【正文】 — 地緣性 第二把尺子 —— 舒適性 第三把尺子 —— 功能性 傳媒群體 ?傳媒大道的小中產階層； ?年齡在 30歲左右，從事創(chuàng)造性勞動，如播音、文案、音樂、美術等工作； ?年收入為 1020萬之間； ?有較高品位，崇尚自由、開放的生活；與本項目所推崇的價值觀十分契合； ?購買意向為經濟型戶型。 關鍵詞 —— 暗示 品質暗示 ， 于推廣傳播 、 現場布置 、 接待行為中 ， 利用暗示手段強調產品的價值 關鍵詞 —— 感覺 將活動營銷與廣告宣傳有機結合 ， 體驗 “ 尊貴會所制辦公 ” 的感覺 。 區(qū)域市場 / 項目區(qū)位認知 項目 SWOT分析 A 作為綜合商務組團，產品力強，彌補區(qū)域市場空白點 B 產品規(guī)劃特色為營銷傳播提供了良好的平臺 C 區(qū)域特性影響客群認知，提升市場關注度是項目入市的基礎 Strengths優(yōu)勢分析 （ 1）規(guī)劃優(yōu)勢：高起點、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮? （ 2）規(guī)模優(yōu)勢： 16萬平方米，涵蓋寫字樓、 SOHO辦公、星級酒店、商鋪于一體的大型綜合體，容易形成區(qū)域內地標性建筑 （ 3）交通優(yōu)勢：項目緊鄰兩廣路、二環(huán)路，交通便捷，可達性強，對商、住有較強的支持 （ 4）自身優(yōu)勢： “朗琴園”前三期產品塑造了良好市場形象，為本項目奠定良好的基礎 （ 5）佩套優(yōu)勢： 區(qū)域內生活、商業(yè)配套齊全；未來自身的商業(yè)、商務配套將使生活更加便利 （ 6） 商企云集：區(qū)域內密集的商企匯集為本項目帶來大量客群 Weaknesses劣勢分析 （ 1） 周邊商務配套不全，檔次不高 （ 2） 周邊生活配套不全，檔次不高 （ 3） 項目規(guī)模小，無法營造大盤效應 （ 4） 地塊小，施工難度較大 （ 5） 西二環(huán)道路兩側的過街通道距離本案較遠 Opportunities機會分析 （ 1）天時 —— 宏觀經濟運行良好，地產市場發(fā)展勢態(tài)平穩(wěn)，中、高檔物業(yè)供需持續(xù)平穩(wěn) （ 2）地利 —— 本項目產品類型在區(qū)域內獨樹一幟，利于產品的特性塑造 （ 3）人和 —— 隨著區(qū)域內新盤的不斷開發(fā)、人群的聚集，必將帶來周邊置業(yè)和商業(yè)的發(fā)展 （ 4）奧運影響，北京市場價格持續(xù)走高 Threats威脅分析 （ 1） “ ” 后 ， 大量項目投入市場 ， 未來市場競爭將更加激烈 （ 2） 銀行放貸政策有所調整 ， 利率上調 ， 對購房者有一定影響 （ 3） 物業(yè)周邊租售市場價格偏低 （ 4） 市場對于南城的認可度不高 （ 5） 區(qū)域商住市場以中低檔需求為主 營銷策略 打造成熟居住區(qū) 創(chuàng)立二環(huán)居住第一品牌 朗琴園前三期 總體策略 項目定位 總體策略 項目定位 打造西南財富第一品牌 頂級商務型財富中心 朗琴園四期 關鍵詞 —— 財富 關鍵詞 —— 尊貴 基于南城缺乏高端寫字樓 、 高端酒店式公寓 、 高端商住兩用項目的狀況 ， 提升項目品質感 ， 提升客戶心理價值 。 016712642 20024681012五星級 四星級 三星級 二星級 客棧宣武區(qū)西客站區(qū)項目周邊酒店點評 兩個區(qū)域的酒店檔次整體偏低，西客站的酒店檔次略高于宣武區(qū)。廣安門區(qū)域的賓館空置率總體為 ％，低于長安街延線高檔酒店的 30％ 。 周邊酒店調研 入住廣安門區(qū)域的客戶經商類型較少，實際租住的情況比較多。餐廳寬敞明亮可容納 150人就餐。賓館擁有高級套間、標準雙人間、標準三人間等近 200套客房。 設有客房、餐廳、會議室、卡拉OK、棋牌室、商務中心、酒吧等服務設施。 廣安賓館位于北京市黃金地段，廣安門立交橋東北角，交通便利，毗鄰深圳大廈，新時代大酒店等著名星級酒店。擁有可容納 200人左右的會議室。 酒店附近有百盛購物中心、莊勝崇光百貨（ SOGO）、深圳大廈。 酒店于 1997年開業(yè)，樓高 15層。 大廈擁有豪華套房、商務樓層、無煙客房在內的各類房間共 318間套，寫字間近 1200平米。 項 目 信 息 項目名稱 楓樺豪景 公司名稱 北京市天楓房地產開發(fā)公司 項目的開發(fā)過程及現狀 已售完 項目占地 51665平方米 項目規(guī)模 共分兩期 設計單位、理念與建筑風格 采用全玻璃幕墻的建筑風格，以銀灰色為主色調，體現出高檔、時尚、簡約的設計理念。 源屋曲 花園洋房均價8200最高價 8980 高板均價 6800最高價 7300 毛坯 僅剩 5套，基本已售完 商務公寓因拆遷問題未開盤 源屋曲 共由 8棟樓組成，其中 6棟 6層帶電梯的花園洋房，一棟 21層的高板，及一棟 21層的商住公寓。 格調 7500 毛坯 一期現房已售完，二期期房已售 40％ 格調為 1215層的板式小高層。設計理念高檔、時尚、簡約。建筑風格簡約典雅，具有極強的實用性，能滿足現代白領及對城市中央有深厚情結的老北京居民喜愛。 東華金座 7700（塔樓） 8500（板樓） 精裝 已售完 僅余樓王－－售價 15000元 /平方米 東華金座由兩棟 20層的塔樓及一棟 18層的板樓連體組成，是集商業(yè)、居住、商務三位為一體，具有全面滿足居家、辦公、休閑、娛樂、投資五大功能。建筑外觀時尚前衛(wèi)，周邊配套方便完善。 本案所在宣武區(qū)域具有以下特點： 未來區(qū)域定位明晰，面貌變化巨大 宣武區(qū)“十五”規(guī)劃中提出要重點發(fā)展的“兩街”、“六區(qū)”的改造工作，“兩街”為即廣安大街和菜市口兩條大街，“六區(qū)”為琉璃廠文化產業(yè)園區(qū)、大柵欄商貿文化旅游區(qū)、菜市口商業(yè)中心區(qū)、廣安門辦公商務區(qū)、馬連道新興商業(yè)區(qū)、先農壇醫(yī)學科學城。 產品類型 客群 價格 配套 高檔寫字樓；商務集合體（體量較大） 大中型企業(yè)為主，跨國集團在京機構，大型傳媒機構，涉外公司 價格在 10000—12023元作左右 商務配套為主，高檔購物場所 區(qū)域 Vs 產品 區(qū) 域 特 征 產 品 特 性 CBD商圈 政府之 CBD概念規(guī)劃 ， 全面帶動國貿商圈；眾多中高寫字樓匯集成的高檔商務區(qū) ；高檔寫字樓云集 ；國際知名企業(yè)匯集吸納高端消費群體 市場導向 區(qū)域產品復合區(qū)域特性 區(qū)域市場 / 項目區(qū)位認知 項目區(qū)域解析 老城區(qū) 由于歷史原因，造成該區(qū)域內人口密度大，危舊房多，區(qū)域成熟度不高，經濟基礎一般，人口素質高低不均，在某種程度上也影響了該區(qū)域的人文環(huán)境。 區(qū)域內物業(yè)類型較為單一，缺乏購物中心、商業(yè)步行街等新型商業(yè)物業(yè)形式的有力支持，商業(yè)功能不夠完善 產品類型 客群 價格 配套 超大體量寫字樓，高檔酒店，會議中心 專業(yè)的高新產業(yè)公司及部分服務類行業(yè) 寫字樓價格在13000— 20230元作左右 運動休閑場所，專業(yè)賣場（汽車） 區(qū)域 Vs 產品 區(qū) 域 特 征 產 品 特 性 亞運村商圈 現在處于孕育期，現在還沒有自己的特點，沒有成規(guī)模的商業(yè)；有會議設施，但并不突出，未來商業(yè)的氛圍會濃一些。 亞運村商圈 亞運村商圈 區(qū)域內代表項目 項目 名稱 項目 位置 項目周 邊狀況 項目規(guī)模 內部 配套 產品類型 客群 價格 （租金） 裝修標準 物業(yè)管理 項目 分析 匯園（公寓） 安定門外北辰東路 18號 國際會議中心、五洲大酒店、北辰購物中心等 1300套房 游泳池、健身房 公寓 特別適合中小型咨詢、廣告、經紀及服務類公司使用 4元 /平米 /天 精裝 租金包括物業(yè)費 國際金融社區(qū)中關村 IT產業(yè)輻射區(qū) 匯欣（大廈） 朝陽區(qū)安立路 8號 國際會議中心、五洲大酒店、北辰購物中心等 建筑面積米 俱樂部、工商銀行 寫字樓 適合中小型咨詢、廣告公司使用 1516美元 /月 /平米