【正文】 持續(xù)期3月27日首期預約預熱（約）期12月2月1日首次亮相引爆、預約期34月 雖然目前房地產市場回暖跡象明顯，但遠期走勢變數(shù)仍然很大。l 項目通過前期儲蓄大量客戶，為成功開盤做好準備工作。l 所有宣傳推廣物料在售樓部落成時到位。并可根據(jù)施工進度安排本項目的二期預約時間。由于當前一期各項銷售準備尚未開展，各個銷售物料尚未到位，銷售中心尚未開放，在銷售時間尚未成熟時進行公開銷售，將不利于本項目的形象樹立和推廣；因此，一期可以先采取內部認購以及收取定金簽認購書及合同的形式進行內部消化。而二期使施工進度進行安排。以下只針對一期進行分析，并根據(jù)與開發(fā)商的溝通后得到的二期施工進度對二期進行預約時間安排。四、 項目銷售分析從一期推售的產品數(shù)量以及產品類型來看，一期產品可同時推出。價格控制穩(wěn)妥目前樓市價格趨勢尚不明朗，下一階段的走勢一時之間很難把控，小批量推盤不僅是對市場的逐步試水，也能夠在價格上做最靈活和穩(wěn)妥的控制。從開盤前的宣傳到開盤后的報道，都為樓盤贏得了更多的關注。保持項目的知名度要保持項目的廣告效應，最簡單的辦法就是讓事物不斷出現(xiàn)在消費者眼前。三、項目總體銷售策略小貨量多頻次推貨，低開高走小幅拉升采取此銷售策略有如下優(yōu)點：深度定位在項目入市階段，項目形象展示尚不成熟，市場尚未建立起對項目品牌的廣泛認知度，且目標客戶群定位仍處于理論階段，此時大批量出貨，很可能遭遇冷場，客戶需求也會因此被沖淡，并最終造成房源滯銷。戶型劣勢：樓梯通過采光井采光，但底層采光較差；通風效果較差；樓梯分攤面積較多；洗漱間過于狹小。采光較好。主力戶型點評四房：㎡戶型優(yōu)勢：戶型方正實用，使用率高；采用大型觀光陽臺設計和生活陽臺設計，使本戶型達到更多功能，可利用空間高；臥室與客廳陽臺均朝南設計，視野開闊，還可讓室內空氣南北對流；主臥帶大飄窗設計及次臥室飄窗設計，提升居住空間感；市內空間布局合理，做到明廚明衛(wèi)、干濕分區(qū)設計、居住舒適，是市場較受歡迎的產品。B911內部的樓棟交通通過兩個通道與外部相連。邊角單位相對中間單位的的視野及采光相對較好。樓棟景觀資源較差。B911樓的邊角位置位于車行道路交匯口，相對更易受噪音干擾。噪音分析：B911均為臨規(guī)劃路的單位，易受規(guī)劃路的車流噪音及粉塵污染。樓棟分析朝向分析：項目B911主體朝向均為南北朝向，整體通風采光效果較佳。標準層產品面積區(qū)間區(qū)隔不大，戶型較為統(tǒng)一，供客戶選擇的余地較小。：2棟。：14棟。二、天地樓：共38棟。下面對一期產品進行分析，具體房型統(tǒng)計如下表：一、一期開工部分商住樓住宅部分：套型分布：共60套，其中三房兩廳兩衛(wèi)（）12套，四房兩廳兩衛(wèi)（）36套，四房兩廳三衛(wèi)（）3套，五房兩廳三衛(wèi)（）9套。二 項目產品分析1期（此總評圖只做1期推售產品的位置示意圖，具體總評圖以終稿為準）據(jù)了解到的信息，項目總評的開發(fā)分期預計分四至五期開發(fā)，其中只有一期是定了相應的戶型，其余尚未確定，還有改變的空間。開盤熱銷期①項目賣點系統(tǒng)有序地全面釋放，刺激市場需求。②利用媒體廣告、現(xiàn)場售樓部、讓業(yè)主通過提前享受社區(qū)未來高尚品質，增進其購買的欲望與購買信心。④物業(yè)管理、合同及按揭等各種法律文件的準備。階段具體目標形象導入期①完成工地現(xiàn)場包裝、銷售中心包裝與布置；②制作項目前期各種銷售物料，如折頁、海報、戶型單張、裝修標準、認購需知等。2 進行入市前的信息告知，預熱市場，制造局部供不應求的內部認購氣氛，迅速樹立項目大盤、名盤形象。第四部分 項目銷售部署一、項目前期銷售實施目標從項目當前的總評規(guī)劃圖分析，綜合考慮低開高走的原則，施工進度，以及考慮更好的樹立和展示項目的前期形象等因素出發(fā)，確定項目首期產品的總體目標和階段目標：首期產品的總體目標達到完美銷售，在階段目標上實現(xiàn)項目品牌影響力的傳播以及天等縣高端形象的樹立。并準備好相應的小禮品，有項目標識及LOGO最好。并通過派發(fā)海報達到傳遞本項目信息的功能。調查問卷的設計應簡單易懂，且應包含有相應的購房優(yōu)惠獎勵。調查問卷形式（海報派發(fā)）以調查問卷的形式派發(fā)海報。商業(yè)廣場站，公車內部報站也一并修改，可起到較好的項目宣傳作用。公車廣告 公車是流動的戶外廣告，項目作為公共交通的重要站點，必須采用。戶外投放 戶外廣告是目標消費群區(qū)域針對性最強的媒體?？紤]到樓盤目標銷售對象區(qū)域性集中的問題，初步制定了以下的媒體計劃：DM（雄基報）廣告+戶外廣告+公車廣告+調查問卷形式（海報派發(fā)）DM（雄基報）投放發(fā)售期間投放硬性廣告，增加樓盤知名度，擴大目標消費群的區(qū)域。：市中心高端項目，價值全面體現(xiàn)，順勢而為，做一期開盤活動，通過一期開盤活動快速進行二期的各項銷售推廣工作（此階段為二期開工后）本階段通過在售樓部現(xiàn)場接待，讓客戶充分體會項目品質，并以此為契機，通過整合推廣，樹立項目品牌形象，擴展口碑宣傳，搭建項目高品質價格平臺，提升客戶對項目的期望值和心理價位，為項目入市、后續(xù)推廣以及銷售實施掌握主動權。因此，必須認識消費者對本項目的形象從初步認知到熟悉必須有一個過程。因此，此階段性營銷推廣策略只列舉前面二期。策略八: 實行低開高走的價格策略考慮到項目入市時市場變化難以預測，尤其本項目規(guī)模龐大；且競爭項目后續(xù)貨量也將陸續(xù)面世，市場存貨量將激增，競爭日趨激烈，建議采用“快速通過市場”的總體策略，在開盤初期以略低于市場價迅速搶占市場分額，造成熱賣現(xiàn)象，再視項目銷售情況適當調整上漲幅度。策略七: 實行大密度大貨量推貨策略在區(qū)間價格在一定時期內相對穩(wěn)定的情況下，考量項目在前期的推廣中將會投入較多的廣告費用，為滿足項目推廣需要，加快貨量的銷售速度，建議項目推廣采用大密度大貨量策略，沖擊并搶奪市場。策略六: 導入繁華生活理念，倡導生活便利的生活模式與投資升值的前景項目位于未來商業(yè)的繁華區(qū)，因此，在與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民居住情節(jié)有相當契合度的情況下，可倡導縣城繁華生活的居住便利性。例如可在春節(jié)期間、開盤期間前舉辦相應意向客戶登記或者售樓部開放參觀的活動。策略四: 與商業(yè)整合——主力店、獨立商業(yè)步行街的渲染 項目作為商住一體規(guī)劃，商業(yè)街區(qū)、百貨主力店是其固有元素，通過與商業(yè)的整合，先期對項目商業(yè)街、主力店進行現(xiàn)場意向包裝，并在規(guī)劃說明中加入現(xiàn)代、時尚、繁華元素，提升項目銷售區(qū)域商業(yè)氛圍，提升項目內在價值，表現(xiàn)城市（縣城）中心的時尚生活氣息。策略三: 讓政府緊跟“天等天富商業(yè)廣場—代表城市發(fā)展要求”的開發(fā)模式讓政府緊跟城市運營的發(fā)展開發(fā)項目——天富商業(yè)廣場，通過給項目準確的城市發(fā)展運營商的定位去推動天等縣發(fā)展，去提升天等縣縣城形象：l 區(qū)域規(guī)模最大、配套最齊全的領袖樓盤l 以本項目的規(guī)劃引領天等縣的中心發(fā)展，通過本項目領先規(guī)劃使得天等縣中心區(qū)域價值發(fā)展得到重新考慮，使政府重視本項目的新置業(yè)價值觀及發(fā)展規(guī)劃理念，使得政府支持本項目的不斷發(fā)展；l 城市建設發(fā)展的需要，使項目得到成片開放，不斷開發(fā)；通過本項目的開發(fā)的同時，促進到天等縣的發(fā)展。因此，在售樓部的包裝上，需以大手筆的活動來吸引市場注意，實現(xiàn)項目與品牌的共同推廣，更實現(xiàn)項目的高調亮相。如何提升本項目的形象以及影響力，售樓部無疑是最好的工具。在推廣上，可宣傳本項目尋找的是建造別墅級建筑的施工方，就是為了以別墅精神造住宅，做出天等縣1號作品的目的，給天等縣的人民建造一個高標準的傳世美宅。在對外宣傳推廣上，應著重于項目的前期開發(fā)項目以及本項目的投資金額上做推廣。與項目口碑傳播資源的整合項目在前期形成了一定的口碑。3 從本項目來說，各項指標均可為天等縣最佳；也只有定義一個高標準的形象，才能是本項目的價值實現(xiàn)最大化。l 形象賣點：1 以盛世福第、傳世美宅提升本項目的形象賣點，定調為天等縣最好的居住住宅；2 對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶來說，購買住宅的其中一個重要點就是滿足形象。市中心15萬㎡商住合一地標地產（盛世福第 傳世美宅）區(qū)位賣點規(guī)模賣點商住賣點形象賣點、 核心價值體系構成：市中心15萬㎡商住合一地標地產，盛世福第、傳世美宅：區(qū)位賣點+規(guī)模賣點+商住賣點+形象賣點l 區(qū)位賣點：1 地處天等縣核心區(qū)，三大干道交匯處，通達性優(yōu)越，物業(yè)稀缺，保值、升值潛力卓越；2 區(qū)位優(yōu)越，必然帶來交通的快捷便利，以及縣城中心生活繁華體驗；3 縣城中心，必然有更為齊全完善的外部配套，娛樂中心、運動中心、購物中心……近在咫尺。而從周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的購買心理來說，項目倚山而建，地勢平坦，視野開闊，采光充足，空氣清新，有著絕佳的風水和典雅的居住環(huán)境。根據(jù)本項目當前圖紙的報建數(shù)據(jù)，本項目占地超過140畝，總建超過15萬㎡，在天等縣足以成為盛世福第的標準。占據(jù)罕有的高尚住宅、街心廣場、繁華商業(yè)街區(qū)于一體，可借勢居住的愜意精致、商業(yè)繁華尊享、個性消費體驗的交融，將天富商業(yè)廣場打造成為天等中心區(qū)新繁華體驗消費的目的地和商旅地標。、 定制繁華——衣食住行的繁華集結，集購物、餐飲、休閑、娛樂、社交于一體的天等新繁華體驗中心天等縣域中心新繁華的開篇。、 定制高度——以天等新起點、高標準定制本項目，無論是本項目建筑規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、內部城市商業(yè)廣場均達到了天等縣房地產的新高度可以看出， 開發(fā)商以天等縣領先的態(tài)度和按市場需求去打造本項目，通過科學嚴謹?shù)淖黠L，實事求是的態(tài)度，與眾多專家、學者一起去論證本項目在天等縣所能實現(xiàn)的高度。本項目的種種屬性，使本項目擁有成為天等縣核心地標項目的潛質。而核心，也點明本項目處于天等的最主要、最重要的區(qū)域，才能謂之為核心。定制高度、定制繁華u 需要通過購房來象征和展示自身身份地位的。u 注重縣城中心的繁華及周邊的配套?？蛻羧后w基本特征■ 年齡28～45歲左右，收過一定的教育，素質較高；■ 收入穩(wěn)定，具有一定的物質經濟基礎■ 部分正當成家立業(yè)之時■ 希望更舒適、品質更高的住宅■ 期望居住在能體現(xiàn)身份及自身價值的中高端住宅集中區(qū)域■ 主要需求為四房兩廳為主，其次為三房戶型■ 大多為三口之家或三代同堂，講究家居氛圍■ 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)成為主置業(yè)群體◆ 希望居住環(huán)境優(yōu)越，追求生活格調、有品味的住宅社區(qū)。如政府公務員、醫(yī)院職工等。經濟實力較強，對房產等大件物品消費能力較強。而社區(qū)，則預示著項目所吸引的不是一個單獨的個體，而是一群有著共同愛好，共同追求和共同個性的人群的聚集地，同時也表現(xiàn)了居住的氛圍和鄰里關系地段 產品 投資縣城 縣城中心 + 主街生活+++城市中心價值——5個中心價值⑴中心的價值——地處主城中心區(qū)位的價值⑵中心的標志——主城中心標志性建筑群⑶中心的榜樣——主城中心沿街物業(yè)投資榜樣⑷中心的首選——主城中心居住首選⑸中心的典范——縣城主街區(qū)典范地段價值⑴項目地處天等縣新舊商圈結合點，與天等縣新核商圈相鄰而居；⑵地處城市中心街道的交匯點，交通便利，通達性高；⑶周邊配套成熟完備、商業(yè)氛圍濃郁，為本項目業(yè)主打造全新的人居版圖。業(yè)主置業(yè)其中，不僅現(xiàn)在生活在中心區(qū)，而且未來幾十年里，依然是城市的中心區(qū)，極具置業(yè)價值。中心地段的價值——主城區(qū)中心地段中心建筑的標志——主城區(qū)中心建筑群中心投資的榜樣——主城區(qū)中心投資旺地中心居住的首選——主城區(qū)中心居住首選（2）主街生活——項目地段價值的深化闡述項目所在，位于城市中心的主要街道——天寶南路旁，且地處三條城市主干道的交匯處。根據(jù)本項目所在的地理位置及所處區(qū)域的環(huán)境、整體交通、商業(yè)的規(guī)劃情況，在求新、求細、求美的開發(fā)指導思想下，建議本項目市場定位為：城中心⑸是否可以占領從產品本身屬性出發(fā)考慮定位的可行性。⑶是否存在空缺從市場競爭的角度，考慮品牌的定位差異性。⑴塑造一個品牌具備不易被模仿的獨特氣質的品牌，具備長期發(fā)展的品牌內涵。從宏觀上，每一項目的定位又脫離不了區(qū)域文化特征的影響，因此，結合市場與項目素質作出準確定位，對項目的綜合建議起著關鍵的作用。對自己進行清醒的定位，對各種條件和環(huán)境、制約因素等清晰的認識，才能開發(fā)出符合市場需求的樓盤。目前項目可利用的優(yōu)勢資源特色鮮