房地產(chǎn)產(chǎn)品容積率與利潤關(guān)系講義-文庫吧資料
2025-02-26 11:55本頁面
【正文】 開發(fā)毛利 14731 13944 14497 14141 稅前利潤率 % % % % 累計凈現(xiàn)值 9427 8846 7950 8395 年度內(nèi)部收益率 % % % % 項目運作資金預估 ?對比顯示：在產(chǎn)品可實現(xiàn)及市場可實現(xiàn)的前提下，項目的經(jīng)濟指標綜合對比方案一相對最佳，但差異不明顯。 ?右圖方案圖示物業(yè)功能配比下，容積率 ； ?產(chǎn)品形式多數(shù)為一梯多戶的戶型，舒適度不高。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 100000 高端形象，價值標桿 一梯多戶住宅 45000 提高土地開發(fā)強度 商業(yè) 6000 利用街區(qū)，提高開發(fā)強度 配套會所 1000 風情會館 合計 152023 容積率 地下車庫 35000 不計容積率，車庫功能 +人防 22 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 80000 高端形象，價值標桿 一梯多戶住宅 86000 提高土地開發(fā)強度 商業(yè) 6000 利用街區(qū)，提高開發(fā)強度 配套會所 1000 風情會館 合計 173000 容積率 地下車庫 35000 不計容積率，車庫功能 +人防 21 本報告是嚴格保密的。 20 本報告是嚴格保密的。 容積率參照給我們的啟示 —— 項目可能實現(xiàn)的容積率指標 ?本項目地塊資源以及與外部資源的相鄰關(guān)系對項目土地利用有較大的作用； ?地塊北部的傾斜角度及傾斜方向?qū)τ诮ㄖ呐挪驾^為有利； ?西側(cè)的小廣場與項目統(tǒng)一規(guī)劃，部分社區(qū)的配套設施可以設臵與此，進而節(jié)約用地。 ?戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達到10%，實際容積率在 上。 較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析 —— 深圳天悅龍庭 ?地塊形狀狹長，總用地面積 51825㎡，總建筑面積21萬㎡，其中計容積率面積 ㎡，容積率 。 ?后期的建筑容積率 上，全部為平均層數(shù) 30層左右的點式住宅。 較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析 —— 深圳幸福海岸 ?總占地 104616㎡，總建筑面積近 410000㎡ ,一期占地 35382㎡ ,建筑面積77657㎡ ,容積率僅 。 ?為提高容積率，采用了“ v”型的樓梯布局，傾斜角度 38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內(nèi)部的空間感略感壓抑。 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析 —— 深圳中信紅樹灣 ?總用地 ㎡ ，總建筑面積 65萬 ㎡ ，地上容積率，南側(cè)在建設的高層區(qū)域容積率約 。 ?規(guī)劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關(guān)系。 ?綠化率 %，建筑密度 %，容積率 。 15 本報告是嚴格保密的。 深圳高層物業(yè)類型的容積率指標可實現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對應關(guān)系 產(chǎn)品品質(zhì) 容積率范圍 可能的建筑組合 深圳典型案例 高品質(zhì) 低于 板樓 +部分一梯兩戶點樓 香域中央、水榭花都高層 較高品質(zhì) — 板樓為主，較為舒適 中信紅樹灣、香蜜山 較高容積率 — 一梯多戶的聯(lián)體 +少量板樓 天悅龍庭、陽光帶海濱城 高容積率 高于 高密度，戶型設計難出彩 中信海闊天空、星河國際 ?以上純居住用地內(nèi)可實現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時的實現(xiàn)度； ?以上建筑形態(tài)基本為高層住宅建筑。 基準方案推薦 合理方案推薦 確定主推組合方案并進行優(yōu)化 進行經(jīng)濟效益對比 進行市場實現(xiàn)評估 上下極限方案 對基準測算方案進行變量分析 滿足容積率上下指標下的組合方案 依據(jù)戰(zhàn)略、定位 13 本報告是嚴格保密的。 楊柳國際新城規(guī)劃
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1