【正文】 保留部分“鋪王”用于后期的拍賣(mài)、部分特色鋪（如小面積商鋪）作為后期的熱點(diǎn)；具體情況在完成鋪位劃分后再進(jìn)行專項(xiàng)的討論。 ?戶外包裝（更換吃喝玩樂(lè)購(gòu)分主題訴求以及開(kāi)盤(pán)信息） ?現(xiàn)場(chǎng)包裝（圍墻更換為功能主題、業(yè)態(tài)定位及進(jìn)駐之主力店） ?活動(dòng)（客戶活動(dòng)為主） ?平面廣告 ?軟文 ?銷售物料 時(shí)間： 2023年 9月 26日 地點(diǎn)：紅尚坊營(yíng)銷接待中心 任務(wù)：制造項(xiàng)目熱銷的場(chǎng)面，促成客戶快速購(gòu)買(mǎi)，集中快速消化部分單位，并通過(guò)新聞炒作可提高項(xiàng)目的形象及宣傳，增強(qiáng)品牌效應(yīng)。 ? 買(mǎi)鋪的買(mǎi)家均可獲袖珍版“金飯碗”一只，可根據(jù)客戶要求在碗底刻上客戶的名字或內(nèi)容； ? 開(kāi)盤(pán)日工作任務(wù)比較重，建議在開(kāi)盤(pán)后一周左右公布中獎(jiǎng)名單和頒獎(jiǎng)，掀起開(kāi)盤(pán)后的又一高潮。 操作要點(diǎn)： ? 9月 17日正式公布活動(dòng)開(kāi)始，開(kāi)盤(pán)后公布中獎(jiǎng)?wù)撸? ? 制作一只超級(jí)金飯碗（重量 10公斤以上），在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行展示，并由專人看管；在四周建立黃線區(qū)，參觀者不得超越黃線區(qū)。 （ 4）邀請(qǐng)中國(guó)或者國(guó)際上的成功人士、商業(yè)巨頭進(jìn)行商業(yè)演講，增加投資者的投資信心，拓展項(xiàng)目知名度； （ 5）媒體的全方位系列化炒作，樹(shù)立項(xiàng)目的美譽(yù)度和知名度，激發(fā)投資者的投資熱情。 操作要點(diǎn)： （ 1）江浙滬購(gòu)鋪投資團(tuán)包動(dòng)車參加 (由中原商業(yè)運(yùn)營(yíng)部來(lái)組織 ) 江浙滬投資客已成為不可忽略的一股投資力量，有著驚人的投資潛力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，紅尚坊有必要針對(duì)江浙滬購(gòu)房團(tuán)展開(kāi)攻勢(shì)，充分挖掘長(zhǎng)三角的投資潛力。 5）事件營(yíng)銷： 活動(dòng) 1：“倡導(dǎo)價(jià)值投資”專題論談暨主力店進(jìn)駐簽約酒會(huì) 時(shí)間： 2023年 9月 11日（周六） 地點(diǎn)： 貴和皇冠假日酒店（ 待定） 任務(wù)：紅尚坊價(jià)值點(diǎn)梳理，引導(dǎo)投資和煽動(dòng)投資熱情；主力店酒會(huì)現(xiàn)場(chǎng)簽 約，為公開(kāi)發(fā)售預(yù)熱，堅(jiān)定意向客戶的投資信心。 尚 坊 生 活 時(shí)尚先鋒 2023年 8月號(hào) 總第 01期 投資引導(dǎo)期 /VIP認(rèn)購(gòu)期 9月 1日 — 9月 25日 1）推廣目標(biāo)： 本階段前期主要側(cè)重于從投資的角度引導(dǎo)潛在的理性客戶作出投資抉擇，后期主要側(cè)重于快速消化 VIP客戶，并通過(guò)一系列活動(dòng)迅速提升項(xiàng)目知名度，以帶動(dòng)新客戶為開(kāi)盤(pán)蓄勢(shì)。 商業(yè)專刊 紅尚坊商業(yè)?？渡蟹簧睢罚ㄆ冢ㄔ驴┒ㄏ虬l(fā)布，成為商家和消費(fèi)者了解紅尚坊的定制渠道。 訪談形式可分為街頭訪談及嘉賓訪談兩大類，宣講時(shí)尚魅力含義， 濟(jì)南紅尚坊的內(nèi)涵，以及紅尚坊對(duì)生活帶來(lái)的改變。 平面廣告的主題為“省府前街紅尚坊為濟(jì)南百姓添魅力”， 軟文也是同主題，分別訴求紅尚坊是什么？紅尚坊的魅力是什么？濟(jì)南百姓的生活將會(huì)怎樣為紅尚坊所改變。 整個(gè)這一階段的訴求兵分兩路，一路為項(xiàng)目訴求，一路為明發(fā)品牌訴求。 遵循“ 一家媒體、兩路出擊、同日同題 ”的三個(gè)原則。 其他支持：配合電視節(jié)目。 操作要點(diǎn)： （ 1）與《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》等全國(guó)知名經(jīng)濟(jì)類報(bào)社和濟(jì)南市相關(guān)政府機(jī)構(gòu)、《齊魯晚報(bào)》合作舉辦，確保論壇的公信力和影響力； （ 2）注重會(huì)前的新聞和廣告的宣傳，加強(qiáng)會(huì)后媒體關(guān)于項(xiàng)目的宣傳報(bào)道力度； （ 3）邀請(qǐng)政界、商界以及國(guó)內(nèi)知名的專家參加，以提高活動(dòng)的檔次和影響力；（省市高層領(lǐng)導(dǎo) 2名以上），專家學(xué)者如厲以寧、郎咸平等著名經(jīng)濟(jì)界人士，以增加社會(huì)影響力； （ 4）把握好活動(dòng)與項(xiàng)目的關(guān)系，不必太強(qiáng)化活動(dòng)的商業(yè)性。 其他支持：活動(dòng)中需要用到介紹項(xiàng)目與瑞豐置地的銷售物料。 5）銷售手段 完成現(xiàn)場(chǎng)銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝，繼續(xù)對(duì)銷售人員進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)；組建直銷團(tuán)隊(duì)，完善有關(guān)銷售的管理和獎(jiǎng)勵(lì)制度； 在山東省其它目標(biāo)區(qū)域（如周邊富裕的縣市）設(shè)分銷點(diǎn)，進(jìn)行巡回展銷；首先可選擇淄博、聊城等一兩個(gè)城市作為重點(diǎn)區(qū)域，用 DM、夾報(bào)的形式定點(diǎn)投放和派發(fā)（如服裝、皮具等商街或市場(chǎng)）； 聯(lián)系相關(guān)的專業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)，有目的尋找高端客戶群體。在項(xiàng)目的形象宣傳方面?zhèn)戎赜诮?jīng)營(yíng)保障舉措，目的：讓政府、媒體、社會(huì)、市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)同和高度評(píng)價(jià)。從 6月中開(kāi)始接受意向登記，積蓄首批客戶；對(duì)登記的客戶進(jìn)行分類，著重對(duì) VIP客戶進(jìn)行一對(duì)一的重點(diǎn)營(yíng)銷。 各階段營(yíng)銷推廣計(jì)劃 形象導(dǎo)入期 /蓄客期 6月 — 8月 31日 1）推廣目標(biāo)： 本階段主要以招商為主 (特別是主力店的招商），以強(qiáng)勢(shì)品牌打造濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)的典范， 正式建立濟(jì)南紅尚坊的形象，并逐步從媒體業(yè)內(nèi)向社會(huì)各界廣泛擴(kuò)散， 樹(shù)立項(xiàng)目定位鮮明的市場(chǎng)形象和知名度，喚起市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注度；同時(shí)開(kāi)始接受購(gòu)鋪者進(jìn)行意向登記，為開(kāi)盤(pán)儲(chǔ)蓄客源。 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期（ 9月 26日 — 10月 31日） ? 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，延續(xù)前期火熱熱頭，采用集中式銷售的選鋪大會(huì)的形式，展開(kāi)全面銷售，確保項(xiàng)目的“開(kāi)門(mén)紅”；并通過(guò)成功的銷售為后續(xù)階段造勢(shì)，增強(qiáng)客戶的信心，形成旺銷的勢(shì)頭。 投資引導(dǎo)期（ 9月 1日 — 9月 25日） ? 開(kāi)盤(pán)期營(yíng)銷推廣的關(guān)鍵階段。 ? 我司建議前期以軟文和新聞的形式切入市場(chǎng)，啟動(dòng)全球招商，并通過(guò)舉辦高規(guī)格的活動(dòng)和適量的報(bào)紙硬廣，以及戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝、電臺(tái)廣告等建立項(xiàng)目的高端形象，以此引發(fā)政府、媒體、社會(huì)、市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)同和高度評(píng)價(jià)。 2023年的工作目標(biāo) 目標(biāo)分解： ? 6月中旬招商、銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐 ? 8月選擇部分商家意向簽約 ? 9月 1日前交納誠(chéng)意金客戶累計(jì)達(dá) 200個(gè) ? 9月 25日前交納誠(chéng)意金客戶累計(jì)達(dá) 300個(gè) ? 至 9月 26日開(kāi)盤(pán)前消化 VIP客戶，購(gòu)買(mǎi)金額累計(jì) 12億元 ? 9月 26日開(kāi)盤(pán)后至 12月 31日完成銷售目標(biāo) 12億元 2023年 6月 1日 — 12月 31日實(shí)現(xiàn)總銷售額 4億元。 營(yíng)銷推廣策略：總綱 我們根據(jù)工程進(jìn)展情況、招商情況及銷售條件三個(gè)條件進(jìn)行營(yíng)銷的分期，四條軸線緊密配合。 因此我們?cè)跔I(yíng)銷推廣中一定要注意符合當(dāng)?shù)剡@一地脈、文脈和人脈。 營(yíng)銷推廣策略：總綱 紅尚坊 — 整合營(yíng)銷 關(guān)鍵詞 2：先來(lái)人，再來(lái)錢(qián) 首先讓業(yè)內(nèi)和媒體知道濟(jì)南紅尚坊，再在濟(jì)南及周遍地區(qū)廣泛制造社會(huì)影響， 先讓人了解，吸引人來(lái)，再進(jìn)行利益點(diǎn)的打擊，先色誘再利誘， 讓受眾關(guān)注、喜歡，又能實(shí)現(xiàn)價(jià)值體現(xiàn)的保障，買(mǎi)得開(kāi)心，最后實(shí)現(xiàn)我們營(yíng)銷期望。 營(yíng)造歡快、魅惑的時(shí)尚氣氛，使人想到濟(jì)南，就先想到紅尚坊。 營(yíng)銷建議 /招商建議 招商組織原則 ⒈需求符合項(xiàng)目市場(chǎng)定位及業(yè)態(tài)定位要求的客戶； ⒉優(yōu)先引進(jìn)主力店，全球一線品牌商家； ⒊熱點(diǎn)平均分布，處處有賣(mài)點(diǎn)； ⒋統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象。根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目情況，建議年租金回報(bào)率為８％，帶租約銷售，合同三年一簽。 營(yíng)銷建議 /銷售建議 商鋪銷售方式 建議二：帶租約銷售 此種銷售模式，主要是針對(duì) B、 D區(qū) 1000平米以上的商鋪。 營(yíng)銷建議 /銷售建議 為促進(jìn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，采取帶租約銷售、直接銷售、只租不賣(mài)等多種營(yíng)銷方式組合，滿足多種投資者需求，靈活操作，擴(kuò)大客源，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目逐一消化。 營(yíng)銷建議 /租金價(jià)格推理 銷售定價(jià)參考因素、租金回報(bào)推算 若按投資回報(bào)率 8%，即 /平米 .天 *365天 /8%=69761元 /平米 之前我們調(diào)查的純靜態(tài)租金，主要是純一樓商鋪，因此本項(xiàng)目 13層銷售均價(jià)建議為 5萬(wàn)元 /平米左右。 提升因素 提升比例 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃、地位優(yōu)勢(shì) 10% 營(yíng)銷建議 /租金價(jià)格推理 商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià) 所謂商業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)是不考慮商業(yè)業(yè)態(tài)，后期商業(yè)運(yùn)營(yíng) 等價(jià)值提升手段，僅僅參考項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)租金 水平，得出純靜態(tài)的租金價(jià)位。 營(yíng)銷建議 /先招商，后銷售 營(yíng)銷建議 /租金價(jià)格推理 商業(yè)物業(yè)名稱 售價(jià)（元 /㎡） 租金（元 /天 *㎡） 建筑面積 位置 寶明齋眼鏡店 —— 59 天地壇街東北 齊魯同人眼鏡店 —— 20 60 天地壇街東北 匯泉地王廣場(chǎng) 一層： 36000 1層 8， 2層 6， 3層 4 50000 縣西巷 趵北 6號(hào) 一層： 40000 1層 10， 2層 ， 1層 4 4500 趵北路 圣凱 摩登城 一層： 40000 提點(diǎn) 25% 25000 濼源大街 兩條腿 —— 20 160 榜棚街 喜來(lái)鳥(niǎo) —— 16 35 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)東 側(cè) 吉本良田 —— 120 榜棚街 魯泰 格蕾芬 —— 200 榜棚街 –泉城路中心商圈租金水平相對(duì)較高，租金梯度明顯、跨度較大 –項(xiàng)目周邊位置較好的商鋪 一樓銷售均價(jià)在 40000元 /㎡左右 –租金水平跨度較大，其加權(quán)租金為 /天 *㎡ 項(xiàng)目緊鄰店鋪?zhàn)饨鹪?20元 /天 *㎡ 左右。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前期，主要是通過(guò)對(duì)主力商戶和大品牌店的招商，蓄積客戶，樹(shù)立項(xiàng)目良好的品牌形象，吸引更多的投資客戶，帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。 B、 D兩區(qū)中所有投資性客戶需交紅尚坊商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和招租，確保整體紅火經(jīng)營(yíng)。 D區(qū)： 原則上建議全部銷售。 200㎡以上的商鋪有 3家，經(jīng)營(yíng)面積占 %，建議這三家作為主力店招商，以黃金、珠寶品牌首飾商家為主，帶動(dòng)其他的文化、藏品、根雕、刺繡等小店。 建議其主題商業(yè)定位