【正文】 支持。 產(chǎn)品類型 客群 價格 配套 高檔涉外酒店、寫字樓 外事企業(yè)， 服務于使館區(qū)的外事企業(yè) 。中小型公司所占比例較大價格偏低 寫字樓價格在 9000—16000元作左右（與各商圈內(nèi)同類產(chǎn)品相比價格偏低） 涉外型商務配套； 高檔娛樂場所；大型商業(yè)。 區(qū)域 Vs 產(chǎn)品 區(qū) 域 特 征 產(chǎn) 品 特 性 第三使館區(qū) 區(qū)域涉外性質(zhì)及其濃厚，在未來三到五年之內(nèi) 第三使館區(qū)將完全形成規(guī)模，商圈將更加成為外國人的首選之地。 亞運村商圈 亞運村商圈 區(qū)域內(nèi)代表項目 項目 名稱 項目 位置 項目周 邊狀況 項目規(guī)模 內(nèi)部 配套 產(chǎn)品類型 客群 價格 （租金） 裝修標準 物業(yè)管理 項目 分析 匯園（公寓） 安定門外北辰東路 18號 國際會議中心、五洲大酒店、北辰購物中心等 1300套房 游泳池、健身房 公寓 特別適合中小型咨詢、廣告、經(jīng)紀及服務類公司使用 4元 /平米 /天 精裝 租金包括物業(yè)費 國際金融社區(qū)中關(guān)村 IT產(chǎn)業(yè)輻射區(qū) 匯欣（大廈） 朝陽區(qū)安立路 8號 國際會議中心、五洲大酒店、北辰購物中心等 建筑面積米 俱樂部、工商銀行 寫字樓 適合中小型咨詢、廣告公司使用 1516美元 /月 /平米 公共部分精裝 租金包括物業(yè)費 國際金融社區(qū)中關(guān)村 IT產(chǎn)業(yè)輻射區(qū) 五洲（酒店） 安定門外北辰東路 8號 會議、展覽、旅游、辦公、居住、娛樂、購物、及餐飲服務、證券交易 建筑面積方米 設(shè)有卡拉 OK歌舞廳、 KTV包間、多功能廳，并提供外幣兌換、信用卡結(jié)算、旅游、購物、機票銷售、美容美法、按摩、桑拿、電傳、傳真、打字、復印、洗衣、 IDD、衛(wèi)星電視等綜合服務。 酒店 機關(guān)領(lǐng)導、高級管理技術(shù)人群 標準間： 520 /天 精裝 無 北辰金融商貿(mào)城內(nèi) 業(yè)態(tài)分布 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 整體業(yè)態(tài)單一，缺乏商業(yè)中心，及配套設(shè)施，在奧運影響，將會有大規(guī)模改變。 區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型較為單一，缺乏購物中心、商業(yè)步行街等新型商業(yè)物業(yè)形式的有力支持，商業(yè)功能不夠完善 產(chǎn)品類型 客群 價格 配套 超大體量寫字樓，高檔酒店，會議中心 專業(yè)的高新產(chǎn)業(yè)公司及部分服務類行業(yè) 寫字樓價格在13000— 20230元作左右 運動休閑場所，專業(yè)賣場（汽車） 區(qū)域 Vs 產(chǎn)品 區(qū) 域 特 征 產(chǎn) 品 特 性 亞運村商圈 現(xiàn)在處于孕育期，現(xiàn)在還沒有自己的特點，沒有成規(guī)模的商業(yè)；有會議設(shè)施，但并不突出，未來商業(yè)的氛圍會濃一些。 CBD商圈 CBD商圈 中關(guān)村 區(qū)域內(nèi)代表項目 項目名稱 項目 位置 項目周邊狀況 項目規(guī)模 項目賣點 內(nèi)部配套 產(chǎn)品類型 客群 價格（租金） 現(xiàn)狀 裝修標準 物業(yè)管理 項目分析 北京萬大廣場（售） 北京市朝陽區(qū)建國路郎家園11號 周邊社區(qū)成熟交通便利 占地 10萬平方米 建面 48萬平方米 城市生活的多功能交疊 連鎖商業(yè)中心、國際商務港、五星級酒店、 5A寫字樓、特色商業(yè)街區(qū) 辦公 特別適合中小型咨詢、廣告、經(jīng)紀及服務類公司使用 均價： 萬 /平方米 已售 70% 精裝 東區(qū)商務港每月每平米 ，西區(qū) ，底商： 22元（ /平方米 /月） 項目位于CBD核心地帶 酒店 機關(guān)干部 未營業(yè) 商鋪 商業(yè)投資者 售： 3萬 /平米 中國國際經(jīng)貿(mào)中心（租 ) 朝陽門外大街1號 周邊社區(qū)成熟交通便利 建面平方米 五星級酒店、5A寫字樓、特色商業(yè)街區(qū) 辦公 特別適合中小型咨詢、廣告、經(jīng)紀及服務類公司使用 1座：租價：432/月 /平方米 2座：租價：515/月 /平方米 3座：租價：349/月 /平方米 已售完 公共部分精裝 （ /平方米 / 項目位于CBD核心地帶 酒店 機關(guān)干部 標間： 1146/天 商鋪 商業(yè)投資者 無記錄 艾維克大廈 國貿(mào)橋東南角 臨近京匯大廈 .招商局大廈 .艾米克大廈．贏嘉大廈 總建筑面積 :52000平方米 中西餐廳、咖啡廳、多功能廳、宴會廳、會議廳 美容美發(fā)、健身房、臺球廳、商場、商務中心 辦公 特別適合中小型咨詢、廣告、經(jīng)紀及服務類公司使用 美元 22/平方米 /月 已售完 精裝 美元方米 /月 項目位于CBD核心地帶 酒店 機關(guān)干部 標間：1050/天 商鋪 商業(yè)投資 16/平米 /天 業(yè)態(tài)分布 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品定位普遍走高、商鋪租價平穩(wěn)上揚、 CBD東區(qū)成發(fā)展重心、集成社區(qū)受市場追捧 以商務帶動商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務、商業(yè)于一體的成熟商圈。 產(chǎn)品類型 客群 價格 配套 高檔寫字樓；商務集合體（體量較大） 大中型企業(yè)為主，跨國集團在京機構(gòu)，大型傳媒機構(gòu)，涉外公司 價格在 10000—12023元作左右 商務配套為主，高檔購物場所 區(qū)域 Vs 產(chǎn)品 區(qū) 域 特 征 產(chǎn) 品 特 性 CBD商圈 政府之 CBD概念規(guī)劃 ， 全面帶動國貿(mào)商圈；眾多中高寫字樓匯集成的高檔商務區(qū) ；高檔寫字樓云集 ；國際知名企業(yè)匯集吸納高端消費群體 市場導向 區(qū)域產(chǎn)品復合區(qū)域特性 區(qū)域市場 / 項目區(qū)位認知 項目區(qū)域解析 老城區(qū) 由于歷史原因，造成該區(qū)域內(nèi)人口密度大，危舊房多，區(qū)域成熟度不高，經(jīng)濟基礎(chǔ)一般，人口素質(zhì)高低不均，在某種程度上也影響了該區(qū)域的人文環(huán)境。加之消費者對于南城固有的觀念都使得“居住老城區(qū)”的概念根深蒂固。 本案所在宣武區(qū)域具有以下特點： 未來區(qū)域定位明晰，面貌變化巨大 宣武區(qū)“十五”規(guī)劃中提出要重點發(fā)展的“兩街”、“六區(qū)”的改造工作，“兩街”為即廣安大街和菜市口兩條大街，“六區(qū)”為琉璃廠文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大柵欄商貿(mào)文化旅游區(qū)、菜市口商業(yè)中心區(qū)、廣安門辦公商務區(qū)、馬連道新興商業(yè)區(qū)、先農(nóng)壇醫(yī)學科學城。 完善配套 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有生活配套齊全； 未來自身的商業(yè)、商務配套將加強區(qū)域商務氛圍 交通便捷（涉外、城區(qū)） 項目坐落在兩廣路上；東面是二環(huán)路；西臨北京西客站； 與京開、京石、京張三條國道相連，是輻射京南諸省市的重要門戶 成熟區(qū)域 項目所處區(qū)域居住社區(qū)密集 ， 生活氛圍濃厚 商業(yè)云集 報國寺收藏品市場；“中央采購區(qū)”馬連道茶葉市場；北京音像批發(fā)城；京城黃金第一家 —— “菜百” 政府機關(guān)集中區(qū) 周邊分布較多的政府機關(guān)辦公場所、省市駐京辦事處 形象塑造 “朗琴園”前三期產(chǎn)品塑造了良好市場形象，為本項目奠定良好的基礎(chǔ) 區(qū)域產(chǎn)品 項目所處區(qū)域內(nèi)，及周邊，物業(yè)價格偏低；對本項目未來高端產(chǎn)品形象的塑造具有一定不利影響 交通便捷 商業(yè)云集 報國寺收藏品市場 京城黃金第一家 “菜百” 馬連道茶葉市場 北京馬連道郵幣卡市場 成熟區(qū)域 完善配套 政府機關(guān)集中區(qū) 形象塑造 區(qū)域產(chǎn)品 區(qū)域競爭 / 項目區(qū)位認知 周邊公寓項目調(diào)研 項目名稱 售