【正文】 視角影響，短信廣告的文字告知； ?推廣戰(zhàn)略大綱（ E） ? 宣導(dǎo)策略： 鑒于項(xiàng)目的主客戶群非普通購(gòu)房者，是以我們?cè)谇捌谛麄鲿r(shí)，力求最大化的表達(dá)項(xiàng)目的品質(zhì)，品位和生活的高貴理念，不時(shí)的穿插一些人居文化，綠色大自然文化， 對(duì)于項(xiàng)目的高檔品質(zhì)，優(yōu)越的路段，園林式的小區(qū)環(huán)境，智能化的物業(yè)管理，通過(guò)不同層面，全新立體式的包裝和宣傳，迅速樹立起項(xiàng)目的高貴品質(zhì)和品牌優(yōu)勢(shì)，對(duì)主客群的企事業(yè)公務(wù)員、縣區(qū)域內(nèi)的企業(yè)員工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)教職老師這一類的主客戶，集中宣揚(yáng)。 ? 1：外墻：采用墻面磚和外墻保溫系統(tǒng)； ? 2：門 /窗：?jiǎn)卧梢晫?duì)講門，鋼制進(jìn)戶門，中空玻璃窗； ? 3：水 電 寬帶 有線 電話到戶； ? 4：樓梯花崗巖踏步，不銹鋼扶手，聲控樓梯道； ? 5：統(tǒng)一安裝空調(diào)架，空調(diào)落水管； ? 6：墻面為界紅外線防翻越報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)； ? 7：小區(qū)內(nèi)中心休閑廣場(chǎng)的音樂(lè)播放系統(tǒng)； ?項(xiàng)目文本包裝 ? 樓書： ? 風(fēng)格：簡(jiǎn)潔明亮，樓書顏色不求繁瑣； ? 主導(dǎo)顏色：金黃色為主，綠色為輔； ?置業(yè)工作人員名片包裝 ? 明亮簡(jiǎn)約的色彩 ?項(xiàng)目媒介包裝造勢(shì) ? 常規(guī)的營(yíng)銷模式只能營(yíng)造常規(guī)的市場(chǎng)，只有創(chuàng)造特殊的有實(shí)效、又能充分表達(dá)符合項(xiàng)目本身品質(zhì)的媒介方陣，為項(xiàng)目量身傳播造勢(shì)。 5% ?五類客戶群的消費(fèi)購(gòu)買選擇和情感需求 農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)：特點(diǎn)：選擇城區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目，做為置業(yè)首選； ? 1：城區(qū)生活配套完善； ? 2：價(jià)格較為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)公務(wù)員和教委老師置業(yè)：特點(diǎn)：選擇適宜于人居環(huán)境較好的地方，做為置業(yè)首選； ? 1：有著一定文化修養(yǎng)，講究人居環(huán)境； ? 2：有著長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮計(jì)劃，知道縣政府“東北進(jìn)”城建規(guī)劃； ? 3：對(duì)居住條件有一定要求； 城區(qū)居民回遷：特點(diǎn)：不堪忍受城區(qū)的人口負(fù)重的密集度，環(huán)境的臟亂差，或子女長(zhǎng)大需另行置業(yè) 左右著本縣地產(chǎn)業(yè)銷售走向的四個(gè)客戶群體，我們不難看出，除卻農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)這個(gè)群體，余下的三個(gè)群體有著本質(zhì)上的共同點(diǎn)： 有著一定的文化修養(yǎng)； 屬于城市小資階層； 講究居住環(huán)境和生活品位； 有著穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； ?本項(xiàng)目主次客戶群定位 結(jié)合本項(xiàng)目的特征和品質(zhì)限定，我們?cè)诿闇?zhǔn)該項(xiàng)目主次客戶群體就有了清晰的定位： ? 主客群： ? ?樅陽(yáng)縣企業(yè)員工 、 企事業(yè)公務(wù)員； ? ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政干部和老師； ? 次客群： ? ?城區(qū)居民外遷； ? ?暴發(fā)戶和社會(huì)成功人士 ? ?返鄉(xiāng)農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)； ?項(xiàng)目主客群特征 ? 具有一定生活內(nèi)涵； ? 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力； ? 見多識(shí)廣； ? 有著一定的文化修養(yǎng)； ? 講究居住環(huán)境和生活品位； ? 有著穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； ?項(xiàng)目形象定位 ?宜商宜居 ?總結(jié) ? 從上一章節(jié)中，我們了解該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)如下情況： ? 樅陽(yáng)縣整體經(jīng)濟(jì)體系； ? 樅陽(yáng)縣目前房地產(chǎn)市場(chǎng)概況； ? 樅陽(yáng)縣居民購(gòu)房的習(xí)慣性選擇和需求； ? 樅陽(yáng)縣商品房銷售面積配比； ? 樅陽(yáng)縣商品房的主導(dǎo)戶型和面積； ? 樅陽(yáng)縣商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)； ?項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)析 ? 該項(xiàng)目位于樅陽(yáng)縣銀壇新區(qū)渡江北路中段位置，（原樅陽(yáng)縣玻璃廠），渡江北路是通往省府和桐城市主要路線，也是該縣新城開發(fā)區(qū)的首要區(qū)域，周邊生活配套設(shè)施已經(jīng)形成，環(huán)境優(yōu)美，背臨青山，占據(jù)著交通、位段、環(huán)境的優(yōu)越； ? 從目前樅陽(yáng)縣規(guī)劃和發(fā)展來(lái)看，這個(gè)區(qū)域是該縣未來(lái)的經(jīng)濟(jì)、文化、政治和新城組建的核心位置； ? 周邊樓盤和大型小區(qū)林立； ? 本地塊區(qū)域生活氛圍和商品房的升值潛力巨大； ? 環(huán)境秀美，空氣清新； ? 縣城主要企事業(yè)單位皆移居該項(xiàng)目周邊 250米之內(nèi)； ? 項(xiàng)目 SWOT剖析 ? 優(yōu)勢(shì)： ■ 地塊平穩(wěn)，不涉及到拆遷補(bǔ)償問(wèn)題； ■ 周邊環(huán)境很好，適宜住居； ■ 項(xiàng)目緊臨主要干線路段，交通便捷； ■ 生活配套設(shè)施完善，區(qū)域位段優(yōu)越； ■ 升值潛力較大； ■ 樅陽(yáng)縣未來(lái)新城之區(qū)域； ■ 項(xiàng)目面積較大，小區(qū)內(nèi)人文景觀和生活配套設(shè)施的建造，會(huì)為該項(xiàng)目銷售起到亮點(diǎn)； 劣勢(shì)： ■ 項(xiàng)目前后皆臨青山，雖有“青山綠水”一說(shuō)，但不免給人以“壓抑”之感； ■ 項(xiàng)目周邊雖然生活配套已經(jīng)完善，但距離生活高質(zhì)量的配套設(shè)施還有一段距離； ■ 東南西面靠近丘陵溝壑，給項(xiàng)目整體的規(guī)劃和品牌提高會(huì)有一些影響； ■ 項(xiàng)目緊臨渡江北路，對(duì)居住會(huì)有一些噪聲污染； ?項(xiàng)目 SWOT剖析 ? 機(jī)遇： ■區(qū)域板塊熱度較高，居住氛圍漸趨濃厚； ■因該地段屬未來(lái)新城之故，升值潛力極大； ■該縣八大經(jīng)濟(jì)體系會(huì)給商品房市場(chǎng)帶來(lái)一定的消費(fèi)空間； ■鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的涌入縣城； 威脅： ■隨著商品房?jī)r(jià)格的不斷攀升，和縣城居民的收入不高而成“畸角之勢(shì)”，住房 購(gòu)買力勢(shì)必下滑； ■ 2023年元月，隨著陽(yáng)光城四期的開盤銷售，對(duì)面同創(chuàng)置業(yè)建造的同創(chuàng)小區(qū)的落 成，將會(huì)直接分流客戶； ■縣城房地產(chǎn)消化能力有限，又因各別樓盤的分期開發(fā)，不斷投放市場(chǎng)，未來(lái)市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ?項(xiàng)目市場(chǎng)的重新定義 ? 從目前樅陽(yáng)縣房地產(chǎn)業(yè)一片“火爆”局面來(lái)看，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別現(xiàn)象：產(chǎn)品種類單一，以多層住宅為主，小高層、高層、別墅投放市場(chǎng)量卻是很少，市場(chǎng)均價(jià) 1900元左右，城區(qū)樓盤以“九云山莊”為代表，新城開發(fā)區(qū)以“陽(yáng)光城”“銀塘花苑”為主導(dǎo)，左右著商品房?jī)r(jià)格品牌的項(xiàng)目，都是賣得很“火”。 4%，占市場(chǎng)總銷售的50%； ? 100— 110M2的房屋戶型主導(dǎo)市場(chǎng)地位； ?樅陽(yáng)縣目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量簡(jiǎn)析 ? 09年下半年，樅陽(yáng)縣商品房?jī)r(jià)格雖不敢說(shuō)是“一路飚升”但穩(wěn)步漸進(jìn)卻是事實(shí)，同時(shí)“銷售成交量”占據(jù)近數(shù)年來(lái)樅陽(yáng)縣地產(chǎn)