【正文】 項(xiàng)目銷售成功的關(guān)鍵； ? 二：個(gè)性化策劃包裝和優(yōu)秀的銷售介紹，使客戶在心理上產(chǎn)生一種對該項(xiàng)目高檔樓盤的心理認(rèn)可； ? 三：把握好項(xiàng)目的推盤節(jié)奏，時(shí)刻熱銷和制造項(xiàng)目“焦點(diǎn)關(guān)注度”的新聞態(tài)勢； ? 四：對于意向型的客戶，采取能介紹其它客戶的，即可享受價(jià)格的優(yōu)惠待遇，并對客戶的口碑效應(yīng)能做到及時(shí)跟蹤和關(guān)注；使本案能在短時(shí)間內(nèi)，成為該區(qū)域高檔社區(qū)的代表； ?推廣戰(zhàn)略大綱（ A） ? 先宏觀；后微觀 即先從項(xiàng)目整體形象推廣，后則在微觀上推薦本案的賣點(diǎn)和優(yōu)勢； 本案須先推廣項(xiàng)目提倡的生活居住理念，從認(rèn)知過渡到認(rèn)同； ?推廣戰(zhàn)略大綱（ B） ? 項(xiàng)目品牌推廣： ? 1： 2023年，樅陽東城首席高檔住宅小區(qū)盛裝面世； ? 2：讓樅陽人從此擁有了高品位的生活園區(qū)得以實(shí)現(xiàn)； ? 3：都市華庭，一個(gè)擁有全新智能化的園林社區(qū)； ? 4：雅居城市空間，坐享自然風(fēng)韻； ?推廣戰(zhàn)略大綱（ C） ? 項(xiàng)目推廣主題： 宜商宜居 ? 1：外墻：采用墻面磚和外墻保溫系統(tǒng)； ? 2：門 /窗：單元可視對講門，鋼制進(jìn)戶門，中空玻璃窗； ? 3：水 電 寬帶 有線 電話到戶； ? 4：樓梯花崗巖踏步，不銹鋼扶手，聲控樓梯道； ? 5：統(tǒng)一安裝空調(diào)架，空調(diào)落水管； ? 6：墻面為界紅外線防翻越報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)； ? 7：小區(qū)內(nèi)中心休閑廣場的音樂播放系統(tǒng)； ?項(xiàng)目文本包裝 ? 樓書： ? 風(fēng)格：簡潔明亮，樓書顏色不求繁瑣； ? 主導(dǎo)顏色：金黃色為主，綠色為輔； ?置業(yè)工作人員名片包裝 ? 明亮簡約的色彩 ?項(xiàng)目媒介包裝造勢 ? 常規(guī)的營銷模式只能營造常規(guī)的市場，只有創(chuàng)造特殊的有實(shí)效、又能充分表達(dá)符合項(xiàng)目本身品質(zhì)的媒介方陣，為項(xiàng)目量身傳播造勢。 示意圖 ?項(xiàng)目道路系統(tǒng)建議 ? 小區(qū)道路 ：流線型盡端式路面，提升小區(qū)環(huán)境質(zhì)量； ? 車道 ： 合理運(yùn)用有限土地資源，使車道面 6米寬，兩端加延一米人行道； ? 步行道 ： 采用具有錯(cuò)落有致的生態(tài)磚面鋪設(shè)人行休閑道，路段中間設(shè)置庭臺、廊架、座椅，形成小區(qū)的休閑漫步場所。 5% ?五類客戶群的消費(fèi)購買選擇和情感需求 農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)：特點(diǎn)：選擇城區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目，做為置業(yè)首選； ? 1：城區(qū)生活配套完善； ? 2：價(jià)格較為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)公務(wù)員和教委老師置業(yè)：特點(diǎn)：選擇適宜于人居環(huán)境較好的地方，做為置業(yè)首選； ? 1：有著一定文化修養(yǎng)，講究人居環(huán)境； ? 2：有著長遠(yuǎn)考慮計(jì)劃，知道縣政府“東北進(jìn)”城建規(guī)劃； ? 3：對居住條件有一定要求； 城區(qū)居民回遷：特點(diǎn)：不堪忍受城區(qū)的人口負(fù)重的密集度，環(huán)境的臟亂差，或子女長大需另行置業(yè) 左右著本縣地產(chǎn)業(yè)銷售走向的四個(gè)客戶群體，我們不難看出，除卻農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)這個(gè)群體，余下的三個(gè)群體有著本質(zhì)上的共同點(diǎn)： 有著一定的文化修養(yǎng)； 屬于城市小資階層； 講究居住環(huán)境和生活品位； 有著穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； ?本項(xiàng)目主次客戶群定位 結(jié)合本項(xiàng)目的特征和品質(zhì)限定，我們在瞄準(zhǔn)該項(xiàng)目主次客戶群體就有了清晰的定位： ? 主客群： ? ?樅陽縣企業(yè)員工 、 企事業(yè)公務(wù)員； ? ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政干部和老師； ? 次客群： ? ?城區(qū)居民外遷； ? ?暴發(fā)戶和社會成功人士 ? ?返鄉(xiāng)農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)； ?項(xiàng)目主客群特征 ? 具有一定生活內(nèi)涵； ? 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力； ? 見多識廣； ? 有著一定的文化修養(yǎng)； ? 講究居住環(huán)境和生活品位； ? 有著穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； ?項(xiàng)目形象定位 ?宜商宜居 ?由此該項(xiàng)目有了清晰明了的市場定位 樅陽縣東城首席高檔住宅社區(qū) ?項(xiàng)目整體客戶群定位 對于樅陽縣購置房產(chǎn)的業(yè)主，即如下幾類： ? ：縣域區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城； ? ：縣域區(qū)內(nèi)的企事業(yè)（公務(wù)員）和工廠單位員工進(jìn)城購置； ? ：縣域區(qū)內(nèi)的文教單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)老師進(jìn)城購買； ? ：縣城內(nèi)的居民外遷； ? ：縣域區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)暴發(fā)戶和本縣的社會成功人士（極少數(shù)）； 這幾種類型的購房客戶，有著它們種種的不同心態(tài)和情感訴求，對于樅陽縣城每年地產(chǎn)的銷售總額，他們所占據(jù)的比例也是有著天壤之分的！ ?客戶群類型所占銷售比例 ? 在購房的客戶群體當(dāng)中，近年來隨著本縣房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，不少所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民紛紛進(jìn)城安家，但其中有一個(gè)特殊性的購房群體，正在悄悄壯大，它就是縣轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企事業(yè)單位的公務(wù)員和鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師，而且這個(gè)客戶群體每年以驚人的速度遞增，在本縣每年地產(chǎn)業(yè)銷售總額當(dāng)中，所占的比例過半。 ?總結(jié) ? 從上一章節(jié)中，我們了解該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)市場如下情況： ? 樅陽縣整體經(jīng)濟(jì)體系； ? 樅陽縣目前房地產(chǎn)市場概況； ? 樅陽縣居民購房的習(xí)慣性選擇和需求； ? 樅陽縣商品房銷售面積配比； ? 樅陽縣商品房的主導(dǎo)戶型和面積； ? 樅陽縣商品房價(jià)格走勢； ?項(xiàng)目區(qū)位簡析 ? 該項(xiàng)目位于樅陽縣銀壇新區(qū)渡江北路中段位置，（原樅陽縣玻璃廠），渡江北路是通往省府和桐城市主要路線，也是該縣新城開發(fā)區(qū)的首要區(qū)域，周邊生活配套設(shè)施已經(jīng)形成，環(huán)境優(yōu)美，背臨青山，占據(jù)著交通、位段、環(huán)境的優(yōu)越； ? 從目前樅陽縣規(guī)劃和發(fā)展來看，這個(gè)區(qū)域是該縣未來的經(jīng)濟(jì)、文化、政治和新城組建的核心位置； ? 周邊樓盤和大型小區(qū)林立； ? 本地塊區(qū)域生活氛圍和商品房的升值潛力巨大； ? 環(huán)境秀美，空氣清新； ? 縣城主要企事業(yè)單位皆移居該項(xiàng)目周邊 250米之內(nèi)； ? 項(xiàng)目 SWOT剖析 ? 優(yōu)勢： ■ 地塊平穩(wěn)，不涉及到拆遷補(bǔ)償問題； ■ 周邊環(huán)境很好，適宜住居； ■ 項(xiàng)目緊臨主要干線路段，交通便捷； ■ 生活配套設(shè)施完善，區(qū)域位段優(yōu)越； ■ 升值潛力較大；