(yè)面積集中在 6590平米緊湊兩房、三房。市場(chǎng)中小戶型消化缺失216。老城核心區(qū)216。產(chǎn)品需求 : 中小戶型為主，少量緊湊三房滿足本區(qū)域人士改善需求；216。物業(yè)要求： 小面積，低總價(jià)，過渡型物業(yè)；216。建筑表現(xiàn)動(dòng)感、時(shí)尚的國際化元素；p市場(chǎng)現(xiàn)狀： 市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭激烈，跳出市場(chǎng)主力只做小戶型；p客戶需求： 有涵養(yǎng)的社區(qū)環(huán)境、服務(wù)周到的高檔白領(lǐng)居住社區(qū)；p發(fā)展戰(zhàn)略 ：區(qū)域配套完善，產(chǎn)品發(fā)力 +運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)形象吸引客戶；p企業(yè)戰(zhàn)略： 項(xiàng)目在回現(xiàn)基礎(chǔ)上成功在市場(chǎng)樹立良好形象，建立企業(yè)品牌+25本項(xiàng)目居住物業(yè) ㎡，只需要找到 對(duì)項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)可度最高客戶新都區(qū)白領(lǐng)階層事業(yè)單位公務(wù)員成都與本地投資客主抓客戶p對(duì)區(qū)域價(jià)值認(rèn)可度最高p追求時(shí)尚品味生活氛圍p過渡型兼投資型置業(yè)需求客戶定位產(chǎn)品定位形象定位26核心客戶 置業(yè)面積 價(jià)值觀周邊企業(yè)白領(lǐng)精英階層 30—45 平 追求生活品味區(qū)域內(nèi)事業(yè)單位公務(wù)員 30—45 平 重要客戶 置業(yè)面積 價(jià)值觀本地及成都投資客 65—90 平 舒適度、便利性、投資偶得客戶 置業(yè)面積 價(jià)值觀競(jìng)爭項(xiàng)目截流客戶以白領(lǐng)、公務(wù)員階層為核心客戶群體，并挖掘投資客為重要客戶游離客戶 置業(yè)面積 價(jià)值觀本地自住型客戶 120—125 平米 改善型、便利性客戶定位產(chǎn)品定位形象定位核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶27核心客戶： 白領(lǐng)精英階層、公務(wù)員 ，擁有首套房子的置業(yè)追求區(qū)域 單 位 目前居住狀況 事 業(yè) 基 礎(chǔ)周邊企業(yè) 目前以租住市區(qū)公寓為主 2535歲，受過高等教育，處于事業(yè)上升期區(qū)域事業(yè)單位 租房為主顯性特征分析：首次置業(yè)、實(shí)現(xiàn)有房夢(mèng)216。產(chǎn)品發(fā)力，滿足單身白領(lǐng)、小家庭過渡性物業(yè)。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，利用高性價(jià)比吸引高端、中高端主流客戶。實(shí)現(xiàn)精品公寓高科技智能化，各項(xiàng)家居智能引進(jìn)，切合時(shí)尚、科技定位24整體定位 ：市場(chǎng)差異化，切合白領(lǐng)階層精神追求的舒適性社區(qū)市場(chǎng)差異化整體確定為時(shí)尚國際化形象，中高端產(chǎn)品，低總價(jià) ——中心區(qū)桂湖畔白領(lǐng)階層運(yùn)動(dòng)主題性社區(qū)252。主打運(yùn)動(dòng)、健康小區(qū)園林與會(huì)所功能相結(jié)合252。注重整體建筑布局和諧252。最大化滿鋪沿街商鋪，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。 領(lǐng)先市場(chǎng)的精神屬性形成核心競(jìng)爭力，樹立區(qū)域白領(lǐng)精英階層知性形象。套二 8292 35%套三 102132 65%套四 —— 　主力戶型 110 35%熱銷戶型 　 　滯銷戶型 　 　香域中央 套一 —— 　 3200 3400 3500 92% 香域中央一期共推出房源 751套，目前剩余67套， 2期近期內(nèi)將推出。套二 90㎡ 15%套三 130~140㎡ 70%套四 160290㎡ 10%主力戶型 130~140㎡ 　熱銷戶型 　 　滯銷戶型 　 　富力桃園 套一 —— 　 4100 4700 4900 35% 新都首個(gè)精裝豪宅項(xiàng)目，目前推出共推出兩批次 450套房源，據(jù)房管局備案查詢實(shí)際銷售 193套。剩余戶型均為150平米以上戶型，其中一小半為疊拼別墅。套二 7080㎡ 25%套三（單衛(wèi)） 101㎡ 25%套三（雙衛(wèi)） 110120㎡ 50%主力戶型 110120㎡ 　熱銷戶型 　 　滯銷戶型 　 　麗水金都 套一 —— —— 2600 3200 3500 99% 目前僅剩下兩三套150平米以上頂躍大戶型。套二 7090 6